construction d'une maison avec deux appartements locatifs

[Invité]

Bonjour,

Je souhaite sur un petit terrain construire une maisonnette pour faire
deux appartements locatifs (une seule construction divisée en deux).

La parcelle est constructible, mais elle est trop petite pour être
divisée en deux lots constructibles.

Comment se passe un tel projet? Est-ce autorisé? Edf/ptt/eau acceptent
t'ils d'amener deux raccordements sur une même propriété?
Bref je suis preneur de tout conseil/information sur une telle
opération.

J'ai bien compris qu'en cas de revente je suis sans doute obligé de
vendre tout d'un coup et non un seul appartement.

[Invité]

Re: construction d'une maison avec deux appartements locatifs

He bien tu fait deux maison mitoyennes , donc une seule construction...
Pascal

[Invité]

Re: construction d'une maison avec deux appartements locatifs

Bonjour,

> He bien tu fait deux maison mitoyennes , donc une seule construction...
> Pascal

Vous avez d'autres âneries du même acabit? Avez-vous seulement entendu parler de code de l'urbanisme?
Pour la suite je réponds en-dessous comme le veut l'usage.

>> Bonjour,

>> Je souhaite sur un petit terrain construire une maisonnette pour faire
>> deux appartements locatifs (une seule construction divisée en deux).

>> La parcelle est constructible, mais elle est trop petite pour être
>> divisée en deux lots constructibles.

>> Comment se passe un tel projet? Est-ce autorisé? Edf/ptt/eau acceptent
>> t'ils d'amener deux raccordements sur une même propriété?
>> Bref je suis preneur de tout conseil/information sur une telle
>> opération.

>> J'ai bien compris qu'en cas de revente je suis sans doute obligé de
>> vendre tout d'un coup et non un seul appartement.

Vous pouvez construire une maison et affecter l'usage des parties aux différents membres de votre
famille ou de tiers dans les limites du code de l'urbanisme et des règlements locaux en particulier
POS ou PLU.
Par contre si vous voulez vendre un appartement soit immédiatement soit à terme, l'administration
peut invoquer l'abus de droit, l'annulation du permis et in fine la démolition de tout ou partie de
l'immeuble.
Si vous poursuivez dans votre intention le sol devra être placé sous le régime de la copropriété.
En ce qui concerne la desserte des habitations et les raccordements par les concédés seule la
lecture attentive des règles locales d'urbanisme peut vous apporter une réponse.


--
Cordialement
MichelB

[Invité]

Re: construction d'une maison avec deux appartements locatifs

Merci MichelB pour ta réponse.

Je viens d'avoir le PLU, et visiblement plusieurs constructions y sont
possibles (contigues ou non contigues). Je pense donc que l'on peut y
faire plusieurs lots et en cas de revente pas de soucis. Bien compris
sinon qu'il faut monter une copropriété.

Je me pose la question vis à vis des raccordements. Est-ce que par
exemple il faut prévoir un boitier edf (1 forfait moins de 20m) ou un
boitier par logement. Une taxe de participation à l'égout ou deux
taxes?
Sur le terrain passe une ligne edf entre la voie publique et la maison
du voisin. Si je construis cette ligne est trop basse (elle passe à la
hauteur du 1er étage). Sur le plan du géomètre cette ligne est marquée
en servitude edf. Comment se passe les modifications? aux frais
d'edf? A mes frais?

Merci en tout cas de la qualité de la réponse précédente.

[Invité]

Re: construction d'une maison avec deux appartements locatifs

Bonjour,

Merci MichelB pour ta réponse.

Je viens d'avoir le PLU, et visiblement plusieurs constructions y sont
possibles (contigues ou non contigues). Je pense donc que l'on peut y
faire plusieurs lots et en cas de revente pas de soucis. Bien compris
sinon qu'il faut monter une copropriété.

Le problème interviendra le cas échéant lors d'une vente ultérieure par appartements.
Si le PLU impose une surface minimale pour construire il ne sera pas possible de procéder à une
division. Par exemple un COS de 0.40 et une surface minimale de parcelle de 1000m². Vous avez des
droits à construire de 400m2 de SHON pour une parcelle de 1000m². Vous pouvez organiser les
bâtiments en une ou plusieurs constructions si le PLU le permet (Ce qui est souvent le cas). Par la
suite vous n'aurez pas l'autorisation de vendre l'un de bâtiments (sur une parcelle de 500m2 par
exemple) puisqu'il y aura division et non respect de la superficie minimale.

Pour pallier cet inconvénient certains promoteurs utilisent la mise en copropriété du sol (qui n'est
donc plus divisé mais cédé en totalité à la copropriété). Et c'est bien là que se trouve le risque
puisque la manœuvre n'a pour but que de détourner les règlements d'urbanisme. Donc la collectivité
locale ou le préfet pourront crier à l'abus de droit. Le moindre des maux est alors de vendre
l'ensemble immobilier à un acquéreur unique.

Pour le reste vous déposez un seul permis pour l'ensemble des constructions puisqu'il n'y a pas
division.

Je me pose la question vis à vis des raccordements. Est-ce que par
exemple il faut prévoir un boitier edf (1 forfait moins de 20m) ou un
boitier par logement. Une taxe de participation à l'égout ou deux
taxes?

Soit dans l'avenir vous pouvez diviser et vendre (mais ce n'est pas ce que j'ai compris) et vous
pourrez résoudre le problème par des servitudes le moment venu.
Soit vous tentez l'aventure de la copropriété et vous pourrez régler ces problèmes dans le règlement
de copropriété au travers de répartition de charges. En période de gestion locative ces répartitions
doivent être prévues par un règlement intérieur.
Bien entendu si les services concédés acceptent de faire des branchements séparés la solution est
plus élégante.
Pour la taxe de participation au raccordement à l'égout il peut y avoir discussion même si vous
faites un rejet commun pour les 2 habitations.

Sur le terrain passe une ligne edf entre la voie publique et la maison
du voisin. Si je construis cette ligne est trop basse (elle passe à la
hauteur du 1er étage). Sur le plan du géomètre cette ligne est marquée
en servitude edf. Comment se passe les modifications? aux frais
d'edf? A mes frais?

La servitude au profit d'EDF n'entraîne pas dépossession et ne peut empêcher la construction.
Vous devez donc contacter EDF qui déplacera à ses frais. Attendez vous cependant à ce qu'ils
essaient de vous faire modifier votre permis de construire afin d'éviter le déplacement ou le
rehaussement. Et ils ne choisiront pas la solution la plus élégante mais la moins onéreuse.

--
Cordialement
MichelB

[Invité]

Re: construction d'une maison avec deux appartements locatifs

> Bonjour,
>> Merci MichelB pour ta réponse.

>> Je viens d'avoir le PLU, et visiblement plusieurs constructions y sont
>> possibles (contigues ou non contigues). Je pense donc que l'on peut y
>> faire plusieurs lots et en cas de revente pas de soucis. Bien compris
>> sinon qu'il faut monter une copropriété.


> Le problème interviendra le cas échéant lors d'une vente ultérieure par
> appartements.
> Si le PLU impose une surface minimale pour construire il ne sera pas
> possible de procéder à une division. Par exemple un COS de 0.40 et une
> surface minimale de parcelle de 1000m². Vous avez des droits à
> construire de 400m2 de SHON pour une parcelle de 1000m². Vous pouvez
> organiser les bâtiments en une ou plusieurs constructions si le PLU le
> permet (Ce qui est souvent le cas). Par la suite vous n'aurez pas
> l'autorisation de vendre l'un de bâtiments (sur une parcelle de 500m2
> par exemple) puisqu'il y aura division et non respect de la superficie
> minimale.

> Pour pallier cet inconvénient certains promoteurs utilisent la mise en
> copropriété du sol (qui n'est donc plus divisé mais cédé en totalité à
> la copropriété). Et c'est bien là que se trouve le risque puisque la
> manœuvre n'a pour but que de détourner les règlements d'urbanisme. Donc
> la collectivité locale ou le préfet pourront crier à l'abus de droit. Le
> moindre des maux est alors de vendre l'ensemble immobilier à un
> acquéreur unique.

> Pour le reste vous déposez un seul permis pour l'ensemble des
> constructions puisqu'il n'y a pas division.


>> Je me pose la question vis à vis des raccordements. Est-ce que par
>> exemple il faut prévoir un boitier edf (1 forfait moins de 20m) ou un
>> boitier par logement. Une taxe de participation à l'égout ou deux
>> taxes?

> Soit dans l'avenir vous pouvez diviser et vendre (mais ce n'est pas ce
> que j'ai compris) et vous pourrez résoudre le problème par des
> servitudes le moment venu.
> Soit vous tentez l'aventure de la copropriété et vous pourrez régler ces
> problèmes dans le règlement de copropriété au travers de répartition de
> charges. En période de gestion locative ces répartitions doivent être
> prévues par un règlement intérieur.
> Bien entendu si les services concédés acceptent de faire des
> branchements séparés la solution est plus élégante.
> Pour la taxe de participation au raccordement à l'égout il peut y avoir
> discussion même si vous faites un rejet commun pour les 2 habitations.

>> Sur le terrain passe une ligne edf entre la voie publique et la maison
>> du voisin. Si je construis cette ligne est trop basse (elle passe à la
>> hauteur du 1er étage). Sur le plan du géomètre cette ligne est marquée
>> en servitude edf. Comment se passe les modifications? aux frais
>> d'edf? A mes frais?

> La servitude au profit d'EDF n'entraîne pas dépossession et ne peut
> empêcher la construction.
> Vous devez donc contacter EDF qui déplacera à ses frais. Attendez vous
> cependant à ce qu'ils essaient de vous faire modifier votre permis de
> construire afin d'éviter le déplacement ou le rehaussement. Et ils ne
> choisiront pas la solution la plus élégante mais la moins onéreuse.

> --
> Cordialement
> MichelB

Je précise que pour EDF vous êtes dans le cas d'un immeuble collectif, peu importe qu'il soit
horizontal. Donc 2 compteurs sous peine de vous voir accuser de revente d'électricité.

[Invité]

Re: construction d'une maison avec deux appartements locatifs

Très clair et complet. Merci.