Vente par Usufruitier

[Guino]

Si vous avez un peu de temps, pouvez vous m'aider à répondre à ces quelques
questions ; il s'agit d'un cas réel. Nous aurons ainsi quelques éléments
avant de rencontrer le notaire de cette affaire.

Décès il y a 18 mois

Reste la femme et deux enfants majeurs. Les enfants ont jusque là fait
totalement confiance, il faut dire qu'il existe aussi une menace de
«déshéritage» .

Lors de la succession la conjointe a opté pour l'usufruit sur l'universalité
des biens communs:

Une maison, une maison en province, un appartement situé dans une autre
ville, des actions, des comptes bancaires.

Actuellement le conjoint survivant estime qu'elle ne peut pas vivre dans la
maison car les charges d'entretiens sont très lourdes, ce qui était
prévisible, et a peur toute seule. Elle décide de vendre la maison et
d'acheter
un grand appartement et d'y faire des travaux avec ce que rapportera la
vente de la maison. Elle propose de faire réévaluer la maison avant sa vente
par le notaire (car sous évaluée dans la déclaration de succession), mettre
l'appartement au nom des deux enfants, qui ne veulent pas en entendre
parler, tout en gardant l'usufruit sur ce nouvel appartement.

Questions :

- Le conjoint peut il signer une promesse de vente pour son habitation
principale, seule sans accord des héritiers enfants alors qu'ils sont
nu-propriétaires pour la part du père ?

- Si la vente se faisait avec l'accord des enfants, l'usufruit est-il
obligatoirement reconductible sur l'autre bien acheté en nouvelle habitation
principale.

- Dans quel cas le conjoint peut-il signer une promesse « d'achat » pour la
nouvelle habitation principale sans l'accord des héritiers si ceux-ci
devaient en devenir nu-propriétaires ?

- L'appartement coûte la moitié du prix de la maison à vendre. Des gros
travaux sont à prévoir. La conjointe annonce que le « chouïa » qui restera
de la vente de la maison, et après travaux, sera partagé entre les trois
héritiers :

- Y a-t-il obligation de reloger le conjoint usufruitier qui décide de
vendre, avec la totalité des fonds provenant de la vente.

- N'y a-t-il pas dans le cas de vente d'un bien, une renonciation à
l'usufruit
?

- La renonciation à l'usufruit sur un bien conduit-il à la renonciation sur
les autres biens ?



Par ailleurs :

- Comment peut-on suivre le devenir des comptes et
actions évalués par le notaire lors de la successions. Les héritières
ont-elles un droit d'information ? La valeur des comptes est-elle comprise
dans l'ISF ; de qui ?

- Le notaire n'a à aucun moment contacté ni
convoqué les héritières. Est-ce habituel ?

- L'acte de notoriété fait mention de la présence
du conjoint, lors de l'ouverture du testament « mandaté par..le nom des
héritières » alors qu'aucun mandat n'a été donné : existe-t-il un mandat
tacite ?

- La conversion de l'usufruit peut être fait à la
demande des nu-propriétaires ou du conjoint successible : le conjoint est-il
considéré comme successible s'il n'est qu'usufruitier ?

- Le conjoint envisage de vendre aussi l'autre
maison en province car charges lourdes et trop éloignée comme résidence
secondaire pour acheter plus près. N'est-on pas devant un abus de jouissance
?

- Un nu-propriétaire peut-il revendre "sa part" d'un bien de
façon indépendante sachant que l'usufruit serait conservé .

Merci à ceux qui pourront prendre un peu de temps pour nous apporter
quelques réponses.

[Fabienne]

Si vous avez un peu de temps, pouvez vous m'aider à répondre à ces
quelques
questions ; il s'agit d'un cas réel. Nous aurons ainsi quelques éléments
avant de rencontrer le notaire de cette affaire.

Décès il y a 18 mois

Reste la femme et deux enfants majeurs. Les enfants ont jusque là fait
totalement confiance, il faut dire qu'il existe aussi une menace de
«déshéritage» .

Lors de la succession la conjointe a opté pour l'usufruit sur
l'universalité
des biens communs:

Une maison, une maison en province, un appartement situé dans une autre
ville, des actions, des comptes bancaires.

Actuellement le conjoint survivant estime qu'elle ne peut pas vivre dans
la
maison car les charges d'entretiens sont très lourdes, ce qui était
prévisible, et a peur toute seule. Elle décide de vendre la maison et
d'acheter
un grand appartement et d'y faire des travaux avec ce que rapportera la
vente de la maison. Elle propose de faire réévaluer la maison avant sa
vente
par le notaire (car sous évaluée dans la déclaration de succession),
mettre
l'appartement au nom des deux enfants, qui ne veulent pas en entendre
parler, tout en gardant l'usufruit sur ce nouvel appartement.

Questions :

- Le conjoint peut il signer une promesse de vente pour son habitation
principale, seule sans accord des héritiers enfants alors qu'ils sont
nu-propriétaires pour la part du père ?

Non, il ne peut pas.

- Si la vente se faisait avec l'accord des enfants, l'usufruit est-il
obligatoirement reconductible sur l'autre bien acheté en nouvelle
habitation
principale.

Non, il ne se reporte pas sur le bien de remplacement, les enfants touchent
leur part sur le prix de vente du bien.
Sauf accord contraire entre eux, évidemment.

- Dans quel cas le conjoint peut-il signer une promesse « d'achat » pour
la
nouvelle habitation principale sans l'accord des héritiers si ceux-ci
devaient en devenir nu-propriétaires ?

Le conjoint ne peut qu'engager lui-même, pas les enfants à leur insu.

- L'appartement coûte la moitié du prix de la maison à vendre. Des gros
travaux sont à prévoir. La conjointe annonce que le « chouïa » qui restera
de la vente de la maison, et après travaux, sera partagé entre les trois
héritiers :

Travaux où ? Dans la maison à vendre ou dans l'appartement à acheter ?

- Y a-t-il obligation de reloger le conjoint usufruitier qui décide de
vendre, avec la totalité des fonds provenant de la vente.

Compte tenu qu'elle ne peut pas décider de vendre seule, la question ne se
pose même pas.

- N'y a-t-il pas dans le cas de vente d'un bien, une renonciation à
l'usufruit
?

Sur le bien vendu, certainement. C'est pouquoi d'ailleurs, comme je le
disais plus haut, le prix de la maison, à supposer qu'elle soit vendue d'un
commun accord entre tous les héritiers, sera réparti entre tous les
vendeurs, au prorata de leurs droits dans cette maison.
A moins, comme déjà dit, qu'ils s'entendent tous pour acheter le nouveau
logement selon le schéma souhaité par le conjoint, c'est à dire
nue-propriété pour les enfants et usufruit pour la maman.

- La renonciation à l'usufruit sur un bien conduit-il à la renonciation
sur
les autres biens ?

Nullement.

Par ailleurs :

- Comment peut-on suivre le devenir des comptes
et
actions évalués par le notaire lors de la successions. Les héritières
ont-elles un droit d'information ? La valeur des comptes est-elle comprise
dans l'ISF ; de qui ?

La valeur des biens soumis à usufruit est taxable dans le patrimoine de
l'usufruitier, sauf quelques cas particuliers. Allez voir sur le site du
ministère des finances pour plus de précisions.

- Le notaire n'a à aucun moment contacté ni
convoqué les héritières. Est-ce habituel ?

Dans le cadre de la succession ? Non, ce n'est pas habituel.

- L'acte de notoriété fait mention de la présence
du conjoint, lors de l'ouverture du testament « mandaté par..le nom des
héritières » alors qu'aucun mandat n'a été donné : existe-t-il un mandat
tacite ?

Absolument pas. C'est très curieux.

- La conversion de l'usufruit peut être fait à la
demande des nu-propriétaires ou du conjoint successible : le conjoint
est-il
considéré comme successible s'il n'est qu'usufruitier ?

Oui, le conjoint est un successible. Mais je ne crois pas qu'on puisse
imposer la conversion d'usufruit en une rente viagère aux héritiers.
D'ailleurs, en principe, ce sont eux qui peuvent demander cette conversion,
pas le conjoint.

- Le conjoint envisage de vendre aussi l'autre
maison en province car charges lourdes et trop éloignée comme résidence
secondaire pour acheter plus près. N'est-on pas devant un abus de
jouissance
?

Pourquoi abus de jouissance ? Je ne comprends pas.
Le conjoint émet le désir de vendre la maison de province, les héritiers
acceptent ou pas, et c'est tout.

- Un nu-propriétaire peut-il revendre "sa part" d'un bien de
façon indépendante sachant que l'usufruit serait conservé .

Oui, sauf à respecter le droit de préemption de ses co-indivisaires (les
autres nus-propriétaires).
En revanche, le conjoint ne peut pas vendre son usufruit, qui est
incessible.