Gestion locative ! Pour ou contre ?

[Jerome CATTO]

Bonjour, acutellement propriétaire d'un appartement. Je suis en train de
reflechir à la gestion locative via une agence.

Auriez vous des retour de tel ou tel agence. Des informations, des conseils
!

Tout m'interresse


Merci à vous

[Jean-Michel]

Bonjour, acutellement propriétaire d'un appartement. Je suis en train de
reflechir à la gestion locative via une agence.

Auriez vous des retour de tel ou tel agence. Des informations, des conseils
!

Tout m'interresse

Bonjour,

Comment voulez-vous qu'on réponde à votre question même aimablement posée ?

Le seul et unique conseil que je vous donne est que si vous choisissez de
confier la gestion de votre patrimoine immobilier à un professionnel de
vérifier s'il a toutes les autorisations nécessaires.
Carte de Gestion et Garantie liée à la Gestion.

Préférez donc de loin un Administrateur de Biens, spécialiste, plutôt qu'une
simple agence qui confiera peut-être la gestion à une autre... (pratique de
la mise en "nourrice" des lots)...

Quant au coût, il est à l'heure actuelle entre 4 et 8% des loyers annuels HT
avec une réédition des comptes trimestrielle.

--
Jean-Michel - jmkdb

[Robert]

Auriez vous des retour de tel ou tel agence. Des informations, des conseils

Je parie que tu es parisien !

R.

[Jean-Phi63]

Quant au coût, il est à l'heure actuelle entre 4 et 8% des loyers annuels HT
avec une réédition des comptes trimestrielle.

C'est quoi une réédition des comptes trimestrielle ? Mon agence a bien
encaissé les loyer, prélevé sa commision HT, la TVA afférente (c'est
une charge pour les particuliers, Jean-Michel, pourquoi les
professionnels s'entêtent-ils à parler HT !), régularisé les charges
(avec du retard, car syndic bénévole, je fait la comta sur un tableur,
les logiciels non pro étant inéxistant avant cette année 2004, et
l'agence n'a pas compris que j'affiche les millièmes sous forme de
pourcentage avec 5 chifres aprés la virgule, billou n'ayant pas prévu
de format tantième de copro sur exell....), adressé un état annuel pour
ma déclaration de revenus fonciers. Mais réédition trimestrielle????
kesako?

sinon, d'accord avec vous..... ce n'est pas une question, ce que
demande jérome.

--
.........
Avant de poser une question, vérifiez qu'elle n'a pas déjà été posée !

M'enfin !

[Jean-Michel]

>> Quant au coût, il est à l'heure actuelle entre 4 et 8% des loyers annuels HT
>> avec une réédition des comptes trimestrielle.

> C'est quoi une réédition des comptes trimestrielle ? Mon agence a bien
> encaissé les loyer, prélevé sa commision HT, la TVA afférente (c'est
> une charge pour les particuliers, Jean-Michel, pourquoi les
> professionnels s'entêtent-ils à parler HT !), régularisé les charges
> (avec du retard, car syndic bénévole, je fait la comta sur un tableur,
> les logiciels non pro étant inéxistant avant cette année 2004, et
> l'agence n'a pas compris que j'affiche les millièmes sous forme de
> pourcentage avec 5 chifres aprés la virgule, billou n'ayant pas prévu
> de format tantième de copro sur exell....), adressé un état annuel pour
> ma déclaration de revenus fonciers. Mais réédition trimestrielle????
> kesako?

> sinon, d'accord avec vous..... ce n'est pas une question, ce que
> demande jérome.

Bonjour,

Une réédition trimestrielle des comptes signifie que le gestionnaire
"régularise" le propriétaire à chaque trimestre (3 mois de paiement des
loyers si vous préférez); généralement cela se fait ou au mois ou au
trimestre...

Quant au fait de parler H.T., pourquoi parler de d'argent qu'on n'a pas ?!!
:-)
On peut très bien imaginer les frais d'un contrat de gestion calculés sur la
base du loyer TTC...et charges comprises... Mais en ce cas c'est le
pourcentage qui changera. Et cela manquera de transparence !
Car si c'est plus commode de parler de loyers H.T., c'est parce que cela
constitue une base comparable vis-à-vis de tous les loyers encaissés.
En clair, la rémunération du gestionnaire s'applique sur le loyer et
uniquement, quelles que puissent être les charges inhérentes à tel ou tel
lot de copropriété.

Quant au millième exprimé en pourcentage, cela ne revient pas tout à fait au
même. Tout n'est pas calculé sur une base 100 ! Je ne suis pas d'accord avec
vous...
Vous n'additionnerez jamais des millièmes de parties communes avec des
millièmes de parties privatives...c'est plus compliqué que cela, car il y a
généralement ce que j'appellerai des coefficients de pondération...
Ne me demandez pas comment cela se fait, on me l'a expliqué une fois, et
n'ayant rien compris sans oser le demander, je l'accepte et ce, depuis si
longtemps ainsi que je ne changerai plus !

Bien amicalement,

--
Jean-Michel - jmkdb

[Jeanmichel Bonnard]

Bonjour Jean michel
J'ai 2 appart simmilaires dans le meme immeuble .Le premier géré par moi ,
locataire stable . Le second géré en agence , locataires
changants
et cout global entre les deux loyers lissé sur 3 ans = 15% .

--
Jean michel NO SPAM france

[Jean-Michel]

Bonjour Jean michel
J'ai 2 appart simmilaires dans le meme immeuble .Le premier géré par moi ,
locataire stable . Le second géré en agence , locataires
changants
et cout global entre les deux loyers lissé sur 3 ans = 15% .

Bonjour,

Vous voulez dire que le coût de l'appartement géré par l'agence, entre les
baux de location et la gestion vous en coûte 15% du loyer en 3 ans ?
Si cela était, ce n'est pas acceptable cela et injustifié de mon point de
vue... Je serai vous, je demanderai un RDV avec le responsable de cette
agence... Pour obtenir un geste commercial Et à la prochaine demande de
congé venant du locataire, je dénoncerai le mandat de gestion...
Certes, l'agence n'est pas responsable si le locataire demande le congé,
mais quand même, cela en fait plus d'un par an dans votre histoire...

Mais j'imagine que vous avez eu le choix de celui-ci, non ?

Je sais bien qu'on peut imaginer qu'une agence "recrute" en priorité des
locataires qui partiront en cours de bail, de manière à en refaire un et
percevoir à nouveau des honoraires sur le bail de location, mais très
sincèrement, si cela était, cet agent immobilier qui pratique ainsi est un
tordu, et tout aussi sincèrement, je ne le crois pas : ils sont trop "cons"
pour être aussi "intelligents". :-)

Bien amicalement,

--
Jean-Michel - jmkdb

[Jeanmichel Bonnard]

13 à 15 % annuel en moyenne , frais recherche locataires (!) frais redaction
de bail , frais redaction etat des lieux , assurances loyers impayes ,
commission sur le montant des loyers representant les frais de gerances ,TVA
sur les commissions , demandes (dont certaines acceptées ) de frais de
renovations electriques ,menuiseries , serrurerie ,chauffages plomberie ,
(tous les ans quelque chose ) et puis le solde trimestriel alors que
l'agence percois mensuellement les loyers .Le montant de la garantie des
charges est chez eux .

Je sais ,j'ai signé le contrat, lui à Paris moi , au soleil . Je constate
simplement ... Par ces declarations je mets en garde ceux qui sont tentes
par une délégation de gérance , on s'occupppe de rien mais il faut payer .
Sinon que faire à chaque probleme ?Prendre le train, l'avion, la voiture ?
Je sais aussi ,ce type d'investissement doit etre à proximité du domicile .
On ne fais pas ce qu'on veut , et l'on n'a pas immediadement un professionel
serieux quand il faut . C'est comme un syndic dont on n'est pas satisfait ,
est-on sur en changeant d'ameliorer la situation ?
Moins je reçois de lettre de l'agence plus je suis zen , j'attends le cheque
trimestriel , je déclare les impots et suis heureux sur la grande bleue .
--
Jean michel NO SPAM france

[Jean-Michel]

13 à 15 % annuel en moyenne , frais recherche locataires (!) frais redaction
de bail , frais redaction etat des lieux , assurances loyers impayes ,
commission sur le montant des loyers representant les frais de gerances ,TVA
sur les commissions , demandes (dont certaines acceptées ) de frais de
renovations electriques ,menuiseries , serrurerie ,chauffages plomberie ,
(tous les ans quelque chose ) et puis le solde trimestriel alors que
l'agence percois mensuellement les loyers .Le montant de la garantie des
charges est chez eux .

Je sais ,j'ai signé le contrat, lui à Paris moi , au soleil . Je constate
simplement ... Par ces declarations je mets en garde ceux qui sont tentes
par une délégation de gérance , on s'occupppe de rien mais il faut payer .
Sinon que faire à chaque probleme ?Prendre le train, l'avion, la voiture ?
Je sais aussi ,ce type d'investissement doit etre à proximité du domicile .
On ne fais pas ce qu'on veut , et l'on n'a pas immediadement un professionel
serieux quand il faut . C'est comme un syndic dont on n'est pas satisfait ,
est-on sur en changeant d'ameliorer la situation ?
Moins je reçois de lettre de l'agence plus je suis zen , j'attends le cheque
trimestriel , je déclare les impots et suis heureux sur la grande bleue .

Bonsoir,

Je pense que vous devriez demander un geste commercial à votre gestionnaire
compte tenu des changements intempestifs des locataires.

En outre, vous pouvez demander à être payé mensuellement. Pour vous donner
une idée, dans ma "vie antérieure" de gestionnaire (2890 lots de gestion
tout de même) il y avait deux "tarifs"
8% réédition mensuelle
7% réédition trimestrielle...

Quant au changement, libre à vous d'apprécier la situation... Changer de
fournisseur peut s'avérer parfois payant, et c'est parfois le contraire...

Bonne retraite sur la Grande Bleue !

--
Jean-Michel - jmkdb

[Vincent=20100]

Bonsoir Jean Michel, et aussi aux autres membres du forum.

Permettez moi d'abord de remercier Jean Michel pour la qualité des
reponses qu'il apporte. C'est tjrs un grand plaisir de lire ses avis
eclaires et argumentes.

Pour en revenir à la question initiale et completer ce qu'ecrivais Jm,
je dois mentionner que les agents immo "developpeurs d'affaire "
existent, en ayant fait moi meme les frais sur la ville de Rambouillet.

Ce type de personnage developpe par des mises en loc repetitives son
Chiffre d' affaires puis au bout de trois ans de hausse constante (et
oui, ca finit par chiffrer les honoraires quand les locataires tournent
tous les 15 mois au lieu de tous les 40 mois) il revend son agence bien
plus cher qu'il ne l'a achetee, du fait des ratio de valorisation par le
Chiffre d'affaires (voyez votre expert comptable pour ces questions...)

C'est indigne de la profession, celà trahit la confiance du client, qui
finit par partir ailleurs. Et ainsi, le nouvel acquereur de l'agence
achete une coquille vide, car bon nombre de clients s'etant lassés en 3
ans, partent faire gerer leur bien ailleurs la 4 è année.

Donc mefiance ...je partage l'avis de cux qui gerent eux meme (en plus
de leur activité principale) leurs lots, mais dans deux cas seulement :
avoir moins de 10 lots, et etre à moins d'une demi heure de distance.
Sinon, gerer vous meme va finir par vous user la vie..;. a quoi etre
riche si c'est pour mourir jeune ?

Bonsoir à tous.

Vincent