Quel type de contrat de location établir pour un *meublé* le temps de "une année universitaire 2005/2006" ? [Etait : Légalité de *deux* contrats de location saisonnières etc ...

[FabienM]

>> "Ma question :
>> .../...
>> D'après ce que je sais, la forme de contrat qui permet de définir une
>> durée
>> de location limitée à moins d'un an, est le "contrat de location
>> saisonnière", la saison étant en l'occurence définie par "l'année
>> universitaire, maximum 10 mois, le locataire étudiant rendant les clés
>> impérativement avant l'été" ( Cf. arrêt de la cour d'appel d'Aix En
>> Provence
>> du 10/01/86).
>> Cette forme conviendrait tout à fait dans le contexte."


> Euh... A ceci près que la définition exacte d'un contrat
> de location saisonnière est celle-ci :
> http://www.minefi.gouv.fr/DGCCRF/04_...iere.htm?ru=04

> "Location immobilière saisonnière

> ( Texte :
> Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des
> activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et
> les
> fonds de commerce)

> Définition : Est considérée comme une location saisonnière pour
> l'application de la présente loi la location d'un immeuble conclue pour
> une
> durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs."

> Il est bien dit 90 Jours maxi et non renouvelable .
> Comment allez-vous faire pour couvrir l'année universitaire ?

> Freddo

Merci Freddo pour votre réaction;
j'étais certain que cette question viendrait sur la table, car effectivement
j'ai moi-même un doute sur ce qu'il convient de faire.
Le sujet étant d'actualité et d'intérêt général sur ce forum, j'initie ici
un nouveau fil à ce sujet.

Attendu que depuis la loi du 18 janvier 2005, il n'est plus possible
d'établir un contrat de location meublé de moins de 12 mois, la question que
je pose est :
**** A ce jour (août 2005), quel type de contrat de location faut-il établir
vis à vis d'un/des étudiants locataires, si l'on souhaite louer son bien
pendant le temps de la prochaine année universitaire seulement (avec la
garantie contractuelle de pouvoir le récupérer à la fin de l'année
universitaire, à l'été 2006) ? ****

J'ai posé la question téléphoniquement à une ADIL il y a deux semaines, qui
m'a répondu que effectivement la nouvelle loi du 18 janvier 2005 crée une
réelle difficulté aux bailleurs en cette rentrée 2005/2006, pour qui rien
n'est prévu à ce jour pour des locations "étudiantes". Suite à ma question,
ils ont fait une recherche et m'ont envoyé un courrier dès le lendemain,
dont je vous recopie les éléments (merci à l'ADIL Bouches Du Rhône) :
<début de citation>
(...) Par ailleurs, dans une récente réponse ministérielle (JO Sénat du 28
avril 2005), le ministre du travail précise que "le nouveau régime des
meublés issu de la Loi de Cohésion Sociale s'applique bien à tous les
étudiants locataires d'un logement meublé pendant une année universitaire,
quel que soit le nombre de logements loués par le bailleur. Dans une telle
situation, le logement meublé est, en effet, considéré comme la résidence
principale de l'étudiant". Le ministre ajoute qu'afin de mieux prendre en
compte la situation particulière des étudiants, il sera proposé dans le
projet de loi Habitat Pour Tous, d'abaisser de douze mois à neuf mois, soit
une durée correspondant à celle de l'année universitaire, la durée minimale
des baux conclus avec des étudiants par les propriétaires de logements
meublés"
<fin de citation>

Oui mais voilà ... la loi Habitat Pour Tous, sauf erreur de ma part n'est
pas encore votée à ce jour, et encore moins publiée au JO à ce jour.

De mon côté, j'ai continué à piocher, et j'ai trouvé ceci :
http://www.unpi.org/journal/dossier0102/ :
<début de citation>
(contrats de locations saisonnières)...(une réglementation assez souple) :
Il n'en demeure pas moins que tous ces textes laissent une grande souplesse
au propriétaire quant à la rédaction du contrat de location, qu'il s'agisse
de durée de prix ou encore de congé. Et si, dans l'immense majorité des cas,
les contrats portent sur une location saisonnière meublée, sachez qu'un
logement non meublé loué temporairement ne perd pas forcément son statut de
location saisonnière. Ainsi en a décidé la cour d'appel d'Aix en Provence
qui a reconnu le caractère de location saisonnière à un local loué à un
étudiant pour la durée de la saison universitaire (10 janvier 1986). Mais,
là encore, la prudence est de mise !
<fin de citation>
J'ai bien noté que cet arrêt concernait le cas d'un contrat de location d'un
logement vide, mais par extension on peut (?) lire qu'il est valable aussi
pour un meublé.

Voilà pourquoi j'ai recherché du côté des "locations saisonnières" pour
établir un contrat meublé "étudiant".
Et effectivement le "'Guide de la location saisonnière" que j'ai acheté en
téléchargement sur www.jurimodel.com , mentionne ceci :
<début de citation>
Une réponse ministérielle avait fixé la durée maximale à trois mois (réponse
écrite n°39019, JO débats Assemblée Générale 26 décembre 1983) mais la
jurisprudence a admis une durée plus longue, s'étendant sur plus de six
mois.
(suivent plusieurs exemples dont ...)
Une location saisonnière régulière pour la durée universitaire : une
location consentie à un étudiant pendant la durée de l'année universitaire
peut être considérée comme une location saisonnière, pourvu qu'elle ne soit
consentie que pour la durée de l'année universitaire, avec libération
effective des lieux et restitution des clés. (CA Aix, 10 janvier 1986.
Dalloz. 1986, informations. rapides. p. 433)
<fin de citation>

En résumé les éléments trouvés sont :
* pendant l'année universitaire, le lieu de résidence de l'étudiant EST sa
résidence principale, fut-il rattaché fiscalement à ses parents à une autre
adresse.
* la loi du 18/01/2005 impose : meublé + lieu de résidence principale =
bail de 1 an au minimum
* l'arrêt de la CA Aix du 10/01/1986 dit : logement *vide* + location
régulière le temps de l'année universitaire + restitution des clés avant
l'été autorise d'établir un contrat "de location saisonnière"

Je repose ma question :
si les clauses sont : (locataire étudiant) + (logement *meublé*) + (bail
limité à la durée de l'année universitaire) + (libérer effectivement les
lieux et rendre impérativement les clés avant l'été)

un contrat établi
sous couvert de *location saisonnière*
le temps de la *saison universitaire 2005/2006*
est-elle la seule contorsion possible cette année pour établir un contrat de
*location meublée* à un étudiant pour 10 mois ?

Votre avis ? vos autres propositions ?

Bien cordialement,

jada8888 (at) online (point) fr

[Fabienne]

>>> "Ma question :
>>> .../...
>>> D'après ce que je sais, la forme de contrat qui permet de définir une
>>> durée
>>> de location limitée à moins d'un an, est le "contrat de location
>>> saisonnière", la saison étant en l'occurence définie par "l'année
>>> universitaire, maximum 10 mois, le locataire étudiant rendant les clés
>>> impérativement avant l'été" ( Cf. arrêt de la cour d'appel d'Aix En
>>> Provence
>>> du 10/01/86).
>>> Cette forme conviendrait tout à fait dans le contexte."


>> Euh... A ceci près que la définition exacte d'un contrat
>> de location saisonnière est celle-ci :

http://www.minefi.gouv.fr/DGCCRF/04_...nso/location_s
aisonniere.htm?ru=04

>> "Location immobilière saisonnière

>> ( Texte :
>> Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des
>> activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et
>> les
>> fonds de commerce)

>> Définition : Est considérée comme une location saisonnière pour
>> l'application de la présente loi la location d'un immeuble conclue pour
>> une
>> durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours
>> consécutifs."

>> Il est bien dit 90 Jours maxi et non renouvelable .
>> Comment allez-vous faire pour couvrir l'année universitaire ?

>> Freddo


> Merci Freddo pour votre réaction;
> j'étais certain que cette question viendrait sur la table, car
> effectivement
> j'ai moi-même un doute sur ce qu'il convient de faire.
> Le sujet étant d'actualité et d'intérêt général sur ce forum, j'initie ici
> un nouveau fil à ce sujet.

> Attendu que depuis la loi du 18 janvier 2005, il n'est plus possible
> d'établir un contrat de location meublé de moins de 12 mois, la question
> que
> je pose est :
> **** A ce jour (août 2005), quel type de contrat de location faut-il
> établir
> vis à vis d'un/des étudiants locataires, si l'on souhaite louer son bien
> pendant le temps de la prochaine année universitaire seulement (avec la
> garantie contractuelle de pouvoir le récupérer à la fin de l'année
> universitaire, à l'été 2006) ? ****

> J'ai posé la question téléphoniquement à une ADIL il y a deux semaines,
> qui
> m'a répondu que effectivement la nouvelle loi du 18 janvier 2005 crée une
> réelle difficulté aux bailleurs en cette rentrée 2005/2006, pour qui rien
> n'est prévu à ce jour pour des locations "étudiantes". Suite à ma
> question,
> ils ont fait une recherche et m'ont envoyé un courrier dès le lendemain,
> dont je vous recopie les éléments (merci à l'ADIL Bouches Du Rhône) :
> <début de citation>
> (...) Par ailleurs, dans une récente réponse ministérielle (JO Sénat du 28
> avril 2005), le ministre du travail précise que "le nouveau régime des
> meublés issu de la Loi de Cohésion Sociale s'applique bien à tous les
> étudiants locataires d'un logement meublé pendant une année universitaire,
> quel que soit le nombre de logements loués par le bailleur. Dans une telle
> situation, le logement meublé est, en effet, considéré comme la résidence
> principale de l'étudiant". Le ministre ajoute qu'afin de mieux prendre en
> compte la situation particulière des étudiants, il sera proposé dans le
> projet de loi Habitat Pour Tous, d'abaisser de douze mois à neuf mois,
> soit
> une durée correspondant à celle de l'année universitaire, la durée
> minimale
> des baux conclus avec des étudiants par les propriétaires de logements
> meublés"
> <fin de citation>

> Oui mais voilà ... la loi Habitat Pour Tous, sauf erreur de ma part n'est
> pas encore votée à ce jour, et encore moins publiée au JO à ce jour.

> De mon côté, j'ai continué à piocher, et j'ai trouvé ceci :
> http://www.unpi.org/journal/dossier0102/ :
> <début de citation>
> (contrats de locations saisonnières)...(une réglementation assez souple) :
> Il n'en demeure pas moins que tous ces textes laissent une grande
> souplesse
> au propriétaire quant à la rédaction du contrat de location, qu'il
> s'agisse
> de durée de prix ou encore de congé. Et si, dans l'immense majorité des
> cas,
> les contrats portent sur une location saisonnière meublée, sachez qu'un
> logement non meublé loué temporairement ne perd pas forcément son statut
> de
> location saisonnière. Ainsi en a décidé la cour d'appel d'Aix en Provence
> qui a reconnu le caractère de location saisonnière à un local loué à un
> étudiant pour la durée de la saison universitaire (10 janvier 1986). Mais,
> là encore, la prudence est de mise !
> <fin de citation>
> J'ai bien noté que cet arrêt concernait le cas d'un contrat de location
> d'un
> logement vide, mais par extension on peut (?) lire qu'il est valable aussi
> pour un meublé.

> Voilà pourquoi j'ai recherché du côté des "locations saisonnières" pour
> établir un contrat meublé "étudiant".
> Et effectivement le "'Guide de la location saisonnière" que j'ai acheté en
> téléchargement sur www.jurimodel.com , mentionne ceci :
> <début de citation>
> Une réponse ministérielle avait fixé la durée maximale à trois mois
> (réponse
> écrite n°39019, JO débats Assemblée Générale 26 décembre 1983) mais la
> jurisprudence a admis une durée plus longue, s'étendant sur plus de six
> mois.
> (suivent plusieurs exemples dont ...)
> Une location saisonnière régulière pour la durée universitaire : une
> location consentie à un étudiant pendant la durée de l'année universitaire
> peut être considérée comme une location saisonnière, pourvu qu'elle ne
> soit
> consentie que pour la durée de l'année universitaire, avec libération
> effective des lieux et restitution des clés. (CA Aix, 10 janvier 1986.
> Dalloz. 1986, informations. rapides. p. 433)
> <fin de citation>

> En résumé les éléments trouvés sont :
> * pendant l'année universitaire, le lieu de résidence de l'étudiant EST sa
> résidence principale, fut-il rattaché fiscalement à ses parents à une
> autre
> adresse.
> * la loi du 18/01/2005 impose : meublé + lieu de résidence principale =
> bail de 1 an au minimum
> * l'arrêt de la CA Aix du 10/01/1986 dit : logement *vide* + location
> régulière le temps de l'année universitaire + restitution des clés avant
> l'été autorise d'établir un contrat "de location saisonnière"

> Je repose ma question :
> si les clauses sont : (locataire étudiant) + (logement *meublé*) + (bail
> limité à la durée de l'année universitaire) + (libérer effectivement les
> lieux et rendre impérativement les clés avant l'été)

> un contrat établi
> sous couvert de *location saisonnière*
> le temps de la *saison universitaire 2005/2006*
> est-elle la seule contorsion possible cette année pour établir un contrat
> de
> *location meublée* à un étudiant pour 10 mois ?

> Votre avis ? vos autres propositions ?

> Bien cordialement,

> jada8888 (at) online (point) fr

Moi, je donne ma langue au chat :-)

Plus sérieusement, il faut admettre que le forum n'a pas réponse à tout,
surtout dans un cas où :

1) la loi ne gère manifestement pas votre problème, comme vous l'indiquez
vous-même

2) votre cas particulier cumule des circonstances qui appellent chacune des
réponses non compatibles entre elles : (locataire étudiant) + (logement
*meublé*) + (bail limité à la durée de l'année universitaire)

3) on se gardera de se baser sur des décisions de jurisprudence, toujours
susceptibles de revirement, mais particulièrement quand les décisions qu'on
invoque ont été prises sous l'empire d'autres lois et avant la promulgation
des lois actuellement en vigueur (car la JP que vous citez est antérieure à
la loi du 18 janvier 2005, très probablement lol)

Dans ces conditions, si quelqu'un arrive à donner une réponse 100% sûre à
votre question, je lui paie............... des prunes :-) (non, pas un
magnum de champagne)

[DROGER Jean-Paul]

la question est plus vaste, ces jeunes vont aussi en stages, de 3 à 6
mois où il faut bien qu'ils se logent d'une façon ou d'une autre!
Il m'est donc arrivé plusieurs fois de signer des contrats de 3 mois
(soit au mini 91 jours!!) ou 4 voire le dernier 6 mois du coté de
COGNAC en meublé pour ma fille, et il y a quelque temps cela était
possible!

maintenant il semble qu'il soit impossible de signer un bail en meublé
compris entre 91 jours et 365!! un peu incompréhensible!!

<le locataire peut il signer un tel bail pour un an et donner congé au
bout de 3 mois avec un préavis de 3 mois ou non? Je me rappelle que
pour le premier CDI ma fille avait signé un bail d'un an et a donné
préavis le lendemain car elle avait trouvé un CDI de 3 mois non
renouvelable à 95% de chance! Comme il y avait plus de logement à louer
que de locataires dans le coin où elle était, l'agence avait acceptée.



--
Jean-Paul DROGER (enlever "anti." et remplacer "ptt" par "wanadoo" pour
me joindre en perso; remove "anti." and replace "ptt" by "wanadoo" to
answer me directly)

[belloy]

Location meublée sans durée minimum



La location meublée d'une résidence principale engage le bailleur pour une
durée d'un an minimum. Le locataire, quant à lui, peut partir à tout moment,
même la première année du bail, du moment qu'il respecte un préavis d'un
mois. Rappelée à un bailleur de plus de 4 logements dans le cadre de la loi
sur les exclusions, cette règle vaut maintenant pour toutes les locations
meublées d'une résidence principale depuis la loi du 18 janvier 2005. (Cass.
civ., 3e ch., 6 avril 2005, pourvoi n° 04-11374)



Dès lors que le locataire étudiant, n'affecte pas le local meublé loué à sa
résidence principale, la durée de location minimum d'un an n'est pas
obligatoire.

Il est alors possible de conclure un bail d'une durée inférieure à un an,
cependant il est prudent d'insérer dans le bail que le locataire a sa seule
résidence principale à (mentionner l'adresse).



Sur l'habitation principale ou la résidence secondaire de l'étudiant.



La loi du 18 janvier 2005 impose un usage d'habitation principale, ce qui
signifie que la loi ne prend en considération que les locaux qui sont
effectivement le siège de l'essentiel des activités personnelles du
locataire.

Il semble bien dans ce cas que le logement occupé par l'étudiant peut
répondre à ce critère, bien qu'il puisse retourner voir ses parents tous les
week-end, et quand bien même, la loi du 18 janvier 2005 n'impose pas que le
logement à usage d'habitation principale soit unique, l'étudiant peut-être
contraint pour des raisons de commodités de louer ou d'occuper plusieurs
locaux distincts constituants ensembles "son logement".

Il est admis par la doctrine que la notion de résidence secondaire
corresponde à l'habitation qui ne constitue pas un élément nécessaire du
logement de la personne, mais seulement un élément d'agrément
supplémentaire.



En conclusion :



Il serait sage, d'établir un bail de location meublée d'une année à
l'étudiant, à charge pour lui de donner congé à tout moment moyennant le
respect d'un préavis d'un mois.

Aucune des deux parties se trouverait lésée en présence d'un tel bail.

[bjrbjr]

Bonjour à toutes et à tous,

en utilisant LocationsAssistance, un logiciel de gestion immobilière
réservé aux particuliers (téléchargé sur
www.locationsassistance.com), j'ai pris connaissance des dispositions
prévues par la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au
développement des services à la personne et portant diverses mesures
en faveur de la cohésion sociale qui modifient la loi nº 2005-32 du
18 janvier 2005 art. 115 Journal Officiel du 19 janvier 2005, art. L.
632-1 du Code de le construction et de l'habitation et que je livre à
toutes fins utiles aux lecteurs de ce message :

"Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail
peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de
reconduction tacite prévue au premier alinéa est inapplicable."

Très cordialement,

J.Norca

[belloy]

Merci des dernières nouvelles du front...
Dorénavant, à compter du 27 juillet 2005 la durée bail pour un étudiant peut
être de 9 mois au lieu de 12, sans reconduction tacite.

Bonjour à toutes et à tous,

en utilisant LocationsAssistance, un logiciel de gestion immobilière
réservé aux particuliers (téléchargé sur
www.locationsassistance.com), j'ai pris connaissance des dispositions
prévues par la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au
développement des services à la personne et portant diverses mesures
en faveur de la cohésion sociale qui modifient la loi nº 2005-32 du
18 janvier 2005 art. 115 Journal Officiel du 19 janvier 2005, art. L.
632-1 du Code de le construction et de l'habitation et que je livre à
toutes fins utiles aux lecteurs de ce message :

"Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail
peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de
reconduction tacite prévue au premier alinéa est inapplicable."

Très cordialement,

J.Norca

[FabienM]

MERCI
pour cette information du plus haut intérêt.

Cordialement,

jada8888 (at) online (point) fr

Bonjour à toutes et à tous,

en utilisant LocationsAssistance, un logiciel de gestion immobilière
réservé aux particuliers (téléchargé sur
www.locationsassistance.com), j'ai pris connaissance des dispositions
prévues par la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au
développement des services à la personne et portant diverses mesures
en faveur de la cohésion sociale qui modifient la loi nº 2005-32 du
18 janvier 2005 art. 115 Journal Officiel du 19 janvier 2005, art. L.
632-1 du Code de le construction et de l'habitation et que je livre à
toutes fins utiles aux lecteurs de ce message :

"Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail
peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de
reconduction tacite prévue au premier alinéa est inapplicable."

Très cordialement,

J.Norca