Vente immoblière avec hypothéque

Bonjour,

je vais très bientôt (ce jeudi) passer devant le notaire pour l'acte de vente.
Comme je suis endetté, il y a quelques hypothèques sur la maison. Mais
cela ne dépasse pas 20 % du prix de vente.

Or,

la semaine dernière je suis passé à l'étude et l'employée - qui me
semble débutante mais... - n'a pas su répondre à deux de mes questions :

1) Je comprends que la somme que je dois soit bloquée par hypothèque
mais cela me laisse 80 % à toucher sur la vente mais l'employé est
incapable de me confirmer que je toucherai ces 80 % (moins les frais de
main levée bien sûr) lors de la vente ! Ou même la moindre somme !
Les calcules à faire sont quand même faciles. Je ne vois pas pourquoi
on bloquerait une somme plus importante que celle que je dois par
hypothèque. Est-ce que quelqu'un aurait la bonté de m'éclairer sur
point avant la vente qui a lieu jeudi prochain.

2) Par ailleurs j'ai demandé par curiosité si le détail des hypothèques
figurerait sur l'acte de vente. On m'a répondu que oui ! (enfin on ne
savait pas trop...)
Cela me semble une intrusion dans la vie privée ! L'acte de vente, à
mon sens, doit montrer à l'acheteur qu'il est propriétaire d'une
maison et qu'il l'a acheté pour telle somme. Je ne vois pas pourquoi
les dettes du vendeur seraient inscrites à jamais dans un document qui
fait partie du patrimoine d'une autre famille...

Que dois-je faire avant jeudi pour que les choses soient claires au
moment de la signature (c'est à dire avant pour que rien qui concerne
mes dettes ne soit imprimé dans l'acte de vente). Et que je montre ma
détermination à ne pas accepter ce que je trouve inacceptable.

D'avance merci pour des réponses circonstanciées !

pc

Bonjour,

je vais très bientôt (ce jeudi) passer devant le notaire pour l'acte de
vente.
Comme je suis endetté, il y a quelques hypothèques sur la maison. Mais
cela ne dépasse pas 20 % du prix de vente.

Or,

la semaine dernière je suis passé à l'étude et l'employée - qui me semble
débutante mais... - n'a pas su répondre à deux de mes questions :

1) Je comprends que la somme que je dois soit bloquée par hypothèque mais
cela me laisse 80 % à toucher sur la vente mais l'employé est incapable de
me confirmer que je toucherai ces 80 % (moins les frais de main levée bien
sûr) lors de la vente ! Ou même la moindre somme !
Les calcules à faire sont quand même faciles. Je ne vois pas pourquoi on
bloquerait une somme plus importante que celle que je dois par hypothèque.
Est-ce que quelqu'un aurait la bonté de m'éclairer sur point avant la
vente qui a lieu jeudi prochain.

2) Par ailleurs j'ai demandé par curiosité si le détail des hypothèques
figurerait sur l'acte de vente. On m'a répondu que oui ! (enfin on ne
savait pas trop...)
Cela me semble une intrusion dans la vie privée ! L'acte de vente, à mon
sens, doit montrer à l'acheteur qu'il est propriétaire d'une maison et
qu'il l'a acheté pour telle somme. Je ne vois pas pourquoi les dettes du
vendeur seraient inscrites à jamais dans un document qui fait partie du
patrimoine d'une autre famille...

Que dois-je faire avant jeudi pour que les choses soient claires au moment
de la signature (c'est à dire avant pour que rien qui concerne mes dettes
ne soit imprimé dans l'acte de vente). Et que je montre ma détermination à
ne pas accepter ce que je trouve inacceptable.

D'avance merci pour des réponses circonstanciées !

pc

Pour vous répondre utilement, il faudrait préciser de quelle nature
d'hypothèques votre bien est grevé, au profit de qui elles sont prises et
pour quelle raison.

Vous toucherez après la vente (mais pas forcément le jour de la vente) : le
prix moins les sommes réclamées par les créanciers hypothécaires comme
condition de leur accord de mainlevée moins les frais de mainlevée.

D'une part, les sommes demandées par les créanciers hypothécaires pour
accepter que leur hypothèque soit radiée ne se limitent pas au capital de
leur créance. Les créanciers y ajoutent les intérêts acquis, d'éventuelles
pénalités de retard si vous étiez en impayé depuis un moment, d'éventuelles
indemnités de remboursement anticipé (quand le créancier est une banque, si
le contrat de prêt le prévoit).
Vous devez donc demander au notaire de vous montrer les décomptes de
remboursement que les créanciers lui ont adressés. Il vous les montrera au
plus tard le jour de la vente pour que vous les approuviez, de toute façon.
Je tenais à vous signaler que si votre situation hypothécaire est
particulièrement chargé, il est possible (et surtout recommandé) que le prix
soit bloqué chez le notaire jusqu'à la publication de l'acte de vente afn de
faire face à une éventuelle hypothèque intercalaire.

D'autre part, la situation hypothécaire du bien vendu est nécessairement
détaillée dans l'acte de vente. C'est pour l'acquéreur une information aussi
importante que l'urbanisme ou quoi que ce soit qui concerne le bien, car les
hypothèques suivent le bien dans quelque main qu'il se trouve (droit de
suite). De plus, la situation hypothécaire d'un bien est publique puisque
consultable auprès du bureau des hypothèques par quiconque le demande. Il
n'y a pas de honte à avoir des dettes, et encore moins quand on est en train
d'accomplir une transaction (vente) qui va permettre de les apurer.

Pour vous répondre utilement, il faudrait préciser de quelle nature
d'hypothèques votre bien est grevé, au profit de qui elles sont prises
et pour quelle raison.

A l'origine je n'ai pu payer les droits de succession. J'ai donc
contracté des crédits à la consommation.
Puis bien évidemment je n'ai pu continuer longtemps ainsi et ai donc
demandé (et obtenu) à la bdf le statut de surendettement.
Il y a donc un êtat des dettes à cette époque.
Cependant comme je n'ai eu qu'un an pour vendre ma maison et que je
n'ai pu le faire dans ce laps de temps, je me suis vu obligé de
redemander un nouveau plan à la bdf _avant_ l'expiration du délai.
Ce plan m'a été refusé malgré mon êtat de santé précaire et mon statut
de travailleur handicapé de la cotorep.
J'ai fait appel. Cette appel a été rejeté. J'ai fait ensuite une
demande de pourvoi en cassation.
Ce qui entraine diverses conséquences :
- les hypothèques du fisc sont claires et nettes et il n'y a pas
d'ambiguité. Je les assume pleinement.
- le problème c'est avec la finaref qui a déposé une hypothéque elle
aussi : ils demandent des intêrêts dès la fin du premier plan de
surendettement. Alors que je prétends, moi, que la procédure judiciaire
suivant son cours ce sont les sommes arrêtées pour le premier plan qui
sont valables. Il y a en fait plusieurs possiblités : soit les intêrets
repartent à la fin du plan, soit ils repartent à la date du rejet de
l'appel, soit ils ne repartent pas du tout tant que la procédure est en
cours (mais est-ce qu'un pourvoi en cassation est une procédure ?)

Vous toucherez après la vente (mais pas forcément le jour de la vente)
le prix moins les sommes réclamées par les créanciers hypothécaires
comme condition de leur accord de mainlevée moins les frais de
mainlevée.

logique

D'une part, les sommes demandées par les créanciers hypothécaires pour
accepter que leur hypothèque soit radiée ne se limitent pas au capital
de leur créance. Les créanciers y ajoutent les intérêts acquis,
d'éventuelles pénalités de retard si vous étiez en impayé depuis un
moment, d'éventuelles indemnités de remboursement anticipé (quand le
créancier est une banque, si le contrat de prêt le prévoit).
Vous devez donc demander au notaire de vous montrer les décomptes de
remboursement que les créanciers lui ont adressés. Il vous les montrera
au plus tard le jour de la vente pour que vous les approuviez, de toute
façon.
Je tenais à vous signaler que si votre situation hypothécaire est
particulièrement chargé, il est possible (et surtout recommandé) que le
prix soit bloqué chez le notaire jusqu'à la publication de l'acte de
vente afn de faire face à une éventuelle hypothèque intercalaire.

à craindre ! Cela fait combien en durée ?
Je croyais naïvement que les hypothèques étaient une chose tangible à
une date donnée et non suceptibles de dériver dans le temps...

D'autre part, la situation hypothécaire du bien vendu est
nécessairement détaillée dans l'acte de vente. C'est pour l'acquéreur
une information aussi importante que l'urbanisme ou quoi que ce soit
qui concerne le bien, car les hypothèques suivent le bien dans quelque
main qu'il se trouve (droit de suite). De plus, la situation
hypothécaire d'un bien est publique puisque consultable auprès du
bureau des hypothèques par quiconque le demande. Il n'y a pas de honte
à avoir des dettes, et encore moins quand on est en train d'accomplir
une transaction (vente) qui va permettre de les apurer.

Si vous me le dites, je n'ai plus honte !
Non, en fait ce qui m'embêtait c'est que je deviens le locataire du
nouveau propriétaire pour un certain temps afin de mettre de l'ordre
dans mes affaires (je rappelle que ma santé est déficiente) et ça fait
un peu désordre. Mais enfin c'est aussi grâce à mes dettes qu'il a fait
une bonne affaire...

>> Pour vous répondre utilement, il faudrait préciser de quelle nature
>> d'hypothèques votre bien est grevé, au profit de qui elles sont prises et
>> pour quelle raison.

> A l'origine je n'ai pu payer les droits de succession. J'ai donc contracté
> des crédits à la consommation.
> Puis bien évidemment je n'ai pu continuer longtemps ainsi et ai donc
> demandé (et obtenu) à la bdf le statut de surendettement.
> Il y a donc un êtat des dettes à cette époque.
> Cependant comme je n'ai eu qu'un an pour vendre ma maison et que je n'ai
> pu le faire dans ce laps de temps, je me suis vu obligé de redemander un
> nouveau plan à la bdf _avant_ l'expiration du délai.
> Ce plan m'a été refusé malgré mon êtat de santé précaire et mon statut de
> travailleur handicapé de la cotorep.
> J'ai fait appel. Cette appel a été rejeté. J'ai fait ensuite une demande
> de pourvoi en cassation.
> Ce qui entraine diverses conséquences :
> - les hypothèques du fisc sont claires et nettes et il n'y a pas
> d'ambiguité. Je les assume pleinement.
> - le problème c'est avec la finaref qui a déposé une hypothéque elle aussi
> ils demandent des intêrêts dès la fin du premier plan de surendettement.
> Alors que je prétends, moi, que la procédure judiciaire suivant son cours
> ce sont les sommes arrêtées pour le premier plan qui sont valables. Il y a
> en fait plusieurs possiblités : soit les intêrets repartent à la fin du
> plan, soit ils repartent à la date du rejet de l'appel, soit ils ne
> repartent pas du tout tant que la procédure est en cours (mais est-ce
> qu'un pourvoi en cassation est une procédure ?)

Je ne connais pas bien le droit du surendettement, je ne peux donc pas vous
répondre sur la légitimité du calcul d'intérêts que fait FINAREF.
Quoiqu'il en soit, le notaire ne pourra passer la vente que si vous
l'autorisez à payer la somme demandée par FINAREF pour son accord de
mainlevée, à charge par vous d'effectuer ensuite une réclamation auprès de
FINAREF ou du tribunal pour récupérer l'indû s'il y a. A défaut, la vente ne
peut pas avoir lieu (je suppose que FINAREF bénéficie d'une hypothèque
judiciaire ; votre intérêt est bien de vendre à l'amiable avant que FINAREF
passe à une procédure de saisie qui vous déposséderait complètement de votre
droit de vendre).

>> Vous toucherez après la vente (mais pas forcément le jour de la vente) :
>> le prix moins les sommes réclamées par les créanciers hypothécaires comme
>> condition de leur accord de mainlevée moins les frais de mainlevée.

> logique


>> D'une part, les sommes demandées par les créanciers hypothécaires pour
>> accepter que leur hypothèque soit radiée ne se limitent pas au capital de
>> leur créance. Les créanciers y ajoutent les intérêts acquis,
>> d'éventuelles pénalités de retard si vous étiez en impayé depuis un
>> moment, d'éventuelles indemnités de remboursement anticipé (quand le
>> créancier est une banque, si le contrat de prêt le prévoit).
>> Vous devez donc demander au notaire de vous montrer les décomptes de
>> remboursement que les créanciers lui ont adressés. Il vous les montrera
>> au plus tard le jour de la vente pour que vous les approuviez, de toute
>> façon.
>> Je tenais à vous signaler que si votre situation hypothécaire est
>> particulièrement chargé, il est possible (et surtout recommandé) que le
>> prix soit bloqué chez le notaire jusqu'à la publication de l'acte de
>> vente afn de faire face à une éventuelle hypothèque intercalaire.

> à craindre ! Cela fait combien en durée ?
> Je croyais naïvement que les hypothèques étaient une chose tangible à une
> date donnée et non suceptibles de dériver dans le temps...

Le cours des hypothèques s'arrête quand le prochain transfert de propriété
est publié.
Si le notaire estime devoir conserver le prix de vente en attendant l'état
hypothécaire délivré sur publication de la vente (ce que je ferais
certainement à sa place), comptez en gros trois mois à compter de la
signature de la vente pour récupérer votre solde de prix.

Si le notaire estime devoir conserver le prix de vente en attendant
l'état hypothécaire délivré sur publication de la vente (ce que je
ferais certainement à sa place), comptez en gros trois mois à compter
de la signature de la vente pour récupérer votre solde de prix.

Etant donné qu'un état hypothécaire peut être donné en 15 jours, 15
jours après la vente me semble être le maximum et au delà me semble
relever du racket (l'argent travaille pour le notaire !).

Je ne vois pas comment les hypothéques placées _après_ la vente
effectuée seraient valables...

Vous semblez vous situez dans le camp des durs !

>> Si le notaire estime devoir conserver le prix de vente en attendant
>> l'état hypothécaire délivré sur publication de la vente (ce que je ferais
>> certainement à sa place), comptez en gros trois mois à compter de la
>> signature de la vente pour récupérer votre solde de prix.

> Etant donné qu'un état hypothécaire peut être donné en 15 jours, 15 jours
> après la vente me semble être le maximum et au delà me semble relever du
> racket (l'argent travaille pour le notaire !).

> Je ne vois pas comment les hypothéques placées _après_ la vente effectuée
> seraient valables...

> Vous semblez vous situez dans le camp des durs !

Je me situe dans le camp des professionnels qui savent de quoi ils parlent.

Primo, il peut y avoir inscription d'hypothèque sur un bien après la vente
tant que celle-ci n'est pas publiée. Le rang des hypothèques et des
mutations suivent un ordre qui est celui d'arriver des documents à
transcrire au bureau des hypothèques.
Secundo, vous ignorez manifestement tout du chemin d'un acte de vente entre
sa signature chez le notaire et son arrivée aux hypothèques. C'est ce qui
vous fait parler d'un délai de quinze jours. Ce délai de quinze jours est
valable (et encore pas dans tous les bureaux des hypothèques) pour un état
hors formalité, pas pour un état sur formalité.

Bien entendu, vous avez la liberté de penser ce que vous voulez, ça ne pose
aucun problème.