Bonjour
En prévision d'une prochaine A/G, je souhaite présenter une estimation chiffrée
et réaliste pour résoudre ce problème:

--- Contexte:

Pour des raisons oubliées, dans une petite copropriété d'appartements (côte Sud-
Ouest, 20 logements, +3000 euros le m2), quatre emplacements de parkings ont
disparu de la mémoire des habitants. À leur place se trouve un joli porche
piétonnier planté de fleurs, etc... Du point de vue des écritures, ces 4 lots de
parking sont indépendants des habitations, ils sont identifiés au cadastre, et
un plan de masse joint au règlement de copropriété indique même où se trouvent
ces parkings.

Note: ce plan des parkings avait lui aussi "disparu", mais a été récemment
retrouvé dans les archives du Notaire original du R/C.

--- Quelle solution ? Il y a quatre cas de figure :

1- Rétablir les parkings "disparus", détruire le porche, défigurer la maison. Je
crois que personne ne souhaite sincèrement cette possibilité. Il n'est même pas
sûr que ce soit l'option la moins chère (démolissement, réfection des accès,
goudronnage...).

2- Déplacer les 4 parkings disparus pour les "faire rentrer" à côté des
emplacements existants. Il faut bousculer au minimum 10 emplacements sur 17 (en
supposant qu'un géomètre accepte le travail). Cette solution suppose aussi
d'avoir à obtenir le consentement de 10
propriétaires (minimum) au lieu de 4.

3- Indemniser les 4 propriétaires pénalisés et annuler leurs parkings. Par
exemple, la copropriété peut souscrire un prêt bancaire. Dans l'hypothèse d'un
prêt de 40000 euros à 4% fixe sur 30 ans, on aurait à payer env. 10 euros par
millième et par an (60 et 150 euros par copropriétaire).

4- Laisser courir (!), en pariant que les propriétaires de parkings ne feront
pas l'effort de réclamer leur bien. Au mieux, le jour où quelqu'un en aura
assez, on reviendra au cas de figure numéro 1) ci-dessus. Au pire, les 4
victimes assignent la copropriété et réclament des dédommagements !

--- Estimation chiffrée des cas 2 et 3

Pour éviter les solutions extrêmes 1 ou 4, je veux chiffrer les solutions 2 et 3
et les soumette à l'A/G. Il faut présenter une estimation réaliste.

D'abord, comment détermine-t-on la valeur d'un parking intérieur, dans une
copropriété côtière, à +3000 euros le m2 ?

Admettons qu'un expert indépendant (ou désigné par la banque) fixe la valeur du
parking à 8000 euros le parking.

Dans l'hypothèse 2: le réaménagement de 10 emplacements
(valeur théorique= 80.000) engage:
- Honoraires du géomètre: (environ 2500 euros ?)
- Frais de notaire: 7% ? ( 5600 euros).
- Quels autres frais sont engagés ? (Comment sont-ils calculés ? )
------> fourchette entre 10.000 à 15.000 euros (est-ce réaliste ?)


Dans l'hypothèse 3, l'indemnisation de 4 parkings suppose débourser 32.000
euros, et en plus:
- Les frais de notaire: 7% ? ( 2240 euros)
- Les frais de cadastre: 5% ? (1600 euros)
- Est-ce bien calculé ? Quels autres frais doivent être engagés ?
--? fourchette de 35,000 à 40.000 euros)


Dans les 2 cas, le prêt bancaire est envisagé. Que ce soit sur 10 ans pour le
cas 2) ou sur 30 ans pour le cas 3), avec un taux fixe de 4%, on tourne alors
autour 2 et 3 euros par millième (de 60 à 150 euros par propriétaire et par an).

Vous comprenez qu'en parlant de 100 euros par an en moyenne, c'est mon
principal argument pour faire accepter une solution 2 ou 3, et éviter de laisser
pourrir la situation.


Pour finir, 2 remarques personnelles;

- Je suis sceptique sur la solution 2, car elle est injuste. Le problème de 4
propriétaire devient celui de 10 propriétaires (ou plus). Les 6 victimes
supplémentaires sont désignées par le géomètre (si on en trouve un qui
accepte de "recaser" les parkings) ! Il est peu vraisemblable qu'elles
acceptent de se serrer pour les autres...

- Au contraire, la solution 3 (indemnisation) est viable. Il faut uniquement
le consentement des 4 propriétaires qui ont déjà perdu leur parking. Ensuite,
la majorité de l'AG permet d'approuver l'indemnisation. Enfin, c'est la seule
solution qui permet de revaloriser la propriété.


Voilà, merci d'avoir fait l'effort de lire, et peut-être, de me donner un
conseil ou de corriger mes calculs