[syndic] frais lors d'un achat

[bj]

Bon,jour,

Je viens d'acheter un appartement, en décembre, et recevant une 3ème
ponctions du syndic, je m'interroge sur certains frais. J'ai fouillé
un peu dans les archives et trouvé des avis qui m'ont semblé
contradictoires, peut-être à tort.

- Frais de mutation
Mon syndic m'a facturé des frais de mutation, que j'ai payé.
D'après ce que j'ai lu, il semblerait que ce soit un abus,
parfaitement illégal et pourtant très répandu, ce qui parait très
étonnant d'ailleurs.
Qu'en est-il exactement ? Et comment réagir après coup ?
J'ai trouvé cela notamment, c'est troublant :
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1104/abus274.htm

- Fonds de roulement
J'ai cru comprendre que le fonds de roulement n'existait plus et
devenait un "fonds de prévoyance" ou quelque chose comme ça.
Je n'ai pas compris ?
Les 2 figurent sur mon décompte de charge, le premier en tant
qu'indication, le second à payer.
Qu'en est-il là encore ?

Le syndic d'un précédent appartement, le cabinet Petitjean à Paris,
m'a déjà fait comprendre ce qu'est un syndic en m'arnaquant de
plusieurs milliers de francs lors de la vente (non remboursement du
trop perçu des appels de provision), donc je me méfie au préalable,
surtout j'ai déjà lu le plus grand mal de mon nouveau syndic, Foncia.

[Fabienne]

Bon,jour,

Je viens d'acheter un appartement, en décembre, et recevant une 3ème
ponctions du syndic, je m'interroge sur certains frais. J'ai fouillé
un peu dans les archives et trouvé des avis qui m'ont semblé
contradictoires, peut-être à tort.

- Frais de mutation
Mon syndic m'a facturé des frais de mutation, que j'ai payé.
D'après ce que j'ai lu, il semblerait que ce soit un abus,
parfaitement illégal et pourtant très répandu, ce qui parait très
étonnant d'ailleurs.
Qu'en est-il exactement ? Et comment réagir après coup ?
J'ai trouvé cela notamment, c'est troublant :
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1104/abus274.htm

Les frais de mutation perçus par le syndic à l'occasion de la vente sont
prévus au contrat de syndic approuvé en Assemblée Générale des
Copropriétaires.
Il vous suffit de vérifier que ceux qui vous sont réclamés sont bien prévus
au contrat de syndic.

- Fonds de roulement
J'ai cru comprendre que le fonds de roulement n'existait plus et
devenait un "fonds de prévoyance" ou quelque chose comme ça.
Je n'ai pas compris ?
Les 2 figurent sur mon décompte de charge, le premier en tant
qu'indication, le second à payer.
Qu'en est-il là encore ?

La terminologie n'est pas bien fixée, en tout cas par les professionnels,
mais il peut exister à la fois un "fonds de roulement" et un "fonds de
prévoyance" pour travaux futurs.

Le syndic d'un précédent appartement, le cabinet Petitjean à Paris,
m'a déjà fait comprendre ce qu'est un syndic en m'arnaquant de
plusieurs milliers de francs lors de la vente (non remboursement du
trop perçu des appels de provision), donc je me méfie au préalable,
surtout j'ai déjà lu le plus grand mal de mon nouveau syndic, Foncia.

On vous laisse la responsabilité de vos affirmations.

[Jean-Phi63]

|| Bon,jour,

|| Je viens d'acheter un appartement, en décembre, et recevant une 3ème
|| ponctions du syndic, je m'interroge sur certains frais. J'ai fouillé
|| un peu dans les archives et trouvé des avis qui m'ont semblé
|| contradictoires, peut-être à tort.

|| - Frais de mutation
|| Mon syndic m'a facturé des frais de mutation, que j'ai payé.
|| D'après ce que j'ai lu, il semblerait que ce soit un abus,
|| parfaitement illégal et pourtant très répandu, ce qui parait très
|| étonnant d'ailleurs.
|| Qu'en est-il exactement ? Et comment réagir après coup ?
|| J'ai trouvé cela notamment, c'est troublant :
|| http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1104/abus274.htm


| Les frais de mutation perçus par le syndic à l'occasion de la vente sont
| prévus au contrat de syndic approuvé en Assemblée Générale des
| Copropriétaires.
| Il vous suffit de vérifier que ceux qui vous sont réclamés sont bien
| prévus
| au contrat de syndic.

Halte là ! ce n'est pas parceque quelque chose est prévu au contrat que
c'est légal !

Et en matière de frais de mutation, c'est abusif justement ! Remplir une
demande d'information d'un notaire, c'est juste envoyer à ce dernier un
relevé de compte et les copies des dernières AG, cela fait parti de la
gestion normale du syndic et donc compris dans ses honoraires de base !
Jurisprudence et commission des clausees abbusives sont là pour le rappeler,
mais malheureusement, les contrats sont brandis à bout de bras comme les
tables de la loi devant des copropriétaires gogos!

D'autant plus que les notaires sont souvent complices de cette arnaque
systématique, puisque souvent, ils le font entrer dans les débours !

|| - Fonds de roulement
|| J'ai cru comprendre que le fonds de roulement n'existait plus et
|| devenait un "fonds de prévoyance" ou quelque chose comme ça.
|| Je n'ai pas compris ?
|| Les 2 figurent sur mon décompte de charge, le premier en tant
|| qu'indication, le second à payer.
|| Qu'en est-il là encore ?


| La terminologie n'est pas bien fixée, en tout cas par les professionnels,
| mais il peut exister à la fois un "fonds de roulement" et un "fonds de
| prévoyance" pour travaux futurs.

Là aussi, les professionnels n'ont pas à fixer de terminologie. Mais la loi
si : decret du 27 mai 2004.
Il n'y a plus de fond de roulement, mais une réserve qui ne peut excéder 1/6
du budget annuel.... qui doit être voté AVANT l'exercice : c'est à dire que
le budget 2006 doit être voté en 2005 !
Article 35 du decret du 17 mars 1967 modifié par le decret du 27 mai 2004.

|| Le syndic d'un précédent appartement, le cabinet Petitjean à Paris,
|| m'a déjà fait comprendre ce qu'est un syndic en m'arnaquant de
|| plusieurs milliers de francs lors de la vente (non remboursement du
|| trop perçu des appels de provision), donc je me méfie au préalable,
|| surtout j'ai déjà lu le plus grand mal de mon nouveau syndic, Foncia.


| On vous laisse la responsabilité de vos affirmations.

.....malheureusement fondées ! L'ancien syndic m'a remboursé rubis sur
l'ongle les frais de transmisison de dossier --prévus au contrat-- lorsque
j'ai été nommé syndic bénévole. Même pas eu besoin de menacer, simplement
rappeler les arrêts concernants FONCIA, il y en a plein le net !

Cher BJ : soyez vigilants et déterminez. Rédigez votre lettre de réclamation
comme si c'était une demande au Président du Tribunal, adhérez à l'ARC (ou
l'ANCC, ne soyons pas sectaires)

[RobertW]

>> ....malheureusement fondées ! L'ancien syndic m'a remboursé rubis sur
> l'ongle les frais de transmisison de dossier --prévus au contrat-- lorsque
> j'ai été nommé syndic bénévole. Même pas eu besoin de menacer, simplement
> rappeler les arrêts concernants FONCIA, il y en a plein le net !

Z-êtes pas fou??? Y a pire que les syndics: les copropriétaires

> Cher BJ : soyez vigilants et déterminez. Rédigez votre lettre de
> réclamation
> comme si c'était une demande au Président du Tribunal,

Valable dans tous les cas dès que l'on soupçonne un litige en devenir. Ne
pas oublier d'être calme et factuel.
RobertW

[bj]

Et en matière de frais de mutation, c'est abusif justement ! Remplir une
demande d'information d'un notaire, c'est juste envoyer à ce dernier un
relevé de compte et les copies des dernières AG, cela fait parti de la
gestion normale du syndic et donc compris dans ses honoraires de base !
Jurisprudence et commission des clausees abbusives sont là pour le rappeler,
mais malheureusement, les contrats sont brandis à bout de bras comme les
tables de la loi devant des copropriétaires gogos!

J'ai donc reçu un appel de provision avec le recapitulatif en 2
colonnes des différents débit/crédit depuis l'achat de l'appartement
en décembre et le total restant dû.

Dans la colonne débit, le fameux "frais de mutation" apparait. Est-il
possible de déduire ce montant de la somme à payer, le tout accompagné
d'un petit courrier expliquant que, comme Foncia a fait une erreur en
indiquant ce montant, nous la réparons en ne l'incluant pas dans notre
paiement ?

[Fabienne]

>>> Bon,jour,

>>> Je viens d'acheter un appartement, en décembre, et recevant une 3ème
>>> ponctions du syndic, je m'interroge sur certains frais. J'ai fouillé
>>> un peu dans les archives et trouvé des avis qui m'ont semblé
>>> contradictoires, peut-être à tort.

>>> - Frais de mutation
>>> Mon syndic m'a facturé des frais de mutation, que j'ai payé.
>>> D'après ce que j'ai lu, il semblerait que ce soit un abus,
>>> parfaitement illégal et pourtant très répandu, ce qui parait très
>>> étonnant d'ailleurs.
>>> Qu'en est-il exactement ? Et comment réagir après coup ?
>>> J'ai trouvé cela notamment, c'est troublant :
>>> http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1104/abus274.htm


>> Les frais de mutation perçus par le syndic à l'occasion de la vente sont
>> prévus au contrat de syndic approuvé en Assemblée Générale des
>> Copropriétaires.
>> Il vous suffit de vérifier que ceux qui vous sont réclamés sont bien
>> prévus
>> au contrat de syndic.

> Halte là ! ce n'est pas parceque quelque chose est prévu au contrat que
> c'est légal !

En l'occurence, si, car le contrat fait la loi des parties. Si le contrat de
syndic a été dûment et régulièrement approuvé en AG et prévoit ces frais de
mutation, ils s'imposent à tous les copropriétaires, même nouveaux entrants.

> Et en matière de frais de mutation, c'est abusif justement ! Remplir une
> demande d'information d'un notaire, c'est juste envoyer à ce dernier un
> relevé de compte et les copies des dernières AG, cela fait parti de la
> gestion normale du syndic et donc compris dans ses honoraires de base !
> Jurisprudence et commission des clausees abbusives sont là pour le
> rappeler,
> mais malheureusement, les contrats sont brandis à bout de bras comme les
> tables de la loi devant des copropriétaires gogos!

> D'autant plus que les notaires sont souvent complices de cette arnaque
> systématique, puisque souvent, ils le font entrer dans les débours !

Expliquez nous ce que rapportent des débours au notaire, svp, je ne
comprends pas bien.

>>> - Fonds de roulement
>>> J'ai cru comprendre que le fonds de roulement n'existait plus et
>>> devenait un "fonds de prévoyance" ou quelque chose comme ça.
>>> Je n'ai pas compris ?
>>> Les 2 figurent sur mon décompte de charge, le premier en tant
>>> qu'indication, le second à payer.
>>> Qu'en est-il là encore ?


>> La terminologie n'est pas bien fixée, en tout cas par les
>> professionnels,
>> mais il peut exister à la fois un "fonds de roulement" et un "fonds de
>> prévoyance" pour travaux futurs.

> Là aussi, les professionnels n'ont pas à fixer de terminologie. Mais la
> loi
> si : decret du 27 mai 2004.
> Il n'y a plus de fond de roulement, mais une réserve qui ne peut excéder
> 1/6
> du budget annuel.... qui doit être voté AVANT l'exercice : c'est à dire
> que
> le budget 2006 doit être voté en 2005 !
> Article 35 du decret du 17 mars 1967 modifié par le decret du 27 mai 2004.

"Réserve" ou "Fonds de roulement", c'est donc le même objet. Ce qui n'exclut
donc pas un "Fonds de prévoyance" pour travaux futurs.
Les deux peuvent donc bien se cumuler.

>>> Le syndic d'un précédent appartement, le cabinet Petitjean à Paris,
>>> m'a déjà fait comprendre ce qu'est un syndic en m'arnaquant de
>>> plusieurs milliers de francs lors de la vente (non remboursement du
>>> trop perçu des appels de provision), donc je me méfie au préalable,
>>> surtout j'ai déjà lu le plus grand mal de mon nouveau syndic, Foncia.


>> On vous laisse la responsabilité de vos affirmations.

> ....malheureusement fondées ! L'ancien syndic m'a remboursé rubis sur
> l'ongle les frais de transmisison de dossier --prévus au contrat-- lorsque
> j'ai été nommé syndic bénévole. Même pas eu besoin de menacer, simplement
> rappeler les arrêts concernants FONCIA, il y en a plein le net !

> Cher BJ : soyez vigilants et déterminez. Rédigez votre lettre de
> réclamation
> comme si c'était une demande au Président du Tribunal, adhérez à l'ARC (ou
> l'ANCC, ne soyons pas sectaires)

Et n'oubliez pas de postuler pour passer à l'émission de Julien Courbet,
radio et télé :-)

[Jean-Phi63]

>> Halte là ! ce n'est pas parceque quelque chose est prévu au contrat que
>> c'est légal !


> En l'occurence, si, car le contrat fait la loi des parties.
> Si le contrat de
> syndic a été dûment et régulièrement approuvé en AG et prévoit ces frais
> de
> mutation, ils s'imposent à tous les copropriétaires, même nouveaux
> entrants.

Puisque vous ammenez la conversation vers le sujet de droit des obligation
et des contrats, allons - y gaiement.

Revenons à l'origine du contrat du syndic : il s'agit d'une convention entre
un syndic de copropriété, duement enregistré en qualité auprés de la
prefecture, et un syndicat de copropriété, personne morale, dont l'organe
décisionnaire est son Assemblée Générale. Le contrat est conclu à titre
honéreux, c'est à dire que le syndic s'engage à fournir une certaine
prestation contre le versement d'honoraires. Ces honoraires constituent des
charges de copropriété, réparties selon les tantiemes du réglement de
Copropriété, et que l'on va diférencier des charges dites privatives, qui
regardent uniquement chaque copropriétaire (assurance individuelle,
entretien de sa chaudière, téléphone, électricité, etc,,,). Au regard du
contrat, les copropriétaires pris individuellement sont des tiers. Le
contrat du syndic (le mandataire) n'est valable qu'avec la copropriété (le
mandant). En aucun cas le syndic ne peut demander des honoraires
particuliers à un copropriétaire : il n'y a pas de contrat entre chacun de
copropriétaire et le syndic ! Le contrat est innoposable à chacun des
copropriétaires individuellement. Cela ne regarde pas que les frais dits de
mutation, mais aussi les frais de relance (et non les frais de recouvrement
contentieux, qui sont ordonnés par le tribunal). La jurisprudence est
constante sur le sujet, car les juges sont trés à cheval sur les relations
mandants-mandataires-tiers. Pour preuve les frais de quitancement et autre
pris par les agences de gestion immobilières, qui sont abbusifs pour les
mêmes raisons (le locataire est tiers à la convention passée entre l'agence
et le propriétaire).

Le défaut de la loi de 1965 et du decret de 1967 c'est qu'ils restent trop
flou sur les notions de "gestion normale" du syndic. Un decret serait le
bien venu, et des associations de consommateurs et de copropriétaires font
du lobbying sur le sujet (mais pas la CNAB, comme par hasard,,)

Pour conclure : au mieux, l'envoi du détail du compte au notaire est un acte
de gestion normale (cela me semble couler de source), au pire c'est une
charge générale. CQFD Mais vous pouvez toujours demander à ce qu'un decret
permette le prélèvement sur les comptes individuels : la CNAB vous
soutiendra, en attendant d'être cassé par le conseil d'état (car contraire
au code civil qui dispose des obligations entre mandataires et mandants, art
1984 et suivants). Sachez tout de même que la fourchette varie entre rien du
tout et 275 euros (qui dit mieux).

>> D'autant plus que les notaires sont souvent complices de cette arnaque
>> systématique, puisque souvent, ils le font entrer dans les débours !


> Expliquez nous ce que rapportent des débours au notaire, svp, je ne
> comprends pas bien.

Attention! je n'ai pas dit que ça leur rapporte! J'ai dit qu'ils sont
complice ! En effet, lors d'une vente, il reste toujours une soulte au
bénéfice de l'acheteur. Ce qui se passe souvent, c'est que le Notaire
prélève sur cette soulte les frais réclamés par le syndic, en le réglant
directement ! Car les syndics sont malins : les Notaires sont forcés de les
questionner sur l'état des comptes, mais la réponse est d'autant plus rapide
que le réglement est joint..... et c'est déduit de la soulte par le notaire
sans que vous ne puissiez dire quoi que ce soit.... A vous de vous retourner
directement contre le syndic.

> "Réserve" ou "Fonds de roulement", c'est donc le même objet. Ce qui
> n'exclut
> donc pas un "Fonds de prévoyance" pour travaux futurs.
> Les deux peuvent donc bien se cumuler.

Mais cela n'a rien à voir : la réserve pour travaux à venir peut être mise
en place, mais elle ne peut servir pour régler les dépenses courante.
D'autre part, comme ces réserves sont remboursables (ce qui n'est plus le
cas des provisions pour charges cf decret du 27 mai 2004), elles doivent
être toujours disponibles tant qu'elles ne sont pas utilisées, comme une
caution, en quelque sorte. Et de fait, lorsque les travaux seront venus et
payés, et bien pfuit...plus de fond de prévoyance. Cela dit vous avez
totalement raison : l'abscence de réserve de fonctionnement n'exclut pas de
fonds de prévoyance.

[Doms]

Bonjour,

A part en adherent a un organisme particulier, ou peut-on trouver l'arret
(c'est bien comme cela que l'on dit ??) ou les arrets indiquant que les frais
de mutations ne sont pas imputable individuellement à un coproprietaire ?

Sinon, a quel organisme adherer ? Vous parlier de l'ARC, j'ai pas
trouver de site Web. J'ai trouvé des livres coéditer par eux...

Merci de vos lumieres. Doms.

[Jean-Phi63]

Bonjour,

A part en adherent a un organisme particulier, ou peut-on trouver
l'arret
(c'est bien comme cela que l'on dit ??) ou les arrets indiquant que les
frais
de mutations ne sont pas imputable individuellement à un coproprietaire
?

Sinon, a quel organisme adherer ? Vous parlier de l'ARC, j'ai pas
trouver de site Web. J'ai trouvé des livres coéditer par eux...

Merci de vos lumieres. Doms.

J'ai mis le lien vers le site de l'UNARC dans le même fil, plus haut.

[Fabienne]

>>> D'autant plus que les notaires sont souvent complices de cette arnaque
>>> systématique, puisque souvent, ils le font entrer dans les débours !


>> Expliquez nous ce que rapportent des débours au notaire, svp, je ne
>> comprends pas bien.

> Attention! je n'ai pas dit que ça leur rapporte! J'ai dit qu'ils sont
> complice ! En effet, lors d'une vente, il reste toujours une soulte au
> bénéfice de l'acheteur. Ce qui se passe souvent, c'est que le Notaire
> prélève sur cette soulte les frais réclamés par le syndic, en le réglant
> directement ! Car les syndics sont malins : les Notaires sont forcés de
> les questionner sur l'état des comptes, mais la réponse est d'autant plus
> rapide que le réglement est joint.....

Le règlement n'est pas joint au questionnaire mais à la notification de la
vente, c'est à dire une fois la vente régularisée et le questionnaire
délivré nécessairement avant.