droits et devoirs du vendeur

[cath]

Bonjour,

Je vais essayer de présenter mon souci clairement, ce qui ne me semble
pas gagné..

Ma maison est en vente chez trois agences immobilières depuis presque
deux ans; le contrat d'une des agences, que je ne souhaite de toute
façon pas reconduire, arrive à échéance à la fin du mois. J'avais déjà
été contactée par un couple d'acheteurs présentés par cette agence
l'automne dernier, et j'avais refusé de traiter avec eux à l'insu du
mandataire; or, ils m'ont rappelée, en connaissance de la date
d'expiration du mandat.

Le contrat de l'agence concernée est une simple photocopie éditée par
l'agence, et ne comporte aucune obligation de prestation du
mandataire, si ce n'est la mise en vente et la description du bien, ni
aucune obligation du mandant, notamment de clause pénale ni de faculté
de renonciation.
Il semblerait donc, contrairement aux contrats des deux autres
agences, que je sois libre de traiter avec des clients présentés dès
l'expiration du contrat, fixée à douze mois à compter de la signature..

Cela est-il vraisemblable, ou bien existe-t-il un code quelconque
concernant ce type de transaction, et qui comporteraient des clauses
tacites qui me contraindraient à dédommager l'agence ?

Merci de m'avoir lue, et de me donner vos avis..

[moisse]

Dans le message

Bonjour,

Je vais essayer de présenter mon souci clairement, ce qui ne me semble
pas gagné..

Si si c'est très clair :
* vous vendez un bien immobilier
* une agence vous présente un acquéreur, avec lequel l'affaire ne se
fait pas
* Cet acheteur potentiel attend 1 an après la fin du mandat dont on
ignore s'il n'a pas été reconduit.
* Vous pensez pouvoir conclure la vente sans commissioner l'agence.

Il semblerait donc, contrairement aux contrats des deux autres
agences, que je sois libre de traiter avec des clients présentés dès
l'expiration du contrat, fixée à douze mois à compter de la signature.

Cela est-il vraisemblable, ou bien existe-t-il un code quelconque
concernant ce type de transaction, et qui comporteraient des clauses
tacites qui me contraindraient à dédommager l'agence ?

Ce n'est pas un code tacite - cela n'existe pas - mais la jurisprudence
c'est à dire un ensemble de décisions rendues dans des situations plus
ou moins semblables à la vôtre.
Mon avis est que la tentative d'éluder la commission me paraît vouée à
l'échec.
Vous estimez que le torchon nommé "mandat" n'est pas valable compte tenu
de son apparence, mais nous autres lecteurs n'en savons rien et je
penche même plutôt pour le contraire.
Pour le reste 3 agences c'est au moins une de trop, et si le bien est en
vente depuis 2 ans, c'est qu'il existe un problème non identifié par vos
soins, peut-être le prix.
A+



--
Moisse

[cath]

>> Je vais essayer de présenter mon souci clairement, ce qui ne me semble
>> pas gagné..

> Si si c'est très clair :
> * vous vendez un bien immobilier
> * une agence vous présente un acquéreur, avec lequel l'affaire ne se
> fait pas
> * Cet acheteur potentiel attend 1 an après la fin du mandat dont on
> ignore s'il n'a pas été reconduit.
> * Vous pensez pouvoir conclure la vente sans commissioner l'agence.

>> Il semblerait donc, contrairement aux contrats des deux autres
>> agences, que je sois libre de traiter avec des clients présentés dès
>> l'expiration du contrat, fixée à douze mois à compter de la signature.

>> Cela est-il vraisemblable, ou bien existe-t-il un code quelconque
>> concernant ce type de transaction, et qui comporteraient des clauses
>> tacites qui me contraindraient à dédommager l'agence ?

> Ce n'est pas un code tacite - cela n'existe pas - mais la jurisprudence
> c'est à dire un ensemble de décisions rendues dans des situations plus
> ou moins semblables à la vôtre.
> Mon avis est que la tentative d'éluder la commission me paraît vouée à
> l'échec.
> Vous estimez que le torchon nommé "mandat" n'est pas valable compte tenu
> de son apparence, mais nous autres lecteurs n'en savons rien et je
> penche même plutôt pour le contraire.
> Pour le reste 3 agences c'est au moins une de trop, et si le bien est en
> vente depuis 2 ans, c'est qu'il existe un problème non identifié par vos
> soins, peut-être le prix.
> A+

> --
> Moisse

Bonjour,

Je n'essaie pas d'éluder la commission, réglée par l'acquéreur, mais
je m'interroge sur sa nécessité, compte-tenu du fait que le contrat ne
spécifie pas qu'elle serait due après son expiration, et que les deux
autres contrats, plus classiques, sont par contre précis et
contraignants à ce propos. En effet, ils précisent la durée (6 mois
pour l'une, douze pour l'autre) pendant laquelle le mandant s'interdit
toute transaction avec un acquéreur présenté par le mandataire, en
citant le texte de référence "cette durée ne peut être indéterminée ou
excessive conformément à la recommandation n° 03-02 de la Commission
des clauses abusives".
Le contrat très élémentaire dont je parle n'est pas du tout un
torchon, il est au contraire plutôt joli et élégant, mais comporte
très peu de texte et de détails..

Je ne m'étais inscrite qu'à une agence, les deux autres m'ont
contactée, vraisemblablement après avoir repéré ma maison sur les
publicités de leur concurrent, et m'ont fait valoir que je majorais
mes chances de vente en acceptant leurs services.
Quant à celle dont je cherche à comprendre le contrat, l'agent(e)
immobilière, qui travaille en free-lance avec l'agence, m'a proposé
avec insistance des services d'entretien d'espaces verts déclarés puis
au noir à un prix exorbitant, ne m'a jamais fait de compte-rendu de
visite et, dernièrement, ne s'est pas donné la peine de m'avertir de
l'annulation d'une visite. Dans tous les cas de figure, je ne souhaite
pas continuer à être représentée par elle..

Dans ma région, il y a une dizaine de maisons à vendre par village, et
mon problème est d'avoir acheté la mienne à l'époque récente de la
flambée des prix; je ne peux guère envisager de la baisser en dessous
de son prix actuel, n'ayant pas fini de d'en payer le crédit. Le
problème est donc bien identifié, mais pas résolu pour autant..

[moisse]

Dans le message

Je n'essaie pas d'éluder la commission, réglée par l'acquéreur, mais
je m'interroge sur sa nécessité,

L'agance a fait son travail, elle vous a présenté un acquérreur
potentiel, qui a en outre certainement signé un bon de visite.
Mais sa rémunération n'est acquise qu'en cas de vente.

compte-tenu du fait que le contrat ne
spécifie pas qu'elle serait due après son expiration,

Dans la mesure où il s'agit d'un mandat révocable à tout instant, il
m'apparaît probable que même en l'absence de précision sur un délai
après fin de contrat, une vente avec un tel acquérreur ouvrira
clairement la voie à une action en paiement de la commission.

et que les deux
autres contrats, plus classiques, sont par contre précis et
contraignants à ce propos. En effet, ils précisent la durée (6 mois
pour l'une, douze pour l'autre) pendant laquelle le mandant s'interdit
toute transaction avec un acquéreur présenté par le mandataire, en
citant le texte de référence "cette durée ne peut être indéterminée ou
excessive conformément à la recommandation n° 03-02 de la Commission
des clauses abusives".

Une recommandation reste une recommandation.
D'autant que selon l'article 7 de la loi HOGUET, l'abence d'indication
sur la durée des effets d'une convention la rend nulle.
Je souhaite qu'un autre intervenant au fait des dernières décisions, ou
plus informé que moi de la loi Hoguet prenne le relais, car franchement
je m'en voudrais de vous influencer alors que vous n'avez qu'un acheteur
potentiel.

Le contrat très élémentaire dont je parle n'est pas du tout un
torchon, il est au contraire plutôt joli et élégant, mais comporte
très peu de texte et de détails..

J'avais cru comprendre le contraire (sic : une simple photocopie..)

Je ne m'étais inscrite qu'à une agence, les deux autres m'ont
contactée, vraisemblablement après avoir repéré ma maison sur les
publicités de leur concurrent, et m'ont fait valoir que je majorais
mes chances de vente en acceptant leurs services.

Forcément ils ne vont pas vous indiquer le contraire.
En ce qui me conerne, un panotage important et qui dure est signe de
difficultés donc de piège à cons.
C'est un avis que j'ai assez souvent retrouvé ici, il est contre-indiqué
de multiplier les mandats pour plusieurs raisons.

Quant à celle dont je cherche à comprendre le contrat, l'agent(e)
immobilière, qui travaille en free-lance avec l'agence, m'a proposé
avec insistance des services d'entretien d'espaces verts déclarés puis
au noir à un prix exorbitant, ne m'a jamais fait de compte-rendu de
visite et, dernièrement, ne s'est pas donné la peine de m'avertir de
l'annulation d'une visite. Dans tous les cas de figure, je ne souhaite
pas continuer à être représentée par elle..

Je ne sais pas trop la signification du "free-lance" sachant que la
profession d'agent immobilier est encadrée, l'agent devant être
titulaire d'une carte professionelle, dont vont bénéficier ses salariés,
mais pas des sous-traitants.

Effectivement lorsque la confiance est absente inutile de prolonger.

Dans ma région, il y a une dizaine de maisons à vendre par village, et
mon problème est d'avoir acheté la mienne à l'époque récente de la
flambée des prix; je ne peux guère envisager de la baisser en dessous
de son prix actuel, n'ayant pas fini de d'en payer le crédit. Le
problème est donc bien identifié, mais pas résolu pour autant..

Essayez de calculer avecf un taux d'intérêt de la vente hors capital
restant dû, du genre de 3 ou 4 % sur les 2 années de mévente, ajoutez-y
votre cout de crédit et faites une projection sur l'avenir proche.
Le fameux prospect évoqué va certainement vous faire une proposition à
la baisse, il connait la situation..
A+



--
Moisse

[cath]

> Dans le message
>> Je n'essaie pas d'éluder la commission, réglée par l'acquéreur, mais
>> je m'interroge sur sa nécessité,

> L'agance a fait son travail, elle vous a présenté un acquérreur
> potentiel, qui a en outre certainement signé un bon de visite.
> Mais sa rémunération n'est acquise qu'en cas de vente.

Le couple d'acheteurs, lorsqu'ils m'avaient proposé l'automne dernier
de discuter la vente dans le dos de l'agence, m'avaient précisé qu'ils
n'avaient pas signé de bon de visite; à cette époque, je pensais
naïvement que seule la responsabilité de l'acquéreur était engagée,
alors que je découvre actuellement que c'est en fait surtout le
vendeur qui peut être sollicité, lui seul ayant signé un contrat.
Je trouve tout à fait normal qu'une agence immobilière se garantisse
de la malhonnêteté éventuelle des acquéreurs, et plutôt rassurant
qu'elle en expose précisément les modalités dans le contrat.

>> compte-tenu du fait que le contrat ne
>> spécifie pas qu'elle serait due après son expiration,

> Dans la mesure où il s'agit d'un mandat révocable à tout instant, il
> m'apparaît probable que même en l'absence de précision sur un délai
> après fin de contrat, une vente avec un tel acquérreur ouvrira
> clairement la voie à une action en paiement de la commission.

>> et que les deux
>> autres contrats, plus classiques, sont par contre précis et
>> contraignants à ce propos. En effet, ils précisent la durée (6 mois
>> pour l'une, douze pour l'autre) pendant laquelle le mandant s'interdit
>> toute transaction avec un acquéreur présenté par le mandataire, en
>> citant le texte de référence "cette durée ne peut être indéterminée ou
>> excessive conformément à la recommandation n° 03-02 de la Commission
>> des clauses abusives".

> Une recommandation reste une recommandation.
> D'autant que selon l'article 7 de la loi HOGUET, l'abence d'indication
> sur la durée des effets d'une convention la rend nulle.
> Je souhaite qu'un autre intervenant au fait des dernières décisions, ou
> plus informé que moi de la loi Hoguet prenne le relais, car franchement
> je m'en voudrais de vous influencer alors que vous n'avez qu'un acheteur
> potentiel.

C'est justement ce qui m'interroge: il est clairement exprimé sur les
mandats classiques des deux autres agences, et en caractères gras, que
la durée dite "du paragraphe c- de la clause pénale", c'est-à-dire
celle qui m'intéresse, ne peut pas être indéterminée; comme d'aure
part ce mandat prévoit que "le mandant peut annuler le mandat à tout
moment par communication directe avec le mandataire sans aucun
préavis", ça me laisse franchement perplexe..

>> Le contrat très élémentaire dont je parle n'est pas du tout un
>> torchon, il est au contraire plutôt joli et élégant, mais comporte
>> très peu de texte et de détails..

> J'avais cru comprendre le contraire (sic : une simple photocopie..)

C'est une simple photocopie, joliment disposée avec sympathique petite
gravure; cette agence s'adresse essentiellement à une clientèle
anglaise, ce qui explique peut-être son mandat peu classique, mais
sans doute pas son étonnant manque de garanties et recommandations
concernant la résiliation et la dite "clause pénale", très développée
dans les autres mandats...
Leur commission, 5%, est d'ailleurs inférieure à celle des autres
agences.

....

> En ce qui me conerne, un panotage important et qui dure est signe de
> difficultés donc de piège à cons.
> C'est un avis que j'ai assez souvent retrouvé ici, il est contre-indiqué
> de multiplier les mandats pour plusieurs raisons.

Pouvez-vous me dire lesquelles ?
Je suis plutôt ignorante du commerce en général et plus
particulièrement des transactions immobilières, même si j'ai pas mal
appris en deux ans.

>> Quant à celle dont je cherche à comprendre le contrat, l'agent(e)
>> immobilière, qui travaille en free-lance avec l'agence, m'a proposé
>> avec insistance des services d'entretien d'espaces verts déclarés puis
>> au noir à un prix exorbitant, ne m'a jamais fait de compte-rendu de
>> visite et, dernièrement, ne s'est pas donné la peine de m'avertir de
>> l'annulation d'une visite. Dans tous les cas de figure, je ne souhaite
>> pas continuer à être représentée par elle..

> Je ne sais pas trop la signification du "free-lance" sachant que la
> profession d'agent immobilier est encadrée, l'agent devant être
> titulaire d'une carte professionelle, dont vont bénéficier ses salariés,
> mais pas des sous-traitants.

L' agent(e) immobilière, femme chaleureuse et pas née de la dernière
pluie, m'a expliqué qu'elle était à son compte et travaillait sous
couvert de l'agence titulaire de la carte professionnelle en lui
versant 10% du bénéfice perçu lors des ventes; son mari fait la même
chose avec une société d'entretien d'espaces verts (d'où les
propositions insistantes pour l'entretien de mon terrain). Ils ne sont
pas auto-entrepreneurs, mais il s'agit peut-être d'un statut voisin
assez récent.

[moisse]

> ..>> En ce qui me conerne, un panotage important et qui dure est signe
> de
>> difficultés donc de piège à cons.
>> C'est un avis que j'ai assez souvent retrouvé ici, il est
>> contre-indiqué de multiplier les mandats pour plusieurs raisons.


> Pouvez-vous me dire lesquelles ?
> Je suis plutôt ignorante du commerce en général et plus
> particulièrement des transactions immobilières, même si j'ai pas mal
> appris en deux ans.

La maison va être couverte de panneaux, signes qui montrent la
difficulté de la vente puisqu'on multiplie les intervenants.
Le bien va se retrouver dans plusieurs réseaux de vente et probablement
sélectionnable en réitération par ceux qui cherchent.
Dès lors c'est un peu comme dans les grandes surfaces, on met devant les
produits défraichis.
Enfin la multiplicité des mandats n'incite pas les agents à investir
beaucoup de temps et d'argent pour un bien dont la vente à de moins en
moins de chances de leur échoir.
Beaucoup d'agences vous contactent après avoir vu le bien en vente
histoire d'étoffer leur carnet à peu de frais et c'est tout.

[...]

> L' agent(e) immobilière, femme chaleureuse et pas née de la dernière
> pluie, m'a expliqué qu'elle était à son compte et travaillait sous
> couvert de l'agence titulaire de la carte professionnelle en lui
> versant 10% du bénéfice perçu lors des ventes; son mari fait la même
> chose avec une société d'entretien d'espaces verts (d'où les
> propositions insistantes pour l'entretien de mon terrain). Ils ne sont
> pas auto-entrepreneurs, mais il s'agit peut-être d'un statut voisin
> assez récent.

Bref elle travaille sans carte et donc sans offir les garanties morales
et financières prévues par l'octroi de la carte professionnelle,
précautions qui s'avèrent parfois illusoires, mais au moins c'est un
minimum;
Du travail au noir à vos risques et périls.
A+




--
Moisse

[enzo diver]

>> ..>> En ce qui me conerne, un panotage important et qui dure est signe
>> de
>>> difficultés donc de piège à cons.
>>> C'est un avis que j'ai assez souvent retrouvé ici, il est
>>> contre-indiqué de multiplier les mandats pour plusieurs raisons.

>> Pouvez-vous me dire lesquelles ?
>> Je suis plutôt ignorante du commerce en général et plus
>> particulièrement des transactions immobilières, même si j'ai pas mal
>> appris en deux ans.

> La maison va être couverte de panneaux, signes qui montrent la
> difficulté de la vente puisqu'on multiplie les intervenants.
> Le bien va se retrouver dans plusieurs réseaux de vente et probablement
> sélectionnable en réitération par ceux qui cherchent.
> Dès lors c'est un peu comme dans les grandes surfaces, on met devant les
> produits défraichis.
> Enfin la multiplicité des mandats n'incite pas les agents à investir
> beaucoup de temps et d'argent pour un bien dont la vente à de moins en
> moins de chances de leur échoir.
> Beaucoup d'agences vous contactent après avoir vu le bien en vente
> histoire d'étoffer leur carnet à peu de frais et c'est tout.

> [...]

>> L' agent(e) immobilière, femme chaleureuse et pas née de la dernière
>> pluie, m'a expliqué qu'elle était à son compte et travaillait sous
>> couvert de l'agence titulaire de la carte professionnelle en lui
>> versant 10% du bénéfice perçu lors des ventes; son mari fait la même
>> chose avec une société d'entretien d'espaces verts (d'où les
>> propositions insistantes pour l'entretien de mon terrain). Ils ne sont
>> pas auto-entrepreneurs, mais il s'agit peut-être d'un statut voisin
>> assez récent.

> Bref elle travaille sans carte et donc sans offir les garanties morales
> et financières prévues par l'octroi de la carte professionnelle,
> précautions qui s'avèrent parfois illusoires, mais au moins c'est un
> minimum;
> Du travail au noir à vos risques et périls.
> A+

> --
> Moisse

Pas forcément.
Pas mal "d'agents immobiliers" exercent sous la forme d'agent
commercial avec une procédure spécifique de déclaration en préfecture
pour le secteur immobilier.