Difference entre SHON et Surface Habitable

[sampal]

Bonsoir,

Suite declaration de fin de travaux pour une maison neuve, je ne sais pas
remplir l'imprimé des impots .
Il faut renseigner une ligne qui s'intitule " Surface totale des pièces et
annexes affectées exclusivement à l'habitation"

Sur mon permis de construire il est spécifié :

SHON - 5% 157 Mètres carrés
Surface habitable 137 Mètres carrés
L'etage est mansardé.

A la lecture du forum j'ai bien compris la difference entre SHOB et SHON
mais selon certains :
SHOB - murs - surfaces sous 1.80 m = SHON
Et selon d'autres :
SHOB - murs = SHON

Donc ma question est simple : si la maison est mansardée: est ce que SHON =
Surface habitable ?

Merci de vos eclaircissements

[Alx]

6.5 Comment calcule-t-on la SHOB ?

La SHOB (Surface Hors Oeuvre Brute) d'une construction est égale à la somme
des surfaces de plancher de chaque niveau de construction calculées à partir
du nu extérieur des murs de façades et au niveau supérieur du plancher,

a.. y compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons,
les loggias et toitures-terrasses ;
b.. non compris les éléments ne constituant pas de surface de plancher,
comme les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez de chaussée, les
saillies à caractère décoratif, les vides (trémies d'ascenseur ou
d'escalier, rampes d'accès).


6.6 Comment calcule-t-on la SHON ?

La SHON (Surface Hors Oeuvre Nette) se calcule à partir de la SHOB en
déduisant :

a.. les surfaces des combles et des sous-sols non aménageables pour
l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal,
industriel ou commercial (notamment hauteur sous plafond ou sous toiture
inférieure à 1,80 m),
b.. les surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non
closes situées au rez de chaussée,
c.. les surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du
stationnement des véhicules (garage),
d.. les surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des
animaux ou du matériel agricole,
e.. la surface égale à 5% de la SHON affectée à l'habitation (déduction
forfaitaire relative à l'isolation des locaux),
f.. la déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles
d'habitation dans la limite de 5 m2 par logement pour des travaux tendant à
l'amélioration de l'hygiène.


6.7 Le recours à un architecte est-il obligatoire pour déposer un permis de
construire ?

La loi du 3 janvier 1977 sur l'architecture a créé une obligation de recours
à un architecte pour l'établissement des projets soumis à demande de permis
de construire, contrairement aux travaux soumis à simple déclaration qui ne
sont pas concernés par l'obligation du recours à l'architecte et n'entrent
pas dans le champ d'application de la loi.

Le projet architectural définit, par des plans et documents écrits,
l'implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et
l'expression de leur volume, ainsi que le choix des matériaux et des
couleurs.

Le recours à l'architecte est obligatoire :

a.. pour les personnes morales, sauf GAEC (groupement agricole
d'exploitation en commun), par exemple : commune, société ;
b.. pour les personnes physiques, si le pétitionnaire construit pour
autrui.
Le recours à l'architecte n'est pas obligatoire pour les personnes
physiques, si le pétitionnaire construit pour lui-même :

a.. une construction à usage agricole dont la SHOB (surface hors d'oeuvre
brute) est inférieure à 800 m2 ;
b.. une construction à usage non agricole dont la SHON (surface hors
d'oeuvre nette) est inférieure à 170 m2 ;
c.. des serres de production dont le pied-droit a une hauteur inférieure à
4m et dont la surface de plancher hors d'oeuvre brute n'excède pas 2000 m2.




6.12 Dans un contrat de construction de maison individuelle, quel est
le but de la réception de travaux ?

Vous venez de terminer la construction d'une maison individuelle.
Votre contrat prévoit la réception des travaux. Cette réception des travaux
est un acte juridique par lequel le maître de l'ouvrage, c'est-à-dire vous,
déclare accepter la construction avec ou sans réserves. Elle doit être
constatée par écrit.

Rappelons que la réception transfère la garde de l'ouvrage : vous en
devenez responsable. Elle est aussi le point de départ de la responsabilité
décennale des constructeurs, de la garantie de bon fonctionnement de deux
ans et de la garantie de parfait achèvement d'un an



6.10 Quelle est la durée de validité du permis de construire ?

Le permis de construire est valable deux ans à compter de sa notification au
demandeur.

Pour connaître les modalités de prorogation du permis de construire, cliquer
ici.

Le permis de construire est périmé dans les deux cas suivants :

a.. les travaux de construction n'ont pas commencé dans les deux ans qui
ont suivi la notification du permis ;
b.. les travaux ont été interrompus pendant plus d'un an.
Cependant, les travaux peuvent être interrompus pendant une durée maximale
de trois ans quand le permis de construire a été accordé pour la
construction d'une habitation en deux tranches. La première tranche doit
alors constituer une unité habitable de moins de cent mètres carrés de
surface hors oeuvre nette et la deuxième tranche doit être d'une surface
hors oeuvre nette inférieure à la première.

Le délai de validité est également suspendu en cas de recours contentieux :

a.. pendant la durée du sursis à exécution de la décision d'octroi du
permis, ordonné par décision juridictionnelle ou administrative ;
b.. jusqu'à la décision du Conseil d'Etat en cas d'annulation du permis
prononcée par jugement du tribunal administratif frappé d'appel.


6.14 Quelles dates retenir pour point de départ des différentes garanties
liées à une construction ?

Le point de départ des délais de garantie liés à une construction intervient
le lendemain du jour de la réception des travaux.

Par exemple : pour une réception des travaux prononcée le 8 juillet 1998, le
délai décennal commence de courir le 9 juillet à 0 h.

La réception des travaux a ainsi pour effet de fixer le point de départ des
responsabilités et garanties des constructeurs, qui sont les suivantes :

a.. la garantie du parfait achèvement, d'une durée d'un an ;
b.. la garantie biennale, de deux ans ;
c.. la garantie décennale, qui expire dix ans après l'ouverture des délais


Vérifiez que le professionnel qui réalise vos travaux est bien assuré

L'entreprise générale, l'architecte, le contractant ou le constructeur
de maisons individuelles que vous avez choisi pour réaliser vos travaux doit
avoir souscrit un certain nombre d'assurances.

Parmi celles-ci, on notera :

- La responsabilité civile professionnelle. Cette assurance peut être
mise en jeu en cas de dommages corporels, matériels et immatériels que le
professionnel causerait (lui, son personnel ou ses sous-traitants) à autrui
lorsque sa responsabilité est engagée. Elle doit notamment couvrir la
responsabilité du professionnel pour les dommages intermédiaires (ce sont
les dommages qui affectent l'ouvrage dans les 10 ans suivant la réception
mais qui ne compromettent ni sa solidité ni celle de ses éléments
d'équipement dissociables et qui ne rendent pas l'ouvrage impropre à sa
destination).
L'assurance responsabilité civile professionnelle n'est pas légalement
obligatoire, sauf pour les architectes, mais dans les faits elle s'avère
indispensable.

- La responsabilité civile décennale. Cette assurance obligatoire
couvre le professionnel pour le paiement des travaux de réparation en cas de
dommages affectant votre construction après la réception et si sa
responsabilité est engagée en vertu des dispositions légales en vigueur.
Il est très important que vous fassiez bien attention à ce que les
professionnels à qui vous confiez la réalisation de votre ouvrage soient
couverts correctement par leurs assurances respectives.
N'oubliez pas de vérifier que les attestations que vous demanderez
fassent bien apparaître une validité des assurances à la date d'ouverture de
votre chantier.





5. Les garanties et assurances

L'assurance dommages

L'assurance dommages est obligatoire. Elle est non seulement
obligatoire, mais vous évitera de sérieux ennuis en cas de revente de votre
construction. Vous devez la souscrire avant le début des travaux

Cette assurance vous couvre pendant 10 ans à partir de la réception
des travaux. La première année, vous pouvez mettre en jeu l'assurance
dommages-ouvrage, mais seulement si l'entrepreneur qui est tenu à la
garantie de parfait achèvement est défaillant..
Pendant les travaux, l'assurance dommages-ouvrage peut être également
mise en jeu, mais seulement en cas de dépôt de bilan de l'entreprise.

L'assurance dommages garantit les dommages de nature décennale
survenant à votre construction. C'est une assurance dite de préfinancement
car l'assureur dommages-ouvrage se retournera contre les responsables (et/ou
leurs assureurs) après vous avoir indemnisé. Le gros avantage de l'assurance
dommages-ouvrage réside dans le fait que l'assureur est tenu par des délais
impératifs d'instruction de votre sinistre et de proposition d'indemnisation

Par contre l'assurance dommages ne couvre pas les incendies ou les
dommages qui surviendraient pendant la réalisation des travaux ni la
réparation des frais suite à l'abandon du chantier ou l'inachèvement des
travaux.

Pour les dommages survenant pendant les travaux (incendie accidentel
par exemple), il est possible de souscrire une assurance dite Tous risques
Chantier . Cette assurance est généralement souscrite pour les chantiers
d'une certaine importance.

Renseignez vous auprès de votre assureur ou auprès du Centre de
Documentation et d'Information de l'Assurance.
http://www.ffsa.fr/eFFSA/FFSA/ffsaedit.nsf/

Pour obtenir un devis en ligne de votre prime d'assurance
dommages-ouvrage, cliquez ici :
http://www.assuranceconstruction.com/newdev1.htm

La garantie de parfait achèvement

Pendant les 12 premiers mois qui suivent la réception des travaux,
l'entrepreneur est tenu à une obligation de réparation au titre du parfait
achèvement. Tous les désordres décelés lors de la réception ou signalés la
première année doivent être réparés par votre constructeur.

Renseignez vous auprès de votre assureur ou auprès de l'Association
Départementale pour l'Information sur le Logement.

A garantie de bon fonctionnement (ou assurance biennale)

Au cours des 2 années qui suivent la réception des travaux, vous
bénéficiez d'une garantie de bon fonctionnement concernant les éléments
d'équipement que l'on peut dissocier de la construction (dans les faits, les
éléments que l'on peut dissocier de leur support sans détérioration de
matière).
L'entrepreneur est tenu de réparer ou remplacer ces éléments
d'équipement (volets, portes, installation électrique, chaudière.) dont le
mauvais fonctionnement est manifeste et non-imputable à un mauvais usage ou
entretien de votre part.

Renseignez vous auprès de votre assureur ou auprès de l'Association
Départementale pour l'Information sur le Logement.








4. Les étapes après la réalisation des travaux

La Déclaration d'achèvement des travaux

Avec votre permis de construire vous recevrez une déclaration
d'achèvement des travaux que vous devrez conserver jusqu'à l'achèvement des
travaux.

Dans les 30 jours qui suivent la fin des travaux, vous devrez remplir
cette déclaration et l'adresser à la mairie dont dépend le chantier.

Le Certificat de conformité

Ce certificat vous est délivré par la commune pour attester que les
travaux décrits dans la déclaration d'achèvement des travaux sont bien
conformes à la réalité et au permis de construire.

Une vérification sur place est possible, mais pas systématique.
Cependant, si la construction ne s'avérait pas conforme au projet
initialement accepté vous pourriez être obligés de la détruire.

La Réception des travaux

Cette étape est très importante car elle détermine véritablement le
moment à partir duquel vous prenez possession des lieux et en devenez
responsable. Accompagné d'un représentant de l'entreprise qui a réalisé la
construction, n'hésitez pas à inspecter minutieusement les éventuels défauts
et vices de votre bâtiment. Mentionnez sur un procès verbal toutes vos
remarques et réserves éventuelles.

Si vous êtes satisfait de la réalisation, il n'est pas obligatoire de
faire un écrit.

Attention, le fait de prendre possession des lieux et payer le ou les
entreprises qui ont réalisés revient à accepter la réception de l'ouvrage.

Les garanties prennent effet le jour de la réception de l'ouvrage,
notamment la garantie de parfait achèvement qui rend le ou les entreprises
qui ont réalisé les travaux responsables des dommages durant les 12 premiers
mois.

Dès la réception prononcée, souscrivez une assurance multirisques pour
les locaux.












ASSURANCES :

Si la loi a défini les responsabilités pour la construction de tous
les ouvrages (ce qui inclut par exemple les travaux de génie civil et les
installations sportives), elle ne crée d'obligation d'assurance que pour les
seuls travaux de bâtiment.
Dès lors qu'une personne entreprend des travaux de bâtiment, elle est
tenue de s'assurer.


Quand s'assurer ?
L'obligation d'assurance s'impose avant l'ouverture du chantier.


Que faut-il assurer ?
Doivent être assurés : les travaux neufs comme les interventions sur
existant ( par exemple adjonctions, surélévations), les modifications ou
réparations, les travaux de ravalement assurant une étanchéité, à
l'exception toutefois du simple entretien courant.


Quelles sont les sanctions au défaut d'assurance ?
L'absence de souscription des assurances obligatoires est punie d'un
emprisonnement de six mois et/ou d'une amende maximale de 500 000 frs. Si
une compagnie refuse d'assurer ce type de risque, toute personne a la
faculté de saisir le Bureau central de Tarification qui obligera cette
compagnie à garantie.


Quelles sont les personnes légalement tenues de s'assurer ?
Il s'agit du maître de l'ouvrage et des constructeurs.


Qu'est ce qu'un maître d'ouvrage ?
La notion du maître d'ouvrage, tenu de s'assurer, recouvre des
réalités variées :
- propriétaire de l'ouvrage ou son mandataire ;
- particulier faisant construire pour lui-même (en effet, même en
l'absence de sanctions prévues par la loi, le défaut d'assurance constitue
une faute et interdit pratiquement la revente du bâtiment pendant dix ans) ;
- vendeur d'immeuble ;
- promoteur agissant dans le cadre d'un contrat de promotion
immobilière ;
- entreprise construisant ses locaux ;
- copropriété, propriétaire privé, etc.


Quelles sont les assurances obligatoires du maître d'ouvrage ?
Toutes ces personnes (à l'exception de l'État et de ses Etablissements
publics, des collectivités territoriales et des entreprises exerçant une
activité qualifiée "grand risque") sont tenues de souscrire, avant le début
de leurs travaux, une assurance dite "dommages-ouvrage ". Cette assurance
garantit, en dehors de toute recherche de responsabilité, les travaux de
réparation des dommages dont seraient tenus les constructeurs au titre de
leur responsabilité décennale.

Elle couvre, sans franchise possible, un immeuble pendant dix ans et
prévoit, en cas de sinistre, un mécanisme d'indemnisation de l'assuré
enfermé dans des délais stricts.

La compagnie, après indemnisation de la victime, se retournera contre
l'assureur du constructeur responsable, dans le cadre de sa police décennale
(subrogation conventionnelle) sans que lui soit opposable la franchise de ce
constructeur.

Le bénéfice de cette police souscrite par le maître d'ouvrage initial
est transféré automatiquement aux acquéreurs successifs comme un accessoire
de leur droit de propriété.

L'assurance dommages-ouvrage s'impose, que ce soient pour des travaux
neufs ou sur existants, dès lors qu'ils sont de nature à engager la
responsabilité des constructeurs.


Quelles sont les assurances obligatoires de la responsabilité
décennale des constructeurs ?
Les personnes assujetties sont aussi nombreuses que diverses,
l'obligation portant sur toute personne physique ou morale dont la
responsabilité décennale peut être engagée pour des travaux de bâtiment.
Sont ainsi concernés les constructeurs réalisateurs comme le concepteur, le
contrôleur technique, le constructeur de maisons individuelles,
l'entrepreneur, le fabricant ou importateur de matériaux dans certaines
conditions. à l'exception des sous-traitants.

S'agissant des constructeurs non réalisateurs, sont assujettis à cette
obligation, le vendeur d'immeuble à construire, le vendeur après achèvement
d'un bâtiment qu'il aura construit ou fait construire, le mandataire du
maître d'ouvrage (également appelé maître d'ouvrage délégué) ainsi que le
titulaire d'un contrat de promotion immobilière..

A la différence de l'assurance dommages-ouvrage, aucun délai n'est
prévu pour indemniser le constructeur qui aurait procédé à des travaux de
réparation d'un dommage dans le cadre de son assurance de responsabilité
décennale. En effet, le législateur a considéré qu'il convenait avant tout
de protéger efficacement l'accédant à la propriété.





Qu'est ce qu'une Police unique par Chantier (PUC) ?
La Police unique par Chantier ou PUC, intéressante pour les opérations
d'une certaine importance, a la particularité de regrouper l'assurance
dommages-ouvrage et l'assurance de la responsabilité civile décennale des
constructeurs. Souscrite par le maître d'ouvrage pour compte commun, cette
formule " tout en un " présente l'avantage d'un assureur et expert unique,
évitant ainsi des contestations possibles.


Qu'est ce que assurance tous risques chantier (TRC) ?
Cette police de dommages, souscrite généralement par le maître
d'ouvrage, couvre les bâtiments en cours de construction pendant la période
du chantier, avec un recours à l'encontre du constructeur responsable. Les
dommages de nature décennale sont exclus de cette assurance.


Qu'est ce qu'une assurance multirisques ?
Cette assurance est généralement souscrite à compter de la réception
des travaux pour des locaux invendus ou dans l'attente de leur livraison aux
accédants. C'est une police couvrant la période d'exploitation d'un bâtiment
et non sa phase de construction.


Qu'est ce qu'une assurance de responsabilité civile professionnelle ?
Cette assurance couvre le constructeur pour l'ensemble de ses risques
professionnels, notamment :
- à l'égard des tiers, lorsque sa responsabilité quasi délictuelle est
engagée
- sa responsabilité civile exploitation (hors décennale) pour des
accidents causés par les personnes et les biens dont il répond.
Chacune de ces polices est spécifique à l'activité spécifique du
constructeur. Ainsi, l'assurance RC professionnelle du promoteur-vendeur
couvre les fautes dans le montage des opérations et, dans certains cas, les
défauts de conformité en cas d'absence de responsabilité de l'assuré.
Le coordonnateur sécurité et santé sur les chantiers doit aussi
souscrire ce type de police pour les risques encourus du fait des avis qu'il
formule au maître de l'ouvrage.






Dommages ouvrage
Toutes les personnes physiques et morales (à l'exception de l'État et
de ses Etablissements publics, des collectivités territoriales et des
entreprises exerçant une activité qualifiée "grand risque") sont tenues de
souscrire, avant le début de leurs travaux, une assurance dite
"dommages-ouvrage".
Cette assurance couvre, sans franchise possible, un immeuble pendant
dix ans et prévoit, en cas de sinistre, un mécanisme d'indemnisation de
l'assuré enfermé dans des délais stricts

[Alx]

ci-dessous la différence entre SHON et Surface Habitable :



http://www.universimmo.com/lexique/u...p?Lex_Code=157
Surface hors-ouvre nette (SHON)
Introduite par la loi d'orientation foncière no 67-1253 du 30 décembre
1967, la SHON est aujourd'hui définie par l'article R. 112-2 du Code de
l'urbanisme relatif au plafond légal de densité. La SHON représente un
compromis entre l'ensemble des surfaces réellement construites et celles
utilisables " in fine ". Elle ne doit pas être confondue avec la surface
habitable.
La SHON a été définie pour estimer la surface construite par rapport à
une surface globale maximum constructible fixée par le Plan d'occupation des
sols (POS). La SHON peut également permettre d'établir un rapport avec la
surface du terrain pour fixer une densité plafond.
Elle se mesure à partir de la surface hors ouvre brute (SHOB) définie
par le Code de l'urbanisme comme " la somme des surfaces de planchers de
chaque niveau de la construction ", à laquelle on retranche les surfaces non
habitables (sous-sols et combles non aménagés, espaces extérieurs,
stationnements et bâtiments agricoles) ou bien des surfaces utilisées pour
l'isolation de l'habitat.




http://www.universimmo.com/lexique/u...p?Lex_Code=156
Surface habitable
Elle est définie par l'article R111-2 du Code de la construction et de
l'habitation : " La surface habitable d'un logement est la surface de
plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs,
cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de
fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables
ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
" Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés,
caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs
extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R.
111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties
de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ".
La surface des lots de copropriété, dont la mention est obligatoire en
cas de vente en application de la loi Carrez, est quant à elle définie d'une
façon légèrement différente.

[sampal]

6.5 Comment calcule-t-on la SHOB ?

La SHOB (Surface Hors Oeuvre Brute) d'une construction est égale à la
somme
des surfaces de plancher de chaque niveau de construction calculées à
partir
du nu extérieur des murs de façades et au niveau supérieur du plancher,
6.6 Comment calcule-t-on la SHON ?

La SHON (Surface Hors Oeuvre Nette) se calcule à partir de la SHOB en
déduisant :

a.. les surfaces des combles et des sous-sols non aménageables pour
l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal,
industriel ou commercial (notamment hauteur sous plafond ou sous toiture
inférieure à 1,80 m),
b.. les surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non
closes situées au rez de chaussée,
c.. les surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue
du
stationnement des véhicules (garage),
d.. les surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des
animaux ou du matériel agricole,
e.. la surface égale à 5% de la SHON affectée à l'habitation (déduction
forfaitaire relative à l'isolation des locaux),
f.. la déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles
d'habitation dans la limite de 5 m2 par logement pour des travaux tendant
à
l'amélioration de l'hygiène.

merci pour ce texte officiel Alx mais qu'en est il de la "Surface habitable"
par rapport au SHON ? Est ce la même chose ?

[Laurent CAMPEDEL]

Non, la surface habitable n'est pas la SHON.

La surface habitable est la somme de la surface de toutes les pièces
habitables (donc sans compter les murs et les cloisons contrairement à la
SHON...)

Plus de rensignements : http://www.exo7.free.fr/Surfaces.html

La surface donnée sur le formulaire du permis de construire n'est pas la
même que celle donnée sur le formulaire des impots. Celle des impots est
plus petite...

--

Laurent CAMPEDEL

supprimer le premier l pour me répondre

"> merci pour ce texte officiel Alx mais qu'en est il de la "Surface
habitable"

[sampal]

ci-dessous la différence entre SHON et Surface Habitable :

Merci à toi, je crois que bientôt je te devrais une fière chandelle

[Alx]

de rien ;-)