NULLITE DE LA VENTE D'UN IMMEUBLE POUR LOYERS IMPAYES

[News]

Bonjour,
J'ai vendu un immeuble le 19/05/06 au sein duquel un locataire payait
difficilement son loyer mais pour je bénéficiais d'une garantie loca-pass
qui se substituait à lui pour le paiement. Cette garantie était valable 3
ans et pour 18 mois de loyers impayés à partir de l'entrée du locataire dans
les lieux soit jusqu'au 31/10/2006.
Nous avons signé un compromis de vente le 28/01/2006 et la vente définitive
est intervenue le 19/05/2006. Entre temps, l'organisme loca-pass m'informait
que j'avais épuisé les 18 mois garantis et qu'ils ne paieraient plus
Aujourd'hui, l'acheteur qui n'arrive pas à recouvrer le loyer menace
d'annuler la vente sous le prétexte qu'il y aurait eu dol et veut me rendre
solidaire des loyers impayés.
Qu'en est il ? merci de votre réponse.

[Fabienne]

Bonjour,
J'ai vendu un immeuble le 19/05/06 au sein duquel un locataire payait
difficilement son loyer mais pour je bénéficiais d'une garantie loca-pass
qui se substituait à lui pour le paiement. Cette garantie était valable 3
ans et pour 18 mois de loyers impayés à partir de l'entrée du locataire
dans les lieux soit jusqu'au 31/10/2006.
Nous avons signé un compromis de vente le 28/01/2006 et la vente
définitive est intervenue le 19/05/2006. Entre temps, l'organisme
loca-pass m'informait que j'avais épuisé les 18 mois garantis et qu'ils ne
paieraient plus
Aujourd'hui, l'acheteur qui n'arrive pas à recouvrer le loyer menace
d'annuler la vente sous le prétexte qu'il y aurait eu dol et veut me
rendre solidaire des loyers impayés.
Qu'en est il ? merci de votre réponse.

Bonjour,
La situation locative n'a t'elle pas été détaillée dans l'acte de vente ?
Si vous avez dissimulé à l'acquéreur les arriérés et impayés d'un des
locataires, on peut considérer ça en effet comme un dol. De là à emporter la
nullité de la vente, je ne sais pas, mais si la qualification de dol est
retenue, c'est bien possible.
Il faut toujours être parfaitement transparent quand on vend un bien. Les
mauvaises nouvelles passent mieux en amont, quand on a le temps de discuter,
qu'en aval, où ça ressemble toujours à une dissimulation volontaire.

[News]

>> Bonjour,
>> J'ai vendu un immeuble le 19/05/06 au sein duquel un locataire payait
>> difficilement son loyer mais pour je bénéficiais d'une garantie loca-pass
>> qui se substituait à lui pour le paiement. Cette garantie était valable 3
>> ans et pour 18 mois de loyers impayés à partir de l'entrée du locataire
>> dans les lieux soit jusqu'au 31/10/2006.
>> Nous avons signé un compromis de vente le 28/01/2006 et la vente
>> définitive est intervenue le 19/05/2006. Entre temps, l'organisme
>> loca-pass m'informait que j'avais épuisé les 18 mois garantis et qu'ils
>> ne paieraient plus
>> Aujourd'hui, l'acheteur qui n'arrive pas à recouvrer le loyer menace
>> d'annuler la vente sous le prétexte qu'il y aurait eu dol et veut me
>> rendre solidaire des loyers impayés.
>> Qu'en est il ? merci de votre réponse.


> Bonjour,
> La situation locative n'a t'elle pas été détaillée dans l'acte de vente ?
> Si vous avez dissimulé à l'acquéreur les arriérés et impayés d'un des
> locataires, on peut considérer ça en effet comme un dol. De là à emporter
> la nullité de la vente, je ne sais pas, mais si la qualification de dol
> est retenue, c'est bien possible.
> Il faut toujours être parfaitement transparent quand on vend un bien. Les
> mauvaises nouvelles passent mieux en amont, quand on a le temps de
> discuter, qu'en aval, où ça ressemble toujours à une dissimulation
> volontaire.

Un état locatif a été annexé au compromis de vente comme cela se fait
habituellement et copie des baux ont été remis à l'acheteur dont le bail de
ce locataire qui stipulait clairement qu'il bénéficiait d'une garantie
loca-pass. Nous avons informé l'acheteur (oralement) que ce locataire payait
très difficilement ses loyers mais que nous étions à jour du fait de la
garantie qui fonctionnait.

[Fabienne]

>>> Bonjour,
>>> J'ai vendu un immeuble le 19/05/06 au sein duquel un locataire payait
>>> difficilement son loyer mais pour je bénéficiais d'une garantie
>>> loca-pass qui se substituait à lui pour le paiement. Cette garantie
>>> était valable 3 ans et pour 18 mois de loyers impayés à partir de
>>> l'entrée du locataire dans les lieux soit jusqu'au 31/10/2006.
>>> Nous avons signé un compromis de vente le 28/01/2006 et la vente
>>> définitive est intervenue le 19/05/2006. Entre temps, l'organisme
>>> loca-pass m'informait que j'avais épuisé les 18 mois garantis et qu'ils
>>> ne paieraient plus
>>> Aujourd'hui, l'acheteur qui n'arrive pas à recouvrer le loyer menace
>>> d'annuler la vente sous le prétexte qu'il y aurait eu dol et veut me
>>> rendre solidaire des loyers impayés.
>>> Qu'en est il ? merci de votre réponse.


>> Bonjour,
>> La situation locative n'a t'elle pas été détaillée dans l'acte de vente ?
>> Si vous avez dissimulé à l'acquéreur les arriérés et impayés d'un des
>> locataires, on peut considérer ça en effet comme un dol. De là à emporter
>> la nullité de la vente, je ne sais pas, mais si la qualification de dol
>> est retenue, c'est bien possible.
>> Il faut toujours être parfaitement transparent quand on vend un bien. Les
>> mauvaises nouvelles passent mieux en amont, quand on a le temps de
>> discuter, qu'en aval, où ça ressemble toujours à une dissimulation
>> volontaire.

> Un état locatif a été annexé au compromis de vente comme cela se fait
> habituellement et copie des baux ont été remis à l'acheteur dont le bail
> de ce locataire qui stipulait clairement qu'il bénéficiait d'une garantie
> loca-pass. Nous avons informé l'acheteur (oralement) que ce locataire
> payait très difficilement ses loyers mais que nous étions à jour du fait
> de la garantie qui fonctionnait.

Lui avez-vous dit aussi que la garantie en question ne serait pas éternelle
?
En tout état de cause, il aurait été pertinent de faire état dans l'acte de
vente (et donc par écrit), et même dès le compromis de vente, de la
situation particulière de ce locataire afin que l'acquéreur reconnaisse en
avoir été informé et en faire son affaire personnelle.
A part ce défaut dans l'obligation de renseignement due à l'acquéreur,qui
pourrait donner lieu à indemnisation voire annulation de la vente dans le
pire des cas, sachez que vous n'êtes pas garant de l'encaissement des
loyers.

[anonymous]

Bonjour,
J'ai vendu un immeuble le 19/05/06 au sein duquel un locataire payait
difficilement son loyer mais pour je bénéficiais d'une garantie loca-pass
qui se substituait à lui pour le paiement. Cette garantie était valable 3
ans et pour 18 mois de loyers impayés à partir de l'entrée du locataire dans
les lieux soit jusqu'au 31/10/2006.
Nous avons signé un compromis de vente le 28/01/2006 et la vente définitive
est intervenue le 19/05/2006. Entre temps, l'organisme loca-pass m'informait
que j'avais épuisé les 18 mois garantis et qu'ils ne paieraient plus
Aujourd'hui, l'acheteur qui n'arrive pas à recouvrer le loyer menace
d'annuler la vente sous le prétexte qu'il y aurait eu dol et veut me rendre
solidaire des loyers impayés.
Qu'en est il ? merci de votre réponse.

a priori vous n'etes pas passer par un professionnel pour vendre votre
bien ???
donc vous etes le seul responsable de ce que vous avez vendu et des
conditions dans lesquel vous avez vendu et la effectivement il peu y
avoir litige si vous n'avez pas ete clair sur la situation de la
location. Savez vous quelles actions on ete engager par loca pass pour
recouvrir les loyers ou sortir le locataire des lieux (document a
transmettre a votre acquereur). En trois ans de temps d'impayer vous
n'avez pas utiliser la possibiliter de recuperer le bien pour le vendre
( RAR au locataire 6 mois avant la fin du bail renouvlable)

qui a toucher les loyer dans la periode du 19/05 au 31/10/2006???

[News]

Bonjour,
J'ai vendu un immeuble le 19/05/06 au sein duquel un locataire payait
difficilement son loyer mais pour je bénéficiais d'une garantie loca-pass
qui se substituait à lui pour le paiement. Cette garantie était valable 3
ans et pour 18 mois de loyers impayés à partir de l'entrée du locataire
dans
les lieux soit jusqu'au 31/10/2006.
Nous avons signé un compromis de vente le 28/01/2006 et la vente
définitive
est intervenue le 19/05/2006. Entre temps, l'organisme loca-pass
m'informait
que j'avais épuisé les 18 mois garantis et qu'ils ne paieraient plus
Aujourd'hui, l'acheteur qui n'arrive pas à recouvrer le loyer menace
d'annuler la vente sous le prétexte qu'il y aurait eu dol et veut me
rendre
solidaire des loyers impayés.
Qu'en est il ? merci de votre réponse.

a priori vous n'etes pas passer par un professionnel pour vendre votre
bien ???
donc vous etes le seul responsable de ce que vous avez vendu et des
conditions dans lesquel vous avez vendu et la effectivement il peu y
avoir litige si vous n'avez pas ete clair sur la situation de la
location. Savez vous quelles actions on ete engager par loca pass pour
recouvrir les loyers ou sortir le locataire des lieux (document a
transmettre a votre acquereur). En trois ans de temps d'impayer vous
n'avez pas utiliser la possibiliter de recuperer le bien pour le vendre
( RAR au locataire 6 mois avant la fin du bail renouvlable)

qui a toucher les loyer dans la periode du 19/05 au 31/10/2006???

Bonjour,
Étant en SCI le bail de ce locataire coure pour une durée de 6 ans soit
jusqu'au 31/10/2009.
Nous sommes passés par une agence pour la vente du bien à qui nous avions
transmis oralement les infos concernant les différents locataires mais
malheureusement, cette agence qui était en RJ a été mise en liquidation
entre le compromis et la vente et ce sont les notaires de l'acheteur et le
notre (vendeur) qui ont essayé de rassembler les morceaux du puzzle pour
terminer la vente. Je répète que l'acheteur a eu copie du bail sur lequel il
est clairement indiqué cette garantie de Loca-Pass.
Ayant communiqué ces infos à l'agence (oralement malheureusement) nous
pensions que l'info était bien passée et n'ayant eu pratiquement aucun
contact téléphonique direct avec l'acheteur (peut être 2 avant la signature
définitive pour évoquer d'autres sujets que celui-ci) nous pensions que
l'acheteur avait eu l'info.

[anonymous]

De nouveau il faudrait vous mettre en relation avec loca pass afin de
connaitre les actions engager par eux contre le locataire afin de
pouvoir les transmettre a vote acquereur, sa pourrait grandement
l'aider et vous evitez bien des souci.
De plus il est etonnant que votre acquereur soit aussi mal renseigner
sur la qualiter du locataire, n'a t'il jamais eu de document justifiant
du paiement des loyer par loca pass, des procedure en cour, de l'etat
de l'appartement.......


Quelle est la position de votre notaire et du notaire de l'acquereur ?
Estiment t'ils que votre acquereur puisse avoir manquer d'information
sur son acquisition et ainsi pretendre a reparation???

esperant vous avoir aidez

[News]

Je vais à la "pêche aux infos" et ne manquerai pas de vous tenir informé de
la suite des événements.
En attendant merci à vous pour tous ces renseignements !
En attendant, nous venons d'envoyer une LRAR à l'acquéreur en l'informant
que nous sommes prêts à le rencontrer afin d'étudier le problème dans sa
globalité et éventuellement l'aider au paiement des loyers en attendant la
résiliation judiciaire du bail (procédure entamée par la nouveau
propriétaire du fait des loyers impayés)... nous pourrions peut être payer
le loyer déduction faite de ce que la CAF verse directement à l'acquéreur
(ça nous ferait environ 160 ? / mois) et demander le remboursement quand le
locataire aura remboursé les impayés... de plus, après renseignement pris,
ce locataire n'est pas dans une situation difficile, il travaille et il ne
sera pas difficile pour un huissier de faire une saisie conservatoire du
compte ou une saisie sur salaire.
Qu'en pensez vous ?