achat immeuble

Bonjour,

Si j'achète un immeuble de rapport de 4 appartements à crédit.
Est-ce que je peux vendre ces 4 appart séparément (1 tous les ans par
exemple).

Comment cela se passe pour mon crédit ?
Comment se calcule la + value.

Merci de vos réponses.

Bonjour,

Bonjour,

Si j'achète un immeuble de rapport de 4 appartements à crédit.
Est-ce que je peux vendre ces 4 appart séparément (1 tous les ans par
exemple).

Dès lors que vous êtes propriétaire, vous pouvez vendre à tout moment, en
totalité ou en partie.

Comment cela se passe pour mon crédit ?

Le notaire demandera à la banque quel remboursement elle demande pour
consentir à lever son hypothèque sur les lots vendus. La banque pourra tout
aussi bien demander le remboursement d'une part proportionnelle du prêt que
demander que l'intégralité du prix lui soit versé pour éteindre le maximum
du crédit. A négocier avec votre banquier le moment venu.

Comment se calcule la + value.

Pas de règle précise, mais plus ou moins au prorata de la valeur respective
de chaque appartement.
A moins bien sûr que la valeur de chaque appartement ne soit déjà ventilée
dans votre acte d'acquisition

>> Bonjour,

> Bonjour,

>> Si j'achète un immeuble de rapport de 4 appartements à crédit.
>> Est-ce que je peux vendre ces 4 appart séparément (1 tous les ans par
>> exemple).


> Dès lors que vous êtes propriétaire, vous pouvez vendre à tout moment, en
> totalité ou en partie.

> Comment cela se passe pour mon crédit ?

> Le notaire demandera à la banque quel remboursement elle demande pour
> consentir à lever son hypothèque sur les lots vendus. La banque pourra
> tout aussi bien demander le remboursement d'une part proportionnelle du
> prêt que demander que l'intégralité du prix lui soit versé pour éteindre
> le maximum du crédit. A négocier avec votre banquier le moment venu.

>> Comment se calcule la + value.


> Pas de règle précise, mais plus ou moins au prorata de la valeur
> respective de chaque appartement.
> A moins bien sûr que la valeur de chaque appartement ne soit déjà ventilée
> dans votre acte d'acquisition


>> Merci de vos réponses.

Et, méfiez vous aussi, dans le cas de revente de ces 4 appartements, à
compter du 2ème, que votre opération ne soit pas requalifiée de "marchand de
biens" par l'administration fiscale, en vertu de l'art. 110-1 du Code du
commerce et de l'art. 34 du CGI.
Ce qui bien évidemment modifiera vos résultats financiers :

Vous devrez alors payer la TVA sur marge et serait soumis de plein droit au
régime des BIC.
Vous ne bénéficierez pas du régime des plus values des particuliers.

>> Comment cela se passe pour mon crédit ?

> Le notaire demandera à la banque quel remboursement elle demande pour
> consentir à lever son hypothèque sur les lots vendus. La banque pourra tout
> aussi bien demander le remboursement d'une part proportionnelle du prêt que
> demander que l'intégralité du prix lui soit versé pour éteindre le maximum
> du crédit. A négocier avec votre banquier le moment venu.

Le problème, c'est que aujourd'hui pratiquement plus aucun prêt
immobilier n'est garanti par une hypothèque. Les banques poussent plutôt
vers des cautions bancaires accordées par des organismes comme Crédit
Logement, CAMCA ou autre. Ou éventuellement, lorsque ce n'est pas
possible, un PPD.

Personnellement, j'ai dans mon crédit immobilier une clause qui dit que
si je revend partiellement le bien financé par le crédit, la banque -
qui doit être mise au courant - a le droit d'exiger que je rembourse
immédiatement le crédit. Je pense donc que dans un cas comme celui-ci,
cela impliquerait de reprendre un nouveau crédit d'un montant plus
faible pour refinancer l'opération (avec des conditions qui peuvent
avoir changé, éventuellement de manière négative si jamais par exemple
l'état de santé de l'emprunteur s'est dégradé depuis l'achat initial)

>>> Comment cela se passe pour mon crédit ?

>> Le notaire demandera à la banque quel remboursement elle demande pour
>> consentir à lever son hypothèque sur les lots vendus. La banque pourra
>> tout
>> aussi bien demander le remboursement d'une part proportionnelle du prêt
>> que
>> demander que l'intégralité du prix lui soit versé pour éteindre le
>> maximum
>> du crédit. A négocier avec votre banquier le moment venu.

> Le problème, c'est que aujourd'hui pratiquement plus aucun prêt
> immobilier n'est garanti par une hypothèque. Les banques poussent plutôt
> vers des cautions bancaires accordées par des organismes comme Crédit
> Logement, CAMCA ou autre. Ou éventuellement, lorsque ce n'est pas
> possible, un PPD.

Un PPD est une garantie hypothécaire, précisément.

> Personnellement, j'ai dans mon crédit immobilier une clause qui dit que
> si je revend partiellement le bien financé par le crédit, la banque -
> qui doit être mise au courant - a le droit d'exiger que je rembourse
> immédiatement le crédit. Je pense donc que dans un cas comme celui-ci,
> cela impliquerait de reprendre un nouveau crédit d'un montant plus
> faible pour refinancer l'opération (avec des conditions qui peuvent
> avoir changé, éventuellement de manière négative si jamais par exemple
> l'état de santé de l'emprunteur s'est dégradé depuis l'achat initial)

Bien sûr que non

>>>> Comment cela se passe pour mon crédit ?

>>> Le notaire demandera à la banque quel remboursement elle demande pour
>>> consentir à lever son hypothèque sur les lots vendus. La banque pourra
>>> tout
>>> aussi bien demander le remboursement d'une part proportionnelle du prêt
>>> que
>>> demander que l'intégralité du prix lui soit versé pour éteindre le
>>> maximum
>>> du crédit. A négocier avec votre banquier le moment venu.

>> Le problème, c'est que aujourd'hui pratiquement plus aucun prêt
>> immobilier n'est garanti par une hypothèque. Les banques poussent plutôt
>> vers des cautions bancaires accordées par des organismes comme Crédit
>> Logement, CAMCA ou autre. Ou éventuellement, lorsque ce n'est pas
>> possible, un PPD.

> Un PPD est une garantie hypothécaire, précisément.

Oui mais cela n'est *pas* une hypothèque.

>> Personnellement, j'ai dans mon crédit immobilier une clause qui dit que
>> si je revend partiellement le bien financé par le crédit, la banque -
>> qui doit être mise au courant - a le droit d'exiger que je rembourse
>> immédiatement le crédit. Je pense donc que dans un cas comme celui-ci,
>> cela impliquerait de reprendre un nouveau crédit d'un montant plus
>> faible pour refinancer l'opération (avec des conditions qui peuvent
>> avoir changé, éventuellement de manière négative si jamais par exemple
>> l'état de santé de l'emprunteur s'est dégradé depuis l'achat initial)

> Bien sûr que non

Comment ça "bien sûr que non" ? A partir du moment où la banque prévoit
une clause qui impose de solder le crédit lorsqu'on revend une partie du
bien financé, c'est bien pour pouvoir s'en servir comme tel si cette
situation survient...

>>>>> Comment cela se passe pour mon crédit ?

>>>> Le notaire demandera à la banque quel remboursement elle demande pour
>>>> consentir à lever son hypothèque sur les lots vendus. La banque pourra
>>>> tout
>>>> aussi bien demander le remboursement d'une part proportionnelle du
>>>> prêt
>>>> que
>>>> demander que l'intégralité du prix lui soit versé pour éteindre le
>>>> maximum
>>>> du crédit. A négocier avec votre banquier le moment venu.

>>> Le problème, c'est que aujourd'hui pratiquement plus aucun prêt
>>> immobilier n'est garanti par une hypothèque. Les banques poussent
>>> plutôt
>>> vers des cautions bancaires accordées par des organismes comme Crédit
>>> Logement, CAMCA ou autre. Ou éventuellement, lorsque ce n'est pas
>>> possible, un PPD.

>> Un PPD est une garantie hypothécaire, précisément.

> Oui mais cela n'est *pas* une hypothèque.

Mais la problématique est strictement identique : il faut pareillement une
mainlevée de l'inscription de privilège et donc obtenir l'accord de la
banque, contre remboursement de tout ou partie de la dette.

>>> Personnellement, j'ai dans mon crédit immobilier une clause qui dit que
>>> si je revend partiellement le bien financé par le crédit, la banque -
>>> qui doit être mise au courant - a le droit d'exiger que je rembourse
>>> immédiatement le crédit. Je pense donc que dans un cas comme celui-ci,
>>> cela impliquerait de reprendre un nouveau crédit d'un montant plus
>>> faible pour refinancer l'opération (avec des conditions qui peuvent
>>> avoir changé, éventuellement de manière négative si jamais par exemple
>>> l'état de santé de l'emprunteur s'est dégradé depuis l'achat initial)

>> Bien sûr que non

> Comment ça "bien sûr que non" ? A partir du moment où la banque prévoit
> une clause qui impose de solder le crédit lorsqu'on revend une partie du
> bien financé, c'est bien pour pouvoir s'en servir comme tel si cette
> situation survient...

Dans le cas de l'interlocuteur, c'est la même banque qui a consenti un
crédit global pour 4 appartements.
Quand celui-ci va vendre un seul des appartements, elle ne va pas imposer à
son client de solder l'intégralité du prêt en en reprenant un autre, c'est
évident. Et c'est surtout ce qui se pratique.