bien immobilier à dépolluer

[mamounette]

Bonjour!

Ma famille et moi venont d'heriter (et pas question de le refuser) d'un
ancien batiment industriel, qui interesse fortement les promoteurs
immobiliers par sa situation. Bien entendu, il y a un hic : le
precedent exploitant a accumule dans le sol (couches successives
recouvertes de remblais) des dechets de tuyauteries, radiateurs, etc.
dont certains recouverts de flocage amiante, le tout representant des
années d'exploitation et donc des dizaines de tonnes de volume.

Par ailleurs, le batiment est enregistre en prefecture car releve des
installations classees en matiere d'environnement du fait de
l'existence de deux cuves à hydrocarbures de 10000 litres. A ma
stupefaction, j'ai decouvert que l'une d'elle contient encore environ
3000 litres d'ancienne essence ordinaire au plomb.

Un acheteur nous propose l'achat du lot "en l'etat". Nous craignons
toutefois, meme en mentionnant les problemes indiques plus haut à
l'acte de vente et la depollution à sa charge qu'il ait quand meme en
tete de signer, puis se retourner contre nous pour la depollution, afin
d'obtenir un nouveau rabais.

Nous ne sommes pas contre le fait de payer, puisque depollution il doit
y avoir, mais pas imposee n'importe comment...

Nous nous demandons donc s'il n'est pas plus pertinent de depolluer à
nos frais puis voir une eventuelle mise en vente. En revanche, est-ce
que le fisc prendra en compte les frais de remise en etat dans son
evaluation de la valeur venale ou nous taxera-t-il de toute façon au
prix fort?

Merci de toutes vos lumieres,
Mamounette

[Spyou]

Un acheteur nous propose l'achat du lot "en l'etat". Nous craignons
toutefois, meme en mentionnant les problemes indiques plus haut à
l'acte de vente et la depollution à sa charge qu'il ait quand meme en
tete de signer, puis se retourner contre nous pour la depollution, afin
d'obtenir un nouveau rabais.

Si l'acte de vente mentionne l'intégralité de ce qui pourrai constituer un
retournement de la part du prenneur, il n'y a pas a s'en faire.

Vous pouvez meme pousser le vice jusqu'a inscrire que le prenneur prendra a
sa seule charge le netoyage du chantier

[Laurent]

Bonjour!

Ma famille et moi venont d'heriter (et pas question de le refuser) d'un
ancien batiment industriel, qui interesse fortement les promoteurs
immobiliers par sa situation. Bien entendu, il y a un hic : le
precedent exploitant a accumule dans le sol (couches successives
recouvertes de remblais) des dechets de tuyauteries, radiateurs, etc.
dont certains recouverts de flocage amiante, le tout representant des
années d'exploitation et donc des dizaines de tonnes de volume.

Par ailleurs, le batiment est enregistre en prefecture car releve des
installations classees en matiere d'environnement du fait de
l'existence de deux cuves à hydrocarbures de 10000 litres. A ma
stupefaction, j'ai decouvert que l'une d'elle contient encore environ
3000 litres d'ancienne essence ordinaire au plomb.

Un acheteur nous propose l'achat du lot "en l'etat". Nous craignons
toutefois, meme en mentionnant les problemes indiques plus haut à
l'acte de vente et la depollution à sa charge qu'il ait quand meme en
tete de signer, puis se retourner contre nous pour la depollution, afin
d'obtenir un nouveau rabais.

Nous ne sommes pas contre le fait de payer, puisque depollution il doit
y avoir, mais pas imposee n'importe comment...

Nous nous demandons donc s'il n'est pas plus pertinent de depolluer à
nos frais puis voir une eventuelle mise en vente. En revanche, est-ce
que le fisc prendra en compte les frais de remise en etat dans son
evaluation de la valeur venale ou nous taxera-t-il de toute façon au
prix fort?

Merci de toutes vos lumieres,
Mamounette

Bonjour,

Permettez-moi d'attirer votre attention sur l'article L512-17 du Code
de l'environnement qui me parait rendre difficile un "petit arrangement
entre amis" d'autant que le niveau de pollution que vous évoquez est
loin d'être mineur. L'installation étant classée (probablement
soumise à déclaration) l'arrêt d'exploitation doit être déclaré
en Préfecture qui prendra des décisions assez fermes après avoir
demandé l'avis de la DRIRE. (cas vécu : injonction du Préfet de
fournir les analyses sous 30 jours).
Normalement, le notaire doit aussi s'informer auprès de la
Préfecture.
Les cuves à carburant feront l'objet d'un retrait par entreprises
spécialisées et mise en décharge spécialisée. Les terres autour
sont probablement polluées au plomb et ainsi de suite, quant à
l'amiante ...
Il est très difficile d'estimer le coût de la dépollution d'un site
car on n'est pas à l'abri des surprises. Le Guide du BRGM sur la
gestion des sites pollués recommande aux experts de garder à l'esprit
qu'il leur est impossible d'imaginer comment on traitait les déchets
il y a 50 ou 70 ans et donc de faire des recherches sans a-priori !
Donc on part avec une évaluation, on creuse et on regarde au fond du
trou s'il en reste ...
L'époque a changé, c'est heureux, mais certains "héritages" ne sont
plus des cadeaux. Et plus ça dépolluera, moins on sera tolérant. En
ce qui concerne les cuves de carburant, un trou dans la législation a
permis de laisser échapper les stations services qui ont été
fermées (voir l'accident d'Orléans) et les DRIRE sont devenues très
vigilantes.
Cordialement.
Laurent


" L512-17 :
Lorsque l'installation est mise à l'arrêt définitif, son
exploitant place son site dans un état tel qu'il ne puisse porter
atteinte aux intérêts mentionnés à l'article L. 511-1 et qu'il
permette un usage futur du site déterminé conjointement avec le maire
ou le président de l'établissement public de coopération
intercommunale compétent en matière d'urbanisme et, s'il ne s'agit
pas de l'exploitant, le propriétaire du terrain sur lequel est sise
l'installation.
A défaut d'accord entre les personnes mentionnées au premier
alinéa, lorsque l'installation est mise à l'arrêt définitif, son
exploitant place son site dans un état tel qu'il ne puisse porter
atteinte aux intérêts mentionnés à l'article L. 511-1 et qu'il
permette un usage futur du site comparable à celui de la dernière
période d'exploitation de l'installation mise à l'arrêt.
Toutefois, dans le cas où la réhabilitation prévue en application
de l'alinéa précédent est manifestement incompatible avec l'usage
futur de la zone, apprécié notamment en fonction des documents
d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle l'exploitant fait
connaître à l'administration sa décision de mettre l'installation à
l'arrêt définitif et de l'utilisation des terrains situés au
voisinage du site, le préfet peut fixer, après avis des personnes
mentionnées au premier alinéa, des prescriptions de réhabilitation
plus contraignantes permettant un usage du site cohérent avec ces
documents d'urbanisme."