!!! urgent !!! contentieux avec une agence immobiliere - a l'aide !

[anonymous]

Bonjour,

Désireux de vendre une maison que j'ai reçue en héritage, je me retrouve
dans une situation a priori inextricable, aussi je vous remercierai de
tout renseignement pouvant m'aider.

Pour faire court, 2 agences ayant un mandat non exclusif revendiquent le
droit de me faire signer un compromis, et celle qui n'aura pas la vente
me menace de poursuites.

La clé de l'affaire tient à la validité d'une offre d'achat manuscrite
faite il y a 1 mois par un acheteur intéressé.
Je n'avais pas donné formellement suite à cette offre car elle avait été
oralement complétée de conditions suspensives que je considérais comme
abusives (ce que là aussi j'avais répondu oralement).

Et pendant ce temps la 2e agence a trouvé un autre acheteur !

Et maintenant, la première agence prétexte avoir l'antériorité,
dit que la lettre fait foi et bloquait la vente. L'autre dit évidemment
que ça n'a pas de valeur.

Qui a raison ? Sous quelles conditions une lettre d'achat peut-elle
être valide ou caduque si on part sur du contentieux (en particulier
elle ne précisait aucune date, seulement un montant correspondant
à celui demandé) ?
A-t'elle une durée de validité par défaut ?
Trouve-t'on des textes légaux là dessus ?
Doit-elle avoir été envoyée par courrier recommandé ? (en l'occurence
c'était un scan en PJ dans un e-mail)

Le fait de ne pas avoir formellement répondu constitue-t'il un accord ?
un refus ?

D'autres idées ?

Merci infiniment de m'avoir lu et d'avance pour vos promptes réponses !

Robert R

[Jeanmichel Bonnard]

L'offre d'achat engage l'acheteur pendant le temps prévu . Le vendeur s'il
ne donne suite est en aucune façon engagé . Vous faites rédiger un compromis
de vente avec l'autre agence si vous le souhaitez, sans que la première
puisse avoir un recours d'indemnités, il ne suffit pas de présenter un
acheteur potentiel ou motivé ,l'agence doit s'assurer de la négociation et
être rapide . D'autre part le vendeur a toutes libertés pour choisir son
acheteur si le bien est intéressant .Vous avertissez la première par LR de
la rédaction d'une promesse synallagmatique et que leur mission est
terminée.
--
Jean michel NO SPAM france

[Jean-Michel]

Bonjour,

Désireux de vendre une maison que j'ai reçue en héritage, je me retrouve
dans une situation a priori inextricable, aussi je vous remercierai de
tout renseignement pouvant m'aider.

Pour faire court, 2 agences ayant un mandat non exclusif revendiquent le
droit de me faire signer un compromis, et celle qui n'aura pas la vente
me menace de poursuites.

La clé de l'affaire tient à la validité d'une offre d'achat manuscrite
faite il y a 1 mois par un acheteur intéressé.
Je n'avais pas donné formellement suite à cette offre car elle avait été
oralement complétée de conditions suspensives que je considérais comme
abusives (ce que là aussi j'avais répondu oralement).

Et pendant ce temps la 2e agence a trouvé un autre acheteur !

Et maintenant, la première agence prétexte avoir l'antériorité,
dit que la lettre fait foi et bloquait la vente. L'autre dit évidemment
que ça n'a pas de valeur.

Qui a raison ? Sous quelles conditions une lettre d'achat peut-elle
être valide ou caduque si on part sur du contentieux (en particulier
elle ne précisait aucune date, seulement un montant correspondant
à celui demandé) ?
A-t'elle une durée de validité par défaut ?
Trouve-t'on des textes légaux là dessus ?
Doit-elle avoir été envoyée par courrier recommandé ? (en l'occurence
c'était un scan en PJ dans un e-mail)

Le fait de ne pas avoir formellement répondu constitue-t'il un accord ?
un refus ?

D'autres idées ?

Merci infiniment de m'avoir lu et d'avance pour vos promptes réponses !

Robert R

Bonsoir,

"Avez-vous accepté la première offre d'achat?"
Non ? Donc ignorez les menaces - inacceptables - de la première agence.
Ensuite, dans la pratique, il est irréaliste de donner une durée d'un mois à
une offre... Il s'agit de toutes façons d'un délai profitant avant tout à
l'acquéreur. Une offre est valable quelques jours, tout au plus.
Le fait de n'avoir pas répondu ne constitue ni un accord, ni d'ailleurs un
refus. Mais l'avez-vous contresignée ?
Non ? Ignorez encore ! Une offre d'achat seulement signée du candidat
acquéreur ne bloque en aucun cas la vente...
La seule chose, que vous ne précisez pas, ce sont les conditions du mandat.
Est-ce que cette offre était aux conditions du mandat ?
Non? Ignorez toujours !

Ce que vous devez comprendre, c'est la vente en Immobilier est un processus
consensuel. Les écrits ne sont (presque) pas utiles, juridiquement et en
Droit.
En outre, j'imagine que votre bonne foi ne peut être mise en doute ? Que
vous n'avez pas manoeuvré pour évincer la première agence...?
Non ? Alors dormez tranquille !

Ou bien vous avez donné votre accord ou bien vous ne l'avez JAMAIS donné. Ce
qui a seul une valeur juridique c'est ce point précis.
Si vous avez donné votre accord, et quelle que soit sa forme, alors vous
êtes engagé...ou plutôt vous êtes susceptible de devoir verser une indemnité
à l'autre partie pour sortir de votre engagement... Mais nous en sommes pas
à ce stade... Cela ne sont que des tractations... Pas de risque pour vous !
Pour moi, en clair, signez et engagez-vous avec qui vous voulez... Prévenez
seulement la première agence que la vente est réalisée et avec tel acheteur.
C'est tout.Et vu l'état d'esprit de celle-ci... Faites le en recommandé.

Cependant, tentez de ménager tout le monde quand même ! Imaginons que
l'acquéreur de la seconde agence renonce à son acquisition dans les 7 jours,
ou n'est pas finançable, vous serez peut-être content de trouver et de
retrouver le premier acheteur...mais vous aurez tout de même le soutien de
la première agence... Trouvant ainsi l'occasion de percevoir une
rémunération...ne vous inquiétez donc pas autant...l'argent guérit de tous
les maux !

N'hésitez pas à reposter si vous rencontrez encore des difficultés.
Quant aux pratiques de la première agence, c'est inacceptable et indigne
d'un professionnel digne de ce nom. Ce négociateur n'a-t-il pas un patron?
Et si c'est un patron d'agence, plaignez-vous à sa Caisse de Garantie...en
lettre recommandée avec avis de réception.
--
Jean Michel

[rriv]

"Avez-vous accepté la première offre d'achat?"
Non ? Donc ignorez les menaces - inacceptables - de la première agence.

Non, je n'ai rien accepte explicitement. Concernant les menaces, pour le
moment, c'est plutot la 2e agence.
Mais ok pour ignorer... autant que possible...

Ensuite, dans la pratique, il est irréaliste de donner une durée d'un
mois à
une offre... Il s'agit de toutes façons d'un délai profitant avant tout à
l'acquéreur. Une offre est valable quelques jours, tout au plus.

D'accord, mais y-a-t'il une base legale definissant cela ?

Le fait de n'avoir pas répondu ne constitue ni un accord, ni
d'ailleurs un
refus. Mais l'avez-vous contresignée ?
Non ? Ignorez encore ! Une offre d'achat seulement signée du candidat
acquéreur ne bloque en aucun cas la vente...
La seule chose, que vous ne précisez pas, ce sont les conditions du
mandat.
Est-ce que cette offre était aux conditions du mandat ?

Oui, justement. C'est la que le bat blesse : a l'ecrit, elle etait conforme,
mais oralement l'agence me disait que l'acheteur voulait poser des
conditions
suspensives au niveau du compromis, que je trouvais innacceptables.
Mais d'apres des conseils oraux que j'ai pris (mon notaire et un avocat),
cette offre, meme ancienne et pas tres formelle, n'est pas a negliger : on
a negocie pendant presque 1 mois, les 2 notaires sont dans le coup. Si
on arrive aux tribunaux, ca risque d'etre du 50/50.
Alors comment faire quand meme des professionnels ne savent pas me dire
si je suis engage ou pas ? Comment moi simple particulier pourrais-je
le savoir ?

Finalement, quelle strategie puis-je avoir pour le comporter "au mieux",
pour montrer ma bonne foi comme on en parle plus bas, compte tenu de
cette incertitude ?
J'ai beau tourner le probleme dans tous les sens, je ne trouve pas de
strategie a favoriser.

Ce que vous devez comprendre, c'est la vente en Immobilier est un
processus
consensuel. Les écrits ne sont (presque) pas utiles, juridiquement et en
Droit.

Malheureusement, on a tendance a s'eloigner d'heure en heure du consensus...

En outre, j'imagine que votre bonne foi ne peut être mise en doute ? Que
vous n'avez pas manoeuvré pour évincer la première agence...?
Non ? Alors dormez tranquille !

Oui, c'est bien ce que j'espere qui sera reconnu si tout ca va trop loin...

Ou bien vous avez donné votre accord ou bien vous ne l'avez JAMAIS
donné. Ce
qui a seul une valeur juridique c'est ce point précis.

Certes. Mais ce que me reproche la 2e agence, c'est de ne pas lui donner
mon accord alors que je suis dans les conditions pour le faire (dans
la mesure ou je n'ai pas encore signe avec la premiere).

Si vous avez donné votre accord, et quelle que soit sa forme, alors vous
êtes engagé...ou plutôt vous êtes susceptible de devoir verser une
indemnité
à l'autre partie pour sortir de votre engagement... Mais nous en
sommes pas
à ce stade... Cela ne sont que des tractations... Pas de risque pour
vous !

On y revient : suis je ou non engage ? un accord "quelle que soit sa
forme" :
commencer a preparer un compromis en negociant les conditions suspensives
ne represente-t'il pas un accord ?

...
C'est tout.Et vu l'état d'esprit de celle-ci... Faites le en recommandé.

Absolument

Cependant, tentez de ménager tout le monde quand même ! Imaginons que
l'acquéreur de la seconde agence renonce à son acquisition dans les 7
jours,
ou n'est pas finançable, vous serez peut-être content de trouver et de
retrouver le premier acheteur...mais vous aurez tout de même le
soutien de
la première agence... Trouvant ainsi l'occasion de percevoir une
rémunération...ne vous inquiétez donc pas autant...l'argent guérit de
tous
les maux !

Tres juste ! On voit que vous avez une certaine experience de la chose...

N'hésitez pas à reposter si vous rencontrez encore des difficultés.
Quant aux pratiques de la première agence, c'est inacceptable et indigne
d'un professionnel digne de ce nom. Ce négociateur n'a-t-il pas un
patron?
Et si c'est un patron d'agence, plaignez-vous à sa Caisse de
Garantie...en
lettre recommandée avec avis de réception.

Ah la c'est un peu contradictoire : si je monte dans la hierarchie, on
risque
d'etre serieusement faches ;-)
Mais je note l'idee.

Bon malgre tout je reste globalement sur l'idee "pas de panique" : si
je suis de bonne foi et ne renie pas ma signature, ca devrait aller.

Malgre tout, il va falloir que je me decide pour signer "pour de vrai"
un compromis ... Je pense que je ne vais quand meme pas dormir tranquille...

A bientot,

Robert R

[Jean-Michel]

Bon, ce que vous n'avez pas dit, dans votre premier post, c'est que la
première offre était aux conditions du mandat.
Et juridiquement, cela change tout !
Car sur ce principe, il y a bien accord sur la chose et le prix.
Maintenant vous dites que cet acquéreur a posé des conditions suspensives
inacceptables pour vous ...
Est-ce que vous pouvez en dire plus sur ces conditions suspensives...?

Pour rappel, "conditions subrogatoires" pour des conditions particulières
est juridiquement mieux adapté que "conditions suspensives" qui sont de
nature toujours très précises :
- l'état hypothécaire
- l'offre de prêt
- la préemption
- les servitudes
Et pour les terrains, l'obtention du permis de construire.

Quelles sont donc les conditions particulières "exigées" par l'acquéreur et
rendant impossible pour vous de respecter les termes du mandat ?
C'est important...
--
Jean-Michel

[rriv]

Est-ce que vous pouvez en dire plus sur ces conditions suspensives...?
...
Et pour les terrains, l'obtention du permis de construire.

En l'occurence, obtention d'un permis de travaux pour effectuer des modifications
(je présume importantes, dans la mesure ou le COS de la zone a été multiplié
par 4) du bati.

Avec un gros doute sur la possibilité d'avoir cette autorisation, dans la mesure
où les voies d'accès ne sont pas conformes au règlement du POS.

Merci,

Robert