Résiliation Bail commercial déplafonné

[Nicole V]

Problème :
Ma famille possède une ancienne maison, dont le rez-de-chaussée est
loué avec un bail commercial depuis au moins 25 ans.
La commerçante est bientôt en retraite son activité commerciale est
très limitée (quelques ventes droguerie).
Le loyer est très faible, 378 euros par mois * il n'y a jamais eu de
renouvellement de bail autre que par tacite reconduction et 2
augmentations en 25 ans.
La maison est située dans une petite ville du centre de la France, il
y a peu de chance d'opportunité commerciale ...

La commerçante souhaite, soit vendre son fond de commerce, soit
réclame une indemnité de départ et menace du tribunal (par courrier
simple).

Ma famille souhaite vendre la maison dès qu'elle sera libre et ne
veut donc pas continuer le bail après la retraite de la commerçante.

Questions :
L'agent immobilier dit qu'elle n'obtiendrait rien du tribunal compte
tenu du fait que le bail est déplafonné.
Je comprends le déplafonnement, et c'est ma première question;
peut-on augmenter le loyer sans limite ?
(en restant raisonnable, bien sûr, juste pour rétablir une situation
anormale)

Comment interrompre ce bail au plus tôt pour vendre ?
Faut-il attendre sa retraite ? Est-ce une cause de rupture de bail ?
Risque-t-on d'avoir à payer une indemnité ? Si oui, sur quoi est-elle
indexée ?

* Pour 378 euros par mois, elle a à disposition : le commerce au RDC,
et un appartement de 6 pièces sur 3 autres étages ; elle n'y habite
plus car elle possède une maison ailleurs.

Merci à tous de votre attention et des avis en retour.

[belloy]

[quote]

Problème :
Ma famille possède une ancienne maison, dont le rez-de-chaussée est
loué avec un bail commercial depuis au moins 25 ans.
La commerçante est bientôt en retraite son activité commerciale est
très limitée (quelques ventes droguerie).
Le loyer est très faible, 378 euros par mois * il n'y a jamais eu de
renouvellement de bail autre que par tacite reconduction et 2
augmentations en 25 ans.
La maison est située dans une petite ville du centre de la France, il
y a peu de chance d'opportunité commerciale ...

La commerçante souhaite, soit vendre son fond de commerce, soit
réclame une indemnité de départ et menace du tribunal (par courrier
simple).

Ma famille souhaite vendre la maison dès qu'elle sera libre et ne
veut donc pas continuer le bail après la retraite de la commerçante.

Questions :
L'agent immobilier dit qu'elle n'obtiendrait rien du tribunal compte
tenu du fait que le bail est déplafonné.
Je comprends le déplafonnement, et c'est ma première question;
peut-on augmenter le loyer sans limite ?
(en restant raisonnable, bien sûr, juste pour rétablir une situation
anormale)

Comment interrompre ce bail au plus tôt pour vendre ?
Faut-il attendre sa retraite ? Est-ce une cause de rupture de bail ?
Risque-t-on d'avoir à payer une indemnité ? Si oui, sur quoi est-elle
indexée ?

* Pour 378 euros par mois, elle a à disposition : le commerce au RDC,
et un appartement de 6 pièces sur 3 autres étages ; elle n'y habite
plus car elle possède une maison ailleurs.

La situation actuelle :
Le preneur (locataire) est titulaire d'un bail tacitement prolongé à durée
indéterminée.
Il peut être mis fin par chacune des parties en donnant congé à tout moment
en respectant un préavis de 6 mois pour un terme d'usage.

Le preneur peut céder son fonds de commerce sans que vous n'ayez le droit de
vous y opposer,
Le locataire qui prend sa retraite peut céder son seul droit au bail pour de
nouvelles activités ,
Le locataire (comme le bailleur) peut aussi demander le renouvellement du
bail en cours (par acte d'huissier), que le bailleur peut accepter ou
refuser. Si le bailleur refuse, le locataire a droit au paiement de
l'indemnité d'éviction à la charge du bailleur.

Ce n'est pas le bail qui est déplafonné, c'est le loyer.
Dans votre cas, le loyer est déplafonné en raison du bail initial qui a une
durée effective supérieure à 12 ans.
Le loyer en absence de renouvellement du bail peut être révisé selon les
clauses du bail, ou à défaut par la disposition légale de la révision tous
les 3 ans.
La révision du loyer triennale, doit être demandée (LRAR ou acte d
huissier), elle n'est pas automatique, sauf si elle est prévue dans le bail.
En principe le loyer devra être fixé à la valeur locative (non plafonné).


Questions :
L'agent immobilier dit qu'elle n'obtiendrait rien du tribunal compte
tenu du fait que le bail est déplafonné.

L'agent immobilier se trompe.


Je comprends le déplafonnement, et c'est ma première question;
peut-on augmenter le loyer sans limite ?
(en restant raisonnable, bien sûr, juste pour rétablir une situation
anormale)

Non, vous devez fixer au titre de la révision triennale ou au titre du
renouvellement le loyer à la valeur locative des locaux.


Comment interrompre ce bail au plus tôt pour vendre ?
Faut-il attendre sa retraite ? Est-ce une cause de rupture de bail ?
Risque-t-on d'avoir à payer une indemnité ? Si oui, sur quoi est-elle
indexée ?

Vous pouvez donner congé à votre locataire (voir ci-dessus) à tout moment en
respectant préavis, mais vous devrez verser une indemnité d'éviction.
Elle est égale au préjudice subi par le locataire, elle comprend notamment
la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la
profession (droguerie : 35 à 60 % du chiffre d affaires annuel)

* Pour 378 euros par mois, elle a à disposition : le commerce au RDC,
et un appartement de 6 pièces sur 3 autres étages ; elle n'y habite
plus car elle possède une maison ailleurs.

Tant qu'elle règle le loyer, rien à dire

[Nicole V]

Problème :
Ma famille possède une ancienne maison, dont le rez-de-chaussée est
loué avec un bail commercial depuis au moins 25 ans.
La commerçante est bientôt en retraite son activité commerciale est
très limitée (quelques ventes droguerie).
Le loyer est très faible, 378 euros par mois * il n'y a jamais eu de
renouvellement de bail autre que par tacite reconduction et 2
augmentations en 25 ans.
La maison est située dans une petite ville du centre de la France, il
y a peu de chance d'opportunité commerciale ...

La commerçante souhaite, soit vendre son fond de commerce, soit
réclame une indemnité de départ et menace du tribunal (par courrier
simple).

Ma famille souhaite vendre la maison dès qu'elle sera libre et ne
veut donc pas continuer le bail après la retraite de la commerçante.

Questions :
L'agent immobilier dit qu'elle n'obtiendrait rien du tribunal compte
tenu du fait que le bail est déplafonné.
Je comprends le déplafonnement, et c'est ma première question;
peut-on augmenter le loyer sans limite ?
(en restant raisonnable, bien sûr, juste pour rétablir une situation
anormale)

Comment interrompre ce bail au plus tôt pour vendre ?
Faut-il attendre sa retraite ? Est-ce une cause de rupture de bail ?
Risque-t-on d'avoir à payer une indemnité ? Si oui, sur quoi est-elle
indexée ?

* Pour 378 euros par mois, elle a à disposition : le commerce au RDC,
et un appartement de 6 pièces sur 3 autres étages ; elle n'y habite
plus car elle possède une maison ailleurs.

La situation actuelle :
Le preneur (locataire) est titulaire d'un bail tacitement prolongé à durée
indéterminée.
Il peut être mis fin par chacune des parties en donnant congé à tout moment
en respectant un préavis de 6 mois pour un terme d'usage.

Le preneur peut céder son fonds de commerce sans que vous n'ayez le droit de
vous y opposer,
Le locataire qui prend sa retraite peut céder son seul droit au bail pour de
nouvelles activités ,
Le locataire (comme le bailleur) peut aussi demander le renouvellement du
bail en cours (par acte d'huissier), que le bailleur peut accepter ou
refuser. Si le bailleur refuse, le locataire a droit au paiement de
l'indemnité d'éviction à la charge du bailleur.

Ce n'est pas le bail qui est déplafonné, c'est le loyer.
Dans votre cas, le loyer est déplafonné en raison du bail initial qui a une
durée effective supérieure à 12 ans.
Le loyer en absence de renouvellement du bail peut être révisé selon les
clauses du bail, ou à défaut par la disposition légale de la révision tous
les 3 ans.
La révision du loyer triennale, doit être demandée (LRAR ou acte d
huissier), elle n'est pas automatique, sauf si elle est prévue dans le bail.
En principe le loyer devra être fixé à la valeur locative (non plafonné).


Questions :
L'agent immobilier dit qu'elle n'obtiendrait rien du tribunal compte
tenu du fait que le bail est déplafonné.

L'agent immobilier se trompe.


Je comprends le déplafonnement, et c'est ma première question;
peut-on augmenter le loyer sans limite ?
(en restant raisonnable, bien sûr, juste pour rétablir une situation
anormale)

Non, vous devez fixer au titre de la révision triennale ou au titre du
renouvellement le loyer à la valeur locative des locaux.


Comment interrompre ce bail au plus tôt pour vendre ?
Faut-il attendre sa retraite ? Est-ce une cause de rupture de bail ?
Risque-t-on d'avoir à payer une indemnité ? Si oui, sur quoi est-elle
indexée ?

Vous pouvez donner congé à votre locataire (voir ci-dessus) à tout moment en
respectant préavis, mais vous devrez verser une indemnité d'éviction.
Elle est égale au préjudice subi par le locataire, elle comprend notamment
la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la
profession (droguerie : 35 à 60 % du chiffre d affaires annuel)





* Pour 378 euros par mois, elle a à disposition : le commerce au RDC,
et un appartement de 6 pièces sur 3 autres étages ; elle n'y habite
plus car elle possède une maison ailleurs.

Tant qu'elle règle le loyer, rien à dire

==================================

Merci de votre réponse ; si je comprends bien, supposons qu'elle
trouve un acheteur et qu'à cette occasion nous refusions de renouveler
le bail; cela signifierait qu'il faudrait quand même payer une
indemnité, alors qu'elle profite depuis de longues années d'un loyer
minime lié au fait que la gestion était assurée par une personne
âgée, peu au fait des chifres !

Je trouve normal de protéger les baux commerciaux, mais là en
l'occurrence, c'est le propriétaire qui n'a pas été protégé ...

NV

[belloy]

Problème :
Ma famille possède une ancienne maison, dont le rez-de-chaussée est
loué avec un bail commercial depuis au moins 25 ans.
La commerçante est bientôt en retraite son activité commerciale est
très limitée (quelques ventes droguerie).
Le loyer est très faible, 378 euros par mois * il n'y a jamais eu de
renouvellement de bail autre que par tacite reconduction et 2
augmentations en 25 ans.
La maison est située dans une petite ville du centre de la France, il
y a peu de chance d'opportunité commerciale ...

La commerçante souhaite, soit vendre son fond de commerce, soit
réclame une indemnité de départ et menace du tribunal (par courrier
simple).

Ma famille souhaite vendre la maison dès qu'elle sera libre et ne
veut donc pas continuer le bail après la retraite de la commerçante.

Questions :
L'agent immobilier dit qu'elle n'obtiendrait rien du tribunal compte
tenu du fait que le bail est déplafonné.
Je comprends le déplafonnement, et c'est ma première question;
peut-on augmenter le loyer sans limite ?
(en restant raisonnable, bien sûr, juste pour rétablir une situation
anormale)

Comment interrompre ce bail au plus tôt pour vendre ?
Faut-il attendre sa retraite ? Est-ce une cause de rupture de bail ?
Risque-t-on d'avoir à payer une indemnité ? Si oui, sur quoi est-elle
indexée ?

* Pour 378 euros par mois, elle a à disposition : le commerce au RDC,
et un appartement de 6 pièces sur 3 autres étages ; elle n'y habite
plus car elle possède une maison ailleurs.

La situation actuelle :
Le preneur (locataire) est titulaire d'un bail tacitement prolongé à durée
indéterminée.
Il peut être mis fin par chacune des parties en donnant congé à tout
moment
en respectant un préavis de 6 mois pour un terme d'usage.

Le preneur peut céder son fonds de commerce sans que vous n'ayez le droit
de
vous y opposer,
Le locataire qui prend sa retraite peut céder son seul droit au bail pour
de
nouvelles activités ,
Le locataire (comme le bailleur) peut aussi demander le renouvellement du
bail en cours (par acte d'huissier), que le bailleur peut accepter ou
refuser. Si le bailleur refuse, le locataire a droit au paiement de
l'indemnité d'éviction à la charge du bailleur.

Ce n'est pas le bail qui est déplafonné, c'est le loyer.
Dans votre cas, le loyer est déplafonné en raison du bail initial qui a
une
durée effective supérieure à 12 ans.
Le loyer en absence de renouvellement du bail peut être révisé selon les
clauses du bail, ou à défaut par la disposition légale de la révision tous
les 3 ans.
La révision du loyer triennale, doit être demandée (LRAR ou acte d
huissier), elle n'est pas automatique, sauf si elle est prévue dans le
bail.
En principe le loyer devra être fixé à la valeur locative (non plafonné).


Questions :
L'agent immobilier dit qu'elle n'obtiendrait rien du tribunal compte
tenu du fait que le bail est déplafonné.

L'agent immobilier se trompe.


Je comprends le déplafonnement, et c'est ma première question;
peut-on augmenter le loyer sans limite ?
(en restant raisonnable, bien sûr, juste pour rétablir une situation
anormale)

Non, vous devez fixer au titre de la révision triennale ou au titre du
renouvellement le loyer à la valeur locative des locaux.


Comment interrompre ce bail au plus tôt pour vendre ?
Faut-il attendre sa retraite ? Est-ce une cause de rupture de bail ?
Risque-t-on d'avoir à payer une indemnité ? Si oui, sur quoi est-elle
indexée ?

Vous pouvez donner congé à votre locataire (voir ci-dessus) à tout moment
en
respectant préavis, mais vous devrez verser une indemnité d'éviction.
Elle est égale au préjudice subi par le locataire, elle comprend notamment
la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de
la
profession (droguerie : 35 à 60 % du chiffre d affaires annuel)





* Pour 378 euros par mois, elle a à disposition : le commerce au RDC,
et un appartement de 6 pièces sur 3 autres étages ; elle n'y habite
plus car elle possède une maison ailleurs.

Tant qu'elle règle le loyer, rien à dire

==================================

Merci de votre réponse ; si je comprends bien, supposons qu'elle
trouve un acheteur et qu'à cette occasion nous refusions de renouveler
le bail; cela signifierait qu'il faudrait quand même payer une
indemnité,

Oui,

alors qu'elle profite depuis de longues années d'un loyer
minime lié au fait que la gestion était assurée par une personne
âgée, peu au fait des chifres !

Si le bailleur ne gère pas ou mal son patrimoine, vous ne pouvez tout de
même pas le reprocher au locataire.

Je trouve normal de protéger les baux commerciaux, mais là en
l'occurrence, c'est le propriétaire qui n'a pas été protégé ...

de son fait uniquement

[Nicole V]

>> Problème :
>> Ma famille possède une ancienne maison, dont le rez-de-chaussée est
>> loué avec un bail commercial depuis au moins 25 ans.
>> La commerçante est bientôt en retraite son activité commerciale est
>> très limitée (quelques ventes droguerie).
>> Le loyer est très faible, 378 euros par mois * il n'y a jamais eu de
>> renouvellement de bail autre que par tacite reconduction et 2
>> augmentations en 25 ans.
>> La maison est située dans une petite ville du centre de la France, il
>> y a peu de chance d'opportunité commerciale ...

>> La commerçante souhaite, soit vendre son fond de commerce, soit
>> réclame une indemnité de départ et menace du tribunal (par courrier
>> simple).

>> Ma famille souhaite vendre la maison dès qu'elle sera libre et ne
>> veut donc pas continuer le bail après la retraite de la commerçante.

>> Questions :
>> L'agent immobilier dit qu'elle n'obtiendrait rien du tribunal compte
>> tenu du fait que le bail est déplafonné.
>> Je comprends le déplafonnement, et c'est ma première question;
>> peut-on augmenter le loyer sans limite ?
>> (en restant raisonnable, bien sûr, juste pour rétablir une situation
>> anormale)

>> Comment interrompre ce bail au plus tôt pour vendre ?
>> Faut-il attendre sa retraite ? Est-ce une cause de rupture de bail ?
>> Risque-t-on d'avoir à payer une indemnité ? Si oui, sur quoi est-elle
>> indexée ?

>> * Pour 378 euros par mois, elle a à disposition : le commerce au RDC,
>> et un appartement de 6 pièces sur 3 autres étages ; elle n'y habite
>> plus car elle possède une maison ailleurs.

>> La situation actuelle :
>> Le preneur (locataire) est titulaire d'un bail tacitement prolongé à durée
>> indéterminée.
>> Il peut être mis fin par chacune des parties en donnant congé à tout
>> moment
>> en respectant un préavis de 6 mois pour un terme d'usage.

>> Le preneur peut céder son fonds de commerce sans que vous n'ayez le droit
>> de
>> vous y opposer,
>> Le locataire qui prend sa retraite peut céder son seul droit au bail pour
>> de
>> nouvelles activités ,
>> Le locataire (comme le bailleur) peut aussi demander le renouvellement du
>> bail en cours (par acte d'huissier), que le bailleur peut accepter ou
>> refuser. Si le bailleur refuse, le locataire a droit au paiement de
>> l'indemnité d'éviction à la charge du bailleur.

>> Ce n'est pas le bail qui est déplafonné, c'est le loyer.
>> Dans votre cas, le loyer est déplafonné en raison du bail initial qui a
>> une
>> durée effective supérieure à 12 ans.
>> Le loyer en absence de renouvellement du bail peut être révisé selon les
>> clauses du bail, ou à défaut par la disposition légale de la révision tous
>> les 3 ans.
>> La révision du loyer triennale, doit être demandée (LRAR ou acte d
>> huissier), elle n'est pas automatique, sauf si elle est prévue dans le
>> bail.
>> En principe le loyer devra être fixé à la valeur locative (non plafonné).


>> Questions :
>> L'agent immobilier dit qu'elle n'obtiendrait rien du tribunal compte
>> tenu du fait que le bail est déplafonné.

>> L'agent immobilier se trompe.


>> Je comprends le déplafonnement, et c'est ma première question;
>> peut-on augmenter le loyer sans limite ?
>> (en restant raisonnable, bien sûr, juste pour rétablir une situation
>> anormale)

>> Non, vous devez fixer au titre de la révision triennale ou au titre du
>> renouvellement le loyer à la valeur locative des locaux.


>> Comment interrompre ce bail au plus tôt pour vendre ?
>> Faut-il attendre sa retraite ? Est-ce une cause de rupture de bail ?
>> Risque-t-on d'avoir à payer une indemnité ? Si oui, sur quoi est-elle
>> indexée ?

>> Vous pouvez donner congé à votre locataire (voir ci-dessus) à tout moment
>> en
>> respectant préavis, mais vous devrez verser une indemnité d'éviction.
>> Elle est égale au préjudice subi par le locataire, elle comprend notamment
>> la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de
>> la
>> profession (droguerie : 35 à 60 % du chiffre d affaires annuel)





>> * Pour 378 euros par mois, elle a à disposition : le commerce au RDC,
>> et un appartement de 6 pièces sur 3 autres étages ; elle n'y habite
>> plus car elle possède une maison ailleurs.

>> Tant qu'elle règle le loyer, rien à dire
> ==================================

> Merci de votre réponse ; si je comprends bien, supposons qu'elle
> trouve un acheteur et qu'à cette occasion nous refusions de renouveler
> le bail; cela signifierait qu'il faudrait quand même payer une
> indemnité,

> Oui,

> alors qu'elle profite depuis de longues années d'un loyer
> minime lié au fait que la gestion était assurée par une personne
> âgée, peu au fait des chifres !

> Si le bailleur ne gère pas ou mal son patrimoine, vous ne pouvez tout de
> même pas le reprocher au locataire.

> Je trouve normal de protéger les baux commerciaux, mais là en
> l'occurrence, c'est le propriétaire qui n'a pas été protégé ...

> de son fait uniquement

=================================

Puisque nous reprenons le sujet avec une vision plus "rentable" du
sujet.
Nous pouvons proposer de renouveler le bail à un montant de loyer
correspondant à la réalité du marché pour une surface commerciale
et un appartement attenant de 6 pièces.

Peut-elle refuser ?

Je n'ai pas bien compris à quelle date nous pourrions demander une
augmentation de ce loyer ? Après un nombre d'année multiple de 3 ?

Merci

[belloy]

>> Problème :
>> Ma famille possède une ancienne maison, dont le rez-de-chaussée est
>> loué avec un bail commercial depuis au moins 25 ans.
>> La commerçante est bientôt en retraite son activité commerciale est
>> très limitée (quelques ventes droguerie).
>> Le loyer est très faible, 378 euros par mois * il n'y a jamais eu de
>> renouvellement de bail autre que par tacite reconduction et 2
>> augmentations en 25 ans.
>> La maison est située dans une petite ville du centre de la France, il
>> y a peu de chance d'opportunité commerciale ...

>> La commerçante souhaite, soit vendre son fond de commerce, soit
>> réclame une indemnité de départ et menace du tribunal (par courrier
>> simple).

>> Ma famille souhaite vendre la maison dès qu'elle sera libre et ne
>> veut donc pas continuer le bail après la retraite de la commerçante.

>> Questions :
>> L'agent immobilier dit qu'elle n'obtiendrait rien du tribunal compte
>> tenu du fait que le bail est déplafonné.
>> Je comprends le déplafonnement, et c'est ma première question;
>> peut-on augmenter le loyer sans limite ?
>> (en restant raisonnable, bien sûr, juste pour rétablir une situation
>> anormale)

>> Comment interrompre ce bail au plus tôt pour vendre ?
>> Faut-il attendre sa retraite ? Est-ce une cause de rupture de bail ?
>> Risque-t-on d'avoir à payer une indemnité ? Si oui, sur quoi est-elle
>> indexée ?

>> * Pour 378 euros par mois, elle a à disposition : le commerce au RDC,
>> et un appartement de 6 pièces sur 3 autres étages ; elle n'y habite
>> plus car elle possède une maison ailleurs.

>> La situation actuelle :
>> Le preneur (locataire) est titulaire d'un bail tacitement prolongé à
>> durée
>> indéterminée.
>> Il peut être mis fin par chacune des parties en donnant congé à tout
>> moment
>> en respectant un préavis de 6 mois pour un terme d'usage.

>> Le preneur peut céder son fonds de commerce sans que vous n'ayez le
>> droit
>> de
>> vous y opposer,
>> Le locataire qui prend sa retraite peut céder son seul droit au bail
>> pour
>> de
>> nouvelles activités ,
>> Le locataire (comme le bailleur) peut aussi demander le renouvellement
>> du
>> bail en cours (par acte d'huissier), que le bailleur peut accepter ou
>> refuser. Si le bailleur refuse, le locataire a droit au paiement de
>> l'indemnité d'éviction à la charge du bailleur.

>> Ce n'est pas le bail qui est déplafonné, c'est le loyer.
>> Dans votre cas, le loyer est déplafonné en raison du bail initial qui a
>> une
>> durée effective supérieure à 12 ans.
>> Le loyer en absence de renouvellement du bail peut être révisé selon les
>> clauses du bail, ou à défaut par la disposition légale de la révision
>> tous
>> les 3 ans.
>> La révision du loyer triennale, doit être demandée (LRAR ou acte d
>> huissier), elle n'est pas automatique, sauf si elle est prévue dans le
>> bail.
>> En principe le loyer devra être fixé à la valeur locative (non
>> plafonné).


>> Questions :
>> L'agent immobilier dit qu'elle n'obtiendrait rien du tribunal compte
>> tenu du fait que le bail est déplafonné.

>> L'agent immobilier se trompe.


>> Je comprends le déplafonnement, et c'est ma première question;
>> peut-on augmenter le loyer sans limite ?
>> (en restant raisonnable, bien sûr, juste pour rétablir une situation
>> anormale)

>> Non, vous devez fixer au titre de la révision triennale ou au titre du
>> renouvellement le loyer à la valeur locative des locaux.


>> Comment interrompre ce bail au plus tôt pour vendre ?
>> Faut-il attendre sa retraite ? Est-ce une cause de rupture de bail ?
>> Risque-t-on d'avoir à payer une indemnité ? Si oui, sur quoi est-elle
>> indexée ?

>> Vous pouvez donner congé à votre locataire (voir ci-dessus) à tout
>> moment
>> en
>> respectant préavis, mais vous devrez verser une indemnité d'éviction.
>> Elle est égale au préjudice subi par le locataire, elle comprend
>> notamment
>> la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages
>> de
>> la
>> profession (droguerie : 35 à 60 % du chiffre d affaires annuel)





>> * Pour 378 euros par mois, elle a à disposition : le commerce au RDC,
>> et un appartement de 6 pièces sur 3 autres étages ; elle n'y habite
>> plus car elle possède une maison ailleurs.

>> Tant qu'elle règle le loyer, rien à dire
> ==================================

> Merci de votre réponse ; si je comprends bien, supposons qu'elle
> trouve un acheteur et qu'à cette occasion nous refusions de renouveler
> le bail; cela signifierait qu'il faudrait quand même payer une
> indemnité,

> Oui,

> alors qu'elle profite depuis de longues années d'un loyer
> minime lié au fait que la gestion était assurée par une personne
> âgée, peu au fait des chifres !

> Si le bailleur ne gère pas ou mal son patrimoine, vous ne pouvez tout de
> même pas le reprocher au locataire.

> Je trouve normal de protéger les baux commerciaux, mais là en
> l'occurrence, c'est le propriétaire qui n'a pas été protégé ...

> de son fait uniquement

=================================

Puisque nous reprenons le sujet avec une vision plus "rentable" du
sujet.
Nous pouvons proposer de renouveler le bail à un montant de loyer
correspondant à la réalité du marché pour une surface commerciale
et un appartement attenant de 6 pièces.

Oui, la procédure est la suivante :
Vous donner congé obligatoirement par acte d'huissier à votre locataire avec
offre ou refus de renouvellement.
Si avec refus obligation d'indemnité,
Voyons la procédure avec offre de renouvellement :
Quand ? a tout moment dès lors que le terme du bail initial est dépassé,
donc vous pouvez le faire dès maintenant.
Il n'est pas nécessaire de motiver le congé, cependant il doit contenir
l'indication du nouveau loyer demandé. Le loyer devra être fixé à la valeur
locative comme vous l'avez mentionné (à la réalité du marché pour une
surface commerciale
et un appartement attenant de 6 pièces)...

Enfin pour faire plus simple je joins ci dessous un extrait d'un mémoire que
j'avais rédigé il y a 2 ans :

A Le congé donné par le bailleur en vue du renouvellement

1-1 Le moment et délai du congé

Le congé doit être donné au moins six mois à l'avance, en respectant les
usages locaux. Les usages locaux ne déterminent généralement pas un durée de
préavis mais prévoient des dates impératives auxquelles les congés doivent
être donnés localement. (ex : le 29 septembre pour des villes comme
Marseille, Aix en Provence, Nice).

Le délai doit être de six mois pleins et prend effet à la date de la
signification (acte d'huissier). L'échéance du préavis doit coïncider avec
un terme d'usage.

1-2 La forme

Le bailleur doit notifier un congé au preneur par acte extra-judiciaire
(art. L. 145-9) sauf convention contraire, cet article ne faisant pas partie
des textes d'ordre public selon l'art. L. 145-15. Un accord amiable en
dehors des formes indiquées à l'art. L. 145-9 serait valable s'il pouvait se
prouver (Civ. 3ème, 19 mai 1993, Soyez c/ Sté générale).

Il est d'usage, en présence de co-preneurs du bail que le congé doit être
notifié à chacun d'eux même si la solidarité était stipulée, mais une
évolution de la jurisprudence semble apparaître sur ce point, et dès lors
que la solidarité entre les co-preneurs est stipulée, le congé donné à l'un
vaut pour l'autre.

Cette demande peut être faite par l'un des co-indivisaires si les autres ne
s'y opposent pas. Elle doit être adressée à chaque co-preneur sauf clause de
solidarité entre eux.

1-3 Le contenu du congé en vue du renouvellement

Le congé notifié par acte extra-judiciaire, doit à peine de nullité,
comporter les indications habituelles des ces actes. (date, état-civil du
requérant et de l'huissier, nom et domicile du destinataire)

Le congé doit mentionner la date pour laquelle il est donné. C'est le
lendemain de cette date que le nouveau bail prendra effet.

L'art. L. 145-9 exige que le congé mentionne les motifs pour lesquels il est
donné. Mais dans le congé donné avec offre de renouvellement il n'y a aucun
motif à donner au preneur puisqu'il s'agit uniquement de la mise en ouvre
des dispositions des articles régissant les baux commerciaux.

En revanche, si le bailleur désire que le loyer soit fixé à la valeur
locative en raison d'une exception légale au plafonnement, il devra
mentionner dans son congé le motif du déplafonnement.

(dans votre cas , le loyer est déplafonné pour les motifs déjà indiqués)

L'art. L. 145-9 fait également obligation de reproduire, à peine de nullité,
de l'acte, la mention selon laquelle le preneur dispose d'un délai de deux
ans pendant lequel il peut il peut contester les motifs du congé et demander
une indemnité d'éviction. Mais cette possibilité n'est pas ouverte dans le
cas où le congé n'est pas motivé, et où le choix est laissé au bailleur
seul. (Civ. 3ème, 12 juin 1985, Bull. civ. III, n° 93, p. 71).

L'absence de reproduction de cette mention, dans un congé valant offre de
renouvellement, ne peut donc pas être sanctionné de nullité, alors qu'elle
n'a pu causer aucun grief au preneur qui n'avait pas droit dans ce cas à la
saisine du tribunal. (Civ. 3ème, 4 mars 1992, J.C.P. 1992. IV., 1328).

Selon l'art. L. 145-11, le bailleur qui souhaite obtenir un nouveau loyer
lors du renouvellement doit en faire la demande dans le congé. L'oubli de
cette demande ne lui fera pas perdre son droit, il pourra la formuler
ultérieurement suivant les modalités qui seront définies en Conseil d'Etat,
et dans l'attente, par lettre recommandée avec avis de réception. Le nouveau
loyer ne prendra effet, que du jour de la réception de cette demande si
celle-ci est reçue postérieurement au terme du préavis, sans pouvoir être
rétroactive.

1-4 Différents effets du congé en vue du renouvellement

Le congé a pour effet, d'une part de faire courir le délai au terme duquel
le nouveau bail prendra effet, et d'autre part, dans la plupart des cas de
proposer un nouveau prix, que le preneur peut accepter spontanément ou en
négocier les termes avec le bailleur.

Le renouvellement du bail prend effet à la date prévue mais il a un
caractère provisoire, lorsque le preneur qui l'a accepté conteste le loyer
demandé. La confirmation tenant à la fixation amiable ou judiciaire du
loyer.

Le silence du preneur au congé en vue de renouvellement lorsqu'il est resté
en place en payant l'ancien loyer après l'échéance du préavis, vaut
acceptation tacite, (Civ. 3ème, 4 octobre 1994, Gaz. Pal.. 1995. 1. J, p.
128, note Barbier).

Le nouveau loyer n'est exigible qu'après l'accord amiable des parties ou
lors de sa fixation par le juge. Dans cette attente, le preneur n'est tenu
de régler les loyers échus qu'à l'ancien prix. A la fixation définitive du
loyer, les parties calculeront le montant des loyers dûs avec effet
rétroactif à compter de la date du renouvellement.

L'action en fixation de loyer se prescrit par deux ans, selon l'art. L.
145-60, et en cas d'inaction dans ce délai, le bail sera renouvelé au prix
de l'ancien bail.

Les parties au bail peuvent se rétracter à l'issue de la procédure, dans le
mois suivant la signification du jugement.



Peut-elle refuser ?

Oui le locataire peut refuser le renouvellement du bail, dans ce cas vous
n'êtes pas débiteur de l'indemnité d'éviction puisque c'est son seul choix
de refuser le renouvellement.

Je n'ai pas bien compris à quelle date nous pourrions demander une
augmentation de ce loyer ?

A tout moment (congé avec offre de renouvellement)

Après un nombre d'année multiple de 3 ? oui ça c'est la loi qui permet la
révision du loyer tous les 3 ans, à défaut des dispositions contractuelles.

[Leo]

Problème :
Ma famille possède une ancienne maison, dont le rez-de-chaussée est
loué avec un bail commercial depuis au moins 25 ans.
La commerçante est bientôt en retraite son activité commerciale est
très limitée (quelques ventes droguerie).
Le loyer est très faible, 378 euros par mois * il n'y a jamais eu de
renouvellement de bail autre que par tacite reconduction et 2
augmentations en 25 ans.
La maison est située dans une petite ville du centre de la France, il
y a peu de chance d'opportunité commerciale ...

La commerçante souhaite, soit vendre son fond de commerce, soit
réclame une indemnité de départ et menace du tribunal (par courrier
simple).

la commercante ne peut reclamer une indemnite tant qu'on ne lui donne pas
conge
il est peut-etre plus simple d'attendre qu'elle prenne sa retraite, et comme
vous le dites vous meme le fonds ne vaut plus rien.
ce qui est a craindre, c'est qu'elle vende ou abandonne le bail ou fonds et
garde l'appartement, en se disant que 378 euros par mois pour un 6 pieces,
ce n'est pas si cher.
il faudrait donc savoir comment est redige le bail initial, bail commercial
du tout, bail mixte, baux separes, ce qui permettrait, en cas d'abandon du
fonds, de resilier le bail au motif de la non explotation du fonds.

[Nicole V]

Merci de tous ces renseignements.

Contact pris auprès de ma mére, le courrier annonce une demande de
renouvellement de bail par huissier.

J'ai conseillé :
- D'essayer de savoir quelle indemnité la commerçante envisage (via
le vendeur immobilier potentiel).
- De faire savoir par le même biais que si renouvellement il y a, il
sera d'un loyer très supérieur pour couvrir la location d'un commerce
et d'un apprtement de 6 pièces...

Nous serons mieux armés pour négocier avec toutes vos informations.

Cordialement

[Nicole V]

Merci de votre réponse, elle a l'intention de renouveler et nous ne
pouvons donc attendre la retraite.
Nous allons devoir négocier, voir ma réponse à Belloy.

Cordialement

[belloy]

Merci de tous ces renseignements.

Contact pris auprès de ma mére, le courrier annonce une demande de
renouvellement de bail par huissier.

J'ai conseillé :
- D'essayer de savoir quelle indemnité la commerçante envisage (via
le vendeur immobilier potentiel).
- De faire savoir par le même biais que si renouvellement il y a, il
sera d'un loyer très supérieur pour couvrir la location d'un commerce
et d'un apprtement de 6 pièces...

Nous serons mieux armés pour négocier avec toutes vos informations.

Cordialement

Donc, c'est le locataire qui prend l'initiative de la demande en
renouvellement, vous trouverez ci-dessous extrait de mon mémoire qui peut
vous être utile :


B) La demande en renouvellement de bail

Le législateur, par l'art. L. 145-10 a prévu une méthode pour provoquer le
choix du bailleur lorsque celui-ci ne s'est pas manifesté en temps utile
avant l'échéance du bail, en donnant au preneur la faculté de former une
demande en renouvellement.

Cette demande n'entraîne pas automatiquement le renouvellement, mais donne
simplement au bailleur un délai afin d'exercer son option, soit en
renouvelant le bail soit en refusant le renouvellement.

1-1 Le moment de la demande, délai de réponse

A défaut de congé, la demande doit être faite dans les six mois précédant
l'expiration du bail, ou à tout moment après l'expiration du bail au cours
de la tacite reconduction.

Une demande faite avant cette date sera inopposable au bailleur et par
conséquent ne fait pas courir le délai de réponse (Civ. 3ème, 11 février
1987, J.C.P. 1987. IV., 128).

Le bailleur dispose d'un délai de trois mois pour notifier sa réponse au
preneur. Son silence vaut accord tacite sur le principe de renouvellement,
laissant au bailleur la possibilité de discussion du loyer même si le
locataire dans sa demande en renouvellement en a indiqué le prix qu'il
désirait se voir fixer.

1-2 La forme et le contenu de la demande

La demande en renouvellement doit être faite que par le propriétaire du
fonds. Elle ne peut donc pas émaner du locataire gérant par exemple.

Elle doit être faite au bailleur qui peut être le cas échéant le locataire
principal et non le propriétaire des locaux, ou à son gérant où à l'un des
copropriétaires qui vaut à l'égard de tous, sauf stipulations contraires.

L'art. L. 145-10 dispose que la demande doit être signifiée par acte
extra-judiciaire, toute autre forme telle la lettre recommandée avec avis de
réception la rendrait nulle et privée de toute effet (Civ. 3ème, 11 février
1987, J.C.P. 1987. IV., p. 128).

Selon le même article la demande à peine de nullité doit reproduire les
termes de son 4ème alinéa relatif au délai et à la forme dans lequel le
bailleur doit répondre, et les effets de son silence. L'absence de
reproduction de ces termes entraînera la nullité de la demande que si le
bailleur subit un grief de ce fait.(art. 114 du N.C.P.C.)

Dans sa demande le preneur devra clairement exprimer sur quels locaux porte
la demande et quels sont les baux à renouveler. Il peut indiquer le prix
qu'il veut voir fixer au renouvellement, mais le silence du bailleur dans le
délai qui lui est imparti ne vaut acceptation que sur le principe du
renouvellement et non sur le prix qui pourra être discuté ultérieurement en
application du 1er alinéa de l'article L. 145-10.

1-3 Point de départ du nouveau bail

Le point de départ du nouveau bail interviendra différemment selon la date à
laquelle la demande en renouvellement a été formulée soit :

- Lorsque la demande est effectuée à n'importe quel moment au cours des six
mois précédant l'expiration du bail, elle provoque le renouvellement du bail
à sa date contractuelle.

- Lorsque la demande est effectuée après le terme du bail et donc à l'issue
de neuf années, elle ne prend effet qu'au terme d'usage qui suivra cette
demande. (généralement de trois mois).

C) Fixation du loyer du bail commercial renouvelé

Comme pour la révision, l'article L. 145-33, énonce que le montant des
loyers du bail à renouveler doit correspondre à la valeur locative, et
l'article L. 145-34 introduit une limite dans la fixation du loyer renouvelé
en créant un plafonnement à l'image de celui des loyers révisés, pour les
baux dont la durée n'est pas supérieure à neuf ans, et sous réserve que des
modifications notables des éléments déterminant la valeur locative pouvaient
être établies lors du renouvellement.

1 Principe de plafonnement (article L. 145-34)

1-1 Les baux concernés

Cet article dispose que le plafonnement s'applique lorsque les baux à
renouveler n'excèdent pas une durée supérieure à neuf ans.

Les baux dont la durée contractuelle est supérieure à neuf ans échappent au
plafonnement.

Qu'en est-il des baux à renouveler dont la durée n'est pas supérieure à neuf
ans, faisant suite aux baux expirés d'une durée contractuelle supérieure à
neuf ans? La cour de cassation nous répond en jugeant qu'il suffit qu'un des
deux baux ait eu une durée contractuelle supérieure à neuf ans pour écarter
la règle du plafonnement (Civ. 3ème, 13 novembre 1997, Bull. inf. C. cass.,
15 février 1998, n° 149).

En considération du dernier alinéa de l'article L. 145-34, les baux de neuf
ans dont la durée effective par l'effet de la tacite reconduction est
supérieure à douze ans, ne sont pas soumis à la règle du plafonnement.