évaluation d'une maison

[Jac]

Ma belle-mère possède une maison individuelle en ville avec un jardin autour
que j'évalue en fonction de son état et de sa taille à 200 000 Euros.Cette
maison comprends au RdC un local commercial loué comme pharmacie avec un
bail de 9 ans pour un loyer mensuel de 1500 Euros. Comment tenir compte de
ce loyer de rapport dans le prix de vente ce ce bien.
Mon évaluation ci-dessus s'entendait hors local commercial si la maison
était vendue vide sur la base de prix de maisons similaires dans le même
quartier.
Merci d'avance,
Jacques

[JustMe]

Ma belle-mère possède une maison individuelle en ville avec un jardin autour
que j'évalue en fonction de son état et de sa taille à 200 000 Euros.Cette
maison comprends au RdC un local commercial loué comme pharmacie avec un bail
de 9 ans pour un loyer mensuel de 1500 Euros. Comment tenir compte de ce
loyer de rapport dans le prix de vente ce ce bien.
Mon évaluation ci-dessus s'entendait hors local commercial si la maison
était vendue vide sur la base de prix de maisons similaires dans le même
quartier.
Merci d'avance,
Jacques

A la louche je dirai que tu peux te baser sur un rendement de 5% l'an
ce qui valoriserait le local commercial aux alentours de 360000 euros

maitenant à ponderer par "ce loyer est il cher"

[leo]

Ma belle-mère possède une maison individuelle en ville avec un jardin
autour
que j'évalue en fonction de son état et de sa taille à 200 000 Euros.Cette
maison comprends au RdC un local commercial loué comme pharmacie avec un
bail de 9 ans pour un loyer mensuel de 1500 Euros. Comment tenir compte de
ce loyer de rapport dans le prix de vente ce ce bien.
Mon évaluation ci-dessus s'entendait hors local commercial si la maison
était vendue vide sur la base de prix de maisons similaires dans le même
quartier.

Pour la maison, je ne sais pas, evidement
Pour les murs commerciaux seuls:
1500 x 12 = 18.000 euros par an de rapport brut
si vous envisagez un rapport de 10%, valeur des murs= 180.000 EUROS
""""""""""""""""""""""""""""""""""""""" 8%,""""""""""""""""""""= 225.000
EUROS
""""""""""""""""""""""""""""""""""""""" 7.5%""""""""""""""""""= 240.000
EUROS

[Jean-Michel]

>> que j'évalue en fonction de son état et de sa taille à 200 000 Euros.Cette
>> maison comprends au RdC un local commercial loué comme pharmacie avec un
>> bail de 9 ans pour un loyer mensuel de 1500 Euros. Comment tenir compte de
>> ce loyer de rapport dans le prix de vente ce ce bien.
>> Mon évaluation ci-dessus s'entendait hors local commercial si la maison
>> était vendue vide sur la base de prix de maisons similaires dans le même
>> quartier.

> Pour la maison, je ne sais pas, evidement
> Pour les murs commerciaux seuls:
> 1500 x 12 = 18.000 euros par an de rapport brut
> si vous envisagez un rapport de 10%, valeur des murs= 180.000 EUROS
> """"""""""""""""""""""""""""""""""""""" 8%,""""""""""""""""""""= 225.000
> EUROS
> """"""""""""""""""""""""""""""""""""""" 7.5%""""""""""""""""""= 240.000
> EUROS

Gloups ! 10% ? Cela n'existe plus depuis longtemps !
Le raisonnement de "JustMe" me semble plus proche de la réalité, et c'est à
vrai dire le raisonnement que j'aurai tenu aussi.
Ceci étant, est-il possible de vendre séparément la maison d'habitation et
les murs de la Pharmacie ?
Ceci étant, il y a, je crois, une réglementation particulière pour les
pharmacies...

--
Jean-Michel- jmkdb

[Jac]

Merci pour vos retours. Justement la question est là: quel taux de rendement
prendre ? suivant ce taux l'évaluation peut en effet varier du simple au
double. Quelle est la règle ou la source à trouver pour ce taux de
rendement??
Jacques

[LaMite]

Gloups ! 10% ? Cela n'existe plus depuis longtemps !

Voilà l'inconvénient majeur d'utiliser un barême!
Les 10 % de taux de capitalisation existent encore (on compte 8 à 12
% pour des murs commerciaux et 5 à 6 % pour des locaux à usage
d'habitation) mais celà ne veut strictement rien dire dans l'absolu
et n'est utilisé qu'à titre indicatif à défaut d'autres éléments.

Le raisonnement de "JustMe" me semble plus proche de la réalité,
et c'est à vrai dire le raisonnement que j'aurai tenu aussi.

Comme il le dit lui-même, c'est "à la louche" !
J'irai jusqu'à dire au baquet.
Ce fil n'en finira pas si on commence à discuter des pourcentages car
tous les arguments se valent dans ce cas.
Tout dépend du contexte local, de l'état des murs, du type de bail
(le fait qu'il s'agisse d'une pharmacie donne plus de valeur aux murs
qu'une alimentation générale mais ce n'est pas non plus un critère
absolu), de l'état du marché.
On peut faire une analyse locale en comparant le loyer de murs
commerciaux comparables et le prix de vente réel de ces murs (bien du
courage c'est du boulot).
Certaines agences immobilières spécialisées procédent ainsi mais
uniquement dans les villes d'une certaine importance.

Ceci étant, est-il possible de vendre séparément la maison
d'habitation et les murs de la Pharmacie ?

Vous mettez le doigt où le bât blesse : généralement c'est un lot
global.
On sépare difficilement les deux parties d'immeubles, d'autant moins
facilement qu'elles sont souvent imbriquées.
C'est pourquoi le fisc évalue ces immeubles en "immeubles mixtes"
(habitation + commercial) par comparaison avec des ventes antérieures
et récentes d'immeubles semblables.
C'est la pratique de l'administration fiscale et la seule avalisée
par la Cour de Cassation.
Elle est loin d'être la meilleure je vous l'accorde mais présentez en
une autre, ça m'intéresse :-)

Ceci étant, il y a, je crois, une réglementation particulière pour
les pharmacies...

Il doit y avoir des conditions de sécurité à remplir mais je ne crois
pas que ce soit au propriétaire des murs de s'en préoccuper.
Je vérifierai (flemme, dimanche, toussa...).

Cordialement

Dominique

--
"Depuis que l'on a mis en lumière les difficultés
de l'identité masculine, plus personne ne soutient
que l'homme est le sexe fort"
Elisabeth Badinter, XY.

[leo]

>> Pour les murs commerciaux seuls:
>> 1500 x 12 = 18.000 euros par an de rapport brut
>> si vous envisagez un rapport de 10%, valeur des murs= 180.000 EUROS
>> """"""""""""""""""""""""""""""""""""""" 8%,""""""""""""""""""""= 225.000
>> EUROS
>> """"""""""""""""""""""""""""""""""""""" 7.5%""""""""""""""""""= 240.000
>> EUROS


> Gloups ! 10% ? Cela n'existe plus depuis longtemps !

tout d'abord, je vous ferai remarquer que j'avais donne trois taux de
rendement bruts pour la methode de calcul de valeur
chacun pouvait choisir.
Le taux de 10% brut est toujours de mise (a paris tout au moins), et les
investisseurs exigent ce rapport pour acheter un local commercial
de toute maniere, le taux de 5% que vous citez est beaucoup trop bas, car
une fois enleves la taxe fonciere et la part proprietaire des charges de
co-prop, et les impots sur les revenus fonciers, il ne resterait au mieux
que 2 ou 3% net. Grotesque.

[Jean-Michel]

>>> Pour les murs commerciaux seuls:
>>> 1500 x 12 = 18.000 euros par an de rapport brut
>>> si vous envisagez un rapport de 10%, valeur des murs= 180.000 EUROS
>>> """"""""""""""""""""""""""""""""""""""" 8%,""""""""""""""""""""= 225.000
>>> EUROS
>>> """"""""""""""""""""""""""""""""""""""" 7.5%""""""""""""""""""= 240.000
>>> EUROS


>> Gloups ! 10% ? Cela n'existe plus depuis longtemps !

> tout d'abord, je vous ferai remarquer que j'avais donne trois taux de
> rendement bruts pour la methode de calcul de valeur
> chacun pouvait choisir.
> Le taux de 10% brut est toujours de mise (a paris tout au moins), et les
> investisseurs exigent ce rapport pour acheter un local commercial
> de toute maniere, le taux de 5% que vous citez est beaucoup trop bas, car
> une fois enleves la taxe fonciere et la part proprietaire des charges de
> co-prop, et les impots sur les revenus fonciers, il ne resterait au mieux
> que 2 ou 3% net. Grotesque.

Bonsoir,

Par souci de transparence vis-à-vis d'un acheteur on raisonne toujours en
"net", d'une part parce qu'on ne maîtrise a priori ni le financement, ni la
situation fiscale, (a posteriori c'est autre chose évidemment) et d'autre
part parce que cela permet immédiatement de valoriser un bien immobilier, ce
qui était la question première.

Par ailleurs, vous confondez, si je puis dire, un taux de rendement et un
taux de capitalisation. En immobilier, il est beaucoup plus honnête de
parler du second.

Ceci étant, concernant un taux "net" de 10% je persiste à dire que cela ne
se voit plus depuis longtemps... Et pour reprendre l'exemple précis et cité
: à savoir une pharmacie... 5 à 6% nets est une bonne fourchette de taux de
capitalisation pour valoriser ce bien.

--
Jean-Michel - jmkdb

[leo]

>>>> Pour les murs commerciaux seuls:
>>>> 1500 x 12 = 18.000 euros par an de rapport brut
>>>> si vous envisagez un rapport de 10%, valeur des murs= 180.000 EUROS
>>>> """"""""""""""""""""""""""""""""""""""" 8%,""""""""""""""""""""=
>>>> 225.000
>>>> EUROS
>>>> """"""""""""""""""""""""""""""""""""""" 7.5%""""""""""""""""""=
>>>> 240.000
>>>> EUROS


>>> Gloups ! 10% ? Cela n'existe plus depuis longtemps !

>> tout d'abord, je vous ferai remarquer que j'avais donne trois taux de
>> rendement bruts pour la methode de calcul de valeur
>> chacun pouvait choisir.
>> Le taux de 10% brut est toujours de mise (a paris tout au moins), et les
>> investisseurs exigent ce rapport pour acheter un local commercial
>> de toute maniere, le taux de 5% que vous citez est beaucoup trop bas,
>> car
>> une fois enleves la taxe fonciere et la part proprietaire des charges de
>> co-prop, et les impots sur les revenus fonciers, il ne resterait au
>> mieux
>> que 2 ou 3% net. Grotesque.


> Bonsoir,

> Par souci de transparence vis-à-vis d'un acheteur on raisonne toujours en
> "net", d'une part parce qu'on ne maîtrise a priori ni le financement, ni
> la
> situation fiscale, (a posteriori c'est autre chose évidemment) et d'autre
> part parce que cela permet immédiatement de valoriser un bien immobilier,
> ce
> qui était la question première.

> Par ailleurs, vous confondez, si je puis dire, un taux de rendement et un
> taux de capitalisation. En immobilier, il est beaucoup plus honnête de
> parler du second.

> Ceci étant, concernant un taux "net" de 10% je persiste à dire que cela ne
> se voit plus depuis longtemps... Et pour reprendre l'exemple précis et
> cité
>> à savoir une pharmacie... 5 à 6% nets est une bonne fourchette de taux
>> de
> capitalisation pour valoriser ce bien.
> Jean-Michel - jmkdb

Je vous signale que j'ai toujours parle d'un taux de rendement BRUT et non
pas net
et, ensuite des differentes charges a deduire pour arriver au NET