Loi Carrez

[DoLooP]

Bonjour,

J'ai déposé une demande d'autorisation de travaux, concerant la suppression
d'une porte de garage pour remplacement par un mur+fenetres.

Le dossier vient de m'etre refusé au motif que la ville interdit toute
fermeture de garage, afin que le nombre de parking privé ne diminue pas.

Dans mon acte de vente, la surface de ce garage est compté comme surface
privative.

Ceci est il normal, ou cela signifie t'il que ce garage n'en est pas un au
sens juridique ?

Ma maison comporte deux garages de 35m², sous le même toit que les
pieces à vivre, elles mêmes de 35m². la loi carrez indique bien 70m² de
surface *privative*. Cela signifie t il que je ne pourrais pas profiter
de l'espace des garages comme surface à vivre ?

Que dois je vérifier, où trouver des renseignements ?
--
Grand Vé!
DoLooP

[Laurent CAMPEDEL]

Votre acte de vente peut bien stipuler ce qu'il veut,

--
Laurent CAMPEDEL

(rajouter un l devant l'adresse pour me répondre)

Bonjour,

J'ai déposé une demande d'autorisation de travaux, concerant la suppression
d'une porte de garage pour remplacement par un mur+fenetres.

Le dossier vient de m'etre refusé au motif que la ville interdit toute
fermeture de garage, afin que le nombre de parking privé ne diminue pas.

Cette argumentaire doit se baser sur un article précis du POS.

Mais, avez-vous était lire le POS de votre zone avant de faire votre Déclaration de Travaux ?

Dans mon acte de vente, la surface de ce garage est compté comme surface
privative.

Ceci est il normal, ou cela signifie t'il que ce garage n'en est pas un au
sens juridique ?

Un garage est une surface privative au sens de la loi Carrez.
De la surface loi Carrez, sont otées : "les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de
fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre."

Ma maison comporte deux garages de 35m², sous le même toit que les
pieces à vivre, elles mêmes de 35m². la loi carrez indique bien 70m² de
surface *privative*. Cela signifie t il que je ne pourrais pas profiter
de l'espace des garages comme surface à vivre ?

Oui, puisque le POS vous interdit de supprimer les garages.

[DoLooP]

Cette argumentaire doit se baser sur un article précis du POS.

Mais, avez-vous était lire le POS de votre zone avant de faire votre
Déclaration de Travaux ?

Non. Que d'insouciance, n'est ce pas ?

Apparement, mes garages sont enregistrés comme des "remises/bureaux", payé
comme tels aux impots locaux. Le "local" qui m'a été vendu couvre
l'ensemble du batiment, et celui ci est enregistré comme usage mixte
habita/professionnel. Je suppose qu'il s'agit donc là de la "destination"
du local.

Les garages n'existent donc pas au sens occupation des sols ? Comment le
prouver ?

Si j'y parviens, pourrais je argumenter que ce ne sont donc pas des garages
?
--
Grand Vé!
DoLooP

[diastec]

Bonjour,

Bonjour

J'ai déposé une demande d'autorisation de travaux, concerant la
suppression
d'une porte de garage pour remplacement par un mur+fenetres.

Le dossier vient de m'etre refusé au motif que la ville interdit toute
fermeture de garage, afin que le nombre de parking privé ne diminue pas.

Dans mon acte de vente, la surface de ce garage est compté comme surface
privative.

Ceci est il normal, ou cela signifie t'il que ce garage n'en est pas un au
sens juridique ?

Ma maison comporte deux garages de 35m², sous le même toit que les
pieces à vivre, elles mêmes de 35m². la loi carrez indique bien 70m² de
surface *privative*. Cela signifie t il que je ne pourrais pas profiter
de l'espace des garages comme surface à vivre ?

Que dois je vérifier, où trouver des renseignements ?

Je crois que dans votre cas, il faut distinguer plusieurs choses:

- la superficie privative d'une part qui répond à une définition bien
précise, et qui a pour objet d'informer de la *contenance* d'un lot de
copropriété.(cette loi a plutot été conçue pour les appartements et
s'applique laborieusement aux maisons, dans le cas particulier des
copropriétés de maison individuelles).

- La surface habitable qui a une autre définition, certe proche de la
superficie privative, mais présentant des écarts notamment pour les garages,
verandas, combles non aménagés,...

- La Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) qui sert de base aux définitions des
droits à construires dans les documents d'urbanisme. Les garages sont
notamment exclus de la SHON.

- Les surfaces prises en compte pour le calcul des impots fonciers et locaux
qui relèvent de règles plus complexes et parfois obscures, et que je ne
maitrise pas.

Dans votre cas, et s'agissant d'une modification de façade, je suis étonné
que le PC ne s'impose pas et qu'une déclaration de travaux soit suffisante.
Peut être qu'un autre contributeur pourra commenter ce point?

De plus il est possible que le POS ou PLU, prévoit effectivement un certain
nombre de places de stationnement à respecter.
Vous pouvez dans ce cas, prévoir dans votre projet des solutions paliatives
à la disparition du garage, comme la création d'emplacement de stationnement
extérieur sur votre terrain (si vous en avez).

En tout cas, je vous conseille de ne pas mélanger les différentes notions.
les personnes qui instruisent les PC ou qui regardent les déclarations de
travaux ne connaissent que le Code de l'Urbanisme, le Code de la
Construction et de l'habitation et le POS ou PLU. Ils n' accepteront pas, je
pense, de prendre en compte une superficie privative ou une déclaration
foncière qu'ils ne reconnaissent pas.

Christophe

[diastec]

>> Cette argumentaire doit se baser sur un article précis du POS.

>> Mais, avez-vous était lire le POS de votre zone avant de faire votre
>> Déclaration de Travaux ?

> Non. Que d'insouciance, n'est ce pas ?

> Apparement, mes garages sont enregistrés comme des "remises/bureaux", payé
> comme tels aux impots locaux. Le "local" qui m'a été vendu couvre
> l'ensemble du batiment, et celui ci est enregistré comme usage mixte
> habita/professionnel. Je suppose qu'il s'agit donc là de la "destination"
> du local.

> Les garages n'existent donc pas au sens occupation des sols ? Comment le
> prouver ?

Voir les différents permis de construire
Les surfaces occupées par les garages existent , au sens occupation des
sols, par leur surface de plancher et donc de la Surface hors oeuvre brute
(SHOB).
Si il s'agit au, sens occupation des sols, de bureaux ou locaux
professionnels, comme peut le laisser envisager la déclaration foncière, la
surface hors oeuvre nette (SHON) doit les intégrer, alors qu'elle ne les
intègre pas si il s'agit de garages.

> Si j'y parviens, pourrais je argumenter que ce ne sont donc pas des
> garages

Effectivement, si vous avez une surface hors oeuvre nette de l'ordre de 70
m2 vous pouvez essayer de faire valoir qu'il ne s'agissait pas de garages.
Mais je pense que le plus efficace, c'est de retrouver dans le POS/PLU les
exigences relatives au dimensionnement des parkings et stationnement et de
les respecter dans votre projet.

Christophe

[RobertW]

De plus il est possible que le POS ou PLU, prévoit effectivement un
certain nombre de places de stationnement à respecter.
Vous pouvez dans ce cas, prévoir dans votre projet des solutions
paliatives à la disparition du garage, comme la création d'emplacement de
stationnement extérieur sur votre terrain (si vous en avez).

Il s'agit très probablement d'une obligation d'aménager des places de
parking liée à l'obligation de construire. Dans certains cas la commune peut
substituer à cette obligation le paiement d'une taxe spécifique, cette
option n'étant possible qu'au moment du permis de construire.
Si le permis de construire a été obtenu antérieurement à l'institution de
cette obligation la mairie n'est pas réellement fondée à utiliser cette
argumentation. Mais elle peut se montrer dissuasive en refusant la
modification de façade. Dans ce cas le refus de la mairie sera facilement
attaquable.
Cordialement
--
RobertW

[RobertW]

Il s'agit très probablement d'une obligation d'aménager des places de
parking liée à l'obligation de construire. Dans certains cas la commune
peut

^^^^^^^^^^
au permis de construire
Z'aurez rectifié de vous même
RobertW

[DoLooP]

Dans votre cas, et s'agissant d'une modification de façade, je suis
étonné que le PC ne s'impose pas et qu'une déclaration de travaux soit
suffisante.

Merci (également à tous) pour votre longue réponse.
La modification d'une façade ne crée pas de surface au sol, elle est donc
exemptée de demande de PC, mais necessite une déclaration de travaux.
http://vosdroits.service-public.fr/p...rs/F1985.xhtml

Dans le cas où mes garages sont malheureusement des garages, j'en
changerais alors la destination, (je suppose), et je devrais faire une
demande de PC.


Ceci étant dit, mon service urbanisme me laisse entendre que l'ensemble de
mes pieces justificatives ( description dans l'acte notarié de vente, 35m²
habitable pour 35m² de garage, usage réel en tant qu'atelier par des
témoignages) vont largement en ma faveur.

Je vais essayer d'obtenir un plan de la maison au cadastre, et si les
garages n'y apparaissent pas, le dossier passe sans plus de procédure.
Sinon ma seule argumentation devrait suffir, puisqu'il me faut prouver
(facilement) que je ne laisserais pas mes véhicules dans la rue, pour etre
en accord avec le POS.

Je ferais un bilan ici à la fin de "l'affaire".

Bonne journée.
--
Grand Vé!
DoLooP

[Laurent CAMPEDEL]

--
Laurent CAMPEDEL

(rajouter un l devant l'adresse pour me répondre)

>> Cette argumentaire doit se baser sur un article précis du POS.

>> Mais, avez-vous était lire le POS de votre zone avant de faire votre
>> Déclaration de Travaux ?

> Non. Que d'insouciance, n'est ce pas ?

Insouciance est le bon mot !

Mais la conséquence n'est pas grave. Ce n'est que du papier.

> Apparement, mes garages sont enregistrés comme des "remises/bureaux", payé
> comme tels aux impots locaux.

Ha, voilà une bonne nouvelle !

> Le "local" qui m'a été vendu couvre
> l'ensemble du batiment, et celui ci est enregistré comme usage mixte
> habita/professionnel. Je suppose qu'il s'agit donc là de la "destination"
> du local.

> Les garages n'existent donc pas au sens occupation des sols ? Comment le
> prouver ?

> Si j'y parviens, pourrais je argumenter que ce ne sont donc pas des garages
> ?

Hum, comment les services de l'urbanisme ont-ils conclus que c'est un garage que vous cherchiez à supprimer et non un local
professionnel ?

Aviez-vous fait un plan d'état des lieux et un plan de projet de l'ensemble du bâtiment ?

Sur cet état des lieux, il fallait noter dans ce rez-de-chaussée "LOCAL COMMERCIAL" et non garage.

De plus, je ne réagi que maintenant, les services de l'urbanisme ne vous ont pas dit que la déclaration de travaux n'était pas
adaptée à votre cas ?
C'est un permis de construire qu'il vous faut, car il y a changement de destination des locaux ! Que vous transformiez un garage ou
un local commercial en habitation, il faut déposer un permis de construire.

Je crois qu'il faut simplement reprendre les choses depuis le début.
Etablissez
1 dossier d'état des lieux (en notant bien local commercial dans votre rez-de-chaussée).
1 dossier de projet
remplissez un formulaire de permis de construire
Déposez et attendez la réaction.

[DoLooP]

Hum, comment les services de l'urbanisme ont-ils conclus que c'est un
garage que vous cherchiez à supprimer et non un local professionnel ?

La photo de la façade avant/après montre une porte de garage, dans le
dossier.

Aviez-vous fait un plan d'état des lieux et un plan de projet de
l'ensemble du bâtiment ?

Non.

Sur cet état des lieux, il fallait noter dans ce rez-de-chaussée
"LOCAL COMMERCIAL" et non garage.

J'espere trouver cela au cadastre, afin de l'officialiser.

C'est un permis de construire qu'il vous faut, car il y a
changement de destination des locaux ! Que vous transformiez un garage
ou un local commercial en habitation, il faut déposer un permis de
construire.

La totalité du local (l'intégralité du batiment) est déjà enregistré comme
usage mixte habitat/professionnel. N'est ce pas là une définition de la
destination ? Donc, il n'y a pas de changement de destination,
techniquement.

Prochaines étapes
-le cadastre
-si non favorable: la copie de mon acte de vente notarié dans lequel se
trouve l'historique du batiment, qui m'est favorable dans le sens où il
prouve l'usage antérieur de la "remise fermée par une porte de garage mais
qui n'est pas un garage".
-rendez vous avec l'urbanisme, et lecture attentive de l'article du pos me
concernant, puis négociations.

Merci pour vos réponses.
--
Grand Vé!
DoLooP