Location meublée et BIC

Bonjour,

je loue un studio meublé et j'aurai besoin de vos conseils concernant
les BIC, j'ai entendu parlé du régime micro-entreprise, du bénéfice
réel normal ou simplifié, mais je suis quelque peu perdu.
Concrètement, j'ai perçu en 2005, 5400 € de loyers alors que j'ai
eu les dépenses suivantes :

- 1500€ d'intérêts payés au titre de l'emprunt souscrit lors de
l'achat de cet appartement,
- 650€ de charges de copropriétés,
- 200 € de taxe foncière.

Quel est fiscalement le régime le mieux adapté dans cette situation ?
A quelles cases correspondent les depenses effectuées ci-dessus dans
le cadre d'un regime réel ?

Merci d'avance pour votre aide.


ps : ce studio est mon seul bien immobilier et était précédemment ma
résidence principale. Suite à un changement d'emploi, je suis
moi-même locataire d'un appartement dans une autre ville. Cette
situation donne t'elle lieu à un quelconque avantage fiscal ?

Bonjour,

je loue un studio meublé et j'aurai besoin de vos conseils concernant
les BIC, j'ai entendu parlé du régime micro-entreprise, du bénéfice
réel normal ou simplifié, mais je suis quelque peu perdu.
Concrètement, j'ai perçu en 2005, 5400 ? de loyers alors que j'ai
eu les dépenses suivantes :

- 1500? d'intérêts payés au titre de l'emprunt souscrit lors de
l'achat de cet appartement,
- 650? de charges de copropriétés,
- 200 ? de taxe foncière.

Quel est fiscalement le régime le mieux adapté dans cette situation ?
A quelles cases correspondent les depenses effectuées ci-dessus dans
le cadre d'un regime réel ?

Merci d'avance pour votre aide.


ps : ce studio est mon seul bien immobilier et était précédemment ma
résidence principale. Suite à un changement d'emploi, je suis
moi-même locataire d'un appartement dans une autre ville. Cette
situation donne t'elle lieu à un quelconque avantage fiscal ?

Location meublée : regime BIC,

Le régime du micro loueur (micro BIC) est applicable de plein droit dès
lors que le montant du chiffre d'affaires annuel est inférieur à 76 300 ?
HT.

Les obligations comptables et fiscales se trouvent réduites, le contribuable
est autorisé à indiquer le montant du chiffre d'affaires annuel sur la
déclaration de revenus n° 2042. Il bénéficie alors d'un abattement
forfaitaire de 72%, en conséquence la base imposable est égale à 28% du
chiffre d'affaires. (revenus 2005)

Cet abattement est ramené à 68% à compter des revenus locatifs perçus en
2006

Cependant le micro loueur peut changer de régime en optant pour un régime
réel d'imposition, qu'il s'agisse du régime simplifié ou du régime du réel
normal. Cette option est d'autant plus intéressante à prendre dès lors que
les charges sont supérieures à 72 % (ou 68%) du chiffre d'affaires.

L'option pour le régime du réel doit être réalisée au moment de la
déclaration d'existence, ou le cas échéant avant le 1er février de l'année
au titre de laquelle le loueur désire placer son entreprise sous le régime
du réel normal. L'option est valable pour 2 ans et reconductible tacitement
pour la même période. Il est conseillé pour éviter toute contestation
d'adresser l'option en la forme recommandée avec demande d'avis de
réception.

dans le cadre de la location de meublé, l'adresse d'exploitation à
renseigner dans la declaration de revenus correspond à l'adresse du
bien mise en location ou non ?

si j'ai bien compris, je remplit la case NO (Vente de marchandises ou
locations meublées non professionnelles)avec le montant des loyers
percus mais quand est il de la case NN "Revenus nets exonérés" ??

On demande egalement la case HY :
Revenus nets après abattement forfaitaire pour charges de 72 % ou 52 %
pour le régime micro, 37 % pour le régime déclaratif spécial,
après déduction des déficits mais avant abattement CGA ou AA.

je ne vois pas la difference avec la case NN....

serai-je egalement soumis à la taxe professionnelle ?

dans le cadre de la location de meublé, l'adresse d'exploitation à
renseigner dans la declaration de revenus correspond à l'adresse du
bien mise en location ou non ?

Oui


si j'ai bien compris, je remplit la case NO (Vente de marchandises ou
locations meublées non professionnelles)avec le montant des loyers
percus

Oui,

mais quand est il de la case NN "Revenus nets exonérés" ??

revenus exonerés pour location d'une partie de votre resedence principale,
ou chambre d'hote....

On demande egalement la case HY :
Revenus nets après abattement forfaitaire pour charges de 72 % ou 52 %
pour le régime micro, 37 % pour le régime déclaratif spécial,
après déduction des déficits mais avant abattement CGA ou AA.

Oui, c'est pour le calcul de la CSG et autres...


je ne vois pas la difference avec la case NN....

Pourtant il y en a une et de taille...

serai-je egalement soumis à la taxe professionnelle ?

Oui,
1) La taxe professionnelle :

Le loueur en meublé non professionnel est en principe assujetti à cette
taxe. Il y échappe en tout état de cause et devient redevable de la taxe
d'habitation dès lors qu'il occupe les locaux à titre de résidence
principale ou secondaire en dehors des périodes de location.

En vertu de l'article 1447 du CGI "La taxe professionnelle est due chaque
année par les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel
une activité professionnelle non salariée", Dans ces conditions, Il apparaît
quelque peu incohérent le fait de réclamer cette taxe à une personne
qualifiée par la loi fiscale de "non professionnelle".

Cette contradiction se traduit par une injustice, un même loueur peut être
considéré comme suffisamment professionnel pour acquitter la taxe
professionnelle et se voir refuser l'imputation de son déficit sur le revenu
global au motif qu'il n'est pas professionnel.

§ La question de l'assujettissement des locaux en meublé à la taxe
professionnelle est actuellement en discussion, puisqu'il résulte de la
jurisprudence que la notion d'activité professionnelle est subordonnée à
l'accomplissement de la part de l'assujetti, d'actes susceptibles de
caractériser l'exercice d'une telle activité. Tel n'est pas le cas du loueur
en meublé professionnel ou non qui se borne à gérer son patrimoine privé. La
jurisprudence considère en effet que l'exercice d'une activité
professionnelle nécessite la mise en ouvre d'un certain nombre de moyens.
Elle exclut à ce titre, du champ de l'assujettissement les simples activités
locatives, telles les locations d'un bien immobilier ou d'un bateau.

Divers contentieux engagés sur ce point devant la Cour Administrative
d'Appel de Bordeaux ont fait l'objet de dégrèvements en cours d'instance par
les services fiscaux qui ne tiennent pas à voir la jurisprudence leur donner
tort. Un arrêt de la Cour Administrative d'Appel de Lyon du 29 avril 2004,
confirme que la perception de loyers ne suffit pas à caractériser l'exercice
d'une activité professionnelle dès lors que ne sont pas mis en ouvre de
moyens matériels ou intellectuels.

En attendant le loueur en meublé est assujetti à la taxe professionnelle.
Son montant est égal au produit de la base nette imposable par les taux
d'imposition fixés par les collectivités locales, (communes, départements,
régions,.) représentant un taux global de 19 à 24% environ.

La taxe professionnelle est plafonnée en fonction de la valeur ajoutée, mais
son montant ne peut être inférieur à la cotisation minimum décidée par les
conseils municipaux. (article 1647 D du CGI).

La base nette imposable s'obtient par l'addition de la valeur locative
foncière des locaux immobilisés et de 16 % de la valeur du mobilier et
matériel immobilisé donnant le montant de la base brute sur laquelle
s'applique un abattement de 16 %.

La valeur ajoutée correspond à l'excédent hors taxes des recettes sur les
consommations de biens et services en provenance des tiers. Le plus souvent,
les loueurs en meublé n'ayant ni achats ni stocks, le plafonnement en
fonction de la valeur ajoutée pour les entreprises dont le chiffre d'affaire
de l'année d'imposition est inférieur à 21 350 000 ?, est égal à 3,5 % du
montant hors taxes des recettes. (Article 1647 B sexies du CGI)

Toute cotisation de taxe professionnelle qui dépasserait ce montant plafonné
ferait l'objet d'une demande de dégrèvement sur simple demande du
contribuable sur la fiche de plafonnement n° 1327-TP.

Merci pour ces informations.

Donc pour resumé, je rempli uniquement les cases suivantes :
case NO=5400euros (loyers percus)
case HY=5400euros*28% (abattement de 72% dans ma situation)


autre question :
si mon locataire paye la taxe d'habitation (il y habite au 1er
janvier), la taxe professionelle est-elle encore d'actualité ou alors
mon locataire n'en n'est pas redevable dans la mesure où c'est une
location meublé ??

Merci pour ces informations.

Donc pour resumé, je rempli uniquement les cases suivantes :
case NO=5400euros (loyers percus)
case HY=5400euros*28% (abattement de 72% dans ma situation)


autre question :
si mon locataire paye la taxe d'habitation (il y habite au 1er
janvier), la taxe professionelle est-elle encore d'actualité ou alors
mon locataire n'en n'est pas redevable dans la mesure où c'est une
location meublé ??


4) La Taxe d'habitation :

Elle est due chaque année par les personnes qui disposent d'une habitation
meublée au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est due en principe par
le locataire occupant au 1er janvier, sauf en cas d'occupation temporaire ou
limitée.

Les loueurs en meublé, qui sont par ailleurs assujetti à la taxe
professionnelle, n'ont pas en principe à acquitter la taxe d'habitation, car
par définition, ils n'occupent pas à titre personnel les locaux loués.