Devoir d'un agent immobilier

[Florence HENRY]

Bonjour,

j'ai entendu récemment que les frais d'agence pour une transaction
immobilière n'étaient redeevable que si l'agent immobilier s'était
acquitté de ses tâches.

Est-ce vrai ?

Dans le cas où un agent n'aurait pas fait la totalité de son travail (en
l'occurence celui auquel je pense a omis de vérifier que le vendeur
était le propriétaire du bien et que ce bien était vendable), peut-on
refuser de lui payer la totalité des frais ?

--
Florence Henry
florence point henry arobasse obspm point fr

[Jean-Michel]

Bonjour,

j'ai entendu récemment que les frais d'agence pour une transaction
immobilière n'étaient redeevable que si l'agent immobilier s'était
acquitté de ses tâches.

Est-ce vrai ?

Dans le cas où un agent n'aurait pas fait la totalité de son travail (en
l'occurence celui auquel je pense a omis de vérifier que le vendeur
était le propriétaire du bien et que ce bien était vendable), peut-on
refuser de lui payer la totalité des frais ?

Bonjour,

La rémunération d'un mandataire est prévue à l'article 6 de la Loi Hoguet.
Elle précise plusieurs conditions :
- disposer d'un mandat valide
- avoir réalisé l'entremise entre l'acheteur et le vendeur
- que l'affaire soit effectivement conclue (et l'adverbe "effectivement" ne
signifiant pas "définitivement")

Par rapport à votre question, elle se situe au niveau du mandat de vente et
de sa validité, et vos termes sont trop vagues pour vous répondre
définitivement.
Si effectivement, le mandant déclaré au mandat n'a pas capacité à vendre, il
est fort à parier que le mandat ne soit pas valide; ce qui peut aisément
être contourné par l'existence d'un mandat de recherche acquéreur...

--
Jean-Michel - jmkdb

[chevalier b.]

Dans le cas où un agent n'aurait pas fait la totalité de son travail
(en
l'occurence celui auquel je pense a omis de vérifier que le vendeur
était le propriétaire du bien et que ce bien était vendable), peut-on
refuser de lui payer la totalité des frais ?

Si la transaction n'a pu avoir lieu par sa faute, oui, et même lui
demander des dommages intérêts.

[Florence HENRY]

>> Dans le cas où un agent n'aurait pas fait la totalité de son travail (en
>> l'occurence celui auquel je pense a omis de vérifier que le vendeur
>> était le propriétaire du bien et que ce bien était vendable), peut-on
>> refuser de lui payer la totalité des frais ?

> Si la transaction n'a pu avoir lieu par sa faute, oui, et même lui
> demander des dommages intérêts.

La transaction devrait malgré tout se faire d'ici quelques mois (si tout
va bien) alors qu'elle aurait du être conclue en octobre 2003. Mais dans
l'affaire cela fait un an que je continue à payer des loyers (donc à
perte)...

--
Florence HENRY
florence henry arobasse obspm point fr

[Florence HENRY]

La rémunération d'un mandataire est prévue à l'article 6 de la Loi Hoguet.
Elle précise plusieurs conditions :
- disposer d'un mandat valide
- avoir réalisé l'entremise entre l'acheteur et le vendeur
- que l'affaire soit effectivement conclue (et l'adverbe "effectivement" ne
signifiant pas "définitivement")

J'avoue ne pas saisir la différence.

Par rapport à votre question, elle se situe au niveau du mandat de vente et
de sa validité, et vos termes sont trop vagues pour vous répondre
définitivement.

Je ne l'ai pas. Je suis l'acquéreur, pas le vendeur. Mais la faute (à
mon sens) de cet agent est de m'avoir fait signer une vente
synallagmatique alors que la vente ne pouvait se faire dans les délais
prévus : cela fait plus d'un an que les formalités administratives sont
en cours pour régulariser la situation du vendeur, pour que ce dernier
ait un titre de propriété en bonne et due forme (il est propriétaire de
parts d'une SCI non immatriculée et n'avait jamais échangé ses parts
contre les lots de propriété dont il avait la jouissance).

Si effectivement, le mandant déclaré au mandat n'a pas capacité à vendre, il
est fort à parier que le mandat ne soit pas valide; ce qui peut aisément
être contourné par l'existence d'un mandat de recherche acquéreur...

Pareil, je ne comprends pas du tout ce que tu entends par là.

--
Florence HENRY
florence henry arobasse obspm point fr

[Jean-Michel]

>>> Dans le cas où un agent n'aurait pas fait la totalité de son travail (en
>>> l'occurence celui auquel je pense a omis de vérifier que le vendeur
>>> était le propriétaire du bien et que ce bien était vendable), peut-on
>>> refuser de lui payer la totalité des frais ?

>> Si la transaction n'a pu avoir lieu par sa faute, oui, et même lui
>> demander des dommages intérêts.

> La transaction devrait malgré tout se faire d'ici quelques mois (si tout
> va bien) alors qu'elle aurait du être conclue en octobre 2003. Mais dans
> l'affaire cela fait un an que je continue à payer des loyers (donc à
> perte)...

Bonjour,

Ce qui serait bien si vous souhaitez qu'on puisse vous apporter une réponse
au moins pertinente (chacun de nous ici s'y essaie) c'est de donner un
maximum d'informations possibles; parce que là cela part dans tous les sens!

Si je vous comprends bien, vous avez signé un avant-contrat de vente avec un
agent immobilier dont la vente aurait du se régulariser il y a plus d'un an,
et de ce que vous nous dites, c'est parce que le vendeur signalé au
compromis n'avait pas les capacités pour vendre.
Si tel était le cas, le compromis ou la promesse que vous avez signé(e) est
frappé(e) de nullité... Et dans ces conditions, je ne vois pas comment la
vente pourrait avoir lieu, et ipso facto la rémunération du mandataire est
nulle et non avenue.
Au contraire, d'ailleurs, vous nous dites que la vente aura tout de même
lieu dans quelques mois, comment est-ce donc possible ?
Qu'est ce qui a retardé exactement la régularisation de la vente ?
Que vous dit le notaire chargé de cette vente ?
N'oubliez pas que la date de signature prévue figurant à l'avant contrat
n'est pas une date extinctive, mais une date à partir de laquelle l'une des
deux parties peut contraindre l'autre à exécuter ses obligations.
Si vous pouviez nous éclairer un peu, cela aiderait à identifier les
éventuelles responsabilités et les voies de recours possibles pour faire
valoir vos droits suite à votre préjudice...
Mais dites-moi, comment avez-vous géré votre location, n'aviez-vous pas
donné congé dans les temps (3 mois de préavis a priori) ?

--
Jean-Michel - jmkdb

[Jean-Michel]

>> La rémunération d'un mandataire est prévue à l'article 6 de la Loi Hoguet.
>> Elle précise plusieurs conditions :
>> - disposer d'un mandat valide
>> - avoir réalisé l'entremise entre l'acheteur et le vendeur
>> - que l'affaire soit effectivement conclue (et l'adverbe "effectivement" ne
>> signifiant pas "définitivement")

> J'avoue ne pas saisir la différence.

Elle est vraiment essentielle pourtant. Il n'est pas nécessaire que la
vente, en définitive, soit conclue par le mandataire. Il peut, notamment,
avoir été évincé, ou pour être plus précis, empêché dans l'exécution de sa
mission...mais nous nous sommes éloignés de votre question...

>> Par rapport à votre question, elle se situe au niveau du mandat de vente et
>> de sa validité, et vos termes sont trop vagues pour vous répondre
>> définitivement.

> Je ne l'ai pas. Je suis l'acquéreur, pas le vendeur. Mais la faute (à
> mon sens) de cet agent est de m'avoir fait signer une vente
> synallagmatique alors que la vente ne pouvait se faire dans les délais
> prévus : cela fait plus d'un an que les formalités administratives sont
> en cours pour régulariser la situation du vendeur, pour que ce dernier
> ait un titre de propriété en bonne et due forme (il est propriétaire de
> parts d'une SCI non immatriculée et n'avait jamais échangé ses parts
> contre les lots de propriété dont il avait la jouissance).

Effectivement, c'est une histoire classique... Mais dites-moi, la SCI a donc
été dissoute ipso facto...
Sans doute que l'agent immobilier n'a pas travaillé dans les règles, mais le
notaire chargé de cette vente non plus. Cela ne prend tout de même pas un an
de régulariser une situation pareille. Il y a autre chose à mon avis...

>> Si effectivement, le mandant déclaré au mandat n'a pas capacité à vendre, il
>> est fort à parier que le mandat ne soit pas valide; ce qui peut aisément
>> être contourné par l'existence d'un mandat de recherche acquéreur...

> Pareil, je ne comprends pas du tout ce que tu entends par là.

La question que vous posiez au départ portait sur la rémunération du
mandataire. Celle-ci s'appuie sur un mandat. Ce mandat peut être un mandat
de vente, et a priori de ce que vous dites sur les raisons du retard de la
régularisation de la vente, ce mandat est valide. Mais le mandat peut être
aussi un mandat de recherche signé par l'acquéreur, en l'occurrence, vous.
Est-ce le cas ? Avez-vous signé un mandat de recherche?

Et puis comme je vous le demandais dans un post précédent, que dit le
Notaire chargé d'exécuter cette vente ?
Vous auriez pu (du) demander une exécution forcée, et constatant son
impossibilité, les responsabilités auraient été établies, ce qui aurait
contribué grandement à la prise en compte de votre préjudice.

Question : qu'y-a-t-il de rédigé précisément dans votre compromis au niveau
de la désignation du vendeur ?

--
Jean-Michel - jmkdb

[Florence HENRY]

Si je vous comprends bien, vous avez signé un avant-contrat de vente avec un
agent immobilier dont la vente aurait du se régulariser il y a plus d'un an,
et de ce que vous nous dites, c'est parce que le vendeur signalé au
compromis n'avait pas les capacités pour vendre.

c'est bien ça.

Si tel était le cas, le compromis ou la promesse que vous avez signé(e) est
frappé(e) de nullité... Et dans ces conditions, je ne vois pas comment la
vente pourrait avoir lieu, et ipso facto la rémunération du mandataire est
nulle et non avenue.
Au contraire, d'ailleurs, vous nous dites que la vente aura tout de même
lieu dans quelques mois, comment est-ce donc possible ?

Parcequ'un administrateur judiciaire a été nommé pour réimmatriculer la
SCI, et faire la conversion des parts de SCI en titre de propriété, et
que ce dernier prend son temps.

Qu'est ce qui a retardé exactement la régularisation de la vente ?
Que vous dit le notaire chargé de cette vente ?

C'est lui qui s'est aperçu du problème 2 jours avant la date de
signature définitive.

Mais nous nous éloignons de ma question. Ce que je vois, c'est qu'un
agent immobilier a organisé une vente sans avoir eu le titre de
propriété entre les mains, donc sans être sûr que ledit vendur était
bien propriétaire. C'est sur ce point-là que je veux avoir votre avis,
le reste, c'est en train de se régler.

Mais dites-moi, comment avez-vous géré votre location, n'aviez-vous pas
donné congé dans les temps (3 mois de préavis a priori) ?

J'attendais d'avoir signé la vente pour donner mon congé. Et
heureusement que je n'ai pas donné mon congé à la signature de
l'avant-vente, je me serais retrouvée à la rue !

--
Florence HENRY
florence henry arobasse obspm point fr

[Florence HENRY]

Effectivement, c'est une histoire classique... Mais dites-moi, la SCI a donc
été dissoute ipso facto...

non. Elle avait été laissée pour compte dans les années 90.

Sans doute que l'agent immobilier n'a pas travaillé dans les règles, mais le
notaire chargé de cette vente non plus. Cela ne prend tout de même pas un an
de régulariser une situation pareille. Il y a autre chose à mon avis...

La situation est restée bloquée pendant plus de 6 mois chez
l'administrateur judiciaire chargé de régulariser la situation.

La question que vous posiez au départ portait sur la rémunération du
mandataire. Celle-ci s'appuie sur un mandat. Ce mandat peut être un mandat
de vente, et a priori de ce que vous dites sur les raisons du retard de la
régularisation de la vente, ce mandat est valide. Mais le mandat peut être
aussi un mandat de recherche signé par l'acquéreur, en l'occurrence, vous.
Est-ce le cas ? Avez-vous signé un mandat de recherche?

non. j'ai pris contact avec cet agent suite à une petite annonce
décrivant le bien.

Et puis comme je vous le demandais dans un post précédent, que dit le
Notaire chargé d'exécuter cette vente ?

Le notaire qui s'est rendu compte du problème s'est mis en relation avec
les avocats du vendeur (sui est une société), puis il y a eu nomination
de l'administrateur judiciaire par le TGI.

Vous auriez pu (du) demander une exécution forcée, et constatant son
impossibilité, les responsabilités auraient été établies, ce qui aurait
contribué grandement à la prise en compte de votre préjudice.

L'avocat que nous avions à l'époque ne voyait pas en quoi nous
subissions un préjudice ! Je vous rassure, j'en ai un nouveau, et c'est
grâce à lui que la situation se débloque (l'administrateur judiciaire ne
faisit a priori pas ce qui était le plus rapide pour régler notre
situation), et que l'on pourra signer dans quelques mois.

Dans cette affaire, les responsabilités sont évidemment multiples :
* négligence du vendeur qui ne s'est jamais étonnée de ne pas avoir de
titre de propriété
* faute du clerc de notaire qui nous a convoqué pour la signature
définitive sans avoir tous les papiers.
* faute de l'administrateur judiciaire qui aurait pu régler le problèm
en quelques semaines et qui a mis plus de 6 mois
* en enfin faute de l'agent immobilier qui a engagé une vente sans être
sûr que le vendeur pouvait vendre.

C'est uniquement sur ce dernier point que je demande votre avis.

Question : qu'y-a-t-il de rédigé précisément dans votre compromis au niveau
de la désignation du vendeur ?

Le vendeur est la société X. Il n'y avait aucune mention de la SCI,
puisque l'agent n'en avait pas connaissance.

--
Florence HENRY
florence henry arobasse obspm point fr

[Jean-Michel]

>> Effectivement, c'est une histoire classique... Mais dites-moi, la SCI a donc
>> été dissoute ipso facto...

> non. Elle avait été laissée pour compte dans les années 90.

>> Sans doute que l'agent immobilier n'a pas travaillé dans les règles, mais le
>> notaire chargé de cette vente non plus. Cela ne prend tout de même pas un an
>> de régulariser une situation pareille. Il y a autre chose à mon avis...

> La situation est restée bloquée pendant plus de 6 mois chez
> l'administrateur judiciaire chargé de régulariser la situation.

>> La question que vous posiez au départ portait sur la rémunération du
>> mandataire. Celle-ci s'appuie sur un mandat. Ce mandat peut être un mandat
>> de vente, et a priori de ce que vous dites sur les raisons du retard de la
>> régularisation de la vente, ce mandat est valide. Mais le mandat peut être
>> aussi un mandat de recherche signé par l'acquéreur, en l'occurrence, vous.
>> Est-ce le cas ? Avez-vous signé un mandat de recherche?

> non. j'ai pris contact avec cet agent suite à une petite annonce
> décrivant le bien.

>> Et puis comme je vous le demandais dans un post précédent, que dit le
>> Notaire chargé d'exécuter cette vente ?

> Le notaire qui s'est rendu compte du problème s'est mis en relation avec
> les avocats du vendeur (sui est une société), puis il y a eu nomination
> de l'administrateur judiciaire par le TGI.

>> Vous auriez pu (du) demander une exécution forcée, et constatant son
>> impossibilité, les responsabilités auraient été établies, ce qui aurait
>> contribué grandement à la prise en compte de votre préjudice.

> L'avocat que nous avions à l'époque ne voyait pas en quoi nous
> subissions un préjudice ! Je vous rassure, j'en ai un nouveau, et c'est
> grâce à lui que la situation se débloque (l'administrateur judiciaire ne
> faisit a priori pas ce qui était le plus rapide pour régler notre
> situation), et que l'on pourra signer dans quelques mois.

> Dans cette affaire, les responsabilités sont évidemment multiples :
> * négligence du vendeur qui ne s'est jamais étonnée de ne pas avoir de
> titre de propriété
> * faute du clerc de notaire qui nous a convoqué pour la signature
> définitive sans avoir tous les papiers.
> * faute de l'administrateur judiciaire qui aurait pu régler le problèm
> en quelques semaines et qui a mis plus de 6 mois
> * en enfin faute de l'agent immobilier qui a engagé une vente sans être
> sûr que le vendeur pouvait vendre.

> C'est uniquement sur ce dernier point que je demande votre avis.

>> Question : qu'y-a-t-il de rédigé précisément dans votre compromis au niveau
>> de la désignation du vendeur ?

> Le vendeur est la société X. Il n'y avait aucune mention de la SCI,
> puisque l'agent n'en avait pas connaissance.

Bonjour,

Il y a nécessairement un acte qui a dévolu la propriété à cette société X...
Et je pense que c'est sur cette base que l'agent immobilier a conclu son
mandat et rédigé le compromis. Mais il faut le vérifier.

Il est impossible à qui que ce soit, sur foi des déclarations du vendeur
d'imaginer un seul instant que cette société était placée sous
administration judiciaire.
Mais normalement une société a des AG, et l'agent immobilier aurait du
disposer de ces AG, si elles ont jamais eu lieu !Ne serait-ce que pour
autoriser la mise en vente et bien évidemment la vente à un certain prix.

D'ailleurs même le notaire s'en aperçoit au dernier moment (2 jours avant la
signature définitive...)... Mais c'est trop souvent le cas... Et là le
notaire n'a pas fait son travail.Il y a de toutes façons des pièces à lever
qui aurait montré que le liquidateur était de premier rang.

Si il y a un responsable dans votre histoire, c'est le vendeur.
Vous pouvez bien évidemment tenter d'engager la RCP de l'agent immobilier,
mais sur celle-ci se retournera contre le vendeur.
Voyez avec votre avocat.
Tentez d'avoir copie du mandat et du titre de propriété. Demandez à l'agent
immobilier ou au notaire, sachant que le mandat doit faire partie du dossier
de la vente, et vous pourrez être fixée au moins sur un point : la validité
du mandat.
À partir du mandat, vous pourrez engager la RCP de l'agent immobilier. Si le
mandat est reconnu non valide, la rémunération (ce qui était votre première
question) ne sera pas versée.
Rappelez-vous il y a 3 conditions pour que cette rémunération soit versée :
- un mandat valide
- l'entremise (elle est réalisée)
- la conclusion (elle est effective... Peu importe que cela se signe ou pas
d'ailleurs...)
Sachez cependant que la jurisprudence tient compte des déclarations du
vendeur dans ce genre de situation, et qu'on ne reconnaît pas les moyens
d'investigation de la police ou du fisc aux agents immobiliers.

--
Jean-Michel - jmkdb