Rachat de part dans appartement en indivision

[emile]

Bonjour,

Nous avons acheté un appartement en indivision, pour 250.000 euros
avec ma concubine avec la répartition suivante : 67% pour moi et 33%
pour elle. Suite à notre séparation récente, je souhaite racheter sa
part et donc modifier l'acte de vente pour en être le seul
propriétaire. J'ai plusieurs questions à ce sujet.

1) Peut on fixer la somme de rachat de sa part à l'amiable elle et moi
ou doit on obligatoirement fixer cette somme par un expert ? Nous
avions pensé à la somme totale qu'elle a investi jusqu'ici
(remboursement de pret + interets).

2) Est il raisonnable d'envisager d'après vos expériences en la
matière, que je rachète sa part de remboursment mensuel de pret à
hauteur de 80% (les 20% étant au titre d'indemnités d'occupation) ?

3) Quels sont les frais qui pourront m'être demandés par le notaire
et/ou par l'Etat pour effectuer cette opération ? Et dans le cas
échéant, à qui en revient la charge et de quel ordre sont ils ?

4) Etant donné que nous avons contracté un prêt (répartition
60/40), je suppose que nous devons enlever le nom de mon ex du pret.
Sachant que financièrement, je peux continuer à le rembourser, pensez
vous que cette demande a des chances d'aboutir auprès de la banque ?

Merci d'avance de vos réponses,

Emile

[Ariel DAHAN]

Nous avons acheté un appartement en indivision, pour 250.000 euros
avec ma concubine avec la répartition suivante : 67% pour moi et 33%
pour elle. Suite à notre séparation récente, je souhaite racheter sa
part et donc modifier l'acte de vente pour en être le seul
propriétaire. J'ai plusieurs questions à ce sujet.

1) Peut on fixer la somme de rachat de sa part à l'amiable elle et moi
ou doit on obligatoirement fixer cette somme par un expert ?

Nous vivons heureusement dans un pays libre. Rien ne vous interdit de fixer
le prix librement.

Nous avions pensé à la somme totale qu'elle a investi jusqu'ici
(remboursement de pret + interets).

Cependant, ce mode de fixation va la léser de la plus-value latente réalisée
sur l'immeuble. :-)
Mais si elle accepte ...

2) Est il raisonnable d'envisager d'après vos expériences en la
matière, que je rachète sa part de remboursment mensuel de pret à
hauteur de 80% (les 20% étant au titre d'indemnités d'occupation) ?

Pourquoi pas.

3) Quels sont les frais qui pourront m'être demandés par le notaire
et/ou par l'Etat pour effectuer cette opération ?

Et dans le cas échéant, à qui en revient la charge

Traditionnellement à l'acquéreur.

4) Etant donné que nous avons contracté un prêt (répartition
60/40), je suppose que nous devons enlever le nom de mon ex du pret.
Sachant que financièrement, je peux continuer à le rembourser, pensez
vous que cette demande a des chances d'aboutir auprès de la banque ?

Non. Il faudra faire modifier le prêt, en le "rachetant".
Car autrement, vous laissez votre amie débitrice d'un prêt qui ne correspond
plus à aucun intérêt patrimonial.

[emile]

Bonjour Ariel,

Tout d'abord merci de votre réponse.

>> Nous avions pensé à la somme totale qu'elle a investi jusqu'ici
>> (remboursement de pret + interets).
> Cependant, ce mode de fixation va la léser de la plus-value latente réalisée
> sur l'immeuble. :-)
> Mais si elle accepte ...

Etant donné que nous avons contracté un prêt sur 20 ans sur une
grosse somme, la plus value latente est "mangée" par les interets
payés à la banque. Mais effectivement, ceci est source de compromis
comme vous dîtes.

>> 4) Etant donné que nous avons contracté un prêt (répartition
>> 60/40), je suppose que nous devons enlever le nom de mon ex du pret.
>> Sachant que financièrement, je peux continuer à le rembourser, pensez
>> vous que cette demande a des chances d'aboutir auprès de la banque ?

> Non. Il faudra faire modifier le prêt, en le "rachetant".
> Car autrement, vous laissez votre amie débitrice d'un prêt qui ne correspond
> plus à aucun intérêt patrimonial.

Que voulez vous dire par le rachat du prêt ?
Lorsque je parlais d'enlever mon ex du pret, je voulais dire que je
reprendrai alors la totalité de la charge du prêt : en d'autres
termes, je suis seul reponsable des montants dus à la banque, et que
donc le nom de mon ex ne figurera plus sur le prêt. Est ce bien la
définition du rachat de pret dont vous parlez ?

Cordialement,

Emile.

[Corinne 'tite route]

Bonjour,

Bonjour,

1) Peut on fixer la somme de rachat de sa part à l'amiable elle et moi
ou doit on obligatoirement fixer cette somme par un expert ? Nous
avions pensé à la somme totale qu'elle a investi jusqu'ici
(remboursement de pret + interets).

C'est à vous de fixer la somme qui vous convient à tous les deux. Passez
voir le notaire avant, il vous expliquera ça très bien (c'est gratuit).

3) Quels sont les frais qui pourront m'être demandés par le notaire
et/ou par l'Etat pour effectuer cette opération ? Et dans le cas
échéant, à qui en revient la charge et de quel ordre sont ils ?

Le notaire vous fera le calcul en fonction de la somme que vous allez
verser à votre ex.

4) Etant donné que nous avons contracté un prêt (répartition
60/40), je suppose que nous devons enlever le nom de mon ex du pret.
Sachant que financièrement, je peux continuer à le rembourser, pensez
vous que cette demande a des chances d'aboutir auprès de la banque ?

Dans mon cas, ça a abouti sans souci. Ca se négocie avec la banque, il faut
aller les voir eux aussi.

Bon courage,


--
Corinne 'tite route
--
Le bonheur n'est pas dans le pré, il est sur la route

[Le Plouc]

>> 1) Peut on fixer la somme de rachat de sa part à l'amiable elle et moi
>> ou doit on obligatoirement fixer cette somme par un expert ? Nous
>> avions pensé à la somme totale qu'elle a investi jusqu'ici
>> (remboursement de pret + interets).

> C'est à vous de fixer la somme qui vous convient à tous les deux. Passez
> voir le notaire avant, il vous expliquera ça très bien (c'est gratuit).

Y'a pas plus ou moins un prix du marche, pour le fisc?

[Fabienne]

Bonjour,

Nous avons acheté un appartement en indivision, pour 250.000 euros
avec ma concubine avec la répartition suivante : 67% pour moi et 33%
pour elle. Suite à notre séparation récente, je souhaite racheter sa
part et donc modifier l'acte de vente pour en être le seul
propriétaire.

********************************************
On ne "modifie" pas un acte de vente. Il reste ce qu'il est et vous achetez
la part de votre amie par un nouvel acte, ces deux actes pris ensemble
constituant votre titre de propriété sur la totalité du bien.

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J'ai plusieurs questions à ce sujet.

1) Peut on fixer la somme de rachat de sa part à l'amiable elle et moi
ou doit on obligatoirement fixer cette somme par un expert ? Nous
avions pensé à la somme totale qu'elle a investi jusqu'ici
(remboursement de pret + interets).

**********************************************
Le prix, c'est 33% de la valeur vénale du bien, c'est à dire de la valeur
auquel il se vendrait sur le marché immobilier du jour.

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2) Est il raisonnable d'envisager d'après vos expériences en la
matière, que je rachète sa part de remboursment mensuel de pret à
hauteur de 80% (les 20% étant au titre d'indemnités d'occupation) ?

************************************************** ***
Je ne comprends pas la question.

************************************************** ***

3) Quels sont les frais qui pourront m'être demandés par le notaire
et/ou par l'Etat pour effectuer cette opération ? Et dans le cas
échéant, à qui en revient la charge et de quel ordre sont ils ?

************************************************** **
Des frais de vente sur le prix des 33% que vous achetez, soit environ 5% de
ce prix. La charge en revient en principe à l'acquéreur, donc vous.

************************************************** ***

4) Etant donné que nous avons contracté un prêt (répartition
60/40), je suppose que nous devons enlever le nom de mon ex du pret.
Sachant que financièrement, je peux continuer à le rembourser, pensez
vous que cette demande a des chances d'aboutir auprès de la banque ?

************************************************** *****
Il faut soumettre la question à la banque qui a toute latitude pour accepter
ou refuser, et ce sans justification.
Si c'est l'UCB, ne perdez pas votre temps à essayer, la réponse sera
systématiquement non.
Si votre amie ne peut pas être désolidarisée du remboursement de l'emprunt
parce que la banque le refuse, elle s'expose à être poursuivie en paiement
si vous cessez de payer. On lui conseillera utilement de prendre un
privilège de copartageant.

************************************************** ******

Merci d'avance de vos réponses,

Emile

[Fabienne]

>> Nous avons acheté un appartement en indivision, pour 250.000 euros
>> avec ma concubine avec la répartition suivante : 67% pour moi et 33%
>> pour elle. Suite à notre séparation récente, je souhaite racheter sa
>> part et donc modifier l'acte de vente pour en être le seul
>> propriétaire. J'ai plusieurs questions à ce sujet.

>> 1) Peut on fixer la somme de rachat de sa part à l'amiable elle et moi
>> ou doit on obligatoirement fixer cette somme par un expert ?

> Nous vivons heureusement dans un pays libre. Rien ne vous interdit de
> fixer le prix librement.

************************************************** *********
Que nenni, car le fisc veille au grain. Il aura le choix de qualifier
l'opération de donation déguisée, ou encore de faire un redressement sur les
droits d'enregistrement éludé.

************************************************** **********

>> Nous avions pensé à la somme totale qu'elle a investi jusqu'ici
>> (remboursement de pret + interets).
> Cependant, ce mode de fixation va la léser de la plus-value latente
> réalisée sur l'immeuble. :-)
> Mais si elle accepte ...

************************************************** **********
Elle acceptera peut-être, mais probablement pas le fisc.

************************************************** *********

>> 2) Est il raisonnable d'envisager d'après vos expériences en la
>> matière, que je rachète sa part de remboursment mensuel de pret à
>> hauteur de 80% (les 20% étant au titre d'indemnités d'occupation) ?

> Pourquoi pas.

************************************************** ********
Ariel, tu peux m'expliquer la question du Monsieur ? Moi, j'ai pas compris.

************************************************** ********

>> 3) Quels sont les frais qui pourront m'être demandés par le notaire
>> et/ou par l'Etat pour effectuer cette opération ?

>> Et dans le cas échéant, à qui en revient la charge

> Traditionnellement à l'acquéreur.


>> 4) Etant donné que nous avons contracté un prêt (répartition
>> 60/40), je suppose que nous devons enlever le nom de mon ex du pret.
>> Sachant que financièrement, je peux continuer à le rembourser, pensez
>> vous que cette demande a des chances d'aboutir auprès de la banque ?

> Non. Il faudra faire modifier le prêt, en le "rachetant".

************************************************** ****
"Racheter" un prêt est autre chose : c'est un nouveau prêt pour rembourser
l'ancien.
Ici, il s'agit de désolidariser l'un des co-débiteurs, en l'occurence la
dame.

************************************************** ********

> Car autrement, vous laissez votre amie débitrice d'un prêt qui ne
> correspond plus à aucun intérêt patrimonial.

************************************************** ********
Et c'est extrêmement dangereux pour elle si elle n'a pas de garantie réelle
sur le bien (privilège de co-partageant).

************************************************** *********

[Fabienne]

Bonjour Ariel,

Tout d'abord merci de votre réponse.

>> Nous avions pensé à la somme totale qu'elle a investi jusqu'ici
>> (remboursement de pret + interets).
> Cependant, ce mode de fixation va la léser de la plus-value latente
> réalisée
> sur l'immeuble. :-)
> Mais si elle accepte ...

Etant donné que nous avons contracté un prêt sur 20 ans sur une
grosse somme, la plus value latente est "mangée" par les interets
payés à la banque. Mais effectivement, ceci est source de compromis
comme vous dîtes.

************************************************** ***
Les intérêts, c'est le loyer de l'argent au jour le jour. Ca ne se compense
en principe pas avec une plus-value.
Mais bon, vous faites comme vous voulez.

************************************************** ***

>> 4) Etant donné que nous avons contracté un prêt (répartition
>> 60/40), je suppose que nous devons enlever le nom de mon ex du pret.
>> Sachant que financièrement, je peux continuer à le rembourser, pensez
>> vous que cette demande a des chances d'aboutir auprès de la banque ?

> Non. Il faudra faire modifier le prêt, en le "rachetant".
> Car autrement, vous laissez votre amie débitrice d'un prêt qui ne
> correspond
> plus à aucun intérêt patrimonial.

Que voulez vous dire par le rachat du prêt ?
Lorsque je parlais d'enlever mon ex du pret, je voulais dire que je
reprendrai alors la totalité de la charge du prêt : en d'autres
termes, je suis seul reponsable des montants dus à la banque, et que
donc le nom de mon ex ne figurera plus sur le prêt. Est ce bien la
définition du rachat de pret dont vous parlez ?

************************************************** *
Ce que vous visez, c'est de la désolidariser du prêt actuel qui restera aux
conditions d'origine pour le reste.
Ca existe, c'est affaire de bonne volonté de la banque et aussi, en premier
lieu, de vos capacités de remboursement.

**************************************************


Cordialement,

Emile.

[Fabienne]

> Bonjour,
> Bonjour,

>> 1) Peut on fixer la somme de rachat de sa part à l'amiable elle et moi
>> ou doit on obligatoirement fixer cette somme par un expert ? Nous
>> avions pensé à la somme totale qu'elle a investi jusqu'ici
>> (remboursement de pret + interets).

> C'est à vous de fixer la somme qui vous convient à tous les deux. Passez
> voir le notaire avant, il vous expliquera ça très bien (c'est gratuit).

************************************************** *****
C'est pas la somme "qui vous convient". C'est la valeur vénale du bien. Pas
la même chose.
Quant à la gratuité des consultations notariales, la légende est coriace.
************************************************** *****

>> 3) Quels sont les frais qui pourront m'être demandés par le notaire
>> et/ou par l'Etat pour effectuer cette opération ? Et dans le cas
>> échéant, à qui en revient la charge et de quel ordre sont ils ?

> Le notaire vous fera le calcul en fonction de la somme que vous allez
> verser à votre ex.

>> 4) Etant donné que nous avons contracté un prêt (répartition
>> 60/40), je suppose que nous devons enlever le nom de mon ex du pret.
>> Sachant que financièrement, je peux continuer à le rembourser, pensez
>> vous que cette demande a des chances d'aboutir auprès de la banque ?

> Dans mon cas, ça a abouti sans souci. Ca se négocie avec la banque, il
> faut
> aller les voir eux aussi.

************************************************** *****
En effet, seule la banque peut vous répondre puisque c'est elle que ça
concerne.

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[Fabienne]

>>> 1) Peut on fixer la somme de rachat de sa part à l'amiable elle et moi
>>> ou doit on obligatoirement fixer cette somme par un expert ? Nous
>>> avions pensé à la somme totale qu'elle a investi jusqu'ici
>>> (remboursement de pret + interets).

>> C'est à vous de fixer la somme qui vous convient à tous les deux. Passez
>> voir le notaire avant, il vous expliquera ça très bien (c'est gratuit).

> Y'a pas plus ou moins un prix du marche, pour le fisc?

Plutôt plus que moins, en effet :-)