On taxe davantage sur Paris ?

[newsgrouppm]

C'est "légèrement" plus que l'IRL actuel pour les 3,5 %
Par contre vu la modicité des loyers l'augmentation réelle en euros sera
largement inférieure à celle des baux "89".
Les augmentations n'ont jamais, par le passé, évolué au rythme des
loyers libres ce qui fait que le différentiel s'est aggravé.

Sur le 2ème point vous situez mal l'époque de la bulle immobilière pour
autant que l'on puisse parler de bulle avant 2003.
La 2ème partie des années 80 laissait déjà entrevoir le krach immobilier
du début des années 90.

si l'on se réfère au document ci-dessous on voit que cela à commencé en
86. Cette bulle à semble-t-il concerné uniquement l'Ile de France et
n'est effectivement pas vraiment visible sur des données nationales.

http://www.bulle-immobiliere.fr/friggit.html

[Zetrader In Roanne City]

>>> Excusez-moi, je me plaçais côté locataires :
>>> - ceux sur Paris se prendront 5% de hausse
>>> - ceux en Province se prendront 3,5% de hausse

>>> C'est donc bien sur Paris que le locataire en loi de 1948 subit la
>>> plus forte hausse, non ?

> zetrader, tu ne sais visiblement pas ce que c'est un bail en loi 48.

> Si je sais, c'est beaucoup moins cher qu'jn loyer normal et on peut
> l'augmenter comme ça, les locataires en loi de 1948 s'accrochent en

Pardon, on peut PAS l'augmenter comme ça, impossible de le faire revenir au
prix du marché, il faut arriver à casser le bail pour ça.

--
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[MichelB]

>> C'est "légèrement" plus que l'IRL actuel pour les 3,5 %
>> Par contre vu la modicité des loyers l'augmentation réelle en euros
>> sera largement inférieure à celle des baux "89".
>> Les augmentations n'ont jamais, par le passé, évolué au rythme des
>> loyers libres ce qui fait que le différentiel s'est aggravé.

>> Sur le 2ème point vous situez mal l'époque de la bulle immobilière
>> pour autant que l'on puisse parler de bulle avant 2003.
>> La 2ème partie des années 80 laissait déjà entrevoir le krach
>> immobilier du début des années 90.

> si l'on se réfère au document ci-dessous on voit que cela à commencé en
> 86. Cette bulle à semble-t-il concerné uniquement l'Ile de France et
> n'est effectivement pas vraiment visible sur des données nationales.

> http://www.bulle-immobiliere.fr/friggit.html

Les messages sont crosspostés sur f.m.finances et f.m.d.immobilier.
C'est bien sur l'aspect immobilier que je réponds. Les délais de vente des "queues" de programme se
sont considérablement allongés fin des années 80
et il y a eu une véritable crise début des années 90.

Entre 85 et 92 la production de logements en accession à la propriété que je produisais (CU de Lille
principalement) a baissé de 75%.

Ceci n'a eu aucune influence sur les prix de vente, sauf une stagnation, les facteurs concourant à
la production immobilière (salaires, matériaux) étant incompressibles. Je n'évoque pas le foncier
dont le coût n'a jamais baissé pour les terrains constructibles ou situés en ZAC. La baisse des
marges voire la suppression totale, a largement étant mangée par le surcoût des frais de
commercialisation et les frais financiers inhérents à l'accroissement des stocks.

La crise de du logement neuf s'est accompagné d'un effondrement du marché immobilier d'entreprises
et l'on a connu des centaines d'hectares de bureaux ne trouvant pas preneurs.

L'analyse par les prix n'est significative que si l'on regarde en parallèle les volumes de mises en
chantier et de transactions.
L'on doit toujours être prudent quand on parle de marché immobilier, celui-ci étant par essence
local, Paris n'étant pas la France.

C'est également un marché fortement impacté par les politiques gouvernementales: directement par
la production d'HLM ou bonification de taux pour l'accession sociale, indirectement par diverses
incitations fiscales et les mesures locales d'urbanisme.
Dans les années 80 la période de construction intensive est terminée et l'on passe à une période de
réhabilitation. Ce qui vous semble être une bulle n'est que la résultante du désengagement de l'état
à cette époque.

Le tunnel de Friggit qui tend à démontrer qu'il existerait un prix moyen constant ne renseigne pas
sur l'action primordiale de l'état en matière de logement.

En fait c'est bien en 2002 (personnellement vraiment constaté à partir de fin 2003) ,que l'on peut
parler de bulle.

Pour revenir à la crise de début 90 je vous renvoie à l'article de Wikipedia. :
http://fr.wikipedia.org/wiki/Bulle_immobili%C3%A8re

---
Cordialement

Michelb

[oscar nügel]

C'est pas faux t'nquiètes pas je sais bien que les loyers de 1948 c'est
le cauchemar des proprios, j'ai bien compris ça depis longtemps, mais je
discutais pas de ce point-là mais du locataire qui se prend la plus forte
hausse entre province et région parisienne.
--

donc si tu sais ce que c'est qu'un loyer en bail loi 48, permets moi de te
dire que de chipoter sur les différences entre les hausses en province et à
paris, c'est du même style que de disserter pendant des heures sur l'intérêt
d'une machine à pain pour jipette.

oscar nügel

[Jean-Marc Desperrier]

[...]
évidemment, aucun entretien ne peut être fait par le propriétaire, ce sont
des logements à priori au mieux inconfortables, au pire insalubres. les
seuls éléments de conforts au fur et à mesure des décennies qui passent sont
éventuellement faits par le locataire pour son confort personnel.[...]

Il faut préciser il me semble que c'est le principe du bail de 48.
Le bail était moins cher *parceque* 100% des travaux à faire étaient à
la charge du locataire.

Le problème est qu'en pratique les locataires n'ont jamais consacré les
économies qu'ils faisaient sur le bail à entretenir le logement ce
jusqu'à le laisser devenir insalubre et dangeureux.

[Zetrader In Roanne City]

>> [...]
>> évidemment, aucun entretien ne peut être fait par le propriétaire,
>> ce sont des logements à priori au mieux inconfortables, au pire
>> insalubres. les seuls éléments de conforts au fur et à mesure des
>> décennies qui passent sont éventuellement faits par le locataire
>> pour son confort personnel.[...]

> Il faut préciser il me semble que c'est le principe du bail de 48.
> Le bail était moins cher *parceque* 100% des travaux à faire étaient à
> la charge du locataire.

> Le problème est qu'en pratique les locataires n'ont jamais consacré
> les économies qu'ils faisaient sur le bail à entretenir le logement ce
> jusqu'à le laisser devenir insalubre et dangeureux.

Effectivement vu comme ça, ça pouvait être cool pour le proprio qui se
décharge des travaux, et le locataire qui fait les travaux comme il l'entend
grâce au loyer réduit.
Mais avec une telle entorse au contrat en faisant aucun travaux, là
forcément le proprio se retrouve pas mal lésé (loyer plus faible que le
marché + bien qui se dégrade).
Mais si c'est contractuel, le proprio ne peut pas exiger du locataire que
les travaux soient faits ?
--
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[MichelB]

>> [...]
>> évidemment, aucun entretien ne peut être fait par le propriétaire, ce
>> sont
>> des logements à priori au mieux inconfortables, au pire insalubres. les
>> seuls éléments de conforts au fur et à mesure des décennies qui
>> passent sont
>> éventuellement faits par le locataire pour son confort personnel.[...]

> Il faut préciser il me semble que c'est le principe du bail de 48.
> Le bail était moins cher *parceque* 100% des travaux à faire étaient à
> la charge du locataire.

Non c'est moins cher parce que le loyer fixé par décret en fonction de la surface corrigée est
faible dès l'origine et que les augmentations étaient limitées, ce qui fait qu'au fil des années
l'écart avec les loyers libres(indexés longtemps sur le coût de la construction) a atteint des
rapports de 1 à 5 voire plus.
Par contre il est exact qu'il pouvait, par convention, y avoir mise à charge du locataire la
réalisation d'un certain nombres de travaux. Dans ce cas effectivement, moyennant par exemple
l'aménagement d'un cabinet de toilette (ce qui était rare parce que considéré comme un luxe à
l'époque), le loyer était fixé sur les conditions de confort d'origine. A titre d'exemple une douche
=2 m2, une baignoire = 4m2 en équivalence surface corrigée.
La non réalisation des travaux pouvait entraîner la résiliation du bail.
Mais la réalisation de travaux n'est pas la condition sine qua non des baux de 48.
Hors convention, tous les travaux y compris ceux nécessaires à la conservation de l'habitation
restent à la charge du propriétaire.
Cette pratique est encore courante pour les menus travaux (papier peint par exemple), mais le
locataire est exonéré du paiement de tout ou partie d'un loyer (ou plus) mais ne provoque pas de
diminution du loyer de base.

---
Cordialement
MichelB

[jerome balti]

Effectivement vu comme ça, ça pouvait être cool pour le proprio qui se
décharge des travaux, et le locataire qui fait les travaux comme il l'entend
grâce au loyer réduit.

j en ai connu qui faisaient les travaux comme ils l entendent et
honnetement, en fait ils sont chez eux aussi du coup et ne sont pas
toujours pressés de partir


les proprios maintenant ils mettent un coup de peinture acrylique
premier prix (hyper pas cher) partout entre deux locataires (peinture
qui cloque ne qqs mois voire semaine) et essaient de ne jamais rendre
la caution

du coup quand on est locataire, il faut arretet de payer son loyer X
mois avant de partir , ça a l air d ailleurs d etre une pratique
généralisée

comment on dit ? trop de reglementation tue la ... :-? 8-o :/ Þ

--
BD en ligne
http://www.plastikabul.com/bulletin/

[Zetrader In Roanne City]

>> C'est pas faux t'nquiètes pas je sais bien que les loyers de 1948
>> c'est le cauchemar des proprios, j'ai bien compris ça depis
>> longtemps, mais je discutais pas de ce point-là mais du locataire
>> qui se prend la plus forte hausse entre province et région
>> parisienne.

> donc si tu sais ce que c'est qu'un loyer en bail loi 48, permets moi
> de te dire que de chipoter sur les différences entre les hausses en
> province et à paris, c'est du même style que de disserter pendant des

Mmmhh... quand même, ça peut faire une belle différence sur 10 ans à cause
des intérêts composés.
5% de hausse en intérêts composés sur 10 ans ça fait +62,8%
3,5% de hausse en intérêts composés sur 10 ans ça fait +41%

Certes, cela ne suffit pas à rattraper les prix du marchés.

> heures sur l'intérêt d'une machine à pain pour jipette.

Il y a une raison si je taquine jipette là-dessus, c'est que je ne comprends
pas qu'il ait un discours tellement anti-proprio pour l'immobilier, et dans
le même il prône la propriété d'un outil pour la machine à pains, outil qui
ne s'amortira pas avant pas mal d'années !
La propriété d'une machine à pains contre le fait d'acheter du pain tout
fait à quelqu'un qui le fait de manière industrielle (donc a des prix de
gros sur la farine etc...).
Sur le principe même j'ai toujours douté de la rentabilité de l'opération en
dehors de son côté économie de bout de chandelle, d'où le fait que je
taquine parce que la rentabilité de l'opération est au moins aussi
improbable qu'un achat immobilier pour résidence principale sinon plus.
Question bonus : après usage de sa machine à pains, peut-on espérer la
revendre en plus-value ?
--
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[Droger Jean-Paul]

Il y a une raison si je taquine jipette là-dessus, c'est que je ne comprends
pas qu'il ait un discours tellement anti-proprio pour l'immobilier, et dans
le même il prône la propriété d'un outil pour la machine à pains, outil qui
ne s'amortira pas avant pas mal d'années !
La propriété d'une machine à pains contre le fait d'acheter du pain tout fait
à quelqu'un qui le fait de manière industrielle (donc a des prix de gros sur
la farine etc...).
Sur le principe même j'ai toujours douté de la rentabilité de l'opération en
dehors de son côté économie de bout de chandelle, d'où le fait que je taquine
parce que la rentabilité de l'opération est au moins aussi improbable qu'un
achat immobilier pour résidence principale sinon plus.
Question bonus : après usage de sa machine à pains, peut-on espérer la
revendre en plus-value ?

visiblement tu ne sais pas trop faire de calcul économique simple!!

On trouve de la bonne farine à 0.5 € le kg, de plus sans talc! Celle
spéciale machine à pain est talquée (pour glisser et ne pas faire de
grumeau), blanchie au chlore ou assimilé, etc!!! et de plus coute la
peau des fesses!!

Tutrouve du pain pas trop mauvais à 3.6 € le kg

Donc chaque kg de pain te faits gagner 3 € (moins quelques c pour l'eau
et l'électricité) mais pour être large disons 2 €!!

Tu mages beaucoup de pain: i kg tous les 2 jours, tu gagnes 365 € par
an!!!

PS tout cela si tu faits ton levain toi même!!


Quand à l'achat pour résidence principale, c'est le meilleur
investissement que certains aient pu faire, suffit de faire le calcul:
loyer et paiement de remboursements + charges propriétaire!!

--
Pour m'envoyer un mail, remplacer anti par droger et manama par
wanadoo; to send me directly a mail replace anti with droger and manama
with wanadoo;
anti.jean-paul@manama.fr