Usufruit

[Georges]

Bonsoir,
Une personne (fille) a acheté une maison avec sa Mère, elle à 2 frères et
une soeur.
Elle habite comme résidence principale cette maison.
Sa mère a fait établir un acte notarié lui donnant l'usufruit de dette
maison jusqu'à sa mort.
Sa mère vient de décéder.
Il reste un prêt sur la maison et personne n'a les moyens de rembourser le
prêt et il n'y pas d'héritage autre que cette maison.
Les frères et soeur souhaitent fixée un loyer afin qu'ils puissent
rembourser leur cote part du crédit. Mais comme elle a l'usufruit, elle
refuse (c'est normal).
Comment cela peut se passer vis à vis du banquier ?
Si elle loue la maison (usufruit) afin (pour avoir la paix) que cette
location lui paye le loyer de son futur logement, en a t-elle le droit ?
Malheureusement, la tension monte entre frères et soeurs.
Quels sont vos conseils
Merci d'avance

Georges

[Syndic]

Bonsoir,
Une personne (fille) a acheté une maison avec sa Mère, elle à 2 frères et
une soeur.
Elle habite comme résidence principale cette maison.
Sa mère a fait établir un acte notarié lui donnant l'usufruit de dette
maison jusqu'à sa mort.
Sa mère vient de décéder.
Il reste un prêt sur la maison et personne n'a les moyens de rembourser le
prêt et il n'y pas d'héritage autre que cette maison.
Les frères et soeur souhaitent fixée un loyer afin qu'ils puissent
rembourser leur cote part du crédit. Mais comme elle a l'usufruit, elle
refuse (c'est normal).
Comment cela peut se passer vis à vis du banquier ?
Si elle loue la maison (usufruit) afin (pour avoir la paix) que cette
location lui paye le loyer de son futur logement, en a t-elle le droit ?
Malheureusement, la tension monte entre frères et soeurs.
Quels sont vos conseils
Merci d'avance

Georges

C'est effectivement une situation spéciale et assez compliquée. Ma
réponse ne peut qu'être très générale ne connaissant pas le détail de
votre affaire et encore moins les terme d'un testament s'il en existe un
et pas davantage les termes du contrat d'achat (parts respectives de la
mère et de la fille) ou de l'acte de donation d'usufruit. Soit dit en
passant, je suis un peu étonné qu'il ait pu être fait une donation
d'usufruit d'un bien dont la mère n'était pas propriétaire (maison finie
de payer)...

De plus il existe un article 815 du code civil qui indique (en gros)
qu'on ne peut contraindre personne à rester en indivision.

Je ne vois pas l'intérêt des frères et de l'autre soeur à payer le
crédit d'une maison dont ils ne profiteront probablement jamais (sauf si
c'est pour leur descendance).

Il semble donc inéluctable, puisque personne ne semble financièrement
capable de payer, que la solution soit la vente de cette maison. Le
fruit de la vente ira donc en premier lieu pour rembourser la dette (le
crédit) et le reliquat devra être partagé entre les ayant-droit. Si la
fille a participé au remboursement du crédit de la maison (il faudra le
prouver), elle récupérera cet investissement avant le partage.
L'usufruit sera évalué en fonction de l'âge du bénéficiaire (10% de la
valeur -résiduelle- du bien pour 90 ans et plus, et 10% de plus par
dizaine d'année de moins soit 20% pour 80 à 89 ans, 30% de 70 à 79 ans,
etc).

Si la fille bénéficiaire de l'usufruit est handicapée, c'est encore plus
compliqué...

Le meilleur conseil qu'on puisse donner dans un cas pareil est de
consulter un notaire... ce qui sera, quoi qu'il arrive, obligatoire.

[Georges]

Bonsoir,

C'est effectivement une situation spéciale et assez compliquée. Ma réponse
ne peut qu'être très générale ne connaissant pas le détail de votre
affaire et encore moins les terme d'un testament s'il en existe un et pas
davantage les termes du contrat d'achat (parts respectives de la mère et
de la fille) ou de l'acte de donation d'usufruit. Soit dit en passant, je
suis un peu étonné qu'il ait pu être fait une donation d'usufruit d'un
bien dont la mère n'était pas propriétaire (maison finie de payer)...

Au départ, il y eu acquisition du terrain en indivis 30 % pour la fille et
70 % pour la mère.
La mère a vendu sa résidence principale initiale pour acheter et faire
construire la maison actuelle.
Je ne connais pas la proportion des paiements entre la mère et la fille pour
cette construction mais comme le terrain est en indivision , la maison
appartient à 30 % pour la fille et 70 % pour la mère.
Le crédit de 40 000 euros a été fait par la mère seule sur une durée de 10
ans.

De plus il existe un article 815 du code civil qui indique (en gros) qu'on
ne peut contraindre personne à rester en indivision.

ok la mère est décedée.

Je ne vois pas l'intérêt des frères et de l'autre soeur à payer le crédit
d'une maison dont ils ne profiteront probablement jamais (sauf si c'est
pour leur descendance).

Les enfants vont heriter de la part de la mère 70 % de la maison moins le
credit restant par la mère soit 33700 euros à ce jour (soit 8425 par
enfant).
Ils sont 4 soit 1/4 de la mère.
La fille en indivision initialement a donc 30 % plus 17.50% de sa mère et
l'usufruit que sa mère lui a donné par acte notarié moins 8425 de prêt

Il semble donc inéluctable, puisque personne ne semble financièrement
capable de payer, que la solution soit la vente de cette maison. Le fruit
de la vente ira donc en premier lieu pour rembourser la dette (le crédit)
et le reliquat devra être partagé entre les ayant-droit. Si la fille a
participé au remboursement du crédit de la maison (il faudra le prouver),
elle récupérera cet investissement avant le partage. L'usufruit sera
évalué en fonction de l'âge du bénéficiaire (10% de la valeur -résiduelle-
du bien pour 90 ans et plus, et 10% de plus par dizaine d'année de moins
soit 20% pour 80 à 89 ans, 30% de 70 à 79 ans, etc).

La fille qui a l'usufruit à 45 ans et travaille.
Les autres enfants ne peuvent pas payer les échéances du prêt donc
souhaitent fixer un loyer à la fille qui a l'usufruit. Mais la fille ne veut
pas perdre l'usufruit surtout qu'elle a 47,50% de la maison avec la part de
la mère et elle peut demander à la banque a augmenter la durée du prêt pour
les8425 euros la concernant.

Effectivement la vente de la maison serait souhaitable mais il y a
l'usufruit.

Si la fille bénéficiaire de l'usufruit est handicapée, c'est encore plus
compliqué...

non pas handicapée

Le meilleur conseil qu'on puisse donner dans un cas pareil est de
consulter un notaire... ce qui sera, quoi qu'il arrive, obligatoire.

ok chacun a pris le sien pour conseil

J'espère que ces informations vous aideront pour m'éclairer
Merci pour votre aide

Georges

[Sylvain POURRE]

Bonsoir,

Le crédit de 40 000 euros a été fait par la mère seule sur une durée de 10
ans.


ok la mère est décedée.

Les enfants vont heriter de la part de la mère 70 % de la maison moins le
credit restant par la mère soit 33700 euros à ce jour (soit 8425 par
enfant).

Les autres enfants ne peuvent pas payer les échéances du prêt donc
souhaitent fixer un loyer à la fille qui a l'usufruit.

Bonsoir,

La banque n'a pas éxigé d'assurance décès ou une protection équivallente
(nantissement, caution..)?

--
Sylvain

[jojolapin]

De plus il existe un article 815 du code civil qui indique (en gros) qu'on
ne peut contraindre personne à rester en indivision.

certes mais quand la perosnne a l'ususfruit on en eput la mettre dehors.
..C'est cela le problème DEVOIR payer pour uen maison que l'on ne peut
occuper ou vendre.

Il se passerait la même chose avec la nouvelle femme du père (madame a
l'usufruit) et les enfants ne peuvent vendre alors qu'ils doivent payer

[moisse]

> Bonsoir,

>> Le crédit de 40 000 euros a été fait par la mère seule sur une durée
>> de 10 ans.


>> ok la mère est décedée.

>> Les enfants vont heriter de la part de la mère 70 % de la maison
>> moins le credit restant par la mère soit 33700 euros à ce jour (soit
>> 8425 par enfant).

>> Les autres enfants ne peuvent pas payer les échéances du prêt donc
>> souhaitent fixer un loyer à la fille qui a l'usufruit.

> Bonsoir,

> La banque n'a pas éxigé d'assurance décès ou une protection
> équivallente (nantissement, caution..)?

Un nantissement cele ne risque pas, puisqu'il s'agit d'un immeuble.

--
Moisse

[Syndic]

>> De plus il existe un article 815 du code civil qui indique (en gros) qu'on
>> ne peut contraindre personne à rester en indivision.

> certes mais quand la perosnne a l'ususfruit on en eput la mettre dehors.
> .C'est cela le problème DEVOIR payer pour uen maison que l'on ne peut
> occuper ou vendre.

Jojolapin n'a visiblement pas lu l'article 815 du code civil...

> Il se passerait la même chose avec la nouvelle femme du père (madame a
> l'usufruit) et les enfants ne peuvent vendre alors qu'ils doivent payer

Faux.

[jojolapin]

>>> De plus il existe un article 815 du code civil qui indique (en gros)
>>> qu'on ne peut contraindre personne à rester en indivision.

>> certes mais quand la perosnne a l'ususfruit on en eput la mettre dehors.
>> .C'est cela le problème DEVOIR payer pour uen maison que l'on ne peut
>> occuper ou vendre.

> Jojolapin n'a visiblement pas lu l'article 815 du code civil...

>> Il se passerait la même chose avec la nouvelle femme du père (madame a
>> l'usufruit) et les enfants ne peuvent vendre alors qu'ils doivent payer

sais tu ce que veux dire avoir l'usufruit d'un logement ; il semblerait que
non


C'est vrai que personne n'est obligé de rester dans l'indivision
Ses frères et soeurs peuvent toujours vendre leur part de la maison mais
perosnne ne peut foutre dehors une personne qui a l'ususfruit.

J'en sais un rayon , mon cousin (il a reçu l'héritage de son père, mon père
a le reste de la maison) veut foutre dehors ma grand mère qui a l'usufruit
pour vendre
il est bien dans la merde
alors
usufruit veut bien dire ce que cela veut dire

[Syndic]

>>>> De plus il existe un article 815 du code civil qui indique (en gros)
>>>> qu'on ne peut contraindre personne à rester en indivision.

>>> certes mais quand la perosnne a l'ususfruit on en eput la mettre dehors.
>>> .C'est cela le problème DEVOIR payer pour uen maison que l'on ne peut
>>> occuper ou vendre.
>> Jojolapin n'a visiblement pas lu l'article 815 du code civil...

>>> Il se passerait la même chose avec la nouvelle femme du père (madame a
>>> l'usufruit) et les enfants ne peuvent vendre alors qu'ils doivent payer
> sais tu ce que veux dire avoir l'usufruit d'un logement ; il semblerait que
> non


> C'est vrai que personne n'est obligé de rester dans l'indivision
> Ses frères et soeurs peuvent toujours vendre leur part de la maison mais
> perosnne ne peut foutre dehors une personne qui a l'ususfruit.

Un ayant droit peut parfaitement exiger sa part en vertu de cet article
815. Soit il trouve un acquéreur pour la valeur qu'il estime lui revenir
(peu probable), soit il demande la résolution judiciaire. Dans ce cas,
le juge peut estimer la valeur de l'usufruit à la "valeur d'usage",
forcément plus élevée que la valeur fiscale que j'ai indiquée dans un
autre message. C'est un risque à courir. Il y a certes un article 815-5
dont le 2e paragraphe va dans votre sens (loi n°87-498 du 6/7/1987) ,
mais à condition que l'usufruitier (ou un autre ayant droit) puisse
dédommager l'ayant droit demandeur, sinon, la vente se fera sur la nu
propriété (et probablement pour pas cher si adjudication par enchère).

> J'en sais un rayon , mon cousin (il a reçu l'héritage de son père, mon père
> a le reste de la maison) veut foutre dehors ma grand mère qui a l'usufruit
> pour vendre

Il y laissera peut-être beaucoup de plumes mais il arrivera à une vente
(de la nu propriété) s'il le veut vraiment.

> il est bien dans la merde

Ca, oui.

[jojolapin]

Article 815-5
Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la
pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de
l'usufruitier.