Retractation du futur vendeur

Bonsoir,

A la recherche d'un pavillon à acheter nous avons conclu un accord verbal
avec un vendeur sur un montant.
Après avoir fait bloquer une date de rendez-vous chez son notaire pour la
signature de la promesse de vente, il nous a confirmé ce rendez-vous par
mail le jour même.
Sur ce mail, voir copie ci-dessous, est précisé la date de signature de la
promesse de vente, le prix d'achat du bien :


"Comme convenu hier, j'ai pris rendez-vous chez Maitre ........, .....avenue
Albert 1er à ......, pour signer une promesse de vente de notre maison sise
......rue du ..../ ....rue des....., à ......, pour le montant convenu de
........................euros.

Conformément à votre souhait d'attendre la signature de l'acte authentique
de votre bien prévue, le 23 juin 2008, notre rendez-vous commun est arrêté
au 25 juin 2008 à 10 heures, chez Maitre ........

J'ai fourni les coordonnées de votre notaire à Maitre .........., qui doit
se mettre en contact avec lui.

Je fais parvenir dès ce jour à Maitre ........... les documents nécessaires,
à savoir le titre de propriété et les diagnostics immobiliers requis.

Cordialement
M & Mme Claude ............
........ rue des .......................
..................................................
01 ............................ / 06 ................................"

Depuis, le rendez-vous d'origine a été avancé d'une semaine soit signature
le 19/6 prochain.
Mais hier soir le vendeur nous a appelé en disant qu'il ne donnait plus
suite à notre accord à cause d'une meilleure offre de dernière minute....
A t-il le droit de tout annuler, son mail ne l'engage t-il pas envers nous ?
Merci d'avance,
Patrick

Bonsoir,

A la recherche d'un pavillon à acheter nous avons conclu un accord verbal
avec un vendeur sur un montant.
Après avoir fait bloquer une date de rendez-vous chez son notaire pour la
signature de la promesse de vente, il nous a confirmé ce rendez-vous par
mail le jour même.
Sur ce mail, voir copie ci-dessous, est précisé la date de signature de la
promesse de vente, le prix d'achat du bien :


"Comme convenu hier, j'ai pris rendez-vous chez Maitre ........,
.....avenue Albert 1er à ......, pour signer une promesse de vente de
notre maison sise .....rue du ..../ ....rue des....., à ......, pour le
montant convenu de .......................euros.

Conformément à votre souhait d'attendre la signature de l'acte authentique
de votre bien prévue, le 23 juin 2008, notre rendez-vous commun est arrêté
au 25 juin 2008 à 10 heures, chez Maitre ........

J'ai fourni les coordonnées de votre notaire à Maitre .........., qui doit
se mettre en contact avec lui.

Je fais parvenir dès ce jour à Maitre ........... les documents
nécessaires, à savoir le titre de propriété et les diagnostics immobiliers
requis.

Cordialement
M & Mme Claude ............
....... rue des .......................
.................................................
01 ............................ / 06 ................................"

Depuis, le rendez-vous d'origine a été avancé d'une semaine soit signature
le 19/6 prochain.
Mais hier soir le vendeur nous a appelé en disant qu'il ne donnait plus
suite à notre accord à cause d'une meilleure offre de dernière minute....
A t-il le droit de tout annuler, son mail ne l'engage t-il pas envers nous
?

Bonjour

L'engagement pris par mail formerait vente à votre profit si son auteur
pouvait être formellement authentifié .
En effet en droit français il y a contrat dès qu'il y a accord sur la chose
et sur le prix .
Mais il s'agit d'un simple mail .

Article 1316-1 du Code Civil

"L'écrit sous forme électronique est admis en preuve au même titre que
"l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée
"la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des
"conditions de nature à en garantir l'intégrité."

Dans votre cas l'auteur semble ne pouvoir être formellement identifié
sauf à ce que M et Mme Claude reconnaissent en être les auteurs .
Il est signé " M et Mme Claude " mais qui dit que Madame ( par exemple )
était d'accord avec Monsieur sur les termes de celui-ci ?
Si vous portiez l'affaire en justice il pourrait s'agit d'un commencement de
preuve soumise à l'appréciation du magistrat .

En conséquence même si d'un point de vue moral il n'a pas le droit d'agir
ainsi sur le plan légal vous n'avez pas beaucoup de recours .
Reste que vous pouvez pour fragiliser le vendeur et "faire du bal" auprès
des notaires cités qui devaient vous recevoir
et qui eux aussi d'après vos écrits avaient connaissance de cet accord .
Ce sont des alliés de poids s'ils veulent bien jouer le "jeu" .

Bien à vous

Papageno

--
..

Bonsoir,

A la recherche d'un pavillon à acheter nous avons conclu un accord verbal
avec un vendeur sur un montant.
Après avoir fait bloquer une date de rendez-vous chez son notaire pour la
signature de la promesse de vente, il nous a confirmé ce rendez-vous par
mail le jour même.
Sur ce mail, voir copie ci-dessous, est précisé la date de signature de la
promesse de vente, le prix d'achat du bien :


"Comme convenu hier, j'ai pris rendez-vous chez Maitre ........,
.....avenue Albert 1er à ......, pour signer une promesse de vente de
notre maison sise .....rue du ..../ ....rue des....., à ......, pour le
montant convenu de .......................euros.

Conformément à votre souhait d'attendre la signature de l'acte authentique
de votre bien prévue, le 23 juin 2008, notre rendez-vous commun est arrêté
au 25 juin 2008 à 10 heures, chez Maitre ........

J'ai fourni les coordonnées de votre notaire à Maitre .........., qui doit
se mettre en contact avec lui.

Je fais parvenir dès ce jour à Maitre ........... les documents
nécessaires, à savoir le titre de propriété et les diagnostics immobiliers
requis.

Cordialement
M & Mme Claude ............
....... rue des .......................
.................................................
01 ............................ / 06 ................................"

Depuis, le rendez-vous d'origine a été avancé d'une semaine soit signature
le 19/6 prochain.
Mais hier soir le vendeur nous a appelé en disant qu'il ne donnait plus
suite à notre accord à cause d'une meilleure offre de dernière minute....
A t-il le droit de tout annuler, son mail ne l'engage t-il pas envers nous
?
Merci d'avance,
Patrick

Le mail que vous avez reçu de M. et Mme Claude confirme la vente du bien
immobilier clairement défini, ainsi que le prix!
Il confirme aussi l'accord des deux parties !

La vente est formée,
La volonté du vendeur faisant parvenir aux notaires les différentes pièces,
prenant les Rv confirme cette vente !

Le contrat ainsi formé a un caractère irréversible., le vendeur est engagé.

Voyez votre notaire pour aboutir.

A t-il le droit de tout annuler, son mail ne l'engage t-il pas envers nous ?

De toutes façons, faut être réaliste aussi, si vous "forcez" le vendeur
à signer le compromis, que va-t-il faire ? Il va se rétracter dans le
délai légal de 7 jours... Sauf que entre temps, vous aurez versé une
indemnité d'immobilisation à son notaire, et que ce dernier dispose d'un
délai de 21 jours à compter de la date de rétractation du vendeur pour
vous restituer cette somme...

Cela veut dire que au mieux, ce que vous pouvez arriver à faire, c'est
d'être privé de cette somme pendant un mois. Est-ce vraiment dans votre
intérêt ?

En outre, si vraiment le prix est trop bas, moins de 5/12e de sa valeur
expertisée, attention à la possibilité d'une action en rescision de la
vente pour cause de lésion (articles 1674 à 1685 du Code Civil), qui
permettrait au vendeur de demander la nullité de la vente même après
signature de l'acte authentique, il a 2 ans pour cela à compter du jour
de la vente. 5/12e ça parait faible, mais il faut faire attention car
par les temps qui courent, les disparités des prix de vente dans
l'immobilier sont très importantes, je le vois bien dans mon quartier,
des appartements dans la même rue, à 100m l'un de l'autre, dans des
états similaires, peuvent se vendre à des prix au m2 allant du simple au
double. Dans un cas comme celui-là, le vendeur peut être tenté de jouer
un coup de poker, en espérant que l'expertise statue en sa faveur.

>> A t-il le droit de tout annuler, son mail ne l'engage t-il pas envers
>> nous ?

> De toutes façons, faut être réaliste aussi, si vous "forcez" le vendeur
> à signer le compromis, que va-t-il faire ? Il va se rétracter dans le
> délai légal de 7 jours... Sauf que entre temps, vous aurez versé une
> indemnité d'immobilisation à son notaire, et que ce dernier dispose d'un
> délai de 21 jours à compter de la date de rétractation du vendeur pour
> vous restituer cette somme...

la faculté de se rétracter est réservée à l'acquéreur .

Article L271-1 Code le construction

"Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un
"immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à
"l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la
"vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété
"immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai
"de sept jours à compter du lendemain de la première présentation"

>>> A t-il le droit de tout annuler, son mail ne l'engage t-il pas envers
>>> nous ?

>> De toutes façons, faut être réaliste aussi, si vous "forcez" le vendeur
>> à signer le compromis, que va-t-il faire ? Il va se rétracter dans le
>> délai légal de 7 jours... Sauf que entre temps, vous aurez versé une
>> indemnité d'immobilisation à son notaire, et que ce dernier dispose d'un
>> délai de 21 jours à compter de la date de rétractation du vendeur pour
>> vous restituer cette somme...

> la faculté de se rétracter est réservée à l'acquéreur .

> Article L271-1 Code le construction

> "Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un
> "immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à
> "l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la
> "vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété
> "immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai
> "de sept jours à compter du lendemain de la première présentation"

Ah effectivement, au temps pour moi, ce n'est pas un droit légal pour le
vendeur. Mais dans la pratique, la plupart du temps le compromis
comporte une clause qui donne le droit au vendeur de se rétracter sans
conditions sous 7 jours, c'était le cas quand j'ai acheté mon
appartement, et j'imagine que ce sera le cas ici dans la mesure où c'est
le notaire du vendeur qui rédige le compromis...

>> la faculté de se rétracter est réservée à l'acquéreur .

>> Article L271-1 Code le construction

>> "Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un
>> "immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation
>> à
>> "l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou
>> la
>> "vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété
>> "immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un
>> délai
>> "de sept jours à compter du lendemain de la première présentation"

> Ah effectivement, au temps pour moi, ce n'est pas un droit légal pour le
> vendeur. Mais dans la pratique, la plupart du temps le compromis
> comporte une clause qui donne le droit au vendeur de se rétracter sans
> conditions sous 7 jours, c'était le cas quand j'ai acheté mon
> appartement, et j'imagine que ce sera le cas ici dans la mesure où c'est
> le notaire du vendeur qui rédige le compromis...

En pratique cela n'exite pas relisez votre compromis .

>>> la faculté de se rétracter est réservée à l'acquéreur .

>>> Article L271-1 Code le construction

>>> "Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un
>>> "immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation
>>> à
>>> "l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou
>>> la
>>> "vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété
>>> "immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un
>>> délai
>>> "de sept jours à compter du lendemain de la première présentation"

>> Ah effectivement, au temps pour moi, ce n'est pas un droit légal pour le
>> vendeur. Mais dans la pratique, la plupart du temps le compromis
>> comporte une clause qui donne le droit au vendeur de se rétracter sans
>> conditions sous 7 jours, c'était le cas quand j'ai acheté mon
>> appartement, et j'imagine que ce sera le cas ici dans la mesure où c'est
>> le notaire du vendeur qui rédige le compromis...

> En pratique cela n'exite pas relisez votre compromis .

Je viens de le relire justement, je l'ai sous les yeux :

"Faculté de rétractation :

En vertu des dispositions de l'article L 271-1 du Code de la
Construction et de l'Habitation, le BIEN dont s'agit étant destiné à
l'habitation et l'ACQUEREUR étant un non-professionnel de l'immobilier,
ce dernier bénéficie de sa faculté de se rétracter.
A cet effet, le présent acte lui sera notifié par lettre recommandée
avec accusé de réception.
Dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première
présentation de la lettre de notification ou du lendemain de la remise
en mains propres, l'ACQUEREUR pourra exercer la faculté de rétractation,
et ce par lettre recommandée avec accusé de réception.
[...]
IL EST ICI EXPRESSEMENT STIPULE, ce qui est accepté par les ACQUEREURS,
que le VENDEUR bénéficie de la faculté de se rétracter.
A cet effet, le présent acte lui sera notifié par lettre recommandée
avec accusé de réception.
Dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première
présentation de la lettre de notification ou du lendemain de la remise
en mains propres, le VENDEUR pourra exercer la faculté de rétractation,
et ce par lettre recommandée avec accusé de réception."

Vous pensez qu'une telle clause pourrait être déclarée nulle en cas de
contestation ultérieure de l'acheteur ?

IL EST ICI EXPRESSEMENT STIPULE, ce qui est accepté par les ACQUEREURS,
que le VENDEUR bénéficie de la faculté de se rétracter.
A cet effet, le présent acte lui sera notifié par lettre recommandée
avec accusé de réception.
Dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première
présentation de la lettre de notification ou du lendemain de la remise
en mains propres, le VENDEUR pourra exercer la faculté de rétractation,
et ce par lettre recommandée avec accusé de réception."

Vous pensez qu'une telle clause pourrait être déclarée nulle en cas de
contestation ultérieure de l'acheteur ?

Non ; la volonté des parties fait loi entre elles
à la condition qu'elle ne soit pas contraire à la Loi ou aux bonnes moeurs .
Mais ceci est extrêmement surprenant .

Bien à vous
Papageno

>> IL EST ICI EXPRESSEMENT STIPULE, ce qui est accepté par les ACQUEREURS,
>> que le VENDEUR bénéficie de la faculté de se rétracter.
>> A cet effet, le présent acte lui sera notifié par lettre recommandée
>> avec accusé de réception.
>> Dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première
>> présentation de la lettre de notification ou du lendemain de la remise
>> en mains propres, le VENDEUR pourra exercer la faculté de rétractation,
>> et ce par lettre recommandée avec accusé de réception."

>> Vous pensez qu'une telle clause pourrait être déclarée nulle en cas de
>> contestation ultérieure de l'acheteur ?

> Non ; la volonté des parties fait loi entre elles
> à la condition qu'elle ne soit pas contraire à la Loi ou aux bonnes moeurs .
> Mais ceci est extrêmement surprenant .

J'aurais pensé que la réciprocité du droit de rétraction était plus
courante que cela. Peut-être, dans ce cas précis, notre vendeur a-t-il
voulu se laisser une porte de sortie car il avait du consentir un très
gros effort sur le prix qu'il demandait, et avait - parait-il -
plusieurs autres acheteurs potentiels qui avaient pris rendez-vous pour
visiter l'appartement dans les jours qui suivaient la signature du
compromis (que nous avons pourtant signé plus d'une semaine après avoir
obtenu l'accord oral du vendeur sur le prix, le temps de quelques
aller-retours du projet de compromis entre l'agence, son vendeur et le
notre).

Il est vrai que je me souviens que notre vendeur nous avait bien précisé
de faire attention au fait que le vendeur avait le droit, tout comme
nous, de se rétracter sans conditions, mais il ne nous a pas dit cela
comme s'il mettait le doigt sur une condition particulièrement
inhabituelle, a contrario d'autres clauses franchement plus bizarres que
comportait le projet de compromis et que nous avons réussi à faire
retirer (notamment des clauses qui exonéraient le vendeur de la
réalisation de certains diagnostics obligatoires, en particulier le
diagnostic gaz qui ne l'arrangeait pas du tout car pour le réaliser il a
fallu par la suite détruire la cuisine intégrée de l'appartement...)