Refus du vendeur de vendre

Bonjour,

Nous avons signé en Decembre 2006 une promesse de vente pour acheter un
appartement. Mais depuis ce n'est qu'une suite de problèmes.
Dans la promesse, il était indiqué que la vente devait se faire avec le 28
Février. Mais le notaire (commun au deux) ne s'est apparement pas activé
comme il faut, a commis une erreur auprès de la designation du cadastre et à
donc du faire deux demandes à la mairie... Et on se retrouve avec une date
de signature pour le 4 Mai (demain).

On a donc reçu en fin de semaine dernière une proposition de contrat, avec
le montat des charges proratées. Or le montant nous semblant très elevé,
nous avons contacté le notaire qui nous indique que dedans il y a une somme
pour des travaux dans la cage d'escalier, travaux décidés à la derniere
réunion des co-proprietaire, pour laquelle nous n'avions pas eu de mandat.
Donc comme le prévoit le contrat, ces frais doivent être à la charge du
vendeur, comme ayant été décidé avant la signature de la vente. Or le
notaire revient vers nous pour nous dire que le propriétaire propose un
partage de ses charges, et qu'en cas de refus, il refuse de nous vendre le
bien.

Ma question est donc la suivante : en a-t-il le droit, et quelle démarche
doit-on accomplir si il refuse de se rendre demain à la signature devant
notaire?

D'autre part, il est spécifié dans le projet de contrat que, je cite
"L'aquereur prend le bien dans son etat au jour de l'entrée en jouissance,
tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque
cause que ce soit, et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol,
vices même cachés, erreur dans la designation, le cadastre ....".
Déjà est ce que le fait que l'on ne peut avoir aucun recours même en cas
de vices cachés est normal, sachant que l'actuel propriétaire a fait lui
même pas mal de travaux dans son appartement (reorganisation des pièces,
carellage ...). Et peut-on demander à visiter à nouveau l'appartement juste
avant la vente, pour être sur qu'il n'y a pas eu de dégradation entre la
dernière visite qui remonte à 4 mois, et maintenant.

Merci d'avance pour votre aide

Vincent

Bonjour,

été décidé avant la signature de la vente. Or le notaire revient vers
nous pour nous dire que le propriétaire propose un partage de ses
charges, et qu'en cas de refus, il refuse de nous vendre le bien.

Et donc il vous verse 2 fois votre depot initial, non ? Il casse
un compromis qu'il a signé sans motif valable.

Soit vous avez eu un enorme coup de coeur pour cet appart,
et vous pouvez negocier, soit vous avez des imperatifs autres
qui font que cela serait problematique de faire comme cela
(etre avec ses enfants a la rue par exmeple), soit si rien ne vous entraine
plus que cela, je lui dirais de respecter les clauses du contrat
qu'il a signé ou de vous payer ce qu'il vous doit pour sa rupture !

Juste mon avis. Qu'on me corrige si je me trompe mais je pense
pas qu'il soit vraiment en position de force la.

Doms.

> Bonjour,

>> été décidé avant la signature de la vente. Or le notaire revient vers
>> nous pour nous dire que le propriétaire propose un partage de ses
>> charges, et qu'en cas de refus, il refuse de nous vendre le bien.

> !

> Juste mon avis. Qu'on me corrige si je me trompe mais je pense
> pas qu'il soit vraiment en position de force la.

Oh si! la nouvelle règle veut que les travaux décidés lors des l'AG
précédents la vente sont payés:
- par le vendeur pour les appels de fond datant d'avant la vente
- par l'acheteur pour les appels de fond datant d'après la vente!

Si donc aucun appel de fond n'a été fait jusqu'à maintenant ben
l'acheteur paie le tout!! n'importe comment en plus c'est lui qui en
bénéficiera! Si de plus rien n'est inscrit dans le compromis, il faudra
aller en justice pour obtenir une indemnisation si le vendeur ne veut
plus vendre!!!

--
Pour m'envoyer un mail, remplacer anti par droger et manama par
wanadoo; to send me directly a mail replace anti with droger and manama
with wanadoo;
anti.jean-paul@manama.fr

D'autre part, il est spécifié dans le projet de contrat que, je cite
"L'aquereur prend le bien dans son etat au jour de l'entrée en jouissance,
tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque
cause que ce soit, et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol,
vices même cachés, erreur dans la designation, le cadastre ....".
Déjà est ce que le fait que l'on ne peut avoir aucun recours même en cas
de vices cachés est normal, sachant que l'actuel propriétaire a fait lui
même pas mal de travaux dans son appartement (reorganisation des pièces,
carellage ...).

Sur la clause des vices cachés on trouve cette clause dans la plupart des
contrats de vente immobilière, si elle n'y était pas ce serait ce qui est
prévu par le Code Civil qui s'appliquerait : annulation de la vente si
l'acheteur découvre qu'il y a un trou rebouché avec une rustine dans la
coque de son bateau ou que sa maison est construite sur une ancienne
carrière qui risque de s'effondrer.
Etant donné que s'il n'y avait pas cette clause la vente pourrait être
annulée sous des tas de prétextes y compris ignorés du vendeur: on agrandit
la station de métro sous l'immeuble: vice caché annulation de la vente, la
rivière déborde et inonde la cave :vice caché annulation de la vente, etc,
il y a toujours cette clause sinon vendre une maison serait une opération à
hauts risques !
La morale c'est à l'acheteur de faire son enquête et de vérifier s'il y a
des carrières, inondations, routes en construction, voies ferrées soit
disant inutilisées en passe d'être réouvertes...

Déjà est ce que le fait que l'on ne peut avoir aucun recours même en cas de
vices cachés est normal

L'autre morale c'est que quand on signe on assume ! Si vous trouviez celà
pas normal fallait pas signer !

Le problème c'est qu'il y a peut être des ventes immobilières sans le
parapluie de la clause des vices cachés mais elles doivent être
rarissimes...

--
Cordialement,
JP Lavardin

>> Déjà est ce que le fait que l'on ne peut avoir aucun recours même en cas de
>> vices cachés est normal

> L'autre morale c'est que quand on signe on assume ! Si vous trouviez celà
> pas normal fallait pas signer !

> Le problème c'est qu'il y a peut être des ventes immobilières sans le
> parapluie de la clause des vices cachés mais elles doivent être
> rarissimes...

Ceci dit, ca reste toujours attaquable en cas de vices manifestement
cachés mais connus du vendeur ou invérifiables au moment de la vente.

Et peut-on demander à visiter à nouveau l'appartement juste
avant la vente, pour être sur qu'il n'y a pas eu de dégradation entre la
dernière visite qui remonte à 4 mois, et maintenant.

C'est meme vivement recommandé, ne serait-ce que pour relever les
compteurs d'un commun accord avec le vendeur.

L'etat de l'art veut meme que vous prenniez des photos lors de vos
visites "satisfaisantes" pour avoir au moins quelques elements pour
casser la vente s'il y'a eu des dégradations lourdes entre temps. (en
les annexant, par exemple, au compromis de vente, qui sera biensur
*tres* détaillé sur la configuration et l'etat du bien (un etat des
lieux, en quelque sorte)

Bonjour ou Bonsoir (c'est selon ...)

Et peut-on demander à visiter à nouveau l'appartement juste

avant la vente, pour être sur qu'il n'y a pas eu de dégradation entre
la
dernière visite qui remonte à 4 mois, et maintenant.

Tout à fait, prenez des photos et lors de la signature exigez les clés
immédiatement.

Amicalement

JP RAMBAUD
Syndic bénévole

>> D'autre part, il est spécifié dans le projet de contrat que, je cite
>> "L'aquereur prend le bien dans son etat au jour de l'entrée en
>> jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur
>> pour quelque cause que ce soit, et notamment pour mauvais état du sol ou
>> du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la designation, le cadastre
>> ....".
>> Déjà est ce que le fait que l'on ne peut avoir aucun recours même en cas
>> de vices cachés est normal, sachant que l'actuel propriétaire a fait lui
>> même pas mal de travaux dans son appartement (reorganisation des pièces,
>> carellage ...).

> Sur la clause des vices cachés on trouve cette clause dans la plupart des
> contrats de vente immobilière, si elle n'y était pas ce serait ce qui est
> prévu par le Code Civil qui s'appliquerait : annulation de la vente si
> l'acheteur découvre qu'il y a un trou rebouché avec une rustine dans la
> coque de son bateau ou que sa maison est construite sur une ancienne
> carrière qui risque de s'effondrer.
> Etant donné que s'il n'y avait pas cette clause la vente pourrait être
> annulée sous des tas de prétextes y compris ignorés du vendeur: on
> agrandit la station de métro sous l'immeuble: vice caché annulation de la
> vente, la rivière déborde et inonde la cave :vice caché annulation de la
> vente, etc, il y a toujours cette clause sinon vendre une maison serait
> une opération à hauts risques !

Vous avez une définition assez étonnante du vice caché.
Vous confondez avec le dol.
Le vice caché c'est la faille qui rend impossible l'utilisation du bien
vendu.
POur une maison, ce serait un problème portant sur la structure, la
toiture...
Eventuellement une excavation dans le sol

Mais certainement pas une carrière (ce n'est pas caché), ni une ligne de TGV
dans le gazon, ni une procédure d'expropriation, ni une peinture cachant la
moisissure.

Eventuellement des termites, ...

Donc je ne suis absolument pas d'accord avec la pratique notariale. Le vice
caché constitue une vrai problématique.
mais de toute évidence, une maison construite en 1880 ... et toujours debout
en 2007, si un désordre survient, il sera difficile de le faire passer pour
du vice caché. Ce serait plus lié à la vétusté de l'immeuble.

> La morale c'est à l'acheteur de faire son enquête et de vérifier s'il y a
> des carrières, inondations, routes en construction, voies ferrées soit
> disant inutilisées en passe d'être réouvertes...

Et non.
C'est précisément au vendeur. Parce qu'il a intérêt à déclarer le plus de

> L'autre morale c'est que quand on signe on assume ! Si vous trouviez celà
> pas normal fallait pas signer !

Là, j'adhère totalement.

> Le problème c'est qu'il y a peut être des ventes immobilières sans le
> parapluie de la clause des vices cachés mais elles doivent être
> rarissimes...

Hélas, et je rage contre cette pratique dont je ne comprends toujours pas
l'utilité.
Mais de fait, les contentieux que j'ai connu portent en général sur un dol,
et non sur du vice caché.

> Vous avez une définition assez étonnante du vice caché.
> Vous confondez avec le dol.
> Le vice caché c'est la faille qui rend impossible l'utilisation du bien
> vendu.

Vous avez, quant à vous, une conception restrictive puisque le vice des
articles 1641 et suivants et celui qui rend le bien impropre à l'usage
auquel on le destine mais également celui qui diminue tellemennt cet usage
que l'acheteur n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il l'avait connu.

> POur une maison, ce serait un problème portant sur la structure, la
> toiture...
> Eventuellement une excavation dans le sol

Il y a bien d'autres exemples :

- des infiltrations
- l'absence ou la non conformité de l'assainissement
etc...

> Mais certainement pas une carrière (ce n'est pas caché),

Moi qui réside dans une zone de carrières souterraines, je peux vous dire
que certaines procédure fondées sur l'article 1641 ont abouti .
Non pas à raison de la présence de la carrière elle même située sous la
maison, mais à raison de l'insuffisance des ouvrages confortatifs imposés à
la construction par l'inspection des carrières.
Le vice est par définition caché lorsque lesdites carrrières ne sont pas
visitables et lorsque de surcroit , et j'ai en tête un cas précis, la
remontée de la nappe phréatique a innondé ladite carrière.

> ni une ligne de TGV dans le gazon, ni une procédure d'expropriation, ni
> une peinture cachant la moisissure.

Là aussi, ce dernier point est selon moi discutable, et tout dépend de
l'ampleur du phénomène d'humidité masqué.
J'ai sur ce point précis également connu des affaires qui se sont mal
terminées pour le vendeur sur le fondement des articles 1641 et suivants car
l'application de la clause d'exclusion a été écartée en raison de la
mauvaise foi du vendeur et ce pour une sous sous-sol humide avec les
manifestetions masuqées par des peintures récentes.

> Eventuellement des termites, ...

> Donc je ne suis absolument pas d'accord avec la pratique notariale. Le
> vice caché constitue une vrai problématique.

Certes, mais dés lors que la loi permet d'exclure expressément la garantie,
le notaire du vendeur (et c'est en général lui qui dresse l'acte) ne fait
que son travail en y incluant ladite clause d'exclusion.

> mais de toute évidence, une maison construite en 1880 ... et toujours
> debout en 2007, si un désordre survient, il sera difficile de le faire
> passer pour du vice caché. Ce serait plus lié à la vétusté de l'immeuble.

Là nous sommes d'accord.

>> La morale c'est à l'acheteur de faire son enquête et de vérifier s'il y a
>> des carrières, inondations, routes en construction, voies ferrées soit
>> disant inutilisées en passe d'être réouvertes...

> Et non.

Là aussi à mon sens il faut nuancer car l'acheteur doit malgré tout se
montrer normalement vigilant.

> C'est précisément au vendeur. Parce qu'il a intérêt à déclarer le plus de
>> L'autre morale c'est que quand on signe on assume ! Si vous trouviez celà
>> pas normal fallait pas signer !

> Là, j'adhère totalement.

>> Le problème c'est qu'il y a peut être des ventes immobilières sans le
>> parapluie de la clause des vices cachés mais elles doivent être
>> rarissimes...

> Hélas, et je rage contre cette pratique dont je ne comprends toujours pas
> l'utilité.

L'utilité est pourtant évidente pour le vendeur qui sans, la clause
d'exclusion, est tenu de la garantie même pour les vices qu'il ignore et en
l'absence de toute mauvaise foi de sa part, ce qui laisse un champ de
responsablité bien plus large et lui fait courrir un risque bien plus
important que la seule possibilite de se voir attrait devant le Tribunal
pour vice du consentement ce qui va nécessiter la preuve de la manoeuvre
dolosive.

> Mais de fait, les contentieux que j'ai connu portent en général sur un
> dol, et non sur du vice caché.

Et pour cause....

Mais un certain nombre de ces procédures auraient sûrement également pu
aboutir sur le fondemet du vice caché puisque le manoeuvre dolosive permer
de caractériser la mauvaise foi qui permet d'écarter l'application de la
clause d'exclusion.

Hélas, et je rage contre cette pratique dont je ne comprends toujours pas
l'utilité.

L'utilité est pourtant évidente pour le vendeur qui sans, la clause
d'exclusion, est tenu de la garantie même pour les vices qu'il ignore et
en l'absence de toute mauvaise foi de sa part, ce qui laisse un champ de
responsablité bien plus large et lui fait courrir un risque bien plus
important que la seule possibilite de se voir attrait devant le Tribunal
pour vice du consentement ce qui va nécessiter la preuve de la manoeuvre
dolosive.

Merci d'avoir su reprendre magnifiquement les arguments que j'essayai
maladroitement de formuler.
Comme vous je pense que sans la clause d'exclusion il serait extrèmement
difficile de vendre certains biens immobiliers, en particulier anciens : un
maison qui penche à Amsterdam ou en France dans un quartier médiéval est ce
une ancienne bâtisse avec beaucoup de charme ou une arnaque dont la vente va
être annulée car l'acheteur s'est aperçu qu'elle a pris 5 cm de gite de plus
en 20 ans ?
Cà parait normal que le vendeur ne soit pas tenu responsable pour les vices
qu'il ignore, mais s'il les ignore c'est qu'ils ne l'ont pas gêné lorsqu'il
avait la propriété du bien et qu'ils se manifestent après la vente.
S'il ne les ignorait pas, et qu'il les cache malgré tout à l'acheteur, là il
y a effectivement mauvaise foi et manoeuvres dolosives et dans ce cas
l'acheteur à un recours.
En matière de vices cachés (ou de dol) liés à des voies ferrées on peut
citer le cas des riverains de la ligne Motteville à Buchy près de Rouen: ils
achètent des jolies petites maisons près d'une ligne abandonnée où il n'y a
plus de trains, les vendeurs les assurent que la ligne va être vendue à 1 ¤
le M² comme dans le village d'à coté et qu'ils pourront doubler la surface
de leur terrain à peu de frais.
Hélas pour eux au lieu d'être déclassée la ligne est au contraire
électrifiée et va servir de voie de desserte pour le port du Havre : trains
lourds de 2000 t toute la nuit toutes les 30 minutes !
Auraient t'ils abandonné leur achat ou donné un moindre prix s'ils avaient
été au courant de ce problème, que même les vendeurs ignoraient ? On peut le
supposer.
Par ailleurs, y a t'il eu mauvaise foi de la part des vendeurs qui
prétendaient que la ligne allait être démolie ? En fait ils n'en savaient
rien, il y a peut être dol, mais en l'absence d'écrit ce sera difficile à
prouver, et puis quand on achète une voiture qui consomme 20 litres au cent
à un vendeur qui vous affirme que le prix de l'essence va s'effondrer on
est peut être victime de manoeuvres dolosives, mais surtout de sa propre
naïveté...

--
Cordialement,
JP Lavardin