Prêt relais

[Zetrader In Roanne City]

>>>>>> Si par exemple tu achètes et qu'il y a un risque de devoir vendre
>>>>>> 50% en dessous de ton prix, est-ce que tu achètes ?

>>>>> Un voiture ?

>>>> C'est peut-être pour ça que j'achète pas de voiture malgré le fait
>>>> d'avoir le permis, contrairement à l'immo, quelque soit la durée de
>>>> détention t'es vraiment sûr de la perte valeur, sûr de devoir
>>>> revendre à perte, c'est connu cette perte de valeur rapide.
>>>> Non je parlais de l'immobilier, si c'était comme le marché de la
>>>> voiture, est-ce que les gens achèteraient ?
>>>> Site bourse www.zetrader.fr Perso www.zetrader.info
>>>> parrainage dubus 10 ordres gratuits www.ordres-gratuits.info
>>>> appartement à vendre à roanne 51m² 45000 euros
>>>> http://roanne.appartement.free.fr


>>> oui : ils achèteraient quand même

>> Alors ils seraient inconscients d'acheter en fort levier un pareil
>> produit ...
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>> appartement à vendre à roanne 51m² 45000 euros
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> c'est ce qui se passe au japon
> le terrain vaut toujours qque chose
> ce qu'il y a dessus : ça dépend

> http://japanhousing.canalblog.com/

Tu penses que la France pourrait être un futur japon ?
--
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[Deltaplan]

>>>> D'où la solution pour laquelle ils ont opté : plutôt que de chercher à
>>>> revendre un 3 pièces "banal", ils ont racheté le 3 pièces mitoyen du
>>>> leur, et ont entrepris des travaux pour faire des deux appartements un
>>>> seul très grand appartement, avec bien évidemment 2 salles de bains et
>>>> tout ce qui s'en suit, triple exposition avec 4 balcons, bref un bien
>>>> rare et très haut de gamme, pour lequel ils espèrent réussir plus
>>>> facilement à en tirer un bon prix, par rapport à deux appartements "pour
>>>> budget moyenne".
>>> Cela ressemble furieusement à une moyenne à la baisse en Bourse. C'est
>>> le meilleur moyen de se ruiner, avec le fameux - pas vendu, pas
>>> perdu

>>> Maintenant, si ce 6 pièces répond à leur besoin. Tant mieux.
>> Ah non, il n'y répond pas du tout, ils n'ont pas acheté l'appartement du
>> voisin pour y habiter eux-mêmes, mais uniquement pour revendre le tout une
>> fois les travaux finis et acheter ailleurs, moins cher (ils n'ont pas
>> besoin d'aussi grand, plutôt 4/5 pièces)

>> En gros, leur constat, c'est que quelle que soit l'orientation du marché,
>> à la hausse comme à la baisse, un grand appartement (bien situé et luxueux
>> on s'entend, le genre d'appartement pour CSP++ et autres, pas pour famille
>> nombreuse...) se revend plus que deux fois le prix de deux appartements de
>> surface moitié plus petite chacun. Donc leur espoir, c'est que même en cas
>> de gros revirement du marché, leur grand appartement trouvera toujours
>> preneur, car ce type de bien est rare, et les acheteurs potentiels ne sont
>> pas parmi ceux qui souffrent côté portefeuille...

> ce serait pas le voisin qui leur a soufflé l'idée ??

Bien au contraire... le voisin en question ne voulait pas vendre, il ne
voulait même pas partir de là en fait... Ils m'ont dit avoir du insister
pendant des mois pour qu'il finisse par accepter de leur vendre son
appartement.

Ce sont plutôt les agences immobilières qui leur ont conseillé de se
lancer dans l'opération, car la simple revente de leur appartement en
état ne leur aurait jamais rapporté un apport suffisant pour atteindre
le budget qu'il leur aurait fallu pour acheter directement un
appartement répondant à leurs besoins (très rare les grands appartements
dans le quartier, surtout dans un immeuble récent et en bon état, encore
plus avec 2 garages dans le même immeuble...).

Donc ils ont plutôt emprunté pour acheter l'appartement du voisin, pas
trop cher parce que c'est le type même d'appartement qu'on trouve à la
pelle dans le coin (même si j'imagine que le voisin n'a pas eu la
moindre raison de faire un gros effort sur le prix vu leur
insistance...), payé les travaux de réunion et de ré-aménagement des
deux appartements, et sitôt qu'ils seront finis ils vont se mettre à la
recherche d'un acheteur. La rentabilité de l'opération étant bien
évidemment conditionné au prix où ils arriveront à revendre cet
appartement, et à celui où ils achèteront leur nouvel appartement... Sur
le papier, il semble que ça devrait marcher, après c'est l'avenir qui le
dira (bon, moi je suis pas pressé qu'ils vendent, parce que le jour où
ils vendent je me retrouve sans garage, mais bon...)

[Zetrader In Roanne City]

>>>>>> Si par exemple tu achètes et qu'il y a un risque de devoir vendre
>>>>>> 50% en dessous de ton prix, est-ce que tu achètes ?

>>>>> Un voiture ?

>>>> C'est peut-être pour ça que j'achète pas de voiture malgré le fait
>>>> d'avoir le permis, contrairement à l'immo, quelque soit la durée de
>>>> détention t'es vraiment sûr de la perte valeur, sûr de devoir
>>>> revendre à perte, c'est connu cette perte de valeur rapide.
>>>> Non je parlais de l'immobilier, si c'était comme le marché de la
>>>> voiture, est-ce que les gens achèteraient ?
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>>> oui : ils achèteraient quand même

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> c'est ce qui se passe au japon
> le terrain vaut toujours qque chose
> ce qu'il y a dessus : ça dépend

> http://japanhousing.canalblog.com/

Tiens j'y ai trouvé une sorte de Roanne japonais
" 13 novembre 2006
Ikoma, Nara - Appart 64m2 - 700 ?/m2

Ikoma est situé sur la préfecture de Nara à 20 km à l'est d'Osaka. Bon
environnement, peu de polution, peu de bruit, 1km de la gare et au pied de
la montagne Ikoma. Appart au 2e étage dans une résidence de 1996 contenant 7
niveaux. 6.8 millions de yens soit 45k? seulement. Je pense que c'est un bon
investissement pour le long terme car ici l'environnement (montagne/forêt) à
300m est la valeur intrinsèque du bien pour des décennies."
--
Site bourse www.zetrader.fr Perso www.zetrader.info
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[Aerandir Anwamanë]

pratiquement personne ne comprends la notion d exponentielle

Appelons cela croissances multiplicatives alors.

Les sheeple comprennent les multiplications?

[jerome balti]

>> pratiquement personne ne comprends la notion d exponentielle

> Appelons cela croissances multiplicatives alors.

> Les sheeple comprennent les multiplications?

je pense que le probleme de l exponentielle est que son approximation
principale/veritable est un mur

on comprends que ça monte, ça grimpe, de plus en plus vite mais pas que
ça passe de la pente au mur en une seule etape :')

--
gite oleron
http://www.26266.ikoula.org/oleron/

[henriparisien]

>>> D'où la solution pour laquelle ils ont opté : plutôt que de chercher à
>>> revendre un 3 pièces "banal", ils ont racheté le 3 pièces mitoyen du
>>> leur, et ont entrepris des travaux pour faire des deux appartements un
>>> seul très grand appartement, avec bien évidemment 2 salles de bains et
>>> tout ce qui s'en suit, triple exposition avec 4 balcons, bref un bien
>>> rare et très haut de gamme, pour lequel ils espèrent réussir plus
>>> facilement à en tirer un bon prix, par rapport à deux appartements "pour
>>> budget moyenne".

>> Cela ressemble furieusement à une moyenne à la baisse en Bourse. C'est
>> le meilleur moyen de se ruiner, avec le fameux - pas vendu, pas
>> perdu

>> Maintenant, si ce 6 pièces répond à leur besoin. Tant mieux.

> Ah non, il n'y répond pas du tout, ils n'ont pas acheté l'appartement du
> voisin pour y habiter eux-mêmes, mais uniquement pour revendre le tout
> une fois les travaux finis et acheter ailleurs, moins cher (ils n'ont
> pas besoin d'aussi grand, plutôt 4/5 pièces)

> En gros, leur constat, c'est que quelle que soit l'orientation du
> marché, à la hausse comme à la baisse, un grand appartement (bien situé
> et luxueux on s'entend, le genre d'appartement pour CSP++ et autres, pas
> pour famille nombreuse...) se revend plus que deux fois le prix de deux
> appartements de surface moitié plus petite chacun. Donc leur espoir,
> c'est que même en cas de gros revirement du marché, leur grand
> appartement trouvera toujours preneur, car ce type de bien est rare, et
> les acheteurs potentiels ne sont pas parmi ceux qui souffrent côté
> portefeuille...

Chacun fait comme il veut. J'espère que leur pari marchera. Mais je ne
l'aurais pas fait.

Les CSP++ comme tu l'écris joliement aiment bien les grands apparts.
Mais pas tout seul. Il faut aussi que l'immeuble soit bien entrenu,
qu'il y ait une gardienne, que les parties communes soient propres et
surtout que leurs voisins soient eux aussi des CSP++.

En fait, ce genre de paris marche tout seul quand le marché monte. Il
faut un an pour faire les traveaux. Au bout d'un an, le marché à pris
10 % et du coup, le vendeur les prends aussi. Quand le marché baisse,
c'est la mécanique inverse qui s'enclenche.

Enfin, ce qu'il faut dire aussi, c'est que - même quand le marché
baisse - on peut vendre son bien. On le vends simplement moins cher.

[Arcturus]

>> pratiquement personne ne comprends la notion d exponentielle

> Appelons cela croissances multiplicatives alors.

> Les sheeple comprennent les multiplications?

je ne sais pas,
mais les lapins pratiquent très bien
.... à défaut de comprendre.

[Pief]

Les prêt relais sont limités à 2 ans. Après cette durée si l'emprunteur
n'a pas remboursé sa dette, la banque peut saisir le logement.

Pourquoi fixer une date butoir de 2 ans ?

Par gentillesse/connaissance de la connerie de l'emprunteur moyen. Les
crédits-relais servent à faire la soudure entre un bien nouveau acquis
en grande partie grâce à la vente d'un bien précédent/gage. Si on met
plus de 2 ans (dans un marché essentiellement haussier jusqu'il y a
peu) à vendre le bien précédent/gage, c'est qu'il y a manifestement eu
tromperie/erreur sur la valeur dudit bien. Peu importe si l'organisme
prêteur a entériné la valeur déclarée; en droit, cela a la même valeur
qu'une fausse déclaration à votre assureur.

Pendant que l'emprunteur paye ses intérets, la banque n'est pas perdante.

Vous avez déjà entendu parler d'immobilisés ? Réfléchissez juste un
bref instant à la nuance entre valeurs mobilières et immobilières. On
ne parlera même pas de taux fixes/variables pour ne pas compliquer,
n'est-il pas ?

On pourrait imaginer qu'après 2 ans, le prêt relais se transforme en un prêt
normal avec remboursement chaque mois des intérets et d'une partie du
capital.
Ce serait moins brutal que la saisie et la mise à la rue des emprunteurs.

Vi, vi, l'emprunteur a-t-il les moyens de rembourser les *deux* prêts ?
Sur son nouveau et son ancien bien ? Si c'est le cas, aucun souci, il
ne risque aucune mise à la rue. Peut-être devriez-vous vous interroger
sur la notion de "contrat" et l'importance du contrat dans une société
civilisée/policée ? Ou vous faire reconnaître irresponsable mais ceci
est une autre thématique.

Essayez juste de réfléchir à la crise de crédit actuelle. Et de
comprendre le terme 'foreclosure'. Quand les banques US saisissent une
maison pour un crédit hypothécaire non payé, non seulement elles y
perdent un maximum en réalisant leur gage; non seulement elles acculent
de facto à la faillite personnelle le preneur d'hypothèque, mais
surtout, elles font baisser ou carrément plonger l'immobilier du coin
selon qu'il s'agit d'une défaillance individuelle ou de défaillances en
série. D'où, perte de valeur, junk securities, toussa, simple, non ?

Alors, les 2 ans franchouillards, c'est d'abord une sécurité pour
l'emprunteur (qui ne doit pas raconter de conneries à sa banque ni
surtout à lui-même) bien plus que pour l'organisme de crédit.

Dès qu'on met plus de 6 mois à vendre un bien, c'est qu'il y a un bug
et qu'il faut méchamment réviser l'estimation initiale. As simple as
that.

--
# Hire teenagers while they still know everything.#

[xx]

>>>>>>> Si par exemple tu achètes et qu'il y a un risque de devoir vendre
>>>>>>> 50% en dessous de ton prix, est-ce que tu achètes ?

>>>>>> Un voiture ?

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>>>>> d'avoir le permis, contrairement à l'immo, quelque soit la durée de
>>>>> détention t'es vraiment sûr de la perte valeur, sûr de devoir
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> Tu penses que la France pourrait être un futur japon ?
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non je pense pas : c'est culturel la 'pierre'

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Oui, c'est sacré
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