situation compliquée dans l'obtention du PC, un peu long

Bonjour à tous,

Je suis actuellement dans une situation difficile vis-à-vis de mon
projet immobilier. Je m'explique:

Il y a 2 ans, j'ai signé un compromis par une agence sur un terrain à
construire, dans une région sensible (une station "réputée" de haute
savoie). Il n'y avais pas de CU, mais un avis de la dde sur l'accès au
terrain (accordé par la départementale, et donc évitant une servitude).

Les délais accordés pour le dépôt du permis étaient très court. A partir
de là, tout est parti en vrille. Le bornage, à la charge de l'agence, a
été effectué la veille de la date prévue du dépôt (un peu court, donc,
pour faire le projet). Attendant le plan de bornage par l'agence, j'ai
laissé passer 1 mois et demi (j'étais en pleine saison d'été, je
m'occupe d'un magasin), ayant plus de temps, en septembre 2004, je
récupère directement chez le géomètre le plan, et travaille sur mes
plans définitifs (- de 170 M², donc sans architecte). octobre 2004,
l'agence, en colère, par le non respect de ma part du compromis, me dit
que l'indivision ne va pas rompre le compromis si je lui signe une
renonciation à la clause suspensive d'obtention du pc. Naïvement, je
cède, et dépose dans la foulée mon pc. La dde me répond sous 15 jours
qu'il me faut une autorisation des propriétaires du terrain (et l'agence
ne le savait pas?).
Le notaire m'explique alors qu'il y a un problème avec les proprio, car
ils sont 5 en indivision, qu'ils ne se parlent plus, et qu'en plus l'un
d'eux, marié en communauté de biens, mais en cours de séparation a
essayé de cacher la vente à sa future-ex. Bref, arrangement entre eux,
et obtention du sésame par le notaire fin juin 2005.

Début de saison été2005 pour moi, pourtant toutes les démarches à
refaire (puisque autoconstruction), c.a.d. devis matériaux, vrd, ...
avec souvent les commerciaux en vacances ... puis démarchage à nouveau
des banques...
Mi-octobre 2005, simple courrier du notaire pour faire le point 15 jours
plus tard dans son bureau. Le jour arrive: Traquenard avec l'agence et
un des proprio qui exigent un chèque de banque du montant du terrain
pour le jour même. Je me défend, le compte-rendu de la réunion
enregistré par le notaire me laisse 1 mois pour ammener l'argent.
Entre temps re dépôt de permis, et obtention d'un prêt. Arrive le rdv où
j'ammène mes preuves de démarche. R.a.s.

Depuis, divers demandes de pièces complémentaires de la part de la dde.
Puis refus définitif de la mairie car le terrain est près d'une ferme
avec des vaches. Mon problème: la Mairie ne veut pas faire de dérogation
à l'article L111-3 du code rural qui demande une distance de 50 M du 1er
batiment agricole. Or, la limite la plus éloignée du terrain est pile à
50 m, donc aucune implantation possible. Après rdv avec le Maire,
celle-ci m'indique qu'elle avait prévenue les vendeurs qu'elle
n'accepterais pas de permis à cause de la ferme.

Ma question: étant au courant, et ayant obtenu de moi la levée de la
clause d'obtention du pc, les vendeurs ont-ils cherché à m'arnaquer
volontairement, et quels sont mes recours vis-à-vis d'eux.

Merci de m'avoir "écouté".

Fabrice

Bien qu'il soit difficile de répondre sans disposer de tous les
éléments contractuels, je pense que si les vendeurs savaient que le
permis ne pouvait être obtenu (preuve à faire) et que c'est
d'ailleurs pour cela qu'ils ont provoqué votre renonciation à la
condition suspensive prévue initialement, il est possible de soutenir
qu'ils ont commis une "réticence dolosive" qui peut entraîner
l'annulation de la vente.

Il est par ailleurs curieux que vous n'ayez pas obtenu avant le
compromis ou pendant le long délai écoulé depuis un CU qui aurait
peut-être permis d'éviter ces difficultés : demandez à la Mairie si
un CU a été requis (même longtemps avant votre compromis) et
établi... et ne vous pas été remis.

Il reste que vous avez été imprudent de renoncer à la condition
suspensive.

--

Chistophe Buffet
http://christophe.buffet.googlepages.com/

Bien qu'il soit difficile de répondre sans disposer de tous les
éléments contractuels, je pense que si les vendeurs savaient que le
permis ne pouvait être obtenu (preuve à faire) et que c'est
d'ailleurs pour cela qu'ils ont provoqué votre renonciation à la
condition suspensive prévue initialement, il est possible de soutenir
qu'ils ont commis une "réticence dolosive" qui peut entraîner
l'annulation de la vente.

Il est par ailleurs curieux que vous n'ayez pas obtenu avant le
compromis ou pendant le long délai écoulé depuis un CU qui aurait
peut-être permis d'éviter ces difficultés : demandez à la Mairie si
un CU a été requis (même longtemps avant votre compromis) et
établi... et ne vous pas été remis.

Il reste que vous avez été imprudent de renoncer à la condition
suspensive.

--

Chistophe Buffet
http://christophe.buffet.googlepages.com/

Je ne m'en suis pas inquiété, puisque je pensais qu'un cu simple n'avais
plus de valeur. Le problème n'est pas que le terrain n'est pas
constructible, mais c'est qu'il est dans la limite des 50 m. L'avis de
la ddaf est purement consultatif, la mairie a le pouvoir de délivrer le
permis si elle voulait (après je pense l'autorisation, d'une manière ou
d'une autre, du fermier).

Quand à la clause suspensive, j'ai aussi celle de l'obtention du prêt.
Celui ci est accepté, mais comporte lui aussi une clause d'obtention du
pc, donc, à priorie je suis protégé .

On vous demande 50m entre la fin de votre terrain et le dernier bâtiment de
votre voisin fermier ?

Et vous êtes peut-être à 51 m?

Alors donnez (ou vendez pour 10 euros), avec acte notarié, bornage et tout
le toutim, une petite parcelle de votre terrain à une autre personne.
L'idéal serait votre concubine si vous n'êtes pas marié. Mais votre frère ou
tout autre personne de confiance fera l'affaire. Ensuite, quelques années
plus tard, rachetez le terrain.

Par contre, mesurez très exactement et mettez plutôt 50m50 que 50m
exactement entre tous points du bâtiment et la future limite.

Pour quelques miliers d'euro, vous déferez ainsi le noeud.

Laurent CAMPEDEL

On vous demande 50m entre la fin de votre terrain et le dernier bâtiment de
votre voisin fermier ?

Et vous êtes peut-être à 51 m?

Alors donnez (ou vendez pour 10 euros), avec acte notarié, bornage et tout
le toutim, une petite parcelle de votre terrain à une autre personne.
L'idéal serait votre concubine si vous n'êtes pas marié. Mais votre frère ou
tout autre personne de confiance fera l'affaire. Ensuite, quelques années
plus tard, rachetez le terrain.

Par contre, mesurez très exactement et mettez plutôt 50m50 que 50m
exactement entre tous points du bâtiment et la future limite.

Pour quelques miliers d'euro, vous déferez ainsi le noeud.

Laurent CAMPEDEL

Oups, je me suis mal exprimé,

En fait mon "terrain" commence à la ferme et s'arrête pile à la limite
des 50 m. Ce qui fait que je n'ai aucune implantation possible, sauf
dérogation à l'article L111-3 du code rural, que seule la mairie peut
demander, ce qu'elle ne veut pas.

Donc, mes possibilités sont:

1-/ Attendre la fin de l'exploitation, par la retraite des fermiers (et
ils sont costauds par ici). ce qui peut prendre 20 ans.

2-/ Me sortir du compromis, mais je trouve rageant l'attitude des
vendeurs, suis-je dans la possibilité de leur demander des pénalités?

En tout cas, merci pour ceux qui se sont déjà interessés à mes soucis,
ici, ou par e-mail.

Fabrice

Aie.

Là, c'est foutu...

Et à la retraite, ils peuvent vendre la ferme à un nouveau...

Dans l'idée, cet investissement finira bien par rapporter, car quel que soit
le délai, un jour vous pourrez revendre avec un très bon bénéfice.

Mais en attendant, il faut pouvoir accepter ce placement forcé...

A moins qu'avec un très bon avocat vous arriveriez à casser la vente...

--

Laurent CAMPEDEL

Certifié "Contributeur non-lu par Pita" depuis l'an 2003.

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