Crediimmo : choisir entre plusieurs simulations ou entre plusieurs offres?

Bonjour,

encore un post de primo-accedant a la recherche de son pret, post
comportant encore une fois un point de droit et un point de "conseil
pratique":

- Puis-je deposer plusieurs demandes de prets immobilier dans plusieurs
banques differentes, pour comparer les offres (contractuelles)?
OU BIEN
- dois-je faire mon choix sur des simulations (non contractuelles), et
ne deposer qu'une seule demande (et n'obtenir au mieux qu'une seule
offre)?

Je ne suis pas legiste, mais le site meilleurtaux.com, recommande sur
ce forum, suggere la 1ere methode, dans le cadre de ses conseils sur la
loi Scrivener:
http://www.meilleurtaux.com/savoir/guide/gscriv.shtml
"Ainsi, le consommateur peut recevoir plusieurs " offres de crédit "
contenant des informations libellées selon des critères définis et
les comparer entre elles."

Il s'agit de notre 1er achat immobilier, et nous nous attendions en
effet a comparer les simulations (non contractuelles) de nombreuses
banques, puis a selectionner les 2 plus interessantes, pour obtenir 2
offres (contractuelles) et choisir alors la meilleure.


Pourtant les banques que j'ai rencontrees sont tres reticentes a
accepter une demande si elle ne sont pas sures que leur offre sera
acceptee : elles emploient diverses techniques pour ne nous proposer
d'offre que si nous nous engageons a l'accepter; exemple de contrainte:
- ouverture prealable de compte (signee et payante, j'imagine), avant
d'envoyer une offre
- reclamation des justificatifs originaux plutot que copie
- transfert du CEL chez eux avant d'envoyer l'offre
- menace de nous facturer les frais de dossier en cas de
non-acceptation de l'offre...)
En gros les banques nous disent au que nous devons choisir et nous
engager sur une simulation, alors qu'elles memes ne s'engagent pas sur
une simulation...

Ce qui me fait douter de la validite des simulations, en plus de la
mention "document non contractuel", est que deux des banques nous ont
fait deux simulations differentes a 24h d'ecart, la 2e simulation etait
moins avantageuses ("ma hierarchie n'a pas accepte", ou bien "en fait
les taux affiches sur notre intranet n'etaient pas a jour").
Qu'est ce qui me garantit que dans 2 semaines l'offre correspondante ne
mentionnera pas un taux a nouveau majore par rapport a la simulation?

Voila pourquoi j'insiste pour comparer des offres engageant les
banques, et pas des simulations sans engagement.

Par ailleurs, il me semble avoir lu sur ce forum qu'un emprunteur a
legalement le droit de refuser une offre sans penalite financiere :
j'ai conscience que l'offre necessite des frais pour la banque
emettrice (temps passe, utilisation de logiciel, courrier), mais ce
sont des frais d'investissement (avant-vente), non?

De plus le refus ne vient pas forcement d'un choix delibere de
l'emprunteur;
ex: caution refusee, changement de situation familiale entre la date de
la demande et la reception de l'offre, annulation de la vente du fait
du vendeur,...
Un emprunteur meme d'accord a priori peut etre amene malgre lui a
devoir refuser une offre qu'on lui fait.

Bref... voici mes questions:
Questions de droit:
1) Si je depose une seule demande, qu'est-ce qui me garantit que
l'offre sera conforme a la derniere simulation?

2) Si j'en depose plusieurs: est-il legal de demander des frais de
dossier pour une offre a laquelle l'emprunteur ne donne pas de suite?

Question pratique:
3) Est-il frequent d'obtenir plusieurs offres, ou bien ne depose-t-on
en general qu'une demande, et n'obtient-on qu'une seule offre?

Question pratique et de droit:
4) Si on veut deposer plusieurs demandes, comment contourner les
obstacles mis par les banques:
- ouverture de compte (d'apres un post recent, la domiciliation n'est
pas obligatoire, en pratique je suis OK pour la faire, mais seulement
une fois que j'aurai choisi l'offre ;-)
- papier original (ex. certificat de droits a pret)
- transfert du CEL

Merci d'avance

Jerome

Questions de droit:
1) Si je depose une seule demande, qu'est-ce qui me garantit que
l'offre sera conforme a la derniere simulation?

Rien, puisque les simulations indiquent "document non contractuel"

2) Si j'en depose plusieurs: est-il legal de demander des frais de
dossier pour une offre a laquelle l'emprunteur ne donne pas de suite?

Oui. Article R312-1 du code de la consommation (partir relative aux
emprunts immobiliers)

<< Le montant des frais d'études, prévus à l'article L. 312-14, que le
prêteur peut demander à l'emprunteur lorsque le contrat en vue duquel le
prêt a été demandé n'est pas conclu, est limité à 0,75 % du montant du
prêt, sans pouvoir excéder 150 euros. >>

et l'article L312-14 indique :

<< Le montant de ces frais, ainsi que les conditions dans lesquelles ils
sont perçus, doivent figurer distinctement dans l'offre.>>

Donc si l'offre stipule que tu dois verser des frais en cas de non
conclusion, tu les dois en effet au banquier.

Question pratique:
3) Est-il frequent d'obtenir plusieurs offres, ou bien ne depose-t-on
en general qu'une demande, et n'obtient-on qu'une seule offre?

Personnellement, j'ai obtenu 2 offres : une de ma banque courante et une
de la banque trouvée par meilleurtaux.com

Déposer plusieurs dossiers est à mon avis utile pour faire descendre ta
banque au taux (en général très bon) de la banque proposée par le
courtier.

Question pratique et de droit:
4) Si on veut deposer plusieurs demandes, comment contourner les
obstacles mis par les banques:
- ouverture de compte (d'apres un post recent, la domiciliation n'est
pas obligatoire, en pratique je suis OK pour la faire, mais seulement
une fois que j'aurai choisi l'offre ;-)

Tu ne verses pas de sous sur le compte. Et tu le laisse mourrir si
finalement tu choisis une autre banque.

- papier original (ex. certificat de droits a pret)

Quel est ce type de papier ?

- transfert du CEL

Je ne sais pas. abusif ?

Remarque générale : la loi prévoit un délai de 10 à 30 jours de
réflexion pour accepter ou refuser une offre de prêt. Comment peut-on
réfléchir sereinement au choix d'un prêt si l'on a déjà engagé des
sommes ???

J'aurais tendance à penser qu'une banque qui est aussi exigeante *avant*
que tu ne viennes chez eux, est à fuir. La banque est censée te
"séduire" pour que tu viennes chez eux plutôt qu'à la concurrence. Si
elle est déjà désagréable, qu'est-ce que cela sera quand tu seras pieds
et poings liés à elle par un emprunt de 15 ans ?

--
Florence Henry
florence point henry arobasse obspm point fr

>> - ouverture de compte (d'apres un post recent, la domiciliation n'est
>> pas obligatoire, en pratique je suis OK pour la faire, mais seulement
>> une fois que j'aurai choisi l'offre ;-)

> Tu ne verses pas de sous sur le compte. Et tu le laisse mourrir si
> finalement tu choisis une autre banque.

Attention, certaines banques facturent des frais de "garde" ou quelque
chose comme ça s'il n'y a pas de mouvements suffisants sur le compte.

>>> - ouverture de compte (d'apres un post recent, la domiciliation n'est
>>> pas obligatoire, en pratique je suis OK pour la faire, mais seulement
>>> une fois que j'aurai choisi l'offre ;-)

>> Tu ne verses pas de sous sur le compte. Et tu le laisse mourrir si
>> finalement tu choisis une autre banque.

> Attention, certaines banques facturent des frais de "garde" ou quelque
> chose comme ça s'il n'y a pas de mouvements suffisants sur le compte.

Il me semblait qu'une banque n'avait pas le droit de prélever quoi que
ce soit qui fasse que le compte soit débiteur ? Car alors si le compte
est à 0euros, ils ne peuvent rien prélever...

Légende urbaine ?

--
Florence Henry
florence point henry arobasse obspm point fr

Personnellement, j'ai obtenu 2 offres

As-tu eu des frais a payer pour l'offre que tu as delaisee?

Comment peut-on réfléchir sereinement au choix d'un prêt
si l'on a déjà engagé des sommes ???

En effet, c'est justement l'objet de mes questions!
J'aimerais bien l'avis personnel d'un juriste sur l'"esprit de la loi"
en l'occurence...

une banque qui est aussi exigeante *avant*
que tu ne viennes chez eux, est à fuir.
(...) qu'est-ce que cela sera quand tu seras pieds
et poings liés à elle par un emprunt de 15 ans ?

Je suis bien d'accord avec toi!
Mais je m'efforce de ne pas confondre "la banque" et "le conseiller
immobilier que j'ai rencontre". Comme j'achete en demenageant de
departement, je vais aussi changer d'agence, donc j'essaie de negocier
les meilleures conditions maintenant, quitte a changer d'interlocuteur
plus tard.

Le montant de ces frais, ainsi que les conditions dans lesquelles ils
sont perçus, doivent figurer distinctement dans l'offre.

Donc si l'offre stipule que tu dois verser des frais en cas de non
conclusion, tu les dois en effet au banquier.

Oui mais pour l'instant je n'ai pas d'offre!
Qu'en est-il des banques qui ne m'ont pas parle de frais de dossier en
cas de refus de l'offre?
OK je vais signer une demande qui comporte une ligne "frais de
dossier", mais sans preciser si ces frais sont imputes meme en cas de
non-conclusion.
Est-ce que quand je vais recevoir l'offre, je vais decouvrir qu'en fait
ces frais sont a payer meme en cas de refus?!?

J

>> Personnellement, j'ai obtenu 2 offres

> As-tu eu des frais a payer pour l'offre que tu as delaisee?

Non. Il n'y avait d'ailleurs dans l'offre aucune mention de frais en cas
de refus.

>> Le montant de ces frais, ainsi que les conditions dans lesquelles ils
>> sont perçus, doivent figurer distinctement dans l'offre.

>> Donc si l'offre stipule que tu dois verser des frais en cas de non
>> conclusion, tu les dois en effet au banquier.

> Oui mais pour l'instant je n'ai pas d'offre!
> Qu'en est-il des banques qui ne m'ont pas parle de frais de dossier en
> cas de refus de l'offre?

C'est vrai... On est un peu mis devant le fait accompli.

> OK je vais signer une demande qui comporte une ligne "frais de
> dossier", mais sans preciser si ces frais sont imputes meme en cas de
> non-conclusion.
> Est-ce que quand je vais recevoir l'offre, je vais decouvrir qu'en fait
> ces frais sont a payer meme en cas de refus?!?

Frais de dossiers et frais dus en cas de refus de l'offre sont
distincts. Pour que tu leur doivent des sous, il faut que l'offre
stipule qu'en cas de refus de l'offre, tu leur est redevable de xxx
euros. La loi citée plus haut est claire là-dessus : pas de mention
explicite, pas de frais.

De toutes façons, la loi limite à 150euros les frais de non-conclusion.
Cela vaut donc le coup de lancer plusieurs offres pour gagner parfois
jusqu'à 10 000 ou 20 000 euros sur le coût total du prêt..

--
Florence Henry
florence point henry arobasse obspm point fr

J'ai consulte sur legifrance.gouv.fr les articles que vous mentionnez
(pour memoire pour ceux qui n'auraient pas le thread en entier, L.
312-14 et R312-1).
Merci pour vos references, cela me permet deja de demonter
l'argumentaire du banquier qui m'a menace de 300 euros de frais en cas
de non-conclusion! Je crois que je vais le rappeler rien que pour
rire...

>>> "Le montant de ces frais, ainsi que les conditions dans
>>> lesquelles ils
>>> sont perçus, doivent figurer distinctement dans l'offre."

>> Oui mais pour l'instant je n'ai pas d'offre!
>> Qu'en est-il des banques qui ne m'ont pas parle de frais de dossier
>> en
>> cas de refus de l'offre?

> C'est vrai... On est un peu mis devant le fait accompli.

C'est quand meme etrange que la loi laisse cette faille... On signe une
demande de pret (qui ne mentionne pas ces conditions), et on recoit en
retour une offre qui mentionne des conditions jusque-la non enoncees,
et on est lie a ces conditions?...

La loi ne devrait-elle pas plutot exiger que "Le montant de ces frais,
ainsi que les conditions dans lesquelles ils sont perçus, doivent
figurer distinctement dans la demande signee par l'emprunteur
prealablement a l'offre"?

J'espere qu'au moins, si les conditions (taux, assurance, frais de
dossier, cout total) de l'offre sont differentes de celles figurant sur
le document de demande, cela ne s'applique pas (sinon a quoi sert la
signature?).

Pour info mon agent immobilier m'a donne un conseil interessant : ces
conditions doivent etre publiees dans le "Reglement" de la banque, ou
dans sa notice de "Conditions generales des operations financieres"...
Je vais essayer d'obtenir ces documents, mais j'imagine qu'ils
mentionnent par prudence des conditions maximales.

> la loi limite à 150euros les frais de non-conclusion.
> Cela vaut donc le coup de lancer plusieurs offres...

En effet. J'y reflechis.

Merci encore,

Jerome

> Merci pour vos references, cela me permet deja de demonter
> l'argumentaire du banquier qui m'a menace de 300 euros de frais en cas
> de non-conclusion! Je crois que je vais le rappeler rien que pour
> rire...

De rien. Fais-toi plaisir ! )
J'ai déjà eu l'occasion d'appeler un banquier en lui énonçant les textes
de loi, ils n'aiment pas du tout (celui auquel je pense l'a très très
mal pris), mais filent tout doux ensuite.

>>>> "Le montant de ces frais, ainsi que les conditions dans lesquelles
>>>> ils sont perçus, doivent figurer distinctement dans l'offre."

>>> Oui mais pour l'instant je n'ai pas d'offre! Qu'en est-il des banques
>>> qui ne m'ont pas parle de frais de dossier en cas de refus de l'offre?

>> C'est vrai... On est un peu mis devant le fait accompli.

> C'est quand meme etrange que la loi laisse cette faille... On signe une
> demande de pret (qui ne mentionne pas ces conditions), et on recoit en
> retour une offre qui mentionne des conditions jusque-la non enoncees,
> et on est lie a ces conditions?...

> La loi ne devrait-elle pas plutot exiger que "Le montant de ces frais,
> ainsi que les conditions dans lesquelles ils sont perçus, doivent
> figurer distinctement dans la demande signee par l'emprunteur
> prealablement a l'offre"?

Ce serait sans doute plus juste en effet. Ca pourrait peut-être tenir la
route face à un juge pour en faire une jurisprudence. Mais aller en
justice pour 150 euros....

--
Florence Henry
florence point henry arobasse obspm point fr