SCI, pret immo

[ludo]

Bonjour,
Mon amie et moi constituont en ce moment une SCI en vue d'un achat
immobilier,
la signature des statuts est prévue cette semaine.
Pour l'achat, il est prévu que la SCI contracte un pret immobilier.
Nous avons fait une demande de pret à nos deux noms qui a été acceptée.
Cela change t'il quelque chose que l'offre de pret soit faite à nos deux
noms, et non au nom de la SCI,
sachant que nous ne pouvions demander un pret au nom d'une SCI non encore
crée.
Le banquier ne sachant pas, il nous demande si il doit changer l'offre de
pret et la mettre au nom de la SCI,
si c'est le cas faut il aussi changer le contrat d'assurance qui est
souscrit à nos deux noms.
Merci d'avance pour les réponses

[Spyou]

la signature des statuts est prévue cette semaine.
Pour l'achat, il est prévu que la SCI contracte un pret immobilier.
Nous avons fait une demande de pret à nos deux noms qui a été acceptée.
Cela change t'il quelque chose que l'offre de pret soit faite à nos deux
noms, et non au nom de la SCI,
sachant que nous ne pouvions demander un pret au nom d'une SCI non encore
crée.
Le banquier ne sachant pas, il nous demande si il doit changer l'offre de
pret et la mettre au nom de la SCI,
si c'est le cas faut il aussi changer le contrat d'assurance qui est
souscrit à nos deux noms.
Merci d'avance pour les réponses

Vous devriez consulter un homme de l'art pour ce montage.

Au final,
- soit vous empruntez et vous apportez le capital a 100% a la SCI qui vous
versera des revennus fonciers issus des loyers et vous servant a rembourser
l'emprunt
- soit la SCI emprunte pour faire le differentiel entre le capital souscrit
et versé et le cout de l'acquisition puis vous verse des revennus fonciers
que vous reinjectez au fur et a mesure en liberation du capital et qui est
ensuite reutilisé pour rembourser l'emprunt

J'aurai tendance a dire que la premiere solution est plus simple a gerer,
mais vous devriez vraiment consulter


(Et si par hasard cet achat immobilier est destiné a etre votre habitation
principale, vous ne devriez pas vous embeter avec une SCI)

[ludo]

>> la signature des statuts est prévue cette semaine.
>> Pour l'achat, il est prévu que la SCI contracte un pret immobilier.
>> Nous avons fait une demande de pret à nos deux noms qui a été acceptée.
>> Cela change t'il quelque chose que l'offre de pret soit faite à nos deux
>> noms, et non au nom de la SCI,
>> sachant que nous ne pouvions demander un pret au nom d'une SCI non
>> encore
>> crée.
>> Le banquier ne sachant pas, il nous demande si il doit changer l'offre
>> de
>> pret et la mettre au nom de la SCI,
>> si c'est le cas faut il aussi changer le contrat d'assurance qui est
>> souscrit à nos deux noms.
>> Merci d'avance pour les réponses

> Vous devriez consulter un homme de l'art pour ce montage.

> Au final,
> - soit vous empruntez et vous apportez le capital a 100% a la SCI qui vous
> versera des revennus fonciers issus des loyers et vous servant a
> rembourser
> l'emprunt
> - soit la SCI emprunte pour faire le differentiel entre le capital
> souscrit
> et versé et le cout de l'acquisition puis vous verse des revennus fonciers
> que vous reinjectez au fur et a mesure en liberation du capital et qui est
> ensuite reutilisé pour rembourser l'emprunt

> J'aurai tendance a dire que la premiere solution est plus simple a gerer,
> mais vous devriez vraiment consulter


> (Et si par hasard cet achat immobilier est destiné a etre votre habitation
> principale, vous ne devriez pas vous embeter avec une SCI)

Merci pour les réponses,
Je précise pour que ce soit plus claire, nous montons une SCI
pour notre habitation principale car nous ne sommes pas mariés. C'est
pourquoi nous
prévoyons un démembrement croisé des parts, pour entre protégés en cas de
décès.
Le capital social est fixé à environs 600 euros, et il est prévu de voter
lors de la première AG,
l'acquisition du bien immobilier par la SCI.
Il est donc prévu que ce soit la SCI qui contracte l'emprunt, que nous
apportions aussi un apport,
et que nous remboursions tout les mois les dettes de la SCI (l'emprunt) au
prorata de nos part à chacun.
la question reste la même, cela change t'il quelque chose que le prêt soit
contracté en nos nom et non celui de la SCI,
merci.
Ludo

[Spyou]

Je précise pour que ce soit plus claire, nous montons une SCI
pour notre habitation principale car nous ne sommes pas mariés. C'est
pourquoi nous
prévoyons un démembrement croisé des parts, pour entre protégés en cas de
décès.

Il me semble qu'on peut faire strictement la meme chose en indivision .. Et
que cela evite les tracasserie de la SCI .. surtout lorsqu'il s'agit de
séparation des deux associés.

Le capital social est fixé à environs 600 euros, et il est prévu de voter
lors de la première AG,
l'acquisition du bien immobilier par la SCI.
Il est donc prévu que ce soit la SCI qui contracte l'emprunt, que nous
apportions aussi un apport,
et que nous remboursions tout les mois les dettes de la SCI (l'emprunt) au
prorata de nos part à chacun.
la question reste la même, cela change t'il quelque chose que le prêt soit
contracté en nos nom et non celui de la SCI,

S'il est a votre nom, vous ne payerez rien a la SCI (mais dans ce cas la,
faites un capital égal a la valeur du bien)
S'il est au nom de la SCI, vous payerez un loyer a la SCI (qui remboursera
l'emprunt et vous versera le reliquat eventuel en revennu fonciers)

Dans la premiere solution il n'y a aucun mouvement financier entre vous et
la SCI sauf a la constitution
Dans la seconde, il y'a un mouvement permanent

Dans la premiere vous ne pouvez pas déduire les charges d'emprunt
Dans la seconde vous etes imposés sur des revennus fonciers que vous n'aurez
pas percu (puisqu'ils auront servi a rembourser l'emprunt)


Voyez quand meme si vous ne pouvez pas vous dispenser d'une SCI .. un
notaire serai d'une aide précieuse.

[poluo@caramail.com]

>> Je précise pour que ce soit plus claire, nous montons une SCI
>> pour notre habitation principale car nous ne sommes pas mariés.
>> C'est
>> pourquoi nous
>> prévoyons un démembrement croisé des parts, pour entre
>> protégés en cas de
>> décès.

> Il me semble qu'on peut faire strictement la meme chose en indivision
> ... Et
> que cela evite les tracasserie de la SCI .. surtout lorsqu'il s'agit
> de
> séparation des deux associés.

Non impossible en indivision....

>> Le capital social est fixé à environs 600 euros, et il est prévu
>> de voter
>> lors de la première AG,
>> l'acquisition du bien immobilier par la SCI.
>> Il est donc prévu que ce soit la SCI qui contracte l'emprunt, que
>> nous
>> apportions aussi un apport,
>> et que nous remboursions tout les mois les dettes de la SCI
>> (l'emprunt) au
>> prorata de nos part à chacun.
>> la question reste la même, cela change t'il quelque chose que le
>> prêt soit
>> contracté en nos nom et non celui de la SCI,

Oui, soit c'est la SCI qui est propriétaire soit c'est vous...
Et il me semble qu'il y a des frais non négligeables si vous voulez
transformer
votre habitation en SCI par la suite, vous devriez consulter rapidement
un notaire pour les détails...Et ca me semble étrange que le banquier
ne sache pas vous répondre, soyuz prudent !

[ludo]

>> Je précise pour que ce soit plus claire, nous montons une SCI
>> pour notre habitation principale car nous ne sommes pas mariés.
>> C'est
>> pourquoi nous
>> prévoyons un démembrement croisé des parts, pour entre
>> protégés en cas de
>> décès.

> Il me semble qu'on peut faire strictement la meme chose en indivision
> ... Et
> que cela evite les tracasserie de la SCI .. surtout lorsqu'il s'agit
> de
> séparation des deux associés.

Non impossible en indivision....

C'est ce que j'ai cru comprendre, c'est pourquoi nous avons choisi de monter
une sci.

>> Le capital social est fixé à environs 600 euros, et il est prévu
>> de voter
>> lors de la première AG,
>> l'acquisition du bien immobilier par la SCI.
>> Il est donc prévu que ce soit la SCI qui contracte l'emprunt, que
>> nous
>> apportions aussi un apport,
>> et que nous remboursions tout les mois les dettes de la SCI
>> (l'emprunt) au
>> prorata de nos part à chacun.
>> la question reste la même, cela change t'il quelque chose que le
>> prêt soit
>> contracté en nos nom et non celui de la SCI,

Oui, soit c'est la SCI qui est propriétaire soit c'est vous...
Et il me semble qu'il y a des frais non négligeables si vous voulez
transformer
votre habitation en SCI par la suite, vous devriez consulter rapidement
un notaire pour les détails...Et ca me semble étrange que le banquier
ne sache pas vous répondre, soyuz prudent !

Après m'être renseigné, j'ai du expliquer au banquier qu'il fallait faire le
prêt au nom de la SCI, en cours
de création et représentée par Mr untel et Mlle untel, il a demandé les
projets des statuts pour pouvoir faire cela.
Donc ce problème est réglé, mais pour rebondir, sur ce que dit Spyou, il me
reste une interrogation.
Si c'est la SCI qui contracte l'emprunt, nous lui verserons donc tout les
mois de quoi rembourser l'emprunt (environ 650 euro) au prorata de nos part.
Si je comprend bien cette somme versée sera perçue comme un salaire pour
nous en tant qu'associé de la SCI et donc imposable
sur le revenu comme revenus foncier.
Est ce vraiment le cas, puisque nous occuperons le bien acheté par la SCI ?
Faut il faire des augmentations de capital pour éviter que ces sommes soit
perçus comme un salaire ?
Ne pouvons nous pas déduire les charges de remboursement d'emprunt au moment
de la déclaration de l'IR ?
En d'autre termes existe t-il un moyen de ne pas être imposé sur ces revenus
foncier, car ceci parait aberrant puisque au final nous ne percevons rien.
Je précise que le dossier est monté par un avocat conseil, mais ce dernier
(et je le comprends)
n'est pas toujours à ma disposition pour répondre rapidement à mes
interrogations.
Merci,
Ludo

[ludo]

>>> Je précise pour que ce soit plus claire, nous montons une SCI
>>> pour notre habitation principale car nous ne sommes pas mariés.
>>> C'est
>>> pourquoi nous
>>> prévoyons un démembrement croisé des parts, pour entre
>>> protégés en cas de
>>> décès.

>> Il me semble qu'on peut faire strictement la meme chose en indivision
>> .. Et
>> que cela evite les tracasserie de la SCI .. surtout lorsqu'il s'agit
>> de
>> séparation des deux associés.
> Non impossible en indivision....

> C'est ce que j'ai cru comprendre, c'est pourquoi nous avons choisi de
> monter
> une sci.


>>> Le capital social est fixé à environs 600 euros, et il est prévu
>>> de voter
>>> lors de la première AG,
>>> l'acquisition du bien immobilier par la SCI.
>>> Il est donc prévu que ce soit la SCI qui contracte l'emprunt, que
>>> nous
>>> apportions aussi un apport,
>>> et que nous remboursions tout les mois les dettes de la SCI
>>> (l'emprunt) au
>>> prorata de nos part à chacun.
>>> la question reste la même, cela change t'il quelque chose que le
>>> prêt soit
>>> contracté en nos nom et non celui de la SCI,
> Oui, soit c'est la SCI qui est propriétaire soit c'est vous...
> Et il me semble qu'il y a des frais non négligeables si vous voulez
> transformer
> votre habitation en SCI par la suite, vous devriez consulter rapidement
> un notaire pour les détails...Et ca me semble étrange que le banquier
> ne sache pas vous répondre, soyuz prudent !

> Après m'être renseigné, j'ai du expliquer au banquier qu'il fallait faire
> le
> prêt au nom de la SCI, en cours
> de création et représentée par Mr untel et Mlle untel, il a demandé les
> projets des statuts pour pouvoir faire cela.
> Donc ce problème est réglé, mais pour rebondir, sur ce que dit Spyou, il
> me
> reste une interrogation.
> Si c'est la SCI qui contracte l'emprunt, nous lui verserons donc tout les
> mois de quoi rembourser l'emprunt (environ 650 euro) au prorata de nos
> part.
> Si je comprend bien cette somme versée sera perçue comme un salaire pour
> nous en tant qu'associé de la SCI et donc imposable
> sur le revenu comme revenus foncier.
> Est ce vraiment le cas, puisque nous occuperons le bien acheté par la SCI
> ?
> Faut il faire des augmentations de capital pour éviter que ces sommes soit
> perçus comme un salaire ?
> Ne pouvons nous pas déduire les charges de remboursement d'emprunt au
> moment
> de la déclaration de l'IR ?
> En d'autre termes existe t-il un moyen de ne pas être imposé sur ces
> revenus
> foncier, car ceci parait aberrant puisque au final nous ne percevons rien.
> Je précise que le dossier est monté par un avocat conseil, mais ce dernier
> (et je le comprends)
> n'est pas toujours à ma disposition pour répondre rapidement à mes
> interrogations.
> Merci,
> Ludo

J'ai oublié de préciser que, sur les conseils de l'avocat, nous avons opté
pour un faible capital (environ 600 euro)
pour éviter de payer trop de frais lors que nous effectuerons la donation
croisé des part.

[Mamie gisou]

Bonjour Ludo.
Bien sûr qu'il faut que le prêt soit au nom de la SCI, sinon, rien ne lui
appartient... Pour le reste, regardez la réponse faite un petit peu plus
haut dans création d'une sci familiale.
Ce n'est pas un salaire puisque vous occupez vous même l'appart en
résidence principale et notre avocat nous avait précisé que si nous
habitions nous-même l'appart, nous pouvions déduire les intérêts... Mais...
il faut faire attention au choix que l'on fait pour les impôts.
Micro-foncier ou impôts sur le revenu?
Cordialement
--
Ne laissez la place ni à l'intolérance, ni à l'indifférence

[ludo]

> Bonjour Ludo.
> Bien sûr qu'il faut que le prêt soit au nom de la SCI, sinon, rien ne
> lui
> appartient... Pour le reste, regardez la réponse faite un petit peu plus
> haut dans création d'une sci familiale.
> Ce n'est pas un salaire puisque vous occupez vous même l'appart en
> résidence principale et notre avocat nous avait précisé que si nous
> habitions nous-même l'appart, nous pouvions déduire les intérêts...
> Mais...
> il faut faire attention au choix que l'on fait pour les impôts.
> Micro-foncier ou impôts sur le revenu?
> Cordialement

Bonjour Mamie gisou, merci pour la réponse,

>> - Si le loyer couvre les mensualités, aura t'on à payer un impôt sur le
>> revenu?


> non, les associés peuvent jouir de l'appartement et la sci ne perçoit pas
> de
> loyers, mais dans ce cas la sci ne pourra pas déduire les travaux, les
> întérêts d'emprunt et charges déductibles afférents a cet appartement.

Nous n'aurons pas à déclarer de revenus fonciers car nous aurons la
jouissance
de l'appartement (nos rembourssements ne seront pas considérés comme des
loyés, mais des dettes envers la SCI ?),
mais du coups nous ne pourrons déduire les travaux, intérêts d'emprunt et
autres charges de nos revenus.
Est-ce bien cela?

Autre chose, le faite d'avoir opté pour un faible capital (environ 600 euro)
pour éviter de payer trop de frais lors que nous effectuerons la donation
croisé des parts, ne risque pas d'être gênant si la SCI revend l'appartement
dans quelques années, ne risquons nous pas d'avoir à payer beaucoup d'impôt
sur les plus values,
si c'est le cas, comment éviter cela ?
Merci à tous pour les réponses,
Ludo

[Castor Bondissant]

>>>> Je précise pour que ce soit plus claire, nous montons une SCI
>>>> pour notre habitation principale car nous ne sommes pas mariés.
>>>> C'est
>>>> pourquoi nous
>>>> prévoyons un démembrement croisé des parts, pour entre
>>>> protégés en cas de
>>>> décès.

>>> Il me semble qu'on peut faire strictement la meme chose en indivision
>>> .. Et
>>> que cela evite les tracasserie de la SCI .. surtout lorsqu'il s'agit
>>> de
>>> séparation des deux associés.
>> Non impossible en indivision....

>> C'est ce que j'ai cru comprendre, c'est pourquoi nous avons choisi de
>> monter
>> une sci.


>>>> Le capital social est fixé à environs 600 euros, et il est prévu
>>>> de voter
>>>> lors de la première AG,
>>>> l'acquisition du bien immobilier par la SCI.
>>>> Il est donc prévu que ce soit la SCI qui contracte l'emprunt, que
>>>> nous
>>>> apportions aussi un apport,
>>>> et que nous remboursions tout les mois les dettes de la SCI
>>>> (l'emprunt) au
>>>> prorata de nos part à chacun.
>>>> la question reste la même, cela change t'il quelque chose que le
>>>> prêt soit
>>>> contracté en nos nom et non celui de la SCI,
>> Oui, soit c'est la SCI qui est propriétaire soit c'est vous...
>> Et il me semble qu'il y a des frais non négligeables si vous voulez
>> transformer
>> votre habitation en SCI par la suite, vous devriez consulter rapidement
>> un notaire pour les détails...Et ca me semble étrange que le banquier
>> ne sache pas vous répondre, soyuz prudent !

>> Après m'être renseigné, j'ai du expliquer au banquier qu'il fallait faire
>> le
>> prêt au nom de la SCI, en cours
>> de création et représentée par Mr untel et Mlle untel, il a demandé les
>> projets des statuts pour pouvoir faire cela.
>> Donc ce problème est réglé, mais pour rebondir, sur ce que dit Spyou, il
>> me
>> reste une interrogation.
>> Si c'est la SCI qui contracte l'emprunt, nous lui verserons donc tout les
>> mois de quoi rembourser l'emprunt (environ 650 euro) au prorata de nos
>> part.
>> Si je comprend bien cette somme versée sera perçue comme un salaire pour
>> nous en tant qu'associé de la SCI et donc imposable
>> sur le revenu comme revenus foncier.
>> Est ce vraiment le cas, puisque nous occuperons le bien acheté par la SCI
>> ?
>> Faut il faire des augmentations de capital pour éviter que ces sommes soit
>> perçus comme un salaire ?
>> Ne pouvons nous pas déduire les charges de remboursement d'emprunt au
>> moment
>> de la déclaration de l'IR ?
>> En d'autre termes existe t-il un moyen de ne pas être imposé sur ces
>> revenus
>> foncier, car ceci parait aberrant puisque au final nous ne percevons rien.
>> Je précise que le dossier est monté par un avocat conseil, mais ce dernier
>> (et je le comprends)
>> n'est pas toujours à ma disposition pour répondre rapidement à mes
>> interrogations.
>> Merci,
>> Ludo

> J'ai oublié de préciser que, sur les conseils de l'avocat, nous avons opté
> pour un faible capital (environ 600 euro)
> pour éviter de payer trop de frais lors que nous effectuerons la donation
> croisé des part.

Les frais de mutation de 4,xxx % sont bien sur les valeurs des parts, mais le calcul de l'heritage (60%) se fait sur la valeur reelle du bien !!!
(trop facile d'avoir un bien de 100000?, et 100 part à 6?)

Il me semble qu'il existe quelque chose du style tontine...