SCI d'attribution et fiscalité

[robert]

Bonjour,

J'ai l'intention d'acheter un terrain avec un ami (afin de diminuer le
cout du terrain) et d'y faire construire deux maisons inidividuelles
(qui seront notre habitation principale).

Un notaire m'a dit de laisser tomber et un autre m'a dit que cela
était possible en crééant une SCI d'attribution pour la construction
et une copropriété ensuite (tout en me mettant en garde sur les
dérives et risques possibles de ce genre de projet).

Il m'a bien dit qu'il y aurait qq frais supplémentaires mais n'a pas
insisté sur le sujet. Pourtant, j'ai lu que les apports de terrain à
une SCI ou l'achat d'un terrain par une SCI étaient soumis à la TVA de
19.6% et non aux droits d'enregistrement. Soit une différence de 15%
sur le prix du terrain, ce qui est non négligeable.

Questions :

Y-a-t-il un autre moyen de procéder afin d'éviter cette TVA ?

(ex achat du terrain en indivision et construction par la SCI en tant
qu'habilitant non propriétaire)

Pourquoi cette fiscalité sur les SCI d'attribution dont le but est
justement de construire à plusieurs dans un but non professionnel ?

merci d'avance.

[belloy]

Le mieux est d'acheter les 2 terrains divisés par votre ami et vous même et
y construire votre résidence principale, vous bénéficierez de l'exonération
de la TVA.

La scia peut s'avérer intéressante mais elle sera soumise au régime de la
TVA immobilière 19,60%. ainsi que la construction, ensuite il vous faudra
rédiger un règlement (qui ressemblera au réglant de pro), les statuts et
vous serez soumis à tenir une compta en bonne et due forme...

[Jean-Michel]

Bonjour,

J'ai l'intention d'acheter un terrain avec un ami (afin de diminuer le
cout du terrain) et d'y faire construire deux maisons inidividuelles
(qui seront notre habitation principale).

Un notaire m'a dit de laisser tomber et un autre m'a dit que cela
était possible en crééant une SCI d'attribution pour la construction
et une copropriété ensuite (tout en me mettant en garde sur les
dérives et risques possibles de ce genre de projet).

Il m'a bien dit qu'il y aurait qq frais supplémentaires mais n'a pas
insisté sur le sujet. Pourtant, j'ai lu que les apports de terrain à
une SCI ou l'achat d'un terrain par une SCI étaient soumis à la TVA de
19.6% et non aux droits d'enregistrement. Soit une différence de 15%
sur le prix du terrain, ce qui est non négligeable.

Questions :

Y-a-t-il un autre moyen de procéder afin d'éviter cette TVA ?

(ex achat du terrain en indivision et construction par la SCI en tant
qu'habilitant non propriétaire)

Pourquoi cette fiscalité sur les SCI d'attribution dont le but est
justement de construire à plusieurs dans un but non professionnel ?

Bonjour,

À moins que ce terrain ne provienne pas d'une division antérieure (ce qui
rendrait la solution que je vous propose impossible durant dix années à la
suite de cette division), pourquoi ne pas diviser le terrain en 2 parties et
de chacun construire sa maison ?
Parce qu'en dehors du régime de TVA, il y a aussi tout l'aspect SCI et copro
que vous pouvez éviter grâce à cette solution.

--
Jean-Michel - jmkdb

[robert]

>> Bonjour,

>> J'ai l'intention d'acheter un terrain avec un ami (afin de diminuer le
>> cout du terrain) et d'y faire construire deux maisons inidividuelles
>> (qui seront notre habitation principale).

>> Un notaire m'a dit de laisser tomber et un autre m'a dit que cela
>> était possible en crééant une SCI d'attribution pour la construction
>> et une copropriété ensuite (tout en me mettant en garde sur les
>> dérives et risques possibles de ce genre de projet).

>> Il m'a bien dit qu'il y aurait qq frais supplémentaires mais n'a pas
>> insisté sur le sujet. Pourtant, j'ai lu que les apports de terrain à
>> une SCI ou l'achat d'un terrain par une SCI étaient soumis à la TVA de
>> 19.6% et non aux droits d'enregistrement. Soit une différence de 15%
>> sur le prix du terrain, ce qui est non négligeable.

>> Questions :

>> Y-a-t-il un autre moyen de procéder afin d'éviter cette TVA ?

>> (ex achat du terrain en indivision et construction par la SCI en tant
>> qu'habilitant non propriétaire)

>> Pourquoi cette fiscalité sur les SCI d'attribution dont le but est
>> justement de construire à plusieurs dans un but non professionnel ?


> Bonjour,

> À moins que ce terrain ne provienne pas d'une division antérieure (ce qui
> rendrait la solution que je vous propose impossible durant dix années à la
> suite de cette division), pourquoi ne pas diviser le terrain en 2 parties et
> de chacun construire sa maison ?
> Parce qu'en dehors du régime de TVA, il y a aussi tout l'aspect SCI et copro
> que vous pouvez éviter grâce à cette solution.

Reponse:

Pour une raison très simple, c'est que lorsque le terrain est
"divisible", il est deux fois trop cher pour nous et notre projet
tombe à l'eau.

Pour la SCI,elle ne serait que temporaire. Quand à la copropriété,
nous ferions en sorte qu'elle soit la plus restreinte et la moins
contraignante possible.

[robert]

Réponse:

Car acheter un terrain divisible coute deux fois plus cher donc deux
fois trop cher pour nous.

Ex dans notre région : un terrain de 2000 avec un cos à 0.1 sur une
zone à 1500 coute 300 Keuros. Le meme terrain de 3000 coute 550
Keuros.

[Leo]

Pour la SCI,elle ne serait que temporaire. Quand à la copropriété,
nous ferions en sorte qu'elle soit la plus restreinte et la moins
contraignante possible.

attention, pour dissoudre la SCI, il faudra qu'elle ne possede plus aucun
bien.
Donc, il faudra que cette SCI vende, et la, il faudra repasser devant
notaire, d'où nouveau frais d'enregistrement, honoraire du notaire
etc....(entre 7 et 10% de la valeur du bien vendu)
Je pense que vous devriez en discuter avant toute chose avec votre notaire.

[belloy]

Quelle est la surface du terrain visé?
Vous signez une promesse avec conditions suspensives de la division si
celle-ci est possible juridiquement parlant...

[robert]

>> Pour la SCI,elle ne serait que temporaire. Quand à la copropriété,
>> nous ferions en sorte qu'elle soit la plus restreinte et la moins
>> contraignante possible.

> attention, pour dissoudre la SCI, il faudra qu'elle ne possede plus aucun
> bien.
> Donc, il faudra que cette SCI vende, et la, il faudra repasser devant
> notaire, d'où nouveau frais d'enregistrement, honoraire du notaire
> etc....(entre 7 et 10% de la valeur du bien vendu)
> Je pense que vous devriez en discuter avant toute chose avec votre notaire.

J'ai déja discuté avec lui et si j'ai bien compris ce que m'a expliqué
le notaire, la SCI d'attribution est faite pour cela, lors de la
dissolution elle cède ses parts, il n'y a pas vente mais cession
(est-ce que cela change qq chose ?). Le problème que je me pose
concerne plutot l'acquisition .

[Non inscrit]

Bonjour,
Le notaire qui vous a conseillé d'abandonner votre projet de SCI d'attribution a raison. C'est justement d'opérer par le biais de cette société qui génère l'application de la TVA immobilière au taux de 19,6.
Le particulier qui achète en nom propre un terrain à bâtir en vue d'y édifier une ou plusieurs maisons individuelles est dispensé de la TVA et assujetti au droits d'enregistrement au taux de 5,09 % sur le prix exprimé dans l'acte.
Il n'y a aucune raison à ce que la division d'un terrain en augmente le prix pour la simple raison que le prix est souvent fixé au m². Je pense que vous devriez plutôt vérifier qu'il y a sufisamment de SHON pour édifier 2 maisons de x m² et que la division reporte bien sur chacun des terrains la SHON nécessaire à l'édification de chaque maison.
Il faut impérativement isoler chaque terrain dès avant l'achat car elle peut tomber dans le champ d'application de la règlementation des lotissements. D'autre part, vous pourriez obtenir en même temps que le document de division parcellaire le bornage du terrain qui sera obligatoire pour vous pour déterminer l'implantation des constructions à venir. Faites attention si vous persistez dans la mise en place d'une copro horizontale car elle a un impact sur la constructibilité résiduelle il y a beaucoup de littérature en la matière...

[nico]

la bonne solution pour votre projet est le permis de construire valant division parcellaire ( un seul permis pour les deux maisons) vous deposez le permis avec les deux noms
avec ce systeme on peut diviser comme on veut et surtout implanter les maisons de maniére cohérente
on passe en droit d'enregistrement et vous pouvez diviser le terrain avant de construire ( different du lotissement )
par contre il faut avoir la shon le permettant et que la commune soit d'accord
si il y a une voirie commune il faut une assoc syndicale sinon pas de copro
par contre vous etes liée pour le permis ( au niveau de la conformité)

et en plus pas d'amenagement de lotissement trés couteux juste la viabilisation et une voirie correct

voila je viens de réaliser 15 lots en isére avec ce montage ( eco quartier )
bon courage car ce montage est un choc culturel