Acte de propriété, preuve de propriété et cadastre

[G. Burdeau]

Ma maison, acquise en 1974, est séparée de mes voisins par une cour.
Cette cour figure explicitement dans mes actes de propriété
antérieurs, notamment en 1965 (propriétaire à qui je l'ai achetée).
Elle est aussi mentionnée comme m'appartenant dans un acte de 1959
d'une partie de la maison de mes voisins, sous la forme "au midi, Mr
M., passage entre deux lui appartenant". Enfin le cadastre me
l'attribue, ainsi que l'extrait cadastral joint à mon propre acte de
propriété.

Mes nouveaux voisins, qui ont un droit de passage dans cette cour pour
accéder à un jardin de 140 m2 accessible au fond de cette cour par un
escalier de 80 centimètres de largeur, me font un procès au TGI pour
faire déclarer cette cour comme "cour commune" et me faire dégager
tous les bacs de plantes qui s'y trouvent depuis longtemps (et
laissent un passage de 1m60).

Leur argument : le cadastre rénové en 1953 (le précédent est le
Napoléonien), sur lequel figure ma cour rattachée à ma maison, serait
erroné car un de leurs actes de 1930 mentionne un "passage commun".
Leur avocat argumente ce "passage commun" comme une propriété commune.

Peut-on ainsi me déposséder de cette cour en mettant en cause 51 ans
après le cadastre qui m'aurait attribué cette cour par erreur ?

Et le seul fait que moi-même et mes prédécesseurs ayons considéré que
cette cour nous appartenait, sans contestation des riverains, et ceci
depuis 39, voire 45 ans selon les actes, ne nous feraient-il
d'ailleurs pas propriétaires par prescription trentenaire ?

Merci d'avance.

[Jean-Michel]

Ma maison, acquise en 1974, est séparée de mes voisins par une cour.
Cette cour figure explicitement dans mes actes de propriété
antérieurs, notamment en 1965 (propriétaire à qui je l'ai achetée).
Elle est aussi mentionnée comme m'appartenant dans un acte de 1959
d'une partie de la maison de mes voisins, sous la forme "au midi, Mr
M., passage entre deux lui appartenant". Enfin le cadastre me
l'attribue, ainsi que l'extrait cadastral joint à mon propre acte de
propriété.

Mes nouveaux voisins, qui ont un droit de passage dans cette cour pour
accéder à un jardin de 140 m2 accessible au fond de cette cour par un
escalier de 80 centimètres de largeur, me font un procès au TGI pour
faire déclarer cette cour comme "cour commune" et me faire dégager
tous les bacs de plantes qui s'y trouvent depuis longtemps (et
laissent un passage de 1m60).

Leur argument : le cadastre rénové en 1953 (le précédent est le
Napoléonien), sur lequel figure ma cour rattachée à ma maison, serait
erroné car un de leurs actes de 1930 mentionne un "passage commun".
Leur avocat argumente ce "passage commun" comme une propriété commune.

Peut-on ainsi me déposséder de cette cour en mettant en cause 51 ans
après le cadastre qui m'aurait attribué cette cour par erreur ?

Et le seul fait que moi-même et mes prédécesseurs ayons considéré que
cette cour nous appartenait, sans contestation des riverains, et ceci
depuis 39, voire 45 ans selon les actes, ne nous feraient-il
d'ailleurs pas propriétaires par prescription trentenaire ?

Bonjour,

Votre histoire est rocambolesque ! Depuis quand une servitude de passage se
transformerait en pleine propriété fût-elle commune ?
Un passage commun, ne saurait être une propriété commune. Cela n'a rien à
voir...!
Peu importe vos extraits cadastraux, ce qui compte c'est votre acte de
propriété.
J'imagine que si vous êtes assigné au Tribunal vous avez pris un avocat,
voyez avec lui, mais je doute fort que vos nouveaux voisins aient gain de
cause...

--
Jean-Michel - jmkdb

[G. Burdeau]

>> Ma maison, acquise en 1974, est séparée de mes voisins par une cour.
>> Cette cour figure explicitement dans mes actes de propriété
>> antérieurs, notamment en 1965 (propriétaire à qui je l'ai achetée).
>> Elle est aussi mentionnée comme m'appartenant dans un acte de 1959
>> d'une partie de la maison de mes voisins, sous la forme "au midi, Mr
>> M., passage entre deux lui appartenant". Enfin le cadastre me
>> l'attribue, ainsi que l'extrait cadastral joint à mon propre acte de
>> propriété.

>> Mes nouveaux voisins, qui ont un droit de passage dans cette cour pour
>> accéder à un jardin de 140 m2 accessible au fond de cette cour par un
>> escalier de 80 centimètres de largeur, me font un procès au TGI pour
>> faire déclarer cette cour comme "cour commune" et me faire dégager
>> tous les bacs de plantes qui s'y trouvent depuis longtemps (et
>> laissent un passage de 1m60).

>> Leur argument : le cadastre rénové en 1953 (le précédent est le
>> Napoléonien), sur lequel figure ma cour rattachée à ma maison, serait
>> erroné car un de leurs actes de 1930 mentionne un "passage commun".
>> Leur avocat argumente ce "passage commun" comme une propriété commune.

>> Peut-on ainsi me déposséder de cette cour en mettant en cause 51 ans
>> après le cadastre qui m'aurait attribué cette cour par erreur ?

>> Et le seul fait que moi-même et mes prédécesseurs ayons considéré que
>> cette cour nous appartenait, sans contestation des riverains, et ceci
>> depuis 39, voire 45 ans selon les actes, ne nous feraient-il
>> d'ailleurs pas propriétaires par prescription trentenaire ?

> Bonjour,

> Votre histoire est rocambolesque ! Depuis quand une servitude de passage se
> transformerait en pleine propriété fût-elle commune ?
> Un passage commun, ne saurait être une propriété commune. Cela n'a rien à
> voir...!
> Peu importe vos extraits cadastraux, ce qui compte c'est votre acte de
> propriété.
> J'imagine que si vous êtes assigné au Tribunal vous avez pris un avocat,
> voyez avec lui, mais je doute fort que vos nouveaux voisins aient gain de
> cause...

Merci de me conforter dans ma conviction de mon bon droit.

Mais je veux être sûr de la réponse à cette question : un cadastre
erroné il y a 51 ans peut-il annuler les actes de propriété
postérieurs ?

Mon problème vient de ce que mes voisins ont produit une "note
expertale" d'un géomètre expert agréé auprès du tribunal. Cette note
est d'ailleurs curieusement non paginée ni signée ! En première
instance, la juge a nommé un autre géomètre expert agréé auprès du
tribunal et ce dernier ne veut pas déjuger son confrère. Il reprend
tels quels les arguments à savoir (citations de ce dernier) :

Citation 1 : "L'acte [de propriété de 1965] se réfère essentiellement
à la désignation cadastrale rénovée de l'époque. Le plan cadastral de
1953 est tel qu'on ne peut affirmer que la cour, parce qu'elle est
rattachée par une flèche au bâtiment de Mr et Mme B. [nous] qu'elle
appartient à Mr et Mme B. [nous]"

Sur cet acte de 1965, il est dit "Une maison d'habitation en mauvais
état sise ... cadastrée sous le Numéro ... pour 191 mètres carrés
comprenant une pièce au rez de chaussée, 3 pièces au premier étage,
sol, cour et dépendances?"

Citation 2 : "Dans le langage commun le terme passage désigne plus le
bien que la fonction et un passage commun est plus une propriété
commune à plusieurs qui l'utilisent comme passge qu'une servitude de
plusieurs sur la propriété d'autrui".

Je trouve cette argumentation fallacieuse.

Je sens la magouille. Le dire de mon avocat a été balayé par des
arguments de mauvaise foi évidente. Mais au bout du compte, Dieu (la
juge...) reconnaitra-t'il les siens ???

[François Celestin]

Bonjour,
Votre histoire m'intéresse parcequ'elle ressemble beaucoup à celle que nous vivons, 5 ans après vous. Je serais donc très intéressé d'en connaître la suite : notre voisin revendique aussi un droit sur ce qui serait un "passage commun" selon ses actes de propriété, évidemment pas selon le mien.
Notre SCI familiale (50/50 avec ma femme) a acheté en 2002 dans un village du Sud-est un ensemble immobilier comprenant quatre bâtiments, Hôtel restaurant depuis toujours, mais non exploité depuis une vingtaine d'années. Le projet, presque achevé aujourd'hui, est (était ? ) d'y faire un hôtel de charme petit mais de qualité.

On accède à notre cour intérieure, au jardin et aux différentes parties de l'hôtel par une allée longue de douze mètres qui part de la place du village et qui est bordée à droite par une partie de notre hôtel, à gauche par l'épicier voisin. L'épicier (locataire) a un accès direct à son commerce par la place publique mais un des anciens prédécesseurs de son actuel propriétaire a percé une porte qui donne sur notre allée.
Dès avant la vente, alerté par l'existence de cette porte, nous avons demandé tant au voisin qu'au vendeur et à nos notaires de nous assurer qu'il n'existait aucun droit de passage ni aucune servitude qui grèverait cette allée. Le voisin, propriétaire des murs de l'épicerie, a écrit à notre vendeur pour lui dire qu'il considérait qu'il bénéficiait d'un droit de passage sans en apporter aucune preuve. En revanche, il a été écrit dans différents courriers par les notaires et très précisément dans l'acte de vente par notre vendeur qu'il n'existait aucun droit de passage ni aucune servitude qui grèverait cette allée.
Pendant six ans, alors que nous réalisions d'importants travaux, nous n'avons pas clos notre allée, l'épicier l'a emprunté avec des chariots de provisions livrées, particulièrement bruyants, mais seulement de temps en temps. Il y a 2 ans, nous l'avons informé que nous allions fermer l'allée par un portail, au niveau de la place publique ; à l'été 2007, déclaration de travaux dûment affichée et pas de recours. Au printemps 2008, pose du portail. Au début de l'automne 2008, lettre de l'avocat du propriétaire de l'épicerie nous enjoignant de déposer ce portail, en produisant des actes de vente de 1934 et 1942 au profit de ses aïeux, actes qui disent que son bien est bordé sur un des côtés par notre allée, qualifiée de "passage commun Durand" du nom d'un des deux voisins de l'époque.
Et en cet été 2009, référé du voisin pour obtenir la nomination d'un expert et proclamation verbale à moi-même de son intention de permettre à son locataire d'emprunter notre allée avec ses chariots et de nous faire démolir notre portail.

Pour information, ces actes étaient tous archivés dans l'étude du notaire de notre vendeur, qui, face à notre questionnement insistant, aurait pu chercher et trouver cette mention troublante avant les signatures. Cela dit, au cadastre, l'allée est clairement à nous ; au bureau des hypothèques, dans les fiches du propriétaire de l'épicier, les nôtres ou les précédentes, il n'existe aucune mention de servitude, de co-propriété ou d'indivision.
Si notre voisin épicier devait avoir gain de cause, que ferons nous de notre petit hôtel de luxe traversé à l'aube par des chariots d'épicerie ?

Pour information aussi, notre avocat, peut-être pas excès de prudence professionnelle, nous dit que si l'expression "passage commun" existe dans un ancien acte des "auteurs" du voisin, cela ne peut pas être remis en cause par une mention contraire dans le nôtre.

Moi, je considère que, même si cela était fondé, le voisin a été particulièrement négligent pour faire valoir ses éventuels droits. Lui me répond que je n'ai qu'à me retourner contre les notaires qui devront m'indemniser. Mais nous ne sommes pas venus ici pour faire dix ans de procédure et éventuellement toucher une indemnisation. Le mieux serait que l'expertise soit refusée. Est-ce une espérance réaliste ?

Merci de me faire part de votre expérience.

[Bernadette Daille]

Bonjour,
J'ai un soucis avec les impôts fonciers. Je vous explique.
Mon mari est décédé en 1997 et suis allé chez le notaire pour les papiers. Comme je n'ai pas d'argent, il m'a expliqué que vu l'estimation de la maison qui est en dessous du seuil de déclaration, ça n'avait pas d'importance pour faire les papiers pour changer le nom du propriétaire de ce bien, soit moi même. Tous les ans, je reçois les impôts au nom de mon mari et suite à une réclamation, il m'exonèrent de cet impôt et ne paie que les impôts des ordures ménagères. Cette année, je reçois mon avis avis comme d'habitude et suite à ma enième réclamation par mail, L'agent Administratif des impôts me demande que je lui confirme que je suis bien la propriétaire de ce bien et qu'il faut que je lui fournisse "la copie de l'extrait d'acte qui s'y réfère"... Nous avions entre mon mari et moi fait une donation entre époux au dernier vivant. Je ne sais quoi faire maintenant ? Est ce que les impôts ce sont toujours trompés et que maintenant ils réglarisent ? j'ai 80 ans et d'après ce qu'on m'a dit, je ne dois pas payer. Je vous remercie de votre aide précieuse et suis à votre disposition. Cordialement.

[JPIT]

Eh bien moi j'ai exactement le même problème mais inverse,
avec cette circonstance aggravante qu'il n'est mentionné par écrit nulle part que j'ai un droit de passage.
A) je suis seulement pour le notaire joignant ou confrontant à un passage commun.
B) les propriétaires précédents sont toujours passés par là pour accéder à la maison.
c) la matrice cadastrale indique que vers 1920 mon prédécesseur en ces lieux était imposé pour un quéreux.
d) mes voisins du fond (qui tiennent leur bien du même vendeur que dans mon cas mais deux ans après) ont d'ailleurs explicitement un droit de passage....et de puisage (il existe en effet deux puits sur ce passage commun).
e) le cadastre actuel n'est pas à jour et ne porte qu'un seul nom (un grand-père X ou Y décédé) suivi de la mention P.C.

Je suis donc tout comme vous intéressé par la solution qui a été donnée à ce litige (surtout né en réalité du fait qu'il y a stationnement-abusif?- de la part de certains sur ledit passage commun).

Merci d'avance de tout tuyau sur le sujet

peterdelacrau@sfr.fr



[QUOTE=fcelestin;63705]Bonjour,
Votre histoire m'intéresse parcequ'elle ressemble beaucoup à celle que nous vivons, 5 ans après vous. Je serais donc très intéressé d'en connaître la suite : notre voisin revendique aussi un droit sur ce qui serait un "passage commun" selon ses actes de propriété, évidemment pas selon le mien.
Notre SCI familiale (50/50 avec ma femme) a acheté en 2002 dans un village du Sud-est un ensemble immobilier comprenant quatre bâtiments, Hôtel restaurant depuis toujours, mais non exploité depuis une vingtaine d'années. Le projet, presque achevé aujourd'hui, est (était ? ) d'y faire un hôtel de charme petit mais de qualité ETC...
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