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Des agences prises à leur propre piège

Jusqu’à novembre 2008, où elle fut obligée de diffuser un « guide de la
rupture des contrats » auprès de ses adhérents, la Fédération nationale
de l’immobilier (Fnaim) répétait inlassablement que le marché allait
bien. Et pour cause : elle tirait largement profit de cette croyance.
Par Marc Endeweld
Journaliste.

Une hausse de dix ans. Comme en Espagne ou au Royaume-Uni, les prix de
l’immobilier ont littéralement explosé en France entre 1998 et 2008.
Durant cette période, « les logements se sont renchéris de 160 % en
province, et de 180 % à Paris », rappelle M. Laurent Quignon, économiste
à BNP Paribas (1). Selon lui, « seuls 40 % de la hausse sont justifiés
par des facteurs structurels comme la démographie et la pénurie de
logements ». Un constat partagé par le Fonds monétaire international
(FMI), qui estime, dans une récente étude, que le marché immobilier en
France serait surévalué de 17 % (2).

Cette flambée des prix comme l’augmentation du volume des transactions
(+ 37,6 %) ont dopé le développement des agences immobilières, dont le
nombre est passé, durant cette décennie, de dix-sept mille à trente-deux
mille. La possibilité de percevoir des honoraires confortables à chaque
vente les a largement poussées à entretenir un discours sur la hausse
sans fin du prix des biens immobiliers. Cela est particulièrement net
pour la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), qui regroupe onze
mille quatre cents agences. Pour M. René Pallincourt, son président,
c’est toujours le moment d’acheter : « Nous entrons dans une phase où ce
sont les acheteurs qui seront gagnants », assure-t-il en pleine crise
immobilière (3). Car, après un « ajustement », les prix du marché vont
forcément repartir à la hausse...

Une hausse si démesurée pourtant que, en 2007, pour devenir
propriétaire, il fallait mobiliser entre quatre et six années de revenu
fiscal (4), contre deux et demi entre 1965 et 2000, pour un logement
moyen. « C’est une situation qui ne peut pas durer, puisque beaucoup de
primo-accédants ont été éjectés du marché, comme les jeunes foyers »,
souligne Mme Mathilde Lemoine, directrice des études économiques et de
la stratégie des marchés à la banque HSBC France. Pour elle, « les prix
doivent baisser de près de 10 % pour que les ménages retrouvent leur
capacité d’achat de 2004 ». Une telle estimation paraît même modeste.

M. Jean-Louis Borloo, alors ministre du logement dans le gouvernement de
M. Dominique de Villepin, avait pronostiqué, en septembre 2006, « une
baisse sensible des prix d’ici deux à trois ans ». Cela lui valut un
rappel à l’ordre immédiat de M. Bernard Cadeau, président du réseau
d’agences immobilières Orpi, et de M. Pallincourt. Tous deux réfutèrent
l’idée d’un renversement de tendance, et regrettèrent des propos
susceptibles d’inciter de potentiels acheteurs à retarder leur achat.

Deux ans après, et alors même que la baisse est annoncée dans les
principaux médias, Mme Christine Boutin, ministre du logement dans le
gouvernement de M. François Fillon, a bien retenu la leçon et explique
en septembre : « C’est une crise financière internationale, pas de
l’immobilier. La France n’est pas dans la situation de crise des années
1990 marquée par des stocks de logements invendus et un effondrement des
prix. »

En juin dernier pourtant, avec cent dix mille cinq cents logements à
vendre, les stocks ont atteint leur plus haut niveau historique,
supérieur à celui constaté lors de la crise immobilière de 1991, et ce
alors même que les promoteurs ont réduit leurs mises en chantier dès le
premier trimestre 2007.

Du côté des professionnels de l’immobilier, on se rassure en parlant de
« stabilisation » ou de « consolidation » du marché. Avec ces
précautions de langage, la baisse des prix a fini par devenir un « tabou
». Comme l’indiquait M. Didier Corne-Demajaux, directeur des études de
Bouygues Immobilier, lors d’un récent débat organisé par le Crédit
foncier : « Ce qui m’inquiète, ce ne sont pas les chiffres, mais les
rumeurs qui courent actuellement et leur effet psychologique. Les
rumeurs propagées sur la fragilité du marché ne sont pas fondées. Or
anticiper une crise est la meilleure manière de la créer (5). » Voilà
pourquoi M. Pallincourt martèle : « Tout ça n’a pas trait à l’immobilier
et, en France, on est plutôt bien lotis » ; et de renvoyer la
responsabilité aux banquiers, qui auraient « fermé le robinet du crédit ».

« La notion de bulle spéculative pose moins la question de l’existence
de la spéculation que celle de l’irréalisme des évaluations des acteurs,
remarque Loïc Bonneval, auteur de la seule thèse disponible sur le
métier d’agent immobilier (6), car, à partir de 2002, le nombre de
transactions n’augmente plus, ou très peu, tandis que les prix
continuent à croître rapidement. »

A l’origine pourtant, M. Roger Lemiale, qui, président de la Fnaim de
1975 à 1986, a promu les indicateurs de la fédération, avait une tout
autre ambition de son métier d’agent : « Quand j’ai débuté, l’immobilier
avait très mauvaise presse. Je me suis alors engagé dans le syndicalisme
car je savais que la pérennité de la profession se logeait dans la
qualité du service rendu. Il était donc nécessaire de rendre le marché
plus transparent, pour que les gens aient confiance. Nous sommes des
conseillers avant tout, et nous devons réussir à ce que le vendeur et
l’acquéreur d’un bien s’estiment réciproquement. » Mais il s’agissait
également d’établir un lien de confiance avec les pouvoirs publics : «
En fait, nous étions en contact avec les utilisateurs et nous avions la
possibilité de devenir les “sachants” du monde de l’immobilier. Quand
les socialistes sont arrivés au pouvoir en 1981, ils se méfiaient de cet
univers, mais ils étaient en manque d’expertise ; alors nous sommes
devenus des interlocuteurs privilégiés. »
« On est obligés de mettre le bien
plus cher qu’il ne vaut »

Les agents immobiliers français ne supervisent que 45 % des ventes (5 %
pour les notaires, 50 % de particulier à particulier), contre 80 % aux
Etats-Unis et 90 % au Royaume-Uni ; pourtant, la Fnaim a largement
profité de cette position d’expert. Ses études font autorité auprès des
pouvoirs publics et des médias, même si elles relèvent davantage de la
stratégie de communication que de l’information économique (7). Ainsi,
les médias parisiens ont attendu septembre dernier pour reconnaître une
baisse de 25 % du nombre de transactions en France durant l’année 2008
(soit le niveau des années 1993-1994), alors que, dès 2006, plusieurs
régions — dont l’Aquitaine, l’Auvergne, le Centre et Midi-Pyrénées (puis
ce fut au tour de la Bretagne et de la Haute-Normandie en 2007) —
étaient touchées par un retournement important.

En fait, la Fnaim a arrêté de publier son indicateur d’activité dans
l’ancien (8) depuis janvier 2007 . Sur le « terrain », le décalage entre
la communication de la fédération et la réalité du nombre de ventes dans
chaque agence n’en était que plus grand. « Il y avait un hiatus qui ne
faisait que s’élargir entre la base de nos adhérents et le discours
fédéral », reconnaît aujourd’hui un dirigeant de la Fnaim. « Les agents
sur le terrain en ont marre ; depuis 2003, ils se font ringardiser quand
ils essayent de tempérer les ardeurs de leurs clients vendeurs », note
un autre. Car, peu à peu, les acquéreurs se faisant de plus en plus
rares, les agents immobiliers ont dû expliquer aux vendeurs, influencés
par la multiplication dans la presse des « Argus de l’immobilier », que
leurs prétentions de prix étaient trop élevées.

Aujourd’hui, à Paris, un jeune négociateur d’une agence du réseau Era
expose ses difficultés : « La concurrence est très sévère entre les
agences. Les propriétaires mettent la pression, car ils ne veulent pas
forcément passer par notre intermédiaire. Quand on est dans un réseau,
la pression est double car, à celle des acheteurs et des vendeurs,
s’ajoute celle des directions qui ont des exigences de rentabilité.
Résultat, on est presque obligés de mettre le bien plus cher qu’il ne
vaut, et après on le travaille à la baisse en coulisse. Mais nos clients
vendeurs estiment leur appartement par Internet ou s’inspirent de toutes
les publications dans la presse. C’est un problème : celles-ci ne
devraient s’adresser qu’à des professionnels car les journalistes
n’entrent que rarement dans la spécificité des produits, des lieux, et
nous, au final, nous avons parfois du mal à vendre un bien. »

En deux ans, les délais de transaction sont passés de quelques jours à
plus de cinq mois. Et ce jeune vendeur, payé à la commission, gagne en
moyenne entre 1 000 et 1 400 euros nets par mois. Dans son agence, où
les conseillers ont entre 20 et 30 ans, « tout le monde fait du chiffre.
On met toutes les armes de notre côté : on prospecte au téléphone, on
peut organiser de fausses visites ou même mettre en publicité,
c’est-à-dire en vitrine ou dans des catalogues, un appartement dont on
n’a pas le mandat. Quand tu es payé à la commission, tu es prêt à tout
pour y arriver ».
« Jusqu’à quel point peut-on
prendre le risque d’alarmer le public ? »

On est bien loin de la « mission sociale » de l’agent immobilier promue
par M. Lemiale... Conscient des dérives de la profession (9) et
souhaitant répondre aux signaux d’alerte de ses adhérents, M. Henry
Buzy-Cazaux, directeur général de la Fnaim depuis cet été, tient
désormais un discours qui détonne : « Soyons francs. Ces derniers mois,
les messages que nous diffusions étaient un peu en décalage par rapport
à la réalité. Mais la question était : “Jusqu’à quel point peut-on
prendre le risque d’alarmer le public, alors que nous ne sommes pas
certains de l’avenir ?” » A titre personnel, il rappelle : « Il y a
quatre ans, j’étais de ceux qui pronostiquaient la fin de l’augmentation
des prix » et reconnaît que « les discours ont mis du temps à dire les
choses. Les vendeurs devront revoir leur prix à la baisse s’ils veulent
que le marché reste suffisamment dynamique ».

M. Buzy-Cazaux prévoit un recul des prix de 7 à 15 %, et même de 10 à 20
% à Paris ! Les agences immobilières en ressentent déjà les effets :
entre juillet et septembre 2008, deux cent vingt-cinq d’entre elles ont
dû mettre la clé sous la porte, contre cent vingt l’année précédente.

Mais comment cette bulle a-t-elle pu croître ? En fait, la fuite en
avant de la Fnaim doit être comprise comme le symptôme de la
transformation radicale du secteur de l’immobilier, lequel, depuis le
début des années 2000, connaît des phénomènes de concentration et
d’intégration verticale.

Pour expliquer la hausse des prix, on évoque généralement des «
fondamentaux » : la croissance soutenue du nombre de ménages ou l’effet
de la baisse des taux d’intérêt jusqu’en 2005 (les taux français ont été
parmi les plus bas d’Europe, après ceux de l’Allemagne) (10). Mais on
oublie souvent le fort développement de l’offre de crédit de la part des
organismes financiers. Devant la hausse du marché de l’immobilier, les
banques ont toutes fait la même chose, au même moment : elles se sont
mises à acquérir des agences immobilières, des promoteurs et des
marchands de biens. BNP Paribas possède ainsi Gérer, Comadim, Espaces
Immobiliers, Meunier ; les Caisses d’épargne ont investi dans Nexity,
Gestrim, Lamy, Saggel, Century 21, Arthus Immobilier, Keops, Guy Hoquet
; les Banques populaires, dans le réseau Foncia ; le Crédit mutuel, dans
Ataraxia ; le Crédit agricole, dans Square Habitat ; la Société
générale, dans Sogeprom.

Leur intérêt ? Capter de nouveaux clients. Comme le souligne M. Claude
Sadoun, président du Crédit immobilier de France, « c’est une
spécificité française. Le crédit immobilier est pour beaucoup de banques
un produit d’appel, et il n’est pas vendu réellement à son prix ;
l’objectif des banques est de capter le client dans une relation globale
». Ce crédit est en effet le facteur principal de changement de banque.
La durée des remboursements permet ensuite de fidéliser les nouveaux
clients, puis de les attirer vers d’autres produits.

En 2005, la Commission bancaire parlait même de « laxisme » dans
l’évolution des crédits à l’habitat, insistant non seulement sur
l’augmentation des risques mais également sur la diminution des marges
(11). « Les grandes banques et les assurances, depuis les années 2000,
ont toutes investi à grands frais dans les métiers du logement, et elles
l’ont fait en haut de cycle, critique un observateur avisé. C’est
d’ailleurs la véritable raison du départ de Charles Milhaud de la tête
des Caisses d’épargne ; il paye ces choix-là. Avec des prêts à trente ou
trente-cinq ans, je ne suis pas sûr qu’on soit en mesure aujourd’hui de
dire que la production de crédits depuis dix ans n’a pas été sans
risque, surtout quand on voit l’évolution des revenus et du pouvoir
d’achat. » Le président du Crédit immobilier de France le reconnaît à
demi-mot : « Les particuliers ont pu emprunter à très long terme et à un
coût inférieur à celui dont peut disposer l’Etat quand il emprunte. Or
un particulier n’a pas les moyens dont dispose un Etat. »

M. Sadoun souligne : « Les ménages se sont trouvés fortement
“solvabilisés” par cette offre bancaire attractive. » En effet, alors
qu’en 1998 et 1999, dans le prolongement d’une hausse lente et linéaire,
les emprunts représentaient 60 % environ de l’investissement des
accédants, cette part est montée à 67 % en 2001 et 2002, pour atteindre
les 75 % en 2003 et 2004. L’apport personnel a même baissé en valeur
depuis 2000, et la croissance du marché de l’ancien, depuis 1998 et
surtout à partir de 2000, a été très largement couverte par le crédit
(12). La Fnaim se félicite d’ailleurs d’avoir « obtenu des pouvoirs
publics » l’extension à l’ancien du prêt à taux zéro depuis le 1er
février 2005 (13) et l’application du « dispositif Robien » aux
logements à réhabiliter qui permet de bénéficier d’une baisse d’impôt.
« Tout un ensemble d’acteurs a intérêt
à ce que le foncier augmente éternellement »

« Il ne faut pas être hypocrite, les acteurs du marché ont largement
profité des conditions aberrantes de financement, dues essentiellement à
ces usines à produire des commissions qu’étaient devenues les banques,
en alimentant les marchés des produits structurés (les fameux produits
titrisés) », estime ainsi M. Jean-Pierre Raynal, président de Proudreed
France, une société britannique d’investissement. « Ces dernières, se
débarrassant des encours, ont été moins regardantes sur les conditions
de rémunération. Le marché en paie le prix aujourd’hui (14). »

Désormais, M. Lemiale peut bien dénoncer l’« entrisme des banques » et
la « dégradation de la relation client qui en résulte », et M.
Buzy-Cazaux déplorer la « financiarisation » et la « dématérialisation »
de l’immobilier, la Fnaim a bien sa part de responsabilités dans la
montée généralisée des prix dans la quasi-totalité du territoire. Tout a
été fait ces dernières années pour développer le sentiment qu’il fallait
acheter un logement d’urgence. Avec un argument massue : investissez
dans l’immobilier pour préparer votre retraite !

Dans ce contexte, les gouvernants ont préféré doper la demande plutôt
que de jouer sur l’offre. « Si vous voulez encourager une politique
d’accession à la propriété, analyse M. Sadoun, il faut desserrer la
rente foncière. Or tous les gouvernements ont préféré jouer sur la
demande en la rendant solvable. Au final, cette politique a profité aux
vendeurs car, quand il y a une situation de rente, c’est le titulaire de
celle-ci qui s’approprie la “solvabilité” supplémentaire apportée au
marché. Dit autrement, s’il y a peu de terrains et que vous augmentez la
solvabilité de la demande, vous faites monter les enchères et,
finalement, c’est le propriétaire qui encaisse. Alors qu’il aurait été
nécessaire de contrôler les deux bouts de la chaîne en développant des
politiques publiques favorisant la baisse des prix. »

Durant la dernière campagne présidentielle, M. Nicolas Sarkozy,
souhaitant favoriser une « France de propriétaires », envisageait
pourtant d’importer le système des subprime en France... En tout état de
cause, en multipliant les niches fiscales, avec la loi Robien en 2003 et
la loi Borloo en 2006 (lesquelles font suite à d’autres dispositifs de
défiscalisation, comme le Périssol ou le Besson), les gouvernements
successifs ont aggravé les déséquilibres du marché.

Entre 2000 et 2006, le marché de l’investissement locatif a permis la
construction de trois cent vingt-cinq mille logements, soit près de la
moitié des chantiers réalisés. « Mais ces produits n’ont pu être
développés qu’en dehors des zones tendues », remarque un ancien
promoteur « défiscalisateur ». Comprendre : ces logements ont été
construits en périphérie des centres urbains ou dans des villes moyennes
en ne répondant pas aux besoins de la population. A Saint-Gaudens
(Haute-Garonne), par exemple, une ville de douze mille cinq cents
habitants, la production locale de logements neufs a explosé entre 2001
et 2007 : vingt-neuf programmes totalisant mille deux cent huit
logements, sans oublier deux cent une maisons neuves dans vingt-huit
lotissements.

Mais aucune évaluation des dispositifs de défiscalisation n’a
véritablement été engagée par les pouvoirs publics. « Je suis consternée
par l’indigence de l’“Etat logement”, déplore l’ancienne ministre du
logement socialiste Marie-Noëlle Lienemann. Les seules données, c’est
Bercy qui les possède. Ce cloisonnement administratif empêche de
développer des politiques permettant d’atténuer les cycles, car, pour le
faire, il faut pouvoir les prévoir. » Cette situation renvoie une
nouvelle fois au déficit criant d’instruments pour mesurer, d’une
manière indépendante, l’état du marché de l’immobilier : « Un outil nous
manque désespérément : un système fiscal et d’évaluation synthétique
permettant de connaître le prix des biens et de le rendre public,
dénonce l’économiste Vincent Renard, un spécialiste du foncier. Nous
avons, certes, la Conservation des hypothèques, endroit plein de
romantisme où s’amassent les actes notariés... et où personne ne met
jamais les pieds. Nous nous sommes habitués à cette tradition de
confidentialité. »

Eclatement de la connaissance publique, absence d’économistes
indépendants spécialisés : malgré l’importance stratégique qu’il a
acquis, le marché de l’immobilier frappe par son opacité. Celle-ci n’est
peut-être pas totalement fortuite : « Tout un ensemble d’acteurs a
intérêt à ce que le foncier augmente éternellement », souligne M.
Dominique Muslin, urbaniste à Avignon.

En France, les secteurs de la construction et de l’immobilier confondus
(près de 20 % du produit intérieur brut [PIB]) ont représenté, entre
2004 et 2007, 41 % des créations d’emplois dans le secteur marchand
privé, et 0,9 point d’une croissance s’élevant à 2,1 % en moyenne par
an. Quant aux droits de mutation, ils ont rapporté, en 2007, 8 milliards
d’euros aux collectivités locales, deux fois plus qu’en 2000 (15).
Profitant de cette manne, les pouvoirs publics et les acteurs de
l’immobilier ont préféré bluffer, parier à court terme. Et (se)
dissimuler les périls à venir.

(1) Le Monde, Paris, 11 septembre 2008.

(2) Prakash Lounganin, « House Prices Compounding Crisis ».

(3) Le Journal du dimanche, Paris, 26 octobre 2008.

(4) Le revenu fiscal correspond à la somme des ressources déclarées par
les contribuables sur la déclaration des revenus, avant tout abattement.

(5) L’Observateur (revue du Crédit foncier), Paris, août 2008.

(6) « Les agents immobiliers : place et rôle des intermédiaires sur le
marché du logement dans l’agglomération lyonnaise, 1990-2006 - 2008 »,
université Lyon 2.

(7) Les indicateurs délivrés par la Fnaim ne recouvrent que le marché de
l’ancien. Selon le sénateur Joël Bourdin (Union pour un mouvement
populaire, UMP) : « L’indice de la Fnaim est très rapidement publié,
mais il ne couvre que 18 % des transactions environ. L’indice
notaires-Insee [Institut national de la statistique et des études
économiques] représente, quant à lui, environ 66 % des transactions,
mais il est publié tardivement. » Cf. « La mesure des prix immobiliers :
de nombreuses sources, diversement exploitées.

(8) « Conjoncture immobilière selon la Fnaim ».

(9) Selon une enquête de 2007 de la direction générale de la
concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes, sur
mille soixante-dix agences contrôlées, 77,5 % étaient en infraction ;
cent cinquante-quatre procès-verbaux et quarante-deux rapports au
parquet ont été établis. Les infractions ? Informations erronées sur les
prix ou la superficie des biens, publicité mensongère, tromperie sur la
nature de la prestation, démarchage à domicile ou absence de carte
professionnelle.

(10) Mercer Oliver Wyman, « Study on the financial integration of
European mortgage markets », octobre 2003.

(11) Rapport annuel de la Commission bancaire, Paris, 2005.

(12) Jean Bosvieux et Bernard Vorms, Durée des prêts : allongement
conjoncturel ou changement d’attitude à l’égard de l’endettement ?,
Agence nationale pour l’information sur le logement, Paris, 2003.

(13) Ce taux est appliqué pour les primo-accédants à la propriété.
Depuis le 1er avril 2007, le plafond de ressources à prendre en compte
ne doit pas dépasser 64 875 euros.

(14) L’Observateur, août 2008.

(15) Ces taxes, acquittables au moment de la transaction immobilière,
représentent 5 % de la valeur du bien (1,2 % pour la commune sur
laquelle celui-ci est situé, 3,6 % pour le département, 0,2 % pour
l’Etat). Selon les calculs de l’UFC-Que choisir, les droits de mutation
représentent en moyenne 10 000 euros, ou 125 euros par mètre carré, ou
encore deux ans de loyer.