Alignement

Bonjour,

j'ai acheté un terrain en 1999 sur lequel j'ai fait construire ma
maison que j'habite depuis 2001.
Dans l'acte d'achat, il est précisé une servitude d'alignement. Le
plan d'occupation des sols précise que la surface minimale d'un
terrain constructible est de 2500m².

Lors de l'achat, la rue adjacente s'appelait "chemin de ..." et a
depuis été renommé en "rue de ..." (je ne sais pas s'il y a un
impact, donc je préfére préciser).

Lorsque j'ai voulu faire ma cloture il y a 18 mois, la mairie m'a
demandé de faire une demande d'alignement. J'ai donc du reculler mon
mur de cloture de 1m50 par rapport à ma limite de propriété.
Il reste quelques buttes de terres sur cette zone de terrain du fais de
la construction du mur.

Avant de faire cette déclaration, j'avais commencer ma cloture. Il
reste donc un piquet de grillage qui est scellé dans le sol.

La mairie envisage dans quelques années d'élargir la route d'ici
quelques années.

Mes questions :
- est-ce que la surface m'appartient toujours ? Ca représente 100m²
environ

- si ça ne m'appartient plus :
est-ce que la mairie peut me demander de "nettoyer" les buttes de
terre ?
même question pour le piquet de grillage ?
qui a la charge de l'entretien de la zone (plantation d'un gazon,
tonte...) ?

- si ce terrain m'appartient encore
est-ce que la mairie peut me demander de "nettoyer" les buttes de
terre ?
même question pour le piquet de grillage ?
j'ai bien sur la charge de l'entretien ?

Dans tous les cas, ai-je droit à une indemnité pour la zone de
terrain concerné ? De quel montant (le prix moyen de cession au m²
dans le village ?)

Quels sont les procédures pour faire valoir mes droits ? Les textes
relatifs ?

Quels sont les formalités (moi envers la mairie et la mairie envers
moi) pour l'élargissement de cette route ?

Merci d'avance

Hugues

l'alignement est une servitude qui grève votre fond : elle interdit tous
les travaux de construction et les travaux confortatifs et les travaux de
surélévation (Code de la voirie routière, article L112-5)

Article L112-5
Aucune construction nouvelle ne peut, à quelque hauteur que ce soit,
empiéter sur l'alignement, sous réserve des règles particulières relatives
aux saillies.

c'est en fait une procédure qui permet à la commune de laisser libre de
construction (neuve ou ancienne par décrépitude progressive !)
l'emplacement d'une voirie future.
cette servitude n'entraîne aucune dépossession et aucun transfert de
propriété : pour réaliser sa voie, la commune devra acheter, à l'amiable ou
par expropriation avec DUP, votre partie de terrain.

donc

- est-ce que la surface m'appartient toujours ? Ca représente 100m²
environ
oui
- si ça ne m'appartient plus :
est-ce que la mairie peut me demander de "nettoyer" les buttes de
terre ?
même question pour le piquet de grillage ?
qui a la charge de l'entretien de la zone (plantation d'un gazon,
tonte...) ?
c'est chez vous, donc...
- si ce terrain m'appartient encore
est-ce que la mairie peut me demander de "nettoyer" les buttes de
terre ?

oui dans la mesure où des travaux de terrassement pourraient être considérés
comme contrevenant à l'article L112-5. Le remblai dépasse-t-il 60cm. de haut
?

même question pour le piquet de grillage ?

oui dans la mesure où ce piquet installé sans autorisation pourrait être
considéré comme contrevenant à l'article L112-5. Pour un piquet unique, ça
me semble un peu limite...

j'ai bien sur la charge de l'entretien ?
oui
Dans tous les cas, ai-je droit à une indemnité pour la zone de
terrain concerné ? De quel montant (le prix moyen de cession au m²
dans le village ?)
non tant que le terrain est à vous
Quels sont les procédures pour faire valoir mes droits ? Les textes
relatifs ?
code de la voirie routière sur Légifrance
Quels sont les formalités (moi envers la mairie et la mairie envers
moi) pour l'élargissement de cette route ?

la mairie envers les propriétaires : acquisition des parcelles par achat
amiable ou expro/DUP...

--

Cordialement
Wroomsi

Super top votre réponse. Claire et concise...

Donc la mairie peut éventuellement me faire nettoyer la petite zone.
pour info, cela porte sur une longueur de 80m linéaire.

La dessus, environ 30m sont "sales". C'est à dire que le sol n'est pas
nivelé. J'ai enlevé le maximum de terre. Il y a des petites butes. La
plus grosse doit faire 30cm de haut.
(en fait, c'est de la bonne terre végétal : je l'utilise quand je
veux faire des plantations et que la terre quand je creuse est pas de
bonne qualité).

Quand je parlais indemnité, c'était dans l'hypothése ou la commune
veut faire ses travaux de terrassement pour agrandir la route, donc le
rachat soit amiable soit par expropriation.

Petite question supplémentaire :

en fouillant sur le web, j'avais vu qu'il y avait des différences
entre un chemin rural et une route communal, d'ou la précision que
j'avais apporté.
est-ce que cela peut avoir un impact sur les arrêtés d'alignement
décidés par le maire ?

Encore un petit truc : si je souhaite planter des fleurs ou des
arbustes le long de mon mur, est-ce que ça peut être contraire au
L112-5 ? Je parle vraiement de plante de petite taille, qui peuvent
être enlevée sans problème.

Encore un point, important je pense

Mon terrain fait 2500m². C'est le minimum pour le POS pour pouvoir
construire dessus.
Si la commune rachéte la parcelle dans le futur, je vais arriver à
2350-2380 m².
==> mon terrain n'est donc plus conforme au POS...

Quels sont les impacts ?

Merci

Hugues

vos buttes font 30 cm ?
on n'est pas du tout dans le cas d'une construction (genre terrassement de
60cm. soumis à autorisation d'urbanisme) interdit par le L112-5 à mon avis.
je ne vois pas sur quoi le maire peut se fonder pour exiger que vous les
fassiez disparaitre... demandez le lui ! ;o)))

le rachat amiable ou par expropriation fera bien sur l'objet d'une
indemnisation : à l'amiable, elle sera complètement négociable, par expro
nettement moins !
l'indemnisation est prévue dans le code des codes (!), savoir le code civil
à l'article 545 :
"Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause
d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité."


--

Cordialement
Wroomsi


< Super top votre réponse. Claire et concise...

< Donc la mairie peut éventuellement me faire nettoyer la petite zone.
< pour info, cela porte sur une longueur de 80m linéaire.

< La dessus, environ 30m sont "sales". C'est à dire que le sol n'est pas
< nivelé. J'ai enlevé le maximum de terre. Il y a des petites butes. La
< plus grosse doit faire 30cm de haut.
< (en fait, c'est de la bonne terre végétal : je l'utilise quand je
< veux faire des plantations et que la terre quand je creuse est pas de
< bonne qualité).

< Quand je parlais indemnité, c'était dans l'hypothése ou la commune
< veut faire ses travaux de terrassement pour agrandir la route, donc le
< rachat soit amiable soit par expropriation.

l'alignement ne dépend pas de la nature de la voirie à ma connaissance

comme pour les buttes de 30cm, les petites plantation ne pourront être
assimilées à des constructions interdites par le code des voiries publiques.
les règles de distance de plantation des petits arbres sont prévues au code
civil (articles 668 à 673) : rien n'y est prévu relativement à
l'alignement...!

--

Cordialement
Wroomsi

< Petite question supplémentaire :

< en fouillant sur le web, j'avais vu qu'il y avait des différences
< entre un chemin rural et une route communal, d'ou la précision que
< j'avais apporté.
< est-ce que cela peut avoir un impact sur les arrêtés d'alignement
< décidés par le maire ?

< Encore un petit truc : si je souhaite planter des fleurs ou des
< arbustes le long de mon mur, est-ce que ça peut être contraire au
< L112-5 ? Je parle vraiement de plante de petite taille, qui peuvent
< être enlevée sans problème.

aucun impact : votre terrain était construit légalement avant sa division...
la construction est donc régulière, et vous pouvez même revendre maintenant
les 2000m2 qui ne vous servent à rien !!!! ;o)))

--

Cordialement
Wroomsi

< Encore un point, important je pense

< Mon terrain fait 2500m². C'est le minimum pour le POS pour pouvoir
< construire dessus.
< Si la commune rachéte la parcelle dans le futur, je vais arriver à
< 2350-2380 m².
< ==> mon terrain n'est donc plus conforme au POS...

< Quels sont les impacts ?

< Merci

< Hugues

encore moi, juste pour préciser que l'indemnisation est prévue au L112-2 du
code des voiries publiques

--

Cordialement
Wroomsi

Ben j'ai presque toutes mes réponses.

Est-ce que j'ai le droit de mettre des plots en beton le long du mur
(éviter le stationnement des voitures sur ma propriété). Ca reste de
l'ordre de 20 ou 30cm au dessus du niveau de la terre.

Pour l'indemnisation, je n'ai pas réussi à retrouver les montants
types pour ce genre de chose. Ce serait sur quelles bases ?

La logique (je pense) serait que ce soit une régle de 3 par rapport au
prix de ventes moyens des dernières transactions. La somme est assez
élevée : 200K€ pour 2500m² pour les dernières soit environ 10K€
pour ma parcelle.

Si c'est sur la base de mon prix d'achat, on va être à 3 fois moins.

Est-ce que dans le cas d'une expro en DPU, on est dans ce genre de
fourchette ?

Lors de la négociation, je vois bien les éléments suivants
apparaitre :
- la zone n'est pas constructible (car 120m² trop petit).
- pas de nuisance car le mur est derrière cette zone (pas trop
d'accord car ça me permet de planter, de mettre des bordures pour
protéger mon mur des coups de portières...)

à la hausse, je peux arguer du fait que si on ne trouve pas d'amiable,
on tombe sous 1 ou 2 ans de procédures (enquête d'utilité publique,
tous les délais et les couts qui vont avec...)

Votre avis ?