Questions habituelles achat appart

[JPP]

Bonjour
Quelles sont les principales questions habituelles à poser au
vendeur/intermédiaire lors de
l'achat d'un appartement (sans se creuser trop la tète) - en bref les pièges
à éviter.
Merci de votre expérience
JPP

[Hugues]

Bonjour!

Bonjour
Quelles sont les principales questions habituelles à poser au
vendeur/intermédiaire lors de
l'achat d'un appartement (sans se creuser trop la tète) - en bref les pièges
à éviter.

AMHA, les principales mauvaises surprises peuvent survenir dans les
charges de copropriété, donc réclamer avant tout les CR des 2 ou 3
dernières AG (avec mention des travaux à effectuer)

demander le montant des charges et ce qu'elles incluent, des taxes
foncière et habitation..


il manque certainement plein d'autres trucs mais c'est déjà pas mal à
mon avis

--
Hugues

[Deltaplan]

Bonjour
Quelles sont les principales questions habituelles à poser au
vendeur/intermédiaire lors de
l'achat d'un appartement (sans se creuser trop la tète) - en bref les pièges
à éviter.

A qui appartient le terrain sur lequel est construit l'immeuble ? A la
copropriété, ou bien à un tiers qui le loue (et, si c'est le cas, quels
sont les clauses du bail ?)

Par exemple à Lyon il y a un nombre impressionnant d'immeubles
construits sur des terrains loués par les hospices civiles, avec des
baux qui arrivent bientôt à expiration, et ces baux prévoient une clause
de destruction obligatoire des immeubles à l'issue du bail... Autant
dire que la renégociation d'un nouveau bail peut alors s'avérer très
difficile, les copropriétés n'étant pas en position de force à mesure
que le bail de leur terrain arrive à expiration, et il y a eu déjà des
cas d'immeubles où les hospices civiles ont préféré faire jouer la
clause de destruction obligatoire, afin de reprendre purement et
simplement le terrain nu et de le remettre en location à un promoteur
qui y construira un immeuble de plus haut standing, donc sera capable de
supporter un loyer plus élevé pour le terrain...


Après, ce que - d'expérience - je demanderais au vendeur :

- lors de la visite, déplacer tous les meubles collés aux murs, afin de
s'assurer de l'état de ces murs... J'ai omis de le faire quand j'ai
acheté mon appartement, et bien mal m'en a pris, comme par hasard il y
avait une énorme armoire juste devant chacun des murs les plus dégradés,
qu'il a fallu refaire totalement

- s'il y a des prises de terre, se munir d'un testeur de prise (moins de
10€ en magasin de bricolage), et le brancher sur chacune d'entre elle,
afin de s'assurer qu'une électricité "refaite" ne cache pas une arnaque
pure et simple consistant à installer de nouvelles prises avec fiche de
terre, alors que derrière dans le mur il n'y a aucun fil de terre...
Addition salée s'il faut reprendre toute l'électricité. Ca aussi, j'y ai
eu droit dans l'appartement que j'ai acheté...

- si l'appartement est occupé par le vendeur, à quelle date compte-t-il
le quitter ? Il devient fréquent, pour éviter le recours à un
crédit-relais, que les vendeurs espèrent vendre d'abord leur logement,
toucher l'argent de l'acheteur une fois la vente signée chez notaire,
sans remettre les clés à l'acheteur immédiatement, et continuer à
habiter encore quelques temps dans le logement vendu, jusqu'au moment où
ils utilisent cet argent pour payer leur nouveau logement... Situation
*extrêmement* risquée pour l'acheteur, à n'accepter sous aucun prétexte,
même si le délai est annoncé comme étant très court. Au vendeur de se
débrouiller pour financer son nouveau logement, en aucun cas il ne faut
accepter de le payer sans remise des clés, et sans une visite
supplémentaire le jour même de la signature, juste avant de se rendre
chez le notaire, pour s'assurer de l'état exact du bien.

- s'il y a des diagnostics obligatoires pas encore effectués, ne pas
signer le compromis tant qu'ils n'ont pas été faits, et surtout
REVISITER le logement APRES que ces diagnostics aient été faits... Je me
suis fait avoir comme ça avec mon appartement, il manquait le diagnostic
gaz (dont je me moquais un peu, vu que je ne comptais pas m'y
raccorder), mais ce dont je ne me doutais pas, c'est que lorsque le
vendeur l'a fait réaliser quelques jours après signature du compromis,
ça a demandé de casser une bonne partie de la cuisine intégrée pour
pouvoir accéder aux tuyaux qui étaient totalement masqués derrière les
meubles... Cuisine qui n'a donc pas été récupérable tellement elle a été
endommagée, et là encore des frais importants pour moi pour en refaire
faire une, alors que le fait que l'appartement dispose d'une cuisine
équipée avait beaucoup compté dans mon choix... Une clause suspensive
dans le compromis ne vous protège pas suffisamment, il faut vraiment
repousser la signature du compromis à un moment où vous aurez pu visiter
l'appartement dans un état aussi proche que possible de l'état où le
vendeur vous le laissera... (et idéalement, conserver des preuves de cet
état, ça ne fait pas de mal non plus, des fois qu'une fois le vendeur
ait libéré l'appartement vous constatiez que son déménagement ait
entrainé des dégâts, ou qu'il se soit permis de partir avec divers
meubles et équipements qui devaient normalement être laissés dans
l'appartement...)


Ensuite, idéalement, j'éviterais de visiter un appartement ou une maison
en été... Les conditions sont trop idéales (ensoleillement,
température...), il est préférable de visiter entre novembre et janvier,
afin d'avoir les pires conditions possibles, et ainsi à la fois se faire
une idée de l'efficacité de l'isolation et du système de chauffage, mais
aussi de déceler si l'appartement n'est pas tout simplement trop sombre
en hiver (ce qui peut être un excellent argument de vente). De même,
jamais de visite un week-end dans une grande ville, encore moins en été,
c'est le meilleur moyen pour se faire refiler un appartement absolument
pas insonorisé, sans s'en rendre compte sur le moment... Une visite en
semaine, à une heure de forte circulation, et nettement préférable.

[anonymous]

>> Bonjour
>> Quelles sont les principales questions habituelles à poser au
>> vendeur/intermédiaire lors de
>> l'achat d'un appartement (sans se creuser trop la tète) - en bref les
>> pièges
>> à éviter.

> A qui appartient le terrain sur lequel est construit l'immeuble ? A la
> copropriété, ou bien à un tiers qui le loue (et, si c'est le cas, quels
> sont les clauses du bail ?)

> Par exemple à Lyon il y a un nombre impressionnant d'immeubles construits
> sur des terrains loués par les hospices civiles, avec des baux qui
> arrivent bientôt à expiration, et ces baux prévoient une clause de
> destruction obligatoire des immeubles à l'issue du bail... Autant dire que
> la renégociation d'un nouveau bail peut alors s'avérer très difficile, les
> copropriétés n'étant pas en position de force à mesure que le bail de leur
> terrain arrive à expiration, et il y a eu déjà des cas d'immeubles où les
> hospices civiles ont préféré faire jouer la clause de destruction
> obligatoire, afin de reprendre purement et simplement le terrain nu et de
> le remettre en location à un promoteur qui y construira un immeuble de
> plus haut standing, donc sera capable de supporter un loyer plus élevé
> pour le terrain...


> Après, ce que - d'expérience - je demanderais au vendeur :

> - lors de la visite, déplacer tous les meubles collés aux murs, afin de
> s'assurer de l'état de ces murs... J'ai omis de le faire quand j'ai acheté
> mon appartement, et bien mal m'en a pris, comme par hasard il y avait une
> énorme armoire juste devant chacun des murs les plus dégradés, qu'il a
> fallu refaire totalement

> - s'il y a des prises de terre, se munir d'un testeur de prise (moins de
> 10€ en magasin de bricolage), et le brancher sur chacune d'entre elle,
> afin de s'assurer qu'une électricité "refaite" ne cache pas une arnaque
> pure et simple consistant à installer de nouvelles prises avec fiche de
> terre, alors que derrière dans le mur il n'y a aucun fil de terre...
> Addition salée s'il faut reprendre toute l'électricité. Ca aussi, j'y ai
> eu droit dans l'appartement que j'ai acheté...

> - si l'appartement est occupé par le vendeur, à quelle date compte-t-il le
> quitter ? Il devient fréquent, pour éviter le recours à un crédit-relais,
> que les vendeurs espèrent vendre d'abord leur logement, toucher l'argent
> de l'acheteur une fois la vente signée chez notaire, sans remettre les
> clés à l'acheteur immédiatement, et continuer à habiter encore quelques
> temps dans le logement vendu, jusqu'au moment où ils utilisent cet argent
> pour payer leur nouveau logement... Situation *extrêmement* risquée pour
> l'acheteur, à n'accepter sous aucun prétexte, même si le délai est annoncé
> comme étant très court. Au vendeur de se débrouiller pour financer son
> nouveau logement, en aucun cas il ne faut accepter de le payer sans remise
> des clés, et sans une visite supplémentaire le jour même de la signature,
> juste avant de se rendre chez le notaire, pour s'assurer de l'état exact
> du bien.

> - s'il y a des diagnostics obligatoires pas encore effectués, ne pas
> signer le compromis tant qu'ils n'ont pas été faits, et surtout REVISITER
> le logement APRES que ces diagnostics aient été faits... Je me suis fait
> avoir comme ça avec mon appartement, il manquait le diagnostic gaz (dont
> je me moquais un peu, vu que je ne comptais pas m'y raccorder), mais ce
> dont je ne me doutais pas, c'est que lorsque le vendeur l'a fait réaliser
> quelques jours après signature du compromis, ça a demandé de casser une
> bonne partie de la cuisine intégrée pour pouvoir accéder aux tuyaux qui
> étaient totalement masqués derrière les meubles... Cuisine qui n'a donc
> pas été récupérable tellement elle a été endommagée, et là encore des
> frais importants pour moi pour en refaire faire une, alors que le fait que
> l'appartement dispose d'une cuisine équipée avait beaucoup compté dans mon
> choix... Une clause suspensive dans le compromis ne vous protège pas
> suffisamment, il faut vraiment repousser la signature du compromis à un
> moment où vous aurez pu visiter l'appartement dans un état aussi proche
> que possible de l'état où le vendeur vous le laissera... (et idéalement,
> conserver des preuves de cet état, ça ne fait pas de mal non plus, des
> fois qu'une fois le vendeur ait libéré l'appartement vous constatiez que
> son déménagement ait entrainé des dégâts, ou qu'il se soit permis de
> partir avec divers meubles et équipements qui devaient normalement être
> laissés dans l'appartement...)


> Ensuite, idéalement, j'éviterais de visiter un appartement ou une maison
> en été... Les conditions sont trop idéales (ensoleillement,
> température...), il est préférable de visiter entre novembre et janvier,
> afin d'avoir les pires conditions possibles, et ainsi à la fois se faire
> une idée de l'efficacité de l'isolation et du système de chauffage, mais
> aussi de déceler si l'appartement n'est pas tout simplement trop sombre en
> hiver (ce qui peut être un excellent argument de vente). De même, jamais
> de visite un week-end dans une grande ville, encore moins en été, c'est le
> meilleur moyen pour se faire refiler un appartement absolument pas
> insonorisé, sans s'en rendre compte sur le moment... Une visite en
> semaine, à une heure de forte circulation, et nettement préférable.

Rien que ça :-)

[Mayeute]

Personnellement je m'intéresse déjà à savoir depuis combien de temps
les vendeurs ont l'appart. Souvent les appart revendus dans les 2 ans
après l'achat le sont car ils ont un défaut ou le mec veut faire un
coup.......

J'éviterai aussi un appart fraichement rénové. Y'a de plus en plus de
petit bricolo qui se prennent pour des marchand de biens et ça c'est
des ennuis assurés (comme par exemple ce qui est cité plus haut, on
s'attends à de l'électricité au norme et c'est juste un tableau et des
prises, le reste est d'époque..........)

Je m'interesserai sérieusement à la copro (dernières AG, ...) et son
état général (parties communes, ravalement, ...)

[ast]

- s'il y a des prises de terre, se munir d'un testeur de prise (moins de 10€ en magasin de
bricolage), et le brancher sur chacune d'entre elle, afin de s'assurer qu'une électricité
"refaite" ne cache pas une arnaque pure et simple consistant à installer de nouvelles prises avec
fiche de terre, alors que derrière dans le mur il n'y a aucun fil de terre...

Je crois que le diagnostique électrique est obligatoire maintenant
lors d'une vente (et pas pour la location).

Addition salée s'il faut reprendre toute l'électricité. Ca aussi, j'y ai eu droit dans
l'appartement que j'ai acheté...

Pouvez vous me dire combien ça vous a couté ?
Moi j'ai 2 devis à 5500 euros chacun pour la réfection totale de l'elec
d'un T3, je trouve ça affreusement cher.

- s'il y a des diagnostics obligatoires pas encore effectués, ne pas signer le compromis tant
qu'ils n'ont pas été faits, et surtout REVISITER le logement APRES que ces diagnostics aient été
faits... Je me suis fait avoir comme ça avec mon appartement, il manquait le diagnostic gaz (dont
je me moquais un peu, vu que je ne comptais pas m'y raccorder), mais ce dont je ne me doutais pas,
c'est que lorsque le vendeur l'a fait réaliser quelques jours après signature du compromis, ça a
demandé de casser une bonne partie de la cuisine intégrée pour pouvoir accéder aux tuyaux qui
étaient totalement masqués derrière les meubles... Cuisine qui n'a donc pas été récupérable
tellement elle a été endommagée, et là encore des frais importants pour moi pour en refaire faire
une, alors que le fait que l'appartement dispose d'une cuisine équipée avait beaucoup compté dans
mon choix...

Quoi ??? Le diagnostiqueur a défoncé la cuisine pour voir les
tuyaux de gaz ??????

Ensuite, idéalement, j'éviterais de visiter un appartement ou une maison en été... Les conditions
sont trop idéales (ensoleillement, température...), il est préférable de visiter entre novembre et
janvier,

Il faut aussi impérativement visiter les environs du logement le soir. En
effet à certains endroits des bandes de "jeunes" rodent jusque tard rendant
la vie difficile au voisinage. Et la journée ils sont à l'école (pour dormir)
alors vous ne les voyez pas.

[Deltaplan]

>> - s'il y a des prises de terre, se munir d'un testeur de prise (moins de
>> 10€ en magasin de bricolage), et le brancher sur chacune d'entre elle,
>> afin de s'assurer qu'une électricité "refaite" ne cache pas une arnaque
>> pure et simple consistant à installer de nouvelles prises avec fiche de
>> terre, alors que derrière dans le mur il n'y a aucun fil de terre...

> Je crois que le diagnostique électrique est obligatoire maintenant
> lors d'une vente (et pas pour la location).

>> Addition salée s'il faut reprendre toute l'électricité. Ca aussi, j'y ai
>> eu droit dans l'appartement que j'ai acheté...

> Pouvez vous me dire combien ça vous a couté ?
> Moi j'ai 2 devis à 5500 euros chacun pour la réfection totale de l'elec
> d'un T3, je trouve ça affreusement cher.

5500€, c'est pas cher s'il faut TOUT refaire... C'est ce qu'un ami a
payé il y a 2 ans pour faire refaire l'électricité d'un T1 de 30m2...
Les entreprises que j'avais contacté m'ont annoncé plutôt un budget de
l'ordre de 15000€ dans mon cas (T3 d'environ 100m2, électricité datant
des années 60...), j'ai préféré faire une réfection partielle (recréé de
nouveaux circuits en apparent ou semi-apparent selon les endroits, je
n'ai conservé l'existant quasiment que pour l'éclairage au plafond), en
le faisant moi-même du coup (environ 1000€ de matériel)

>> - s'il y a des diagnostics obligatoires pas encore effectués, ne pas
>> signer le compromis tant qu'ils n'ont pas été faits, et surtout
>> REVISITER le logement APRES que ces diagnostics aient été faits... Je me
>> suis fait avoir comme ça avec mon appartement, il manquait le diagnostic
>> gaz (dont je me moquais un peu, vu que je ne comptais pas m'y
>> raccorder), mais ce dont je ne me doutais pas, c'est que lorsque le
>> vendeur l'a fait réaliser quelques jours après signature du compromis,
>> ça a demandé de casser une bonne partie de la cuisine intégrée pour
>> pouvoir accéder aux tuyaux qui étaient totalement masqués derrière les
>> meubles... Cuisine qui n'a donc pas été récupérable tellement elle a été
>> endommagée, et là encore des frais importants pour moi pour en refaire
>> faire une, alors que le fait que l'appartement dispose d'une cuisine
>> équipée avait beaucoup compté dans mon choix...

> Quoi ??? Le diagnostiqueur a défoncé la cuisine pour voir les
> tuyaux de gaz ??????

Tout à fait... Les meubles bas étaient fixés au mur et fixés entre eux,
il n'a pas voulu s'embêter à tout démonter, donc il s'est sans doute dit
qu'il suffisait de casser le joint du plan de travai, et de tout tirer
d'un bloc pour avancer tous les meubles par rapport au mur... Résultat,
fatalement, ça n'a pas tenu, ça a pété en plusieurs endroits (armoire
haute notamment qui s'est complètement disloqué, et vu que c'est de
l'agglo quand ça éclate au niveau des fixations c'est irréparable...),
les dégats étaient trop importants pour pouvoir être réparés
proprement... (bon, en bricolant, on a tenu 1 an environ avec, le temps
d'avoir le budget pour refaire tout à neuf, mais c'était non seulement
très inesthétique, mais surtout très branlant)

>> Ensuite, idéalement, j'éviterais de visiter un appartement ou une maison
>> en été... Les conditions sont trop idéales (ensoleillement,
>> température...), il est préférable de visiter entre novembre et
>> janvier,

> Il faut aussi impérativement visiter les environs du logement le soir. En
> effet à certains endroits des bandes de "jeunes" rodent jusque tard rendant
> la vie difficile au voisinage. Et la journée ils sont à l'école (pour dormir)
> alors vous ne les voyez pas.

Ca c'est sûr aussi...

[Mayeute]

>> Pouvez vous me dire combien ça vous a couté ?
>> Moi j'ai 2 devis à 5500 euros chacun pour la réfection totale de l'elec
>> d'un T3, je trouve ça affreusement cher.
> 5500¤, c'est pas cher s'il faut TOUT refaire... C'est ce qu'un ami a
> payé il y a 2 ans pour faire refaire l'électricité d'un T1 de 30m2....
> Les entreprises que j'avais contacté m'ont annoncé plutôt un budget de
> l'ordre de 15000¤ dans mon cas (T3 d'environ 100m2, électricité datant
> des années 60...), j'ai préféré faire une réfection partielle (recréé de
> nouveaux circuits en apparent ou semi-apparent selon les endroits, je
> n'ai conservé l'existant quasiment que pour l'éclairage au plafond), en
> le faisant moi-même du coup (environ 1000¤ de matériel)

Je confirme, pour 5500euros ça semble un bon prix. A voir le sérieux
de l'entreprise et du matériel...

[svbeev]

Bonjour
Quelles sont les principales questions habituelles à poser au
vendeur/intermédiaire lors de
l'achat d'un appartement (sans se creuser trop la tète) - en bref les
pièges à éviter.
Merci de votre expérience
JPP

Piège n'est pas le mot exact car cet inconvénient résute des textes, mais
il faut savoir que la régularisation des charges pèse sur celui qui est
propriétaire au moment de l'approbation des comptes.
Cela génère parfois des procédures car celui qui achète à une date très
proche de l'assemblée générale annuelle qui approuve les comptes est
souvent trés contrarié, en cas de régularisation importante, de voir
arriver trés vite après la vente de la part du syndic une grosse facture de
charges qui correspond nécessairement à l'occupation du bien par le
vendeur.
Parfois, le nouveau propriétaire refuse de payer car il ne comprend pas et
se voit assigné pour une régularisation de charges qui n'est pas de son
fait.Pour autant la procédure est imparable.
Donc voir avec le notaire ce qui peut être prévu dans les rapports
vendeur/acheteur en pareil hypothèse (dispositions qui ne concernent que
les rapports des parties à la vente mais sont inopposables au syndicat des
copropriétaires)

[ast]

>>> Addition salée s'il faut reprendre toute l'électricité. Ca aussi, j'y ai
>>> eu droit dans l'appartement que j'ai acheté...

>> Pouvez vous me dire combien ça vous a couté ?
>> Moi j'ai 2 devis à 5500 euros chacun pour la réfection totale de l'elec
>> d'un T3, je trouve ça affreusement cher.

> 5500€, c'est pas cher s'il faut TOUT refaire... C'est ce qu'un ami a
> payé il y a 2 ans pour faire refaire l'électricité d'un T1 de 30m2...
> Les entreprises que j'avais contacté m'ont annoncé plutôt un budget de
> l'ordre de 15000€ dans mon cas (T3 d'environ 100m2, électricité datant
> des années 60...)

A ce prix là, je suppose que l'électricien devait creuser des tranchées
dans les murs pour passer des gaines, puis faut tout repeindre ensuite.
Dans mon cas, il y aura des baguettes apparentes le long des plaintes
et autour des portes.