Compromis de vente (suite)

[Yesbed]

Bonjour,
je reviens sur ce forum, concernant l'histoire du compromis de vente qui
avait été signé par les 2 parties, et que la vendeuse veut faire annuler.
La notaire de cette dame, lui a dicté une lette par téléphone, en lui
demandant de nous l'envoyer.
Cette lettre dit en gros la chose suivante : que nous devons modifier notre
offre, et la faire passer de 145 000 à 220 000 euros, ou alors, abandonner
l'achat.

Que pouvons nous faire suite à celà ?
Sachant, je pense, que cette manière de faire est complètement illégale !!!
vu qu'elle a signé le compromis à 145 000 euros !!

Une personne de notre entourage nous a dit qu'il fallait faire estimer la
maison, pour prouver que son prix est plus proche des 145 000 euros que des
220 000 !
Est ce la bonne méthode ?
Et si l'estimation tourne autour des 220 000 ? c'est un peu jouer à quitte
ou double ça, non ?

Merci énormément d'avance, pour toutes les réponses que vous pourrez
m'apporter !

[Bertrand BAHEU-DERRAS]

Vous avez conclu un compromis, comprenez une promesse synallagmatique de
vente valant vente. Il y a eu accord sur la chose et le prix ; la vente est
donc formée.
Toutefois, la vente ne saurait être formée si d'autres conditions de
formation de celle-ci ont été prévues et demeurent non encore remplies,
telle la signature de l'acte notarié ou tel le paiement du prix (cf. Code
Civil, art. 1583 et 1589). Il s'agirait alors d'une promesse synallagmatique
de vente ne valant pas vente.
Si vous vous trouvez dans le premier cas, la venderesse ne peut aucunement à
présent revenir sur les stipulations.
Qui plus est, le prix ne semble pas lésionnaire : si la valeur du bien est
égale à 220 000 euros, un prix de 145 000 euros reste largement supérieur au
seuil de lésion des 5/12e (cf. Code Civil, art. 1674). Il peut être en effet
judicieux de faire évaluer le bien pour connaître sa valeur et en déduire le
seuil de prix non lésionnaire : si le prix est supérieur à ce seuil, aucune
action en rescision pour cause de lésion ne pourra être intentée par la
venderesse.
Sous réserve de prix non lésionnaire, vous pouvez donc forcer l'exécution du
compromis.

[]['.][.'][]

Wouhaou ! bertrand il est carré ! il touche un max en droit , chapeau !

[Papageno]

Bonjour,
je reviens sur ce forum, concernant l'histoire du compromis de vente qui
avait été signé par les 2 parties, et que la vendeuse veut faire annuler.
La notaire de cette dame, lui a dicté une lette par téléphone, en lui
demandant de nous l'envoyer.
Cette lettre dit en gros la chose suivante : que nous devons modifier
notre offre, et la faire passer de 145 000 à 220 000 euros, ou alors,
abandonner l'achat.

Que pouvons nous faire suite à celà ?
Sachant, je pense, que cette manière de faire est complètement illégale
!!! vu qu'elle a signé le compromis à 145 000 euros !!

Une personne de notre entourage nous a dit qu'il fallait faire estimer la
maison, pour prouver que son prix est plus proche des 145 000 euros que
des 220 000 !
Est ce la bonne méthode ?
Et si l'estimation tourne autour des 220 000 ? c'est un peu jouer à quitte
ou double ça, non ?

Bonjour

Votre histoire continue donc .
Avez vous votre propre Notaire ?
Tout d'abord *je ne répondrais pas à la lettre* par écrit ( ne pas laisser
de traces écrites ni d'arguments qui pourraient se retourner contre vous )
Ensuite si vous pensez être "dans les clous" en termes d'évaluation demandez
à votre notaire de demander l'exécution sans discussion .
S'il y a un réel doute sur la valeur du bien , acceptez l'évaluation par un
intermédiaire"indépendant " .
Il y a bien entendu un risque mais qui est préférable à une procédure
interminable .
Bien à vous
Papageno

[Yesbed]

Avez vous votre propre Notaire ?

oui

Tout d'abord *je ne répondrais pas à la lettre* par écrit ( ne pas laisser
de traces écrites ni d'arguments qui pourraient se retourner contre vous )

justement, notre notaire nous conseille de répondre, en recommandé avec AR,
en disant que nous voulons quand même acheter la maison au prix de départ.

Ensuite si vous pensez être "dans les clous" en termes d'évaluation
demandez
à votre notaire de demander l'exécution sans discussion .

c'est ce que nous faisons

S'il y a un réel doute sur la valeur du bien , acceptez l'évaluation par
un
intermédiaire"indépendant " .
Il y a bien entendu un risque mais qui est préférable à une procédure
interminable .
Bien à vous
Papageno

merci pour tous ces renseignements.

[Papageno]

>> Avez vous votre propre Notaire ?

> oui

>> Tout d'abord *je ne répondrais pas à la lettre* par écrit ( ne pas
>> laisser
>> de traces écrites ni d'arguments qui pourraient se retourner contre
>> vous )

> justement, notre notaire nous conseille de répondre, en recommandé avec
> AR, en disant que nous voulons quand même acheter la maison au prix de
> départ.

>> Ensuite si vous pensez être "dans les clous" en termes d'évaluation
>> demandez
>> à votre notaire de demander l'exécution sans discussion .

> c'est ce que nous faisons

C'est à votre notaire d'écrire cette lettre ;
il vous représente
et ainsi s'engage *personnellement* pour l'avenir .

Papageno

[Jean-Michel]

Vous avez conclu un compromis, comprenez une promesse synallagmatique de
vente valant vente. Il y a eu accord sur la chose et le prix ; la vente est
donc formée.

Pas exactement !
Un compromis de vente vaut vente ! D'ailleurs dans la rédaction d'un
compromis il est stipulé que le vendeur vend à l'acheteur qui accepte.
Alors qu'une promesse, fût-elle synallagmatique, si elle constate un
état de vente parfaite (accord sur la chose et son prix) ne demeure
qu'une promesse (la rédaction c'est le vendeur qui promet de vendre à
l'acquéreur qui promet d'acheter) la Vente sera constatée par le
paiement du prix et la réalisation par le transfert de propriété.
Un compromis vaut vente, et non une promesse. C'est subtil, mais c'est
très différent !

Toutefois, la vente ne saurait être formée si d'autres conditions de
formation de celle-ci ont été prévues et demeurent non encore remplies,
telle la signature de l'acte notarié ou tel le paiement du prix (cf. Code
Civil, art. 1583 et 1589). Il s'agirait alors d'une promesse synallagmatique
de vente ne valant pas vente.

Là je suis d'accord avec vous. Mais c'est faux s'il s'agit d'un
compromis de vente.
Un compromis vaut vente. Celui-ci peut-être annulé par des conditions
suspensives, par l'accord amiable des parties ou par un Juge....
Une promesse peut être annulée par l'une des deux parties, charge à
celle-ci de verser la somme prévue dans la clause de dédit.

Si vous vous trouvez dans le premier cas, la venderesse ne peut aucunement à
présent revenir sur les stipulations.

Le vendeur est engagé dès la rédaction du projet de la promesse.... et
ce définitivement !

Hormis donc ce détail qui différencie une promesse synallagmatique et un
compromis de vente sous conditions suspensives, je reste d'accord avec
tous les points que vous soulevez.

Cordialement,

--
Jean-Michel - jmkdb

[Jean-Michel]

Bonjour,

Je complète également ma réponse sur la différence entre un compromis de
vente sous conditions suspensives et une promesse synallagmatique.
Cette dernière se doit d'être enregistrée sous peine de nullité alors
que cela n'est absolument pas nécessaire pour un compromis de vente.
Et pour résumer :
un compromis de vente c'est JE VENDS à untel qui l'accepte (d'acheter)
une promesse c'est : JE PROMETS DE VENDRE à un untel qui PROMET d'acheter.
Les agents immobiliers dans leur très grande majorité rédigent des
compromis de vente alors que les notaires ont pris l'habitude des
promesses de vente.
La loi SRU en a fait réfléchir plus d'un, et compte tenu des maladies
des promesses de vente eu égard notamment à la clause de dédit sur
défaillance de l'acquéreur, commencent à imiter les agents immobiliers
en rédigeant des avant contrat sous la forme d'un compromis de vente
sous conditions suspensives.
Hormis quelques cas très particuliers, je considère que le compromis est
à l'heure actuelle et dans la transaction portant sur des immeubles
anciens, la meilleur forme d'avant contrat.

--
Jean-Michel-jmkdb