Servitude - droit de passage

[sserval]

Bonjour,

la question concise : est-il obligatoire de passer chez un notaire
pour accorder un droit de passage ? Ou l'autorisation de passage peut-
elle se faire "à l'amiable" ?

Merci pour vos réponses

Ss

[Alain]

je^pense que c'est préférable afin de pouvoir faire inscrire cette
servitude sans contestation possible
Alain

[Geraud Tillit]

Bonjour,

la question concise : est-il obligatoire de passer chez un notaire
pour accorder un droit de passage ? Ou l'autorisation de passage peut-
elle se faire "à l'amiable" ?

Si c'est une servitude de passage que vous voulez établir, celle-ci pour
être opposable aux tiers (famille, héritiers, acquéreurs éventuels, etc...)
doit être établie par un acte sous forme authentique (enregistrée par un
notaire) et publiée au bureau des hypothèques.

--
Tout le monde se croit intelligent car c'est avec ça qu'il juge.
-+- Coluche -+-

[Colonel Kilgore]

>> Bonjour,

>> la question concise : est-il obligatoire de passer chez un notaire
>> pour accorder un droit de passage ? Ou l'autorisation de passage peut-
>> elle se faire "à l'amiable" ?

> Si c'est une servitude de passage que vous voulez établir, celle-ci pour
> être opposable aux tiers (famille, héritiers, acquéreurs éventuels, etc...)
> doit être établie par un acte sous forme authentique (enregistrée par un
> notaire) et publiée au bureau des hypothèques.

L'argument me surprend. En effet, la servitude n'a pas à être
opposable, à des tiers qu'ele ne concerne pas, au moment de sa
rédaction.

Sauf obligation légale particulière qui s'y opposerait, je vois très
bien un acte sous seing privé entre les deux parties, un des articles
étant que chacun se faire obligation de la communiquer/trnasmettre à
tout heritier/acquéreur, bref successeur.

De plus, une servitude peut s'établir, non pas titre, mais par
acquisition trentenaire : pour le coup, pas de notaire, pas de
convention, rien !

Dans un acte de vente, une des déclarations demandées par le vendeur
est celle concernant les servitudes qu'il a ou non laisser s'établir.

Je suis donc assez sceptique sur la réalité obligatoire de passer
devant le notaire. Ce qui ne veut pas dire que ce n'est pas plus
sécurisant.

--
I love the smell of napalm in the morning.

[sserval]

Merci pour vos réponses.

Je détaille le contexte : mon voisin souhaite ouvrir une activité
commerciale sur son terrain qui jouxte mon chemin. Pour éviter de
faire passer ses clients par son jardin, il me demande un accès à son
commerce via un bout de mon chemin.
Puis je lui autoriser l'accès (sans passer par le notaire) ? Vu le
contexte, il me semble que le passage par le notaire sécurisera
surtout mon voisin auquel je ne pourrai pas refuser cet accès une fois
l'acte de servitude établie.

Pourra-t-il m'être opposé qu'un droit de passage accordé "à
l'amiable" revêt un caractère définitif "de fait" ?
Conserve-je mon droit à interdire l'accès à mon voisin à n'importe
quel moment, sans opposition possible ?

Merci.

[Geraud Tillit]

[...]

>> Si c'est une servitude de passage que vous voulez établir, celle-ci pour
>> être opposable aux tiers (famille, héritiers, acquéreurs éventuels, etc...)
>> doit être établie par un acte sous forme authentique (enregistrée par un
>> notaire) et publiée au bureau des hypothèques.

> L'argument me surprend. En effet, la servitude n'a pas à être
> opposable, à des tiers qu'ele ne concerne pas, au moment de sa
> rédaction.

Au moment de sa rédaction non bien sur, mais par la suite en cas de vente,
d'héritage, etc... C'est une quasi obligation pour éviter tout litige.

> Sauf obligation légale particulière qui s'y opposerait, je vois très
> bien un acte sous seing privé entre les deux parties, un des articles
> étant que chacun se faire obligation de la communiquer/trnasmettre à
> tout heritier/acquéreur, bref successeur.

L'article 30-1 du décret du 4 janvier 1955 sur la publication foncière
n'est pas d'accord avec vous ;-)

"Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du
1° de l'article 28 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux
tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits
concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de
publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des
hypothèques."

Une servitude qui n'aurait pas été publiée au bureau des hypothèques serait
inopposable en cas de litige

> De plus, une servitude peut s'établir, non pas titre, mais par
> acquisition trentenaire : pour le coup, pas de notaire, pas de
> convention, rien !

J'allais vous répondre que vous aviez raison mais en me renseignant j'ai
découvert que recemment la Cour de Cassation n'est pas d'accord avec celà
(mème moi ca m'a étonné). Dans une décision du 17 septembre 2008 elle
rappelle que la servitude de passage est une servitude discontinue qui ne
peut faire l'objet d'aucune prescription acquisitive et ne peut s'établir
que par titre.

> Dans un acte de vente, une des déclarations demandées par le vendeur
> est celle concernant les servitudes qu'il a ou non laisser s'établir.

Je me pose des questions quant à l'utilité de cette déclaration. Au vu de
ce que j'ai cité plus haut, quelle serait la valeur d'une servitude non
publiée au registre des hypothèques ? Si l'acheteur est de bonne foi est
prend en compte la servitude par acte sous seing privé ok, mais bon si il
veut passer outre, rien ne l'en empèche..

--
Plus les galets ont roulés, plus ils sont polis.
Pour les cochers, c'est le contraire.
-+- Alphonse Allais -+-

[MichelB]

Bonjour,

Merci pour vos réponses.

Je détaille le contexte : mon voisin souhaite ouvrir une activité
commerciale sur son terrain qui jouxte mon chemin. Pour éviter de
faire passer ses clients par son jardin, il me demande un accès à son
commerce via un bout de mon chemin.
Puis je lui autoriser l'accès (sans passer par le notaire) ? Vu le
contexte, il me semble que le passage par le notaire sécurisera
surtout mon voisin auquel je ne pourrai pas refuser cet accès une fois
l'acte de servitude établie.

Pourra-t-il m'être opposé qu'un droit de passage accordé "à
l'amiable" revêt un caractère définitif "de fait" ?
Conserve-je mon droit à interdire l'accès à mon voisin à n'importe
quel moment, sans opposition possible ?

Merci.

Vous pouvez tout à fait concéder une autorisation de passage par voie
conventionnelle par acte sous-seing privé ou authentique.
N'oubliez pas de préciser une durée, éventuellement un clause de renouvellement,
les modalités de passage et le type de véhicules autorisés, la prise en charge
d'éventuels aménagements et de l'entretien et bien entendu le montant de
l'indemnité.
Les servitudes de passage sont des servitudes discontinues qui ne peuvent
s'acquérir par prescription. A l'inverse leur non utilisation durant 30 ans est
une cause d'extinction de la servitude.

--
Cordialement
MichelB

[Geraud Tillit]

[...]

Puis je lui autoriser l'accès (sans passer par le notaire) ? Vu le
contexte, il me semble que le passage par le notaire sécurisera
surtout mon voisin auquel je ne pourrai pas refuser cet accès une fois
l'acte de servitude établie.

C'est exact, une servitude Conventionnelle ne peut être annulée que par
accord des deux parties.

Pourra-t-il m'être opposé qu'un droit de passage accordé "à
l'amiable" revêt un caractère définitif "de fait" ?

Tout dépend de ce que vous mettrez sur la convention de servitude. Vous
pouvez indiquer une durée ou, si vous n'en indiquez pas, il s'agira d'une
servitude perpetuelle.

Conserve-je mon droit à interdire l'accès à mon voisin à n'importe
quel moment, sans opposition possible ?

Tant que la servitude est en place, non vous n'avez plus ce droit, mème
établie sous seing privé.


Je ne suis pas sur que j'ai été clair dans mon précédent post. La nécéssité
d'établir une servitude par un acte notarié accompagné d'une publication au
bureau des hypothèques concerne l'opposabilité aux tiers, c'est à dire la
valeur de cette servitude lors de la vente (ou l'héritage) des deux biens
immobiliers.

Maintenant entre votre voisin et vous, mème une servitude "à l'amiable"
(c'est à dire sous seing privé), a la mème valeur qu'une servitude passée
devant un notaire. Donc vous ne pouvez ni entraver ni interdire le passage
sur cette servitude. Par contre rien ne vous oblige de concéder une
servitude "perpetuelle". Vous pouvez concéder une servitude pour une
certaine durée et renouveller...

N'oubliez pas également de définir les modalités suivantes :

- l'assiette exacte de la servitude (la localisation cadastrale, sa
largeur, ..)
- les modes de passage (ce serait dommage que vous ne souhaitiez que des
gens à pieds et que vous vous retrouviez avec des voitures)
- le montant de l'indemnité (que vous négotiez avec votre voisin)
- la nature des travaux si nécéssaire et la répartition des charges
- la répartition des charges d'entretien

--
Brigandage et truandage politique sont
les deux gamelles de la France.
-+- Sim -+-

[MichelB]

Bonjour,

> [...]

>>> Si c'est une servitude de passage que vous voulez établir, celle-ci pour
>>> être opposable aux tiers (famille, héritiers, acquéreurs éventuels, etc...)
>>> doit être établie par un acte sous forme authentique (enregistrée par un
>>> notaire) et publiée au bureau des hypothèques.
>> L'argument me surprend. En effet, la servitude n'a pas à être
>> opposable, à des tiers qu'ele ne concerne pas, au moment de sa
>> rédaction.

> Au moment de sa rédaction non bien sur, mais par la suite en cas de vente,
> d'héritage, etc... C'est une quasi obligation pour éviter tout litige.

>> Sauf obligation légale particulière qui s'y opposerait, je vois très
>> bien un acte sous seing privé entre les deux parties, un des articles
>> étant que chacun se faire obligation de la communiquer/trnasmettre à
>> tout heritier/acquéreur, bref successeur.

> L'article 30-1 du décret du 4 janvier 1955 sur la publication foncière
> n'est pas d'accord avec vous ;-)

> "Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du
> 1° de l'article 28 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux
> tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits
> concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de
> publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des
> hypothèques."

> Une servitude qui n'aurait pas été publiée au bureau des hypothèques serait
> inopposable en cas de litige

>> De plus, une servitude peut s'établir, non pas titre, mais par
>> acquisition trentenaire : pour le coup, pas de notaire, pas de
>> convention, rien !

> J'allais vous répondre que vous aviez raison mais en me renseignant j'ai
> découvert que recemment la Cour de Cassation n'est pas d'accord avec celà
> (mème moi ca m'a étonné). Dans une décision du 17 septembre 2008 elle
> rappelle que la servitude de passage est une servitude discontinue qui ne
> peut faire l'objet d'aucune prescription acquisitive et ne peut s'établir
> que par titre.

>> Dans un acte de vente, une des déclarations demandées par le vendeur
>> est celle concernant les servitudes qu'il a ou non laisser s'établir.

> Je me pose des questions quant à l'utilité de cette déclaration. Au vu de
> ce que j'ai cité plus haut, quelle serait la valeur d'une servitude non
> publiée au registre des hypothèques ? Si l'acheteur est de bonne foi est
> prend en compte la servitude par acte sous seing privé ok, mais bon si il
> veut passer outre, rien ne l'en empèche..

Les servitudes discontinues ne peuvent s'établir que par acte. (art. 691 C.
Civ.). L'acte SSP est suffisant pour établir cette servitude. La servitude
concerne les fonds (servant et dominant) et non les individus. Si la publication
foncière est une garantie au niveau du bénéficiaire, elle n'apporte aucun
bénéfice au propriétaire du fond servant. Dans le cadre décrit et la volonté de
"sserval" de pouvoir révoquer cet accord je conseille d'établir une convention à
court terme (1 an?) avec des conditions d'utilisation draconiennes de cette
servitude. Si au terme de cette convention il constate que l'existence de cette
servitude ne lui occasionne aucun préjudice il pourra proroger cette
autorisation sur des termes plus longs. Il faut veiller à la rédaction de cet
acte de façon qu'en aucun cas il ne puisse être interprété comme une location
qui pourrait éventuellement être requalifié en bail commercial.

--
Cordialement
MichelB

[Colonel Kilgore]

> L'article 30-1 du décret du 4 janvier 1955 sur la publication foncière
> n'est pas d'accord avec vous ;-)

J'ai écrit : "Sauf obligation légale particulière qui s'y opposerait".
Je vous remercie donc de me renseigner, cher ami.

> "Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du
> 1° de l'article 28 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux
> tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits
> concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de
> publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des
> hypothèques."

Pour ma culture, les servitudes sont bien visées par l'article 28 ?
Qui n'est pas si clair que ça...

>> Dans un acte de vente, une des déclarations demandées par le vendeur
>> est celle concernant les servitudes qu'il a ou non laisser s'établir.

> Je me pose des questions quant à l'utilité de cette déclaration. Au vu de
> ce que j'ai cité plus haut, quelle serait la valeur d'une servitude non
> publiée au registre des hypothèques ? Si l'acheteur est de bonne foi est
> prend en compte la servitude par acte sous seing privé ok, mais bon si il
> veut passer outre, rien ne l'en empèche..

Et bonjour la guéguerre, parce que le bénéficiaire ne va pas être
d'accord ! Chouette alors, du boulot pourles avocats )

--
If I say its safe to surf this beach Captain, then its safe to surf
this beach.