Gestion locative ! Pour ou contre ?

[Jerome CATTO]

Je suis effectivement parisien

Ma question initial etait peut etre mal formulée.
Je suis jeune propriétaire. 2 ans, et je cherche des renseignements pour
entreprendre une demarche de location.
Ma grande peur, comme beaucoup je suppose et le risque de non paiement des
mensualitées et de tombés sur de bon locataire. c'est le risque.

Je ne peux pas me permettre de le prendre. C'est pour cela que je me tourne
vers ce type de location. J'ai eu l'occasion d'acheter un appartement mais
ma situation actuelle ne me permet plus de l'assurer. Il faut donc louer ou
vendre. La deuxieme solution n'est pour le moment pas d'actualité.

En tout cas merci pour vos réponses, trés insctructive.

Cordialement

[Jean-Michel]

Je suis effectivement parisien

Ma question initial etait peut etre mal formulée.
Je suis jeune propriétaire. 2 ans, et je cherche des renseignements pour
entreprendre une demarche de location.
Ma grande peur, comme beaucoup je suppose et le risque de non paiement des
mensualitées et de tombés sur de bon locataire. c'est le risque.

Je ne peux pas me permettre de le prendre. C'est pour cela que je me tourne
vers ce type de location. J'ai eu l'occasion d'acheter un appartement mais
ma situation actuelle ne me permet plus de l'assurer. Il faut donc louer ou
vendre. La deuxieme solution n'est pour le moment pas d'actualité.

Bonjour,

Il y a sûrement de très bons gestionnaires d'immeubles sur Paris (comme de
très mauvais !...) à vous de vous renseigner avant de vous engager...

Par ailleurs, il y a des assurances que vous pouvez contracter auprès d'un
gestionnaire, ou peut-être même auprès de votre assureur :
- une assurance contre les loyers impayés
- une assurance pour parer la carence locative (mais aujourd'hui, vu la
pénurie de biens à louer, cela m'étonnerait que vous ne trouviez pas un
locataire... Ceci étant, je connais des maisons qui au-delà de 1000 euros
peinent à se louer...)

Bref, vous pouvez donc disposer d'un "package" complet, qui n'est pas sans
un coût, bien évidemment, mais qui vous permet de vous assurer un revenu
régulier, comme s'il s'agissait d'un revenu financier.

Bon courage,

--
Jean-Michel - jmkdb

[Jean-Phi63]

>> l'agence n'a pas compris que j'affiche les millièmes sous forme de
>> pourcentage avec 5 chifres aprés la virgule, billou n'ayant pas prévu
>> de format tantième de copro sur exell....), adressé un état annuel pour
>> ma déclaration de revenus fonciers. Mais réédition trimestrielle????
>> kesako?

> Quant au millième exprimé en pourcentage, cela ne revient pas tout à fait au
> même. Tout n'est pas calculé sur une base 100 ! Je ne suis pas d'accord avec
> vous...
> Vous n'additionnerez jamais des millièmes de parties communes avec des
> millièmes de parties privatives...c'est plus compliqué que cela, car il y a
> généralement ce que j'appellerai des coefficients de pondération...
> Ne me demandez pas comment cela se fait, on me l'a expliqué une fois, et
> n'ayant rien compris sans oser le demander, je l'accepte et ce, depuis si
> longtemps ainsi que je ne changerai plus !

> Bien amicalement,

Vous n'avez pas compris. J'ai affiché 1571/10000 comme 0,1571 soit en %
:15,71% pour calculer les charges locatives ! c'est cela que le
gestionaire n'a pas compris ! C'est une simple régle de trois !

Quand aux coefiscient de pondérations, ils s'appliquent en effet dans
certains immeubles ou l'on calcule la quote part en fonction de
l'utilité (exemple type : ascenseur ). Ce n'est pas le cas dans notre
immeuble. Ouf !

--
.........
Avant de poser une question, vérifiez qu'elle n'a pas déjà été posée !

M'enfin !

[Jean-Michel]

Vous n'avez pas compris. J'ai affiché 1571/10000 comme 0,1571 soit en %
:15,71% pour calculer les charges locatives ! c'est cela que le
gestionaire n'a pas compris ! C'est une simple régle de trois !

Mathématiquement, vous avez bien évidemment raison. Mais cela n'est pas la
"notation" généralement admise.
Et que voulez-vous, 1571 est plus simple à lire et à utiliser que 0,1571
pour reprendre votre exemple. C'est d'ailleurs, je pense, pour cette raison
que vous trouverez dans les règlements de copropriété des millièmes, des dix
millièmes, des cent millièmes suivant les cas.
D'autre part, la quote-part au sol des parties communes générales ne peuvent
se comparer avec la quote-part des parties privatives. En clair, je crains
qu'avec votre notation, on en vienne à additionner les carottes avec les
pommes de terre. Et c'est déjà bien assez compliqué comme cela !
C'est vrai qu'1Kg de carotte cela pèse autant qu'1 kg de pommes de terre
c'est toujours 1Kg... Mais vous avouerez que cela n'est absolument pas la
même chose.Et d'ailleurs, pour les coefficients de pondération, heureusement
que cela est ainsi, sinon cela ne serait pas juste pour celui qui habiterait
au dernier étage par rapport à celui qui est au rez-de-chaussée dans le
calcul de la part lui revenant pour l'entretien des espaces verts par
exemple.

Bien amicalement,

--
Jean-Michel - jmkdb

[audry.jean-marie]

>> Je suis effectivement parisien

>> Ma question initial etait peut etre mal formulée.
>> Je suis jeune propriétaire. 2 ans, et je cherche des renseignements pour
>> entreprendre une demarche de location.
>> Ma grande peur, comme beaucoup je suppose et le risque de non paiement
>> des
>> mensualitées et de tombés sur de bon locataire. c'est le risque.

>> Je ne peux pas me permettre de le prendre. C'est pour cela que je me
>> tourne
>> vers ce type de location. J'ai eu l'occasion d'acheter un appartement
>> mais
>> ma situation actuelle ne me permet plus de l'assurer. Il faut donc louer
>> ou
>> vendre. La deuxieme solution n'est pour le moment pas d'actualité.


> Bonjour,

> Il y a sûrement de très bons gestionnaires d'immeubles sur Paris (comme de
> très mauvais !...) à vous de vous renseigner avant de vous engager...

> Par ailleurs, il y a des assurances que vous pouvez contracter auprès d'un
> gestionnaire, ou peut-être même auprès de votre assureur :
> - une assurance contre les loyers impayés
> - une assurance pour parer la carence locative (mais aujourd'hui, vu la
> pénurie de biens à louer, cela m'étonnerait que vous ne trouviez pas un
> locataire... Ceci étant, je connais des maisons qui au-delà de 1000 euros
> peinent à se louer...)

> Bref, vous pouvez donc disposer d'un "package" complet, qui n'est pas sans
> un coût, bien évidemment, mais qui vous permet de vous assurer un revenu
> régulier, comme s'il s'agissait d'un revenu financier.

> Bon courage,

> --
> Jean-Michel - jmkdb

Bonsoir,
Une autre solution est de vous lancer dans la gestion directe. Beaucoup vous
diront que le risque d'avoir des ennuis n'est pas plus grand, plutôt moins
si vous vous documentez sérieusement.
--
AJM

[Blemish]

Bonjour,

Dans le cas d'une gestion par agence, sachez qu'en dehors des frais
d'agence qui correspondent à environ deux mois de loyer (50% proprio -
50% locataire), l'agence prend environ 11% TTC tous les mois sur le loyer.
Car en plus de l'assurance loyers impayés (environ 3%,) il prennent
grassement leur comm. (frais de pub, etat des lieux, etc ...)

Si vous voulez l'aide de pros, une bonne solution existe, il s'agit
d'Hestia. Ils mettent proprio et locataire en rapport, s'occupent de
l'état des lieux, de la solvabilité du loca, de la mise en place d'un
prélevement automatique, entre le compte du loca et le votre. Ils
prennent environ 110 € au proprio pour tout ça, mais après, vous touchez
100% du loyer.
A vous de souscrire une assurance loyer impayés et carence locative,
qui vous coutera environ 4% du loyer ...
Le gain n'est pas négligeable !
A votre charge d'envoyer une quittance tous les mois.

[Jean-Michel]

Bonjour,

Dans le cas d'une gestion par agence, sachez qu'en dehors des frais
d'agence qui correspondent à environ deux mois de loyer (50% proprio -
50% locataire), l'agence prend environ 11% TTC tous les mois sur le loyer.
Car en plus de l'assurance loyers impayés (environ 3%,) il prennent
grassement leur comm. (frais de pub, etat des lieux, etc ...)

Pas d'accord du tout avec les chiffres que vous avancez. La moyenne
française des frais de gestion s'élève à l'heure actuelle à moins de 7% du
loyer annuel HT.
En outre, l'assurance des loyers impayés est à devoir à l'assureur et ne
fait absolument pas partie des frais liés à la gestion. Et en outre, c'est
l'assureur qui rémunère le gestionnaire par de ma marge arrière.

Par ailleurs vous confondez allègrement la gestion d'un immeuble, avec la
location...
Quant à "prendre grassement leur comm... Comme vous dites, vous ignorez de
quoi vous parlez ! Lisez plutôt la suite de ma réponse !

Si vous voulez l'aide de pros, une bonne solution existe, il s'agit
d'Hestia. Ils mettent proprio et locataire en rapport, s'occupent de
l'état des lieux, de la solvabilité du loca, de la mise en place d'un
prélevement automatique, entre le compte du loca et le votre. Ils
prennent environ 110 € au proprio pour tout ça, mais après, vous touchez
100% du loyer.

Là encore pas du tout d'accord avec vous. Il s'agit d'un tout autre métier,
qui est celui du "marchand de listes".
Il suffit, cher monsieur, d'aller consulter les plaintes à la DGCRF à leur
sujet (et je viens de le faire suite à une question privée d'un éminent
contributeur de ce forum) pour être effaré.
Si vous voulez bien consulter les centaines d'annonces de locations émanant
d'Hestia, entre autres officines, certaines annonces datant de plusieurs
mois, le bien étant loué depuis autant de temps, et qu'on continue de
réclamer entre 150 et 180 euros à des candidats locataires, il est évident
et clair que les marchands de listes n'ont rien à voir avec les
gestionnaires.
Prenons un exemple :
Pour un loyer de 300 HT euros mensuels, en agence, cela coûte 12% du loyer
soit 432 euros à diviser par deux. (Recherche locataire et rédaction du
bail)
Chez un marchand de listes : 140 euros pour un bailleur, et 180 euros pour
un locataire.
Brut de fonderie, c'est moins cher. Mais combien de locataires ont payé 180
pour le même appartement ? 5 ? 6 ? 7 ? à multiplier par 180 euros...
Cessons de nous voiler la face !
D'ailleurs, chacun peut comparer les annonces et voir, ne serait-ce par le
niveau d'un loyer irréalistement bas, qu'il s'agit d'attrape nigaux.
À qui fait-on croire qu'il y aurait à Lyon quai de Saône un T4 à louer à
moins de 3 euros du M2 comme j'ai pu encore le voir la semaine passée ?
Certes, vous trouverez toujours un locataire et un propriétaire qui ont fait
affaire grâce à eux, il faut bien donner le change... Mais je viens de
recevoir la copie d'un compte d'exploitation d'un marchand de listes,
comparé celui-ci avec le nombre de contrats réellement signés pour
comprendre comment cela fonctionne.
Un taux de transformation en dessous de 20%... Cela en dit long
figurez-vous.
Doit-on enfin rappeler que la Loi Hoguet impose à tous les agents
immobiliers de ne percevoir une rémunération que (pour la location) si le
bail est signé, loi et dispositions qui échappent, pour l'instant, à ces
marchands de listes.
J'aimerai beaucoup que la Loi Hoguet s'applique à ces marchands de listes,
notamment concernant la rémunération.
Et si cela arrivait, comme je le souhaite (et je ne suis pas le seul), je
pense que ces marchands de listes (sauf ceux qui font un métier sérieux et
il en existe) disparaîtraient.
Doit-on rappeler que l'Assurance RCP n'est absolument pas la même...

"Ils s'occupent de la solvabilité du locataire"... Ah oui ? Et avec quelle
RCP ?
Et où voyez-vous qu'il s'agit d'un travail de gestionnaire ?
Certes, c'est une solution, elle existe, et en tant que telle a le droit
d'être citée, mais à ce moment là, en disant TOUT.Et non le tiers du quart
de la moitié.

--
Jean-Michel - jmkdb

[courreges]

> Bonjour,

> Dans le cas d'une gestion par agence, sachez qu'en dehors des frais
> d'agence qui correspondent à environ deux mois de loyer (50% proprio -
> 50% locataire), l'agence prend environ 11% TTC tous les mois sur le loyer.
> Car en plus de l'assurance loyers impayés (environ 3%,) il prennent
> grassement leur comm. (frais de pub, etat des lieux, etc ...)

> Si vous voulez l'aide de pros, une bonne solution existe, il s'agit
> d'Hestia. Ils mettent proprio et locataire en rapport, s'occupent de
> l'état des lieux, de la solvabilité du loca, de la mise en place d'un
> prélevement automatique, entre le compte du loca et le votre. Ils
> prennent environ 110 € au proprio pour tout ça, mais après, vous touchez
> 100% du loyer.
> A vous de souscrire une assurance loyer impayés et carence locative,
> qui vous coutera environ 4% du loyer ...
> Le gain n'est pas négligeable !
> A votre charge d'envoyer une quittance tous les mois.




>>>> Je suis effectivement parisien

>>>> Ma question initial etait peut etre mal formulée.
>>>> Je suis jeune propriétaire. 2 ans, et je cherche des renseignements pour
>>>> entreprendre une demarche de location.
>>>> Ma grande peur, comme beaucoup je suppose et le risque de non paiement
>>>> des
>>>> mensualitées et de tombés sur de bon locataire. c'est le risque.

>>>> Je ne peux pas me permettre de le prendre. C'est pour cela que je me
>>>> tourne
>>>> vers ce type de location. J'ai eu l'occasion d'acheter un appartement
>>>> mais
>>>> ma situation actuelle ne me permet plus de l'assurer. Il faut donc louer
>>>> ou
>>>> vendre. La deuxieme solution n'est pour le moment pas d'actualité.


>>> Bonjour,

>>> Il y a sûrement de très bons gestionnaires d'immeubles sur Paris (comme de
>>> très mauvais !...) à vous de vous renseigner avant de vous engager...

>>> Par ailleurs, il y a des assurances que vous pouvez contracter auprès d'un
>>> gestionnaire, ou peut-être même auprès de votre assureur :
>>> - une assurance contre les loyers impayés
>>> - une assurance pour parer la carence locative (mais aujourd'hui, vu la
>>> pénurie de biens à louer, cela m'étonnerait que vous ne trouviez pas un
>>> locataire... Ceci étant, je connais des maisons qui au-delà de 1000 euros
>>> peinent à se louer...)

>>> Bref, vous pouvez donc disposer d'un "package" complet, qui n'est pas sans
>>> un coût, bien évidemment, mais qui vous permet de vous assurer un revenu
>>> régulier, comme s'il s'agissait d'un revenu financier.

>>> Bon courage,

>>> --
>>> Jean-Michel - jmkdb

>> HESTIA UN BON PRO !!!!!

Là je me marre !!!!, il s'agit d'une opération à la limite de la vaste
arnaque, qui consiste à vendre des listes de noms et adresses à de
naÎfs locataires qui s'aperçoivent qu'en grande majorité les biens
proposés sont loués depuis bien longtemps, et ce n'est pas gratuit
loin de là
Si vous cherchez un gestionnaire compétent, regardez plutot le site
directgestion.fr qui est un bon compromis si on veut sélectionner soi
même un locataire ( encore faut il avoir le temps : annonces, visites,
visiteurs qui ne viennent pas etc) et confier le suivi a un pro avec
assurances impayés pour rester zen etc etc
pour les frais grassement pris par les agences:
état des lieux n'a pas à être facturé sauf si réalisé par huissier
redaction de bail en général offert
reste effectivement 1 mois de loyer, mais on n'a rien sans rien, et
les agences sont avant tout des commerçants et pas des bénévoles !!!
( agence moi même )

[Jean-Phi63]

>> Vous n'avez pas compris. J'ai affiché 1571/10000 comme 0,1571 soit en %
>> :15,71% pour calculer les charges locatives ! c'est cela que le
>> gestionaire n'a pas compris ! C'est une simple régle de trois !
> Mathématiquement, vous avez bien évidemment raison. Mais cela n'est pas la
> "notation" généralement admise.
> Et que voulez-vous, 1571 est plus simple à lire et à utiliser que 0,1571
> pour reprendre votre exemple.

Il faudra le dire à bilou pour qu'il le mettent dans Excell !

> C'est d'ailleurs, je pense, pour cette raison
> que vous trouverez dans les règlements de copropriété des millièmes, des dix
> millièmes, des cent millièmes suivant les cas.

ce qui reviendra au même en pourcentage, pour autant que l'on garde
assez de précisiosn. Ja parle évidemment pour le calcul mathématique,
le gestionaire ayant déjà l'extrait du Règlement de Copro sur la
division des lots.

> D'autre part, la quote-part au sol des parties communes générales ne peuvent
> se comparer avec la quote-part des parties privatives.

La je ne comprends pas : dans ma copro, je n'ai que des quote-part de
parties communes, générale et par bâtiment. A quoi serve partiquement
les quotes part de parties générales?

--
.........
Avant de poser une question, vérifiez qu'elle n'a pas déjà été posée !

M'enfin !