Est-il possible d'inclure une parcelle en indivision dans le calcul,du SHON ?

[TT31]

Bonjour,
Je cherche de l'aide pour défendre mes interêt devant la DDE,
tous les détails ci dessous.
Merci par avance.
Thomas T.

Nous avons signé un sous seing pour un terrain à batir, celui-ci
est issus d'une division familiale en 4 parcelles :
3 terrains d'eniron 1500 m2 ( parcelles 1443 1444 1445 )
1 parcelle de 879m2 en indivision entre les propriétaire des 3
autres parcelles, cette parcelle sert de chemin d'accés pour les
trois terrains.

Voici le détail de la promesse de vente :
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Promesse de vente pour un immeuble comportant :
- 1 parcelle (n°1445) de terrain à batir d'une surface de 1589m2
- les droits indivis d'un tiers d'une parcelle de 879m2 (n°1446)

La convention d'indivision precise que la parcelle (n°1446),
est mise en copropriété, qu"elle est affectée à titre d'accessoire
indispensable à l'usage des parcelles 1443 1444 et 1445, et que les
différentes parties s'interdisent de demander la licitation de la
copropriété.

Il est de plus précisé que la parcelle 1446 comporte une servitude
de passage sur une partie.


Calcul du SHON constructible
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Dans le POS il est précisé que le COS est de 0,1.

Pour calculer le SHON constructible nous avons pris la surface du
terrain d'assiette de la construction ( 1589m2 de la parcelle 1445 )
+ 1/3 du chemin d'accés ( parcelle 1446 de surface 879m2 )
----> ( 1589 + 879/3 ) * 0,1 = 188m2 de SHON

Nous avons déposé un permis de construire pour une maison de 171m2
de SHON, et à notre surprise, on nous informe que nous sommes en
surdensité et qu'il ne nous est autorisé que 158m2 de SHON.

La DDE nous explique alors que l'on ne peut inclure la parcelle en
indivision dans le calcul, car elle est en indivision.

Aprés un appel au CAUE puis au contentieux de la DDE je ne suis
pas plus avancé ...

mon calcul est-il justifié ?

Voici mes trouvailles sur le WEB :
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Article R421-1-1
"La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire
du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre
l'habilitant à construire sur le terrain ..."

---------> ça c'est OK je peut justifier d'un titre m'habilitant à
construire
---------> sur les 2 parcelles : la promesse de vente


Article ??
L’unité foncière est constituée de l’ensemble des parcelles cadastrales
contiguës qui appartiennent au même propriétaire ou à la même indivision.
L’unité foncière est la seule notion retenue pour l’application du
règlement
de POS.

---------> Celui-ci est difficile à interpreter, je suis le propriètaire
---------> de la 1445 , mais suis-je le propriètaire de la 1446 ?

Jurisprudence 12 juillet 1991
M. Bourrachot, Rapporteur
M. Girault, Commissaire du gouvernement
M. Rouvière, Président
Résumé : 68-03-03-01-05 Calcul de la surface hors oeuvre nette. Ni les
règles relatives à la gestion des biens indivis, ni les règles
d'urbanisme,
ne font obstacle à ce qu'un co-indivisaire reporte les droits de
construire
qu'il tient d'une parcelle en indivision au prorata de ses droits dans
l'indivision, dès lors que cette parcelle est en continuité avec le tènement
dont il est seul propriétaire, que la parcelle indivise ne constitue
pas le
terrain d'assiette de la construction, qu'il n'est pas fait obstacle à
l'utilisation du bien indivis par les autres membres de l'indivision.

---------> C'est pas mal, mais encore faut-il avoir des droits de construire
---------> sur la parcelle en indivision ! La mienne n°1446 est
inconstructible
---------> car on ne peut y inscritre un cercle de 8m de rayon (cf POS)


Extrait : Jurisprudence CE 8 mars 2002
Société civile immobilière Telemark, n° 226631,
Mle Robineau, Rapp. - M. Austry, C. du G.
"Considérant en second lieu qu'aux termes de l'article R. 421-1-1 du code
de l'urbanisme : " La demande de permis de construire est présentée soit
par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne
justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain (.) " ; qu'à
la date de dépôt de la demande de permis de construire, la SCI Télémark
était
titulaire d'une promesse de vente de la parcelle 676 et de la moitié
indivise
des parcelles 678 et 679 ; que Mme Chedal-Anglay n'établit pas avoir alors
contesté la propriété des parcelles en cause ; qu'ainsi, en l'état du
dossier
qui lui était soumis, le maire de la commune des Allues n'a pas
méconnu les
dispositions précitées de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme en
estimant que la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE TELEMARK devait être regardée
comme
le propriétaire apparent du terrain ;"

--------> Trés interressant, la notion de propriètaire apparent !

Résumé de la même jurisprudence trouvé sur un site :
Le Conseil d'Etat juge qu'une parcelle en pleine propriété et une parcelle
limitrophe en indivision forcée constitue ensemble une même unité
foncière.
Ainsi, pour l'appréciation des règles du POS/PLU relatives à
l'implantation
des constructions par rapport aux limites séparatives, ces dernières sont
situées à l'extérieur de cet ensemble.

---------> La parcelle 1446 peut elle être considérée en indivision forcée ?
---------> Si oui mes 2 parcelles ne constiturait qu'une seule est même
unité
---------> foncière pour le calcul du COS.

[Laurent CAMPEDEL]

Il y a 5 ans, la prise en compte de la surface d'un terrain en indivision
avec mon voisin, pour le calcul de la SHON constructible, m'avait été
interdit. Je n'ai eu d'autre recours que de racheter la moitié indivise pour
pouvoir construire notre maison. Sinon, je n'avais pas de salon... Le
voisin, plus un autre maintenant, possèdent un droit de passage sur mon
terrain (qui est en fait un chemin...). En pratique, cela ne change rien
pour eux. Il suffit que le notaire définisse correctement les servitudes à
concéder au lieu de simplement procéder à une indivision.... En résumé, même
si cela se fait beaucoup, il ne faut pas mettre en indivis ces parcelles
dévolus à la distribution, du moins tant que l'on n'est pas en lotissement,
car cela leur supprime leur droit à construire. Il faut les attribuer à un
lot que l'on fait un peu plus petit que les autres. Cela fait que ce lot
aura une maison qui sera très serrée sur son terrain, mais cela intéresse
des personnes allergiques à la tondeuse....

--

Laurent CAMPEDEL

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