Investissement mer rentable ?

Bonjour,

De la même façon qu'il existe des villes moyennes comme ST ETIENNE
permettant de faire de l'investissement locatif autofinancé par les loyers
des locataires (c'est de plus en plus difficile, mais en charchant bien on
trouve encore), quelles sont les stations balnéaires moyennes permettant
d'obtenir la meilleure rentabilité locative?

Par avance merci pour vos contributions ;-)

permettant de faire de l'investissement locatif autofinancé par les loyers
des locataires (c'est de plus en plus difficile, mais en charchant bien on
trouve encore)

avec la baisse de l'immo, ça devrait revenir un peu plus courant dans les
mois qui viennent ...

>> permettant de faire de l'investissement locatif autofinancé par les
>> loyers
>> des locataires (c'est de plus en plus difficile, mais en charchant bien
>> on trouve encore)

> avec la baisse de l'immo, ça devrait revenir un peu plus courant dans les
> mois qui viennent ...

Ca donne pas vraiment de stations balnéaires tout ça ;-)
De plus, ce n'est pas la pseudo baisse actuelle qui va changer la donne...
Le nb de transactions s'est ralenti, mais les niveaux de prix restent et
resterons élevés...
Personne pour donner des piste de stations balnéaires 'rentables'???

>>> permettant de faire de l'investissement locatif autofinancé par les
>>> loyers
>>> des locataires (c'est de plus en plus difficile, mais en charchant bien
>>> on trouve encore)

>> avec la baisse de l'immo, ça devrait revenir un peu plus courant dans les
>> mois qui viennent ...


> Ca donne pas vraiment de stations balnéaires tout ça ;-)
> De plus, ce n'est pas la pseudo baisse actuelle qui va changer la donne...
> Le nb de transactions s'est ralenti, mais les niveaux de prix restent et
> resterons élevés...
> Personne pour donner des piste de stations balnéaires 'rentables'???

Bonjour,

Le taux de capitalisation que l'on trouve pour l'acquisition des biens
situés dans des stations balnéaires sont parmi les plus faibles, car par
nature s'achètent cher, et se louent "à l'année" plus difficilement et moins
chers, la majorité se louant en location saisonnière, ce qui n'est pas du au
seul hasard.
Par ailleurs, le climat marin ou océanique, oblige les propriétaires à des
travaux d'entretien, les biens se dégradant plus rapidement.
Certes, c'est très souvent une très bonne opération de louer en saisonnier,
tout dépend où on se trouve bien évidemment, compte tenu qu'il y a des
effets de mode et des étés pourris !
Pour quelle raison tenez-vous autant que cela à investir dans une station
balnéaire ?
Au risque d'en choquer certains, la meilleure rentabilité que j'ai jamais
réalisée, porte sur une opération en "Time Share" et où je louais "MA"
semaine systématiquement d'une année sur l'autre avec la même famille après
avoir passé une seule annonce en tout et pour tout dans Libération.
Il est vrai qu'aux pieds des pistes à Tignes, avec 6 couchages, entre Noël
et Nouvel An, et une semaine aux vacances de février.... Il y a preneur !

Quoiqu'il en soit, la rentabilité d'un bien immobilier ne peut être précisée
qu'une fois que vous aurez revendu, et que c'est donc un leurre d'évoquer ce
simple mot, dès l'acquisition. Qu'on soit à Sainte Maxime ou au Touquet,
vous saurez que vous aurez fait un investissement rentable le jour où vous
aurez revendu, et ce jour-là seulement.

Votre question, est en réalité le rapport entre les M2 achetés et les M2
loués... Et à mon sens il est impossible de vous répondre. Tout dépend de
l'état de la demande locative, de l'offre immobilière et surtout de l'état
de l'immeuble.

Il est courant donc que dans une même ville, on constate des taux de
capitalisation entre 5 et 9%, ce qui, vous en conviendrez change du tout au
tout.

--
Jean-Michel-jmkdb

--
Jean-Michel-jmkdb

Si : Lamotte Beuvron...

>>>> permettant de faire de l'investissement locatif autofinancé par les
>>>> loyers
>>>> des locataires (c'est de plus en plus difficile, mais en charchant bien
>>>> on trouve encore)

>>> avec la baisse de l'immo, ça devrait revenir un peu plus courant dans
>>> les
>>> mois qui viennent ...


>> Ca donne pas vraiment de stations balnéaires tout ça ;-)
>> De plus, ce n'est pas la pseudo baisse actuelle qui va changer la
>> donne...
>> Le nb de transactions s'est ralenti, mais les niveaux de prix restent et
>> resterons élevés...
>> Personne pour donner des piste de stations balnéaires 'rentables'???


> Bonjour,

> Le taux de capitalisation que l'on trouve pour l'acquisition des biens
> situés dans des stations balnéaires sont parmi les plus faibles, car par
> nature s'achètent cher, et se louent "à l'année" plus difficilement et
> moins
> chers, la majorité se louant en location saisonnière, ce qui n'est pas du
> au
> seul hasard.
> Par ailleurs, le climat marin ou océanique, oblige les propriétaires à des
> travaux d'entretien, les biens se dégradant plus rapidement.
> Certes, c'est très souvent une très bonne opération de louer en
> saisonnier,
> tout dépend où on se trouve bien évidemment, compte tenu qu'il y a des
> effets de mode et des étés pourris !
> Pour quelle raison tenez-vous autant que cela à investir dans une station
> balnéaire ?

Parce que je voudrais ajouter un coté 'agréable' à mes investissements et
profiter hors saison du ou des biens.
Les studios, F1 ou F2 que je loue aux étudiants ne sont jamais libres et
quand bien même totalement inintéressants pour un usage personnel ;-)

> Au risque d'en choquer certains, la meilleure rentabilité que j'ai jamais
> réalisée, porte sur une opération en "Time Share" et où je louais "MA"
> semaine systématiquement d'une année sur l'autre avec la même famille
> après
> avoir passé une seule annonce en tout et pour tout dans Libération.
> Il est vrai qu'aux pieds des pistes à Tignes, avec 6 couchages, entre Noël
> et Nouvel An, et une semaine aux vacances de février.... Il y a preneur !

> Quoiqu'il en soit, la rentabilité d'un bien immobilier ne peut être
> précisée
> qu'une fois que vous aurez revendu, et que c'est donc un leurre d'évoquer
> ce
> simple mot, dès l'acquisition. Qu'on soit à Sainte Maxime ou au Touquet,
> vous saurez que vous aurez fait un investissement rentable le jour où vous
> aurez revendu, et ce jour-là seulement.

Oui, mais un appartement acheté aujourd'hui 100, remboursé avec les loyers
des locataires pourra être par chance revendu avec plus value ou par
malchance avec moins value... mais même s'il n'est revendu que 80, ça reste
toujours intéressant qui plus est si on a pu l'utiliser hors saison...?

> Votre question, est en réalité le rapport entre les M2 achetés et les M2
> loués... Et à mon sens il est impossible de vous répondre. Tout dépend de
> l'état de la demande locative, de l'offre immobilière et surtout de l'état
> de l'immeuble.

> Il est courant donc que dans une même ville, on constate des taux de
> capitalisation entre 5 et 9%, ce qui, vous en conviendrez change du tout
> au
> tout.

Oui, enfin je ne trouve rien à 9% dans aucune station balnéaire pour le
moment...

> --
> Jean-Michel-jmkdb

> --
> Jean-Michel-jmkdb

Merci!

>>>>> permettant de faire de l'investissement locatif autofinancé par les
>>>>> loyers
>>>>> des locataires (c'est de plus en plus difficile, mais en charchant bien
>>>>> on trouve encore)

>>>> avec la baisse de l'immo, ça devrait revenir un peu plus courant dans
>>>> les
>>>> mois qui viennent ...


>>> Ca donne pas vraiment de stations balnéaires tout ça ;-)
>>> De plus, ce n'est pas la pseudo baisse actuelle qui va changer la
>>> donne...
>>> Le nb de transactions s'est ralenti, mais les niveaux de prix restent et
>>> resterons élevés...
>>> Personne pour donner des piste de stations balnéaires 'rentables'???


>> Bonjour,

>> Le taux de capitalisation que l'on trouve pour l'acquisition des biens
>> situés dans des stations balnéaires sont parmi les plus faibles, car par
>> nature s'achètent cher, et se louent "à l'année" plus difficilement et
>> moins
>> chers, la majorité se louant en location saisonnière, ce qui n'est pas du
>> au
>> seul hasard.
>> Par ailleurs, le climat marin ou océanique, oblige les propriétaires à des
>> travaux d'entretien, les biens se dégradant plus rapidement.
>> Certes, c'est très souvent une très bonne opération de louer en
>> saisonnier,
>> tout dépend où on se trouve bien évidemment, compte tenu qu'il y a des
>> effets de mode et des étés pourris !
>> Pour quelle raison tenez-vous autant que cela à investir dans une station
>> balnéaire ?

> Parce que je voudrais ajouter un coté 'agréable' à mes investissements et
> profiter hors saison du ou des biens.
> Les studios, F1 ou F2 que je loue aux étudiants ne sont jamais libres et
> quand bien même totalement inintéressants pour un usage personnel ;-)


>> Au risque d'en choquer certains, la meilleure rentabilité que j'ai jamais
>> réalisée, porte sur une opération en "Time Share" et où je louais "MA"
>> semaine systématiquement d'une année sur l'autre avec la même famille
>> après
>> avoir passé une seule annonce en tout et pour tout dans Libération.
>> Il est vrai qu'aux pieds des pistes à Tignes, avec 6 couchages, entre Noël
>> et Nouvel An, et une semaine aux vacances de février.... Il y a preneur !

>> Quoiqu'il en soit, la rentabilité d'un bien immobilier ne peut être
>> précisée
>> qu'une fois que vous aurez revendu, et que c'est donc un leurre d'évoquer
>> ce
>> simple mot, dès l'acquisition. Qu'on soit à Sainte Maxime ou au Touquet,
>> vous saurez que vous aurez fait un investissement rentable le jour où vous
>> aurez revendu, et ce jour-là seulement.


> Oui, mais un appartement acheté aujourd'hui 100, remboursé avec les loyers
> des locataires pourra être par chance revendu avec plus value ou par
> malchance avec moins value... mais même s'il n'est revendu que 80, ça reste
> toujours intéressant qui plus est si on a pu l'utiliser hors saison...?

>> Votre question, est en réalité le rapport entre les M2 achetés et les M2
>> loués... Et à mon sens il est impossible de vous répondre. Tout dépend de
>> l'état de la demande locative, de l'offre immobilière et surtout de l'état
>> de l'immeuble.

>> Il est courant donc que dans une même ville, on constate des taux de
>> capitalisation entre 5 et 9%, ce qui, vous en conviendrez change du tout
>> au
>> tout.

> Oui, enfin je ne trouve rien à 9% dans aucune station balnéaire pour le
> moment...

Si vous cherchez un taux de capitalisation de 9 %.... Je crains que vous
risquiez d'être déçu.
Maintenant, achetez quelque chose qui vous plait, ne cherchez pas une
rentabilité, et louez le en saisonnier pour en réduire le coût... Profitez
de l'arrière saison et de l'été indien... En Aquitaine, il n'est pas rare
que cela se prolonge jusqu'en octobre. L'année suivante, dès février les
après midi sont bien ensoleillés.

--
Jean-Michel-jmkdb

>>>>>> permettant de faire de l'investissement locatif autofinancé par les
>>>>>> loyers
>>>>>> des locataires (c'est de plus en plus difficile, mais en charchant bien
>>>>>> on trouve encore)
>>>>> avec la baisse de l'immo, ça devrait revenir un peu plus courant dans
>>>>> les
>>>>> mois qui viennent ...

>>>> Ca donne pas vraiment de stations balnéaires tout ça ;-)
>>>> De plus, ce n'est pas la pseudo baisse actuelle qui va changer la
>>>> donne...
>>>> Le nb de transactions s'est ralenti, mais les niveaux de prix restent et
>>>> resterons élevés...
>>>> Personne pour donner des piste de stations balnéaires 'rentables'???


>>> Bonjour,

>>> Le taux de capitalisation que l'on trouve pour l'acquisition des biens
>>> situés dans des stations balnéaires sont parmi les plus faibles, car par
>>> nature s'achètent cher, et se louent "à l'année" plus difficilement et
>>> moins
>>> chers, la majorité se louant en location saisonnière, ce qui n'est pas du
>>> au
>>> seul hasard.
>>> Par ailleurs, le climat marin ou océanique, oblige les propriétaires à des
>>> travaux d'entretien, les biens se dégradant plus rapidement.
>>> Certes, c'est très souvent une très bonne opération de louer en
>>> saisonnier,
>>> tout dépend où on se trouve bien évidemment, compte tenu qu'il y a des
>>> effets de mode et des étés pourris !
>>> Pour quelle raison tenez-vous autant que cela à investir dans une station
>>> balnéaire ?
>> Parce que je voudrais ajouter un coté 'agréable' à mes investissements et
>> profiter hors saison du ou des biens.
>> Les studios, F1 ou F2 que je loue aux étudiants ne sont jamais libres et
>> quand bien même totalement inintéressants pour un usage personnel ;-)


>>> Au risque d'en choquer certains, la meilleure rentabilité que j'ai jamais
>>> réalisée, porte sur une opération en "Time Share" et où je louais "MA"
>>> semaine systématiquement d'une année sur l'autre avec la même famille
>>> après
>>> avoir passé une seule annonce en tout et pour tout dans Libération.
>>> Il est vrai qu'aux pieds des pistes à Tignes, avec 6 couchages, entre Noël
>>> et Nouvel An, et une semaine aux vacances de février.... Il y a preneur !

>>> Quoiqu'il en soit, la rentabilité d'un bien immobilier ne peut être
>>> précisée
>>> qu'une fois que vous aurez revendu, et que c'est donc un leurre d'évoquer
>>> ce
>>> simple mot, dès l'acquisition. Qu'on soit à Sainte Maxime ou au Touquet,
>>> vous saurez que vous aurez fait un investissement rentable le jour où vous
>>> aurez revendu, et ce jour-là seulement.

>> Oui, mais un appartement acheté aujourd'hui 100, remboursé avec les loyers
>> des locataires pourra être par chance revendu avec plus value ou par
>> malchance avec moins value... mais même s'il n'est revendu que 80, ça reste
>> toujours intéressant qui plus est si on a pu l'utiliser hors saison...?

>>> Votre question, est en réalité le rapport entre les M2 achetés et les M2
>>> loués... Et à mon sens il est impossible de vous répondre. Tout dépend de
>>> l'état de la demande locative, de l'offre immobilière et surtout de l'état
>>> de l'immeuble.

>>> Il est courant donc que dans une même ville, on constate des taux de
>>> capitalisation entre 5 et 9%, ce qui, vous en conviendrez change du tout
>>> au
>>> tout.
>> Oui, enfin je ne trouve rien à 9% dans aucune station balnéaire pour le
>> moment...


> Si vous cherchez un taux de capitalisation de 9 %.... Je crains que vous
> risquiez d'être déçu.
> Maintenant, achetez quelque chose qui vous plait, ne cherchez pas une
> rentabilité, et louez le en saisonnier pour en réduire le coût... Profitez
> de l'arrière saison et de l'été indien... En Aquitaine, il n'est pas rare
> que cela se prolonge jusqu'en octobre. L'année suivante, dès février les
> après midi sont bien ensoleillés.

> --
> Jean-Michel-jmkdb

Le seul truc rentable que j'ai connu pour ce type d'investissement c'est une opération P & V (je
crois) du côté de Canne il y a plus de 25 ans. Avec locations assurées de mai à mi-octobre.
Comme ces opérations sont peu cotées et que les investisseurs sont maintenant retraités et veulent
réaliser leur capital il y a peut-être des opportunités.
Sinon, à une époque, les garages se louaient un bon prix pour des petites familles rêvant de passer
quelques jours sur la côte.

C'est sûr que stations balnéaires c'est un peu plus rentable que la montagne. Mais moi j'ai craqué
pour la montagne. Ça paie les impôts et les charges de copropriété et même certaines années ça
permet de changer la banquette lit ou le frigo. Vous avez dit rentabilité?

---
Cordialement
MichelB

>> Le seul truc rentable que j'ai connu pour ce type d'investissement
> c'est une opération P & V (je crois) du côté de Canne il y a plus de
> 25 ans. Avec locations assurées de mai à mi-octobre. Comme ces
> opérations sont peu cotées et que les investisseurs sont
> maintenant retraités et veulent réaliser leur capital il y a
> peut-être des opportunités. Sinon, à une époque, les garages se
> louaient un bon prix pour des
> petites familles rêvant de passer quelques jours sur la côte.

Cette époque est révolue depuis l'apparition des mobils-home en camping.

> C'est sûr que stations balnéaires c'est un peu plus rentable que la
> montagne.

Je suis surpris de cette affirmation, car j'ai pratiqué les 2 et il n'y
a pas de commune mesure entre les locations saisonnières en
haute-montagne et au bord de la mer.
En effet en station balnéaire, les vacanciers préfèrent depuis quelques
années louer des M.H. pour bénéficier d'un confort égal à une location,
mais avec l'avantage du camping, animations, commerces, piscine,
voisins...
En haute montagne pas de camping concurrent, et période de location de
mi-décembre à fin avril, avec en outre le non-recouvrement des périodes
scolaires françaises, belges, anglaises et danoises..
Celui qui suit un peu ces indicateurs, et ils sont nombreux à le faire,
peuvent donc enchaîner les semaines de haute saison à condition de
proposer son bien sur le bon marché.

> Mais moi j'ai craqué pour la montagne. Ça paie les impôts
> et les charges de copropriété et même certaines années ça permet de
> changer la banquette lit ou le frigo. Vous avez dit rentabilité?

Oui, et mes voisins savoyards auto-financent depuis longtemps leurs
investissements. Mais il faut effectivement s'en occuper activement.
A+


--
Moisse

>>> Le seul truc rentable que j'ai connu pour ce type d'investissement
>> c'est une opération P & V (je crois) du côté de Canne il y a plus de
>> 25 ans. Avec locations assurées de mai à mi-octobre. Comme ces
>> opérations sont peu cotées et que les investisseurs sont
>> maintenant retraités et veulent réaliser leur capital il y a
>> peut-être des opportunités. Sinon, à une époque, les garages se
>> louaient un bon prix pour des
>> petites familles rêvant de passer quelques jours sur la côte.

> Cette époque est révolue depuis l'apparition des mobils-home en camping.

Ah! cette course au luxe! cette frénésie pour le confort! Vous allez voir ils vont inventer la tente
biplace avec toilettes et salle d'eau intégrée!
Mais je ne suis pas bien sûr que ces garages n'aient pas trouver une nouvelle catégorie de
locataires à l'année ou saisonniers...(Je suis même sûr du contraire hélas)

>> C'est sûr que stations balnéaires c'est un peu plus rentable que la
>> montagne.

> Je suis surpris de cette affirmation, car j'ai pratiqué les 2 et il n'y
> a pas de commune mesure entre les locations saisonnières en
> haute-montagne et au bord de la mer.
> En effet en station balnéaire, les vacanciers préfèrent depuis quelques
> années louer des M.H. pour bénéficier d'un confort égal à une location,
> mais avec l'avantage du camping, animations, commerces, piscine, voisins...
> En haute montagne pas de camping concurrent, et période de location de
> mi-décembre à fin avril, avec en outre le non-recouvrement des périodes
> scolaires françaises, belges, anglaises et danoises..
> Celui qui suit un peu ces indicateurs, et ils sont nombreux à le faire,
> peuvent donc enchaîner les semaines de haute saison à condition de
> proposer son bien sur le bon marché.

Une saison Côte d'Azur c'est mai à septembre avec très haute saison de juillet à fin août. Mais
toujours une possibilité de louer des séjours brefs en avril ou octobre.
Avec des prix semaines qui sont de l'ordre de 3 fois les prix montagne à offre surface/confort
équivalents.
La haute saison montagne c'est un mois selon vacances scolaires françaises (février mars). Les
étrangers viennent sur d'autres périodes pour des prix inférieurs(sinon ils préfèrent l'Autriche ou
l'Italie).
Reste Noël/Nouvel an, période qui a la réputation d'être incertaine au niveau enneigement. Puis
Pâques mais là encore mauvaise réputation, bien souvent le soleil fait fondre la neige, donc glace
le matin et soupe l'après-midi (je ne parle pas alimentation!).
Enfin une saison d'été (14/07-15/08) relativement bradée par rapport à la haute saison hivernale.
Saison qui a été en vogue un certain moment et puis quand j'ai vu débarquer les randonneurs en
espadrilles qui commençaient une "randonnée" à 16h j'ai eu le sentiment que ça ne durerait pas.

>> Mais moi j'ai craqué pour la montagne. Ça paie les impôts
>> et les charges de copropriété et même certaines années ça permet de
>> changer la banquette lit ou le frigo. Vous avez dit rentabilité?

> Oui, et mes voisins savoyards auto-financent depuis longtemps leurs
> investissements. Mais il faut effectivement s'en occuper activement.
> A+

Comme je l'ai dit j'ai "craqué" pour la montagne, pas recherché un investissement pur et dur.
Sinon j'aurais acheté dans une station d'altitude enneigée toute l'année.
Mais honnêtement l'investissement loisir a toujours un rendement inférieur à un investissement
locatif traditionnel en Métropole (Ceteris paribus donc pour un investisseur avisé).

---
Cordialement
MichelB