SCI, apport en nature, cession de parts et contrat de prêt

[JPP]

Bonsoir,

Avant notre rencontre, mon amie a acheté elle-même un appartement avec
un crédit immobilier. Nous (ni PACS, ni mariage) vivons désormais dans
cet appartement et nous souhaitons donc le partager équitablement. Après
de nombreuses recherches sur Internet, voici le montage que nous
envisageons :

1) Création d'une SCI avec les apports suivants :
- elle : apport en nature pur et simple de l'appartement (199 parts)
- moi : cash (1 part)

2) Cession de 99 parts de elle vers moi en contrepartie d'un contrat de
prêt de gré à gré (officieusement adossé au crédit immobilier : mêmes
dates, même taux, 60 % du capital restant dû).

Maintenant, mes questions en pagaille :
a) Ce montage est-il juridiquement faisable ?
b) Les deux étapes peuvent-elles simplement résulter de deux actes sous
seing privé (sans passer chez le notaire) ?
c) Quel est le coût de chaque étape ? Évite-t-on bien les droits de
mutation (notamment par un apport en nature pur et simple) ?
d) Existe-t-il d'autres montages plus intéressants ?

Merci d'avance pour vos conseils éclairés !

JPP.

[belloy]

Bonsoir,

Avant notre rencontre, mon amie a acheté elle-même un appartement avec un
crédit immobilier. Nous (ni PACS, ni mariage) vivons désormais dans cet
appartement et nous souhaitons donc le partager équitablement. Après de
nombreuses recherches sur Internet, voici le montage que nous envisageons


1) Création d'une SCI avec les apports suivants :
- elle : apport en nature pur et simple de l'appartement (199 parts)
- moi : cash (1 part)

2) Cession de 99 parts de elle vers moi en contrepartie d'un contrat de
prêt de gré à gré (officieusement adossé au crédit immobilier : mêmes
dates, même taux, 60 % du capital restant dû).

Maintenant, mes questions en pagaille :
a) Ce montage est-il juridiquement faisable ?
b) Les deux étapes peuvent-elles simplement résulter de deux actes sous
seing privé (sans passer chez le notaire) ?
c) Quel est le coût de chaque étape ? Évite-t-on bien les droits de
mutation (notamment par un apport en nature pur et simple) ?
d) Existe-t-il d'autres montages plus intéressants ?

Merci d'avance pour vos conseils éclairés !

JPP.

1) Création d'une SCI avec les apports suivants :
- elle : apport en nature pur et simple de l'appartement (199 parts)
- moi : cash (1 part)

Il y a lieu d'évaluer la valeur de l'immeuble, qui pourrait correspondre au
capital social moins 1 part...
Regardez le contrat de prêt pour savoir si le prêteur doit donner son
accord.
L'apport pur et simple au moment de la constitution de la société (soumise à
l'IR) est exonéré de droits d'enregistrement.
Cependant l'apport est en société est une mutation à titre onéreux et à ce
titre est passible de l'impôt sur les plus values immobilières, mais
exonération s'il s'agit de la résidence principale.
L'acte d'apport doit être reçu par le notaire (acte authentique).


2) Cession de 99 parts de elle vers moi en contrepartie d'un contrat de
prêt de gré à gré (officieusement adossé au crédit immobilier : mêmes
dates, même taux, 60 % du capital restant dû).

L'acte de cession des 99 parts peut être sous seing privé, mais est soumis
aux formalités d'enregistrement... au taux de 5%.. et peut comporter les
modalités du prêt, c'est même conseillé vis vis du fisc.

[Ariel DAHAN]

Avant notre rencontre, mon amie a acheté elle-même un appartement avec un
crédit immobilier. Nous (ni PACS, ni mariage) vivons désormais dans cet
appartement et nous souhaitons donc le partager équitablement.

Ce qui signifie que vous souhaitez vous retrouver propriétaire d'une part du
bien que votre amie a acheté. J'ai du mal à concevoir l'équité de
l'opération. :-}

Après de nombreuses recherches sur Internet, voici le montage que nous
envisageons :

1) Création d'une SCI avec les apports suivants :
- elle : apport en nature pur et simple de l'appartement (199 parts)

Comme le fait remarquer Belloy, plutôt que de figer à 199 part, vérifiez
plutôt l'évaluation de l'immeuble.

- moi : cash (1 part)

Je vous invite également à réfléchir à une meilleur évaluation.

2) Cession de 99 parts de elle vers moi en contrepartie d'un contrat de
prêt de gré à gré (officieusement adossé au crédit immobilier : mêmes
dates, même taux, 60 % du capital restant dû).

Donc l'équité ne sera pas respectée, puisque vous payerez 50% des 60% de la
valeur de l'immeuble (soit 30% de la valeur initiale) pour obtenir 50% de la
valeur initiale. Vous gagnez donc 20 % de cette valeur.

Maintenant, mes questions en pagaille :
a) Ce montage est-il juridiquement faisable ?

La question principale est de savoir si le prêt initial est hypothécaire ou
non. Dans l'affirmative, il vous faudra désintéresser la banque ou obtenir
son accord pour proroger le prêt sur la tête de la SCI.
Rare.

b) Les deux étapes peuvent-elles simplement résulter de deux actes sous
seing privé (sans passer chez le notaire) ?

Non. L'apport de l'immeuble à la SCI suppose un acte notarié;

c) Quel est le coût de chaque étape ? Évite-t-on bien les droits de
mutation (notamment par un apport en nature pur et simple) ?
Non.

d) Existe-t-il d'autres montages plus intéressants ?

Oui.
L'augmentation du capital par apport en numéraire. Qui vous permet de
devenir progressivement propriétaire de 50% de la société sans "racheter" de
patrimoine à votre amie.

Mais l'augmentation de capital n'autorise que 5 ans de délais.

Cordialement

Ariel DAHAN

[JPP]

Bonsoir,

Je me permets de répondre dans le corps du message pour davantage de
précision :

>> Avant notre rencontre, mon amie a acheté elle-même un appartement avec un
>> crédit immobilier. Nous (ni PACS, ni mariage) vivons désormais dans cet
>> appartement et nous souhaitons donc le partager équitablement.

> Ce qui signifie que vous souhaitez vous retrouver propriétaire d'une part du
> bien que votre amie a acheté. J'ai du mal à concevoir l'équité de
> l'opération. :-}

i) elle a connu une forte baisse de salaire à la suite de son emprunt,
ce qui l'étouffe aujourd'hui financièrement (remboursements et charges
de propriété élevées au regard de son nouveau revenu) ;
ii) je préfère contribuer à la capitalisation commune d'un bien
immobilier partagé plutôt que de payer un loyer.

>> Après de nombreuses recherches sur Internet, voici le montage que nous
>> envisageons :

>> 1) Création d'une SCI avec les apports suivants :
>> - elle : apport en nature pur et simple de l'appartement (199 parts)
> Comme le fait remarquer Belloy, plutôt que de figer à 199 part, vérifiez
> plutôt l'évaluation de l'immeuble.

> - moi : cash (1 part)

> Je vous invite également à réfléchir à une meilleur évaluation.

Il s'agit bien des évaluations réelles : 199 000 EUR et 1 000 EUR.

>> 2) Cession de 99 parts de elle vers moi en contrepartie d'un contrat de
>> prêt de gré à gré (officieusement adossé au crédit immobilier : mêmes
>> dates, même taux, 60 % du capital restant dû).

> Donc l'équité ne sera pas respectée, puisque vous payerez 50% des 60% de la
> valeur de l'immeuble (soit 30% de la valeur initiale) pour obtenir 50% de la
> valeur initiale. Vous gagnez donc 20 % de cette valeur.

Pas du tout. Le capital restant dû que je prends en charge directement
(remboursement capital et intérêts) est bien de 99 000 EUR. Les 60 %
n'étaient qu'approximatifs.

>> Maintenant, mes questions en pagaille :
>> a) Ce montage est-il juridiquement faisable ?

> La question principale est de savoir si le prêt initial est hypothécaire ou
> non. Dans l'affirmative, il vous faudra désintéresser la banque ou obtenir
> son accord pour proroger le prêt sur la tête de la SCI.
> Rare.

L'emprunt est cautionné par Crédit Logement, le bien immobilier n'est
grevé par aucun gage ni hypothèque.

[...]

>> d) Existe-t-il d'autres montages plus intéressants ?
> Oui.
> L'augmentation du capital par apport en numéraire. Qui vous permet de
> devenir progressivement propriétaire de 50% de la société sans "racheter" de
> patrimoine à votre amie.

> Mais l'augmentation de capital n'autorise que 5 ans de délais.

Quelles sont les conditions de retrait de capital (ou de rachat de parts
sociales par la société même) dans une SCI ? Est-il dès lors
envisageable de réaliser l'opération suivante ?
i) Constitution de la SCI :
elle : apport en nature pur et simple de 199 000 EUR (appartement)
moi : apport en cash de 199 000 EUR
ii) plus tard (y-a-t'il un délai minimal et/ou maximal à respecter ?) :
réduction du capital de 398 000 EUR à 199 000 EUR en servant chacun
des actionnaires à part égale en cash

Question subsidiaire : quid d'une SCI à capital variable ? J'ai du mal à
trouver des informations (avantages, inconvénients, spécificités de
constitution et de modification du capital) sur ce sujet...

> Cordialement

Merci à tous les deux pour vos précieuses réponses.

JPP.

[belloy]

> Bonsoir,

> Je me permets de répondre dans le corps du message pour davantage de
> précision :

>>> Avant notre rencontre, mon amie a acheté elle-même un appartement avec
>>> un crédit immobilier. Nous (ni PACS, ni mariage) vivons désormais dans
>>> cet appartement et nous souhaitons donc le partager équitablement.

>> Ce qui signifie que vous souhaitez vous retrouver propriétaire d'une part
>> du bien que votre amie a acheté. J'ai du mal à concevoir l'équité de
>> l'opération. :-}

> i) elle a connu une forte baisse de salaire à la suite de son emprunt, ce
> qui l'étouffe aujourd'hui financièrement (remboursements et charges de
> propriété élevées au regard de son nouveau revenu) ;
> ii) je préfère contribuer à la capitalisation commune d'un bien immobilier
> partagé plutôt que de payer un loyer.

>>> Après de nombreuses recherches sur Internet, voici le montage que nous
>>> envisageons :

>>> 1) Création d'une SCI avec les apports suivants :
>>> - elle : apport en nature pur et simple de l'appartement (199 parts)
>> Comme le fait remarquer Belloy, plutôt que de figer à 199 part, vérifiez
>> plutôt l'évaluation de l'immeuble.

>> - moi : cash (1 part)

>> Je vous invite également à réfléchir à une meilleur évaluation.

> Il s'agit bien des évaluations réelles : 199 000 EUR et 1 000 EUR.

>>> 2) Cession de 99 parts de elle vers moi en contrepartie d'un contrat de
>>> prêt de gré à gré (officieusement adossé au crédit immobilier : mêmes
>>> dates, même taux, 60 % du capital restant dû).

>> Donc l'équité ne sera pas respectée, puisque vous payerez 50% des 60% de
>> la valeur de l'immeuble (soit 30% de la valeur initiale) pour obtenir 50%
>> de la valeur initiale. Vous gagnez donc 20 % de cette valeur.

> Pas du tout. Le capital restant dû que je prends en charge directement
> (remboursement capital et intérêts) est bien de 99 000 EUR. Les 60 %
> n'étaient qu'approximatifs.

>>> Maintenant, mes questions en pagaille :
>>> a) Ce montage est-il juridiquement faisable ?

>> La question principale est de savoir si le prêt initial est hypothécaire
>> ou non. Dans l'affirmative, il vous faudra désintéresser la banque ou
>> obtenir son accord pour proroger le prêt sur la tête de la SCI.
>> Rare.

> L'emprunt est cautionné par Crédit Logement, le bien immobilier n'est
> grevé par aucun gage ni hypothèque.

> [...]

>>> d) Existe-t-il d'autres montages plus intéressants ?
>> Oui.
>> L'augmentation du capital par apport en numéraire. Qui vous permet de
>> devenir progressivement propriétaire de 50% de la société sans "racheter"
>> de patrimoine à votre amie.

>> Mais l'augmentation de capital n'autorise que 5 ans de délais.

> Quelles sont les conditions de retrait de capital (ou de rachat de parts
> sociales par la société même) dans une SCI ? Est-il dès lors envisageable
> de réaliser l'opération suivante ?
> i) Constitution de la SCI :
> elle : apport en nature pur et simple de 199 000 EUR (appartement)
> moi : apport en cash de 199 000 EUR
> ii) plus tard (y-a-t'il un délai minimal et/ou maximal à respecter ?) :
> réduction du capital de 398 000 EUR à 199 000 EUR en servant chacun
> des actionnaires à part égale en cash

> Question subsidiaire : quid d'une SCI à capital variable ? J'ai du mal à
> trouver des informations (avantages, inconvénients, spécificités de
> constitution et de modification du capital) sur ce sujet...

> Cordialement

> Merci à tous les deux pour vos précieuses réponses.

> JPP.

Difficile de répondre ici à votre projet qui est particulier et précis...
Cependant je vous conseille l'excellent ouvrage qui traite bien de toutes
vos questions " Société civile de Famille" Auteur : Henri Royal,édition
EFE... bonne lecture

[MichelB]

Bonjour,

> Bonsoir,

> Je me permets de répondre dans le corps du message pour davantage de
> précision :

>>> Avant notre rencontre, mon amie a acheté elle-même un appartement
>>> avec un crédit immobilier. Nous (ni PACS, ni mariage) vivons
>>> désormais dans cet appartement et nous souhaitons donc le partager
>>> équitablement.

>> Ce qui signifie que vous souhaitez vous retrouver propriétaire d'une
>> part du bien que votre amie a acheté. J'ai du mal à concevoir l'équité
>> de l'opération. :-}

> i) elle a connu une forte baisse de salaire à la suite de son emprunt,
> ce qui l'étouffe aujourd'hui financièrement (remboursements et charges
> de propriété élevées au regard de son nouveau revenu) ;
> ii) je préfère contribuer à la capitalisation commune d'un bien
> immobilier partagé plutôt que de payer un loyer.

>>> Après de nombreuses recherches sur Internet, voici le montage que
>>> nous envisageons :

>>> 1) Création d'une SCI avec les apports suivants :
>>> - elle : apport en nature pur et simple de l'appartement (199 parts)
>> Comme le fait remarquer Belloy, plutôt que de figer à 199 part,
>> vérifiez plutôt l'évaluation de l'immeuble.

>> - moi : cash (1 part)

>> Je vous invite également à réfléchir à une meilleur évaluation.

> Il s'agit bien des évaluations réelles : 199 000 EUR et 1 000 EUR.

>>> 2) Cession de 99 parts de elle vers moi en contrepartie d'un contrat
>>> de prêt de gré à gré (officieusement adossé au crédit immobilier :
>>> mêmes dates, même taux, 60 % du capital restant dû).

>> Donc l'équité ne sera pas respectée, puisque vous payerez 50% des 60%
>> de la valeur de l'immeuble (soit 30% de la valeur initiale) pour
>> obtenir 50% de la valeur initiale. Vous gagnez donc 20 % de cette valeur.

> Pas du tout. Le capital restant dû que je prends en charge directement
> (remboursement capital et intérêts) est bien de 99 000 EUR. Les 60 %
> n'étaient qu'approximatifs.

>>> Maintenant, mes questions en pagaille :
>>> a) Ce montage est-il juridiquement faisable ?

>> La question principale est de savoir si le prêt initial est
>> hypothécaire ou non. Dans l'affirmative, il vous faudra désintéresser
>> la banque ou obtenir son accord pour proroger le prêt sur la tête de
>> la SCI.
>> Rare.

> L'emprunt est cautionné par Crédit Logement, le bien immobilier n'est
> grevé par aucun gage ni hypothèque.

> [...]

>>> d) Existe-t-il d'autres montages plus intéressants ?
>> Oui.
>> L'augmentation du capital par apport en numéraire. Qui vous permet de
>> devenir progressivement propriétaire de 50% de la société sans
>> "racheter" de patrimoine à votre amie.

>> Mais l'augmentation de capital n'autorise que 5 ans de délais.

> Quelles sont les conditions de retrait de capital (ou de rachat de parts
> sociales par la société même) dans une SCI ? Est-il dès lors
> envisageable de réaliser l'opération suivante ?
> i) Constitution de la SCI :
> elle : apport en nature pur et simple de 199 000 EUR (appartement)
> moi : apport en cash de 199 000 EUR
> ii) plus tard (y-a-t'il un délai minimal et/ou maximal à respecter ?) :
> réduction du capital de 398 000 EUR à 199 000 EUR en servant chacun
> des actionnaires à part égale en cash

> Question subsidiaire : quid d'une SCI à capital variable ? J'ai du mal à
> trouver des informations (avantages, inconvénients, spécificités de
> constitution et de modification du capital) sur ce sujet...

> Cordialement

> Merci à tous les deux pour vos précieuses réponses.

> JPP.

Après Belloy et Ariel peu de choses originales à ajouter.

Le problème est faussé au départ puisque votre amie apporte un actif grevé d'un passif (l'emprunt).
Si l'emprunt peut-être transféré au nom de la sci, votre amie reçoit le nombre de parts
correspondant à la valeur nette de son apport en nature;(Valeur de l'immeuble- reste-dû) et vous
souscrivez pour le montant du solde de l'emprunt. Les parts de votre amie seront réputées
entièrement libérées, la libération des vôtres se faisant par appel par le gérant, c'est le compte
courant sur lequel vous aurez versé les remboursements d'emprunt qui permettra de purger ces appels.
(situation classique).

En ce qui concerne le capital variable, dans le cas des sci de gestion, le seul intérêt évident est
pour les scpi. Dans votre cas je n'en distingue pas trop l'intérêt. Cette formule considérée comme
miracle sur internet, renvoient toutes in fine au même site.
Il ne faut jamais oublié que la valeur d'une part entièrement libérée, n'est jamais assise que sur
la situation nette de la sci.

------------------------------------
Cordialement

MichelB



En ce qui concerne

[Ariel DAHAN]

>>> Après de nombreuses recherches sur Internet, voici le montage que nous
>>> envisageons :

>>> 1) Création d'une SCI avec les apports suivants :
>>> - elle : apport en nature pur et simple de l'appartement (199 parts)
>> Comme le fait remarquer Belloy, plutôt que de figer à 199 part, vérifiez
>> plutôt l'évaluation de l'immeuble.

>>> - moi : cash (1 part)

....

> Il s'agit bien des évaluations réelles : 199 000 EUR et 1 000 EUR.

>>> 2) Cession de 99 parts de elle vers moi en contrepartie d'un contrat de
>>> prêt de gré à gré (officieusement adossé au crédit immobilier : mêmes
>>> dates, même taux, 60 % du capital restant dû).

>> Donc l'équité ne sera pas respectée, puisque vous payerez 50% des 60% de
>> la valeur de l'immeuble (soit 30% de la valeur initiale) pour obtenir 50%
>> de la valeur initiale. Vous gagnez donc 20 % de cette valeur.

> Pas du tout. Le capital restant dû que je prends en charge directement
> (remboursement capital et intérêts) est bien de 99 000 EUR. Les 60 %
> n'étaient qu'approximatifs.

>>> Maintenant, mes questions en pagaille :
>>> ....
>>> d) Existe-t-il d'autres montages plus intéressants ?
>> Oui.
>> L'augmentation du capital par apport en numéraire. Qui vous permet de
>> devenir progressivement propriétaire de 50% de la société sans "racheter"
>> de patrimoine à votre amie.

>> Mais l'augmentation de capital n'autorise que 5 ans de délais.

> Quelles sont les conditions de retrait de capital (ou de rachat de parts
> sociales par la société même) dans une SCI ?

Vous avez une qualité indéniable pour compliquer les choses ! :-)

> Est-il dès lors envisageable de réaliser l'opération suivante ?
> i) Constitution de la SCI :
> elle : apport en nature pur et simple de 199 000 EUR (appartement)
> moi : apport en cash de 199 000 EUR
> ii) plus tard (y-a-t'il un délai minimal et/ou maximal à respecter ?) :
> réduction du capital de 398 000 EUR à 199 000 EUR en servant chacun
> des actionnaires à part égale en cash

Une augmentation de capital suivie d'une réduction de capital n'est possible
que si l'augmentation est réalisée.
Concrètement aucun intérêt. Le coût fiscal est trop important.

En outre, je ne comprends pas pourquoi vous souhaitez que votre amie apporte
le bien à sa valeur de 190.000 ?, puisqu'il manque à rembourser de l'ordre
de 99.000 ?.
Donc l'apport "net" de votre amie (évaluation de l'immeuble - endettement
lié à l'immeuble) est de 100.000 ?.
De sorte que vous n'avez plus qu'à procéder à un apport en capital de même
montant pour être à égalité.

Cet apport pouvant être réalisé sur plusieurs années, appelé par le gérant.

> Question subsidiaire : quid d'une SCI à capital variable ? J'ai du mal à
> trouver des informations (avantages, inconvénients, spécificités de
> constitution et de modification du capital) sur ce sujet...

Pourquoi vouloir vous compliquer la vie?
On peut envisager encore plein d'autres montages tous plus complexes les uns
que les autres.
Ex : créer une SARL plutôt qu'une SCI
Ex : créer une commandite par actions plutôt qu'une SCI, et faire de vos
enfants éventuels des actionnaires commanditaires, donc protégés,
Ex : créer un GIE fiscal adossé à une SE (Sté Européenne) détenue par une
Holding Luxembourgeoise dont la gestion est confiée à un Trust anglo-saxon
domicilié aux Îles Vierges.

La question pertinente est:
De quoi avez-vous besoin ?

Vous voulez juste être propriétaire à hauteur de 100.000 ? de la maison de
votre amie, sans subir trop de droits de mutation.

Je note au passage qu'il existait une autre solution plus élégante : le
mariage :-)
évidemment sous régime de communauté universelle :-(

Cordialement,

Ariel DAHAN

[JPP]

Ariel DAHAN a écrit :

[...]

>> Quelles sont les conditions de retrait de capital (ou de rachat de parts
>> sociales par la société même) dans une SCI ?

> Vous avez une qualité indéniable pour compliquer les choses ! :-)

L'objectif est simplement de chercher à minimiser les droits de mutation.

> En outre, je ne comprends pas pourquoi vous souhaitez que votre amie apporte
> le bien à sa valeur de 190.000 ?, puisqu'il manque à rembourser de l'ordre
> de 99.000 ?.
> Donc l'apport "net" de votre amie (évaluation de l'immeuble - endettement
> lié à l'immeuble) est de 100.000 ?.
> De sorte que vous n'avez plus qu'à procéder à un apport en capital de même
> montant pour être à égalité.

J'ai crû comprendre qu'en apportant en nature (à la SCI) l'actif
(appartement) *et* le passif (crédit restant), il s'agissait alors d'un
apport en nature à titre onéreux, donc soumis à droits de mutation (à
l'inverse de l'apport en nature pur et simple). D'où l'idée de
n'apporter que l'actif, dans sa totalité...

Je me trompe ?

> Pourquoi vouloir vous compliquer la vie?
> On peut envisager encore plein d'autres montages tous plus complexes les uns
> que les autres.
> Ex : créer une SARL plutôt qu'une SCI
> Ex : créer une commandite par actions plutôt qu'une SCI, et faire de vos
> enfants éventuels des actionnaires commanditaires, donc protégés,
> Ex : créer un GIE fiscal adossé à une SE (Sté Européenne) détenue par une
> Holding Luxembourgeoise dont la gestion est confiée à un Trust anglo-saxon
> domicilié aux Îles Vierges.

Ne me tentez pas de la sorte, je suis capable d'entamer des recherches
au sujet de votre dernière proposition... :-)

> La question pertinente est:
> De quoi avez-vous besoin ?

> Vous voulez juste être propriétaire à hauteur de 100.000 ? de la maison de
> votre amie, sans subir trop de droits de mutation.

Exactement ! Et, pour le moment, quelque soit le montage je n'ai
toujours pas réussi à me débarrasser de ces droits de mutation :
- indivision : plein pot ;
- SCI avec apport actif et passif : même combat ;
- SCI et cession de part : 5%...

> Je note au passage qu'il existait une autre solution plus élégante : le
> mariage :-)
> évidemment sous régime de communauté universelle :-(

Certes, mais j'aime bien aussi le côté ludique de ma recherche
d'optimisation... démarche qui, au demeurant, m'a déjà permis
d'apprendre des tonnes de choses passionnantes sur le sujet, notamment
par votre entremise (ce dont je vous remercie encore).

JPP.