Résidences de tourisme: Attention

[Zetrader In Roanne City]

>>>>>> Une personne achète "sur plan" un appartement dans une résidence
>>>>>> de tourisme, puis le confie à un gestionnaire pour une durée
>>>>>> donnée, 10 ans par exemple. Le gestionnaire est chargé de louer
>>>>>> "à la saison" l'appartement, et il s'engage à verser chaque
>>>>>> année au propriétaire une rémunération, entre 4 et 5% du prix de
>>>>>> l'appartement.

>>>>> C'est pas énorme ... à ce taux là, il y a des placements liquides
>>>>> où on retire ses billes quand on veut.

>>>> Sauf que ces 4 à 5% ne sont qu'un retour sur investissement annuel,
>>>> au bout il y a un bien immobilier qui peut être revendu avec
>>>> l'espoir d'une plus-value à la revente.

>>> En marché haussier certes.

>> J'ai 60 ans.
>> * J'ai acheté à 22 ans et revendu en résidence principale.

Sur les 20/30/40/48 dernières années, le marché immobilier était puissamment
haussier, alors sauf à avoir acheté en haut de cycle hyper cher et revendu
en bas de cycle à prix cassé, normalement tu avais de très grandes chances
de gagner.
Maintenant est-ce que parce que le marché immobilier a été haussier les
30/40 dernières années, ce sera forcément le cas pour les 30/40 années à
venir ? Possible mais dans le fond on en sait rien.
On peut dire la même chose pour la bourse, sur les 20/30 dernières années
c'était très haussier, est-ce que ça veut dire que ça va grimper autant les
20/30 années à venir ?
Je ne sais pas si on peut extrapoler sur ce genre de chose.

>> *J'ai acheté en 1986 en Haute-montagne, et mon capital a quadruplé
>> outre les locations saisonnières que je perçois et les séjours de
>> mes enfants aux sports d'hiver. Pas revendu
>> * J'ai acheté à Paris en 1995, donc à 46 ans et revendu cette année 4
>> fois le prix, outre la gratuité de mon loyer personnel.

Heu... t'avais pas de crédit ? coût du crédit ? des intérêts ?
Et si t'avais acheté comptant (ça peut arriver, c'est mon cas), tu n'avais
aucun frais de copropriété ? de taxe foncière ? de travaux ? C'est pas
gratuit tout ça, au bout d'un moment ça représente un joli coût, faut
l'intégrer dans l'histoire, dans le coût global.

>> Par ailleurs j'ai acheté à 2 reprises des fonds auxquels on aurait
>> décerné le prix " Corbeille d'Or", une fois sous forme
>> d'assurance-vie, et une fois des sicav sur un PEA.
>> J'y ai laissé des plumes y compris la réfaction de la provision
>> mathématique dûe lorsque vous rompez un contrat d'assurance-vie.
>> Bref la caillasse c'est mon truc et j'ai le bon filling, pour le
>> boursicotage il en va différement.
>> Fin du HS

> Le problème, c'est que tu ne comprend pas l'état d'esprit de Zetrader,
> pour lui un truc qu'il arrive pas à revendre plus cher une semaine
> après l'avoir acheté, c'est que le marché est baissier, voilà tout.

Nan je sais que c'est + long que ça les cycles immobiliers, mais bon si par
exemple quelques années + tard après avoir acheté tu peux pas revendre +
cher que le coût de revient, on peut pas dire que c'est tellement haussier
dans ce cas.

> Il n'y a pas à tortiller du c.., à long terme le marché de
> l'immobilier est structurellement à la hausse, même dans des pays
> frappés depuis longtemps par une profonde vague déflationniste. Sauf
> cas très particulier, du genre un logement qu'on laisse se dégrader
> indéfiniment, un truc acheté à un prix délirant bien au-dessus de sa
> valeur...

Certes mais tu sais ce qu'on dit ? Les performances passées ne présagent en
rien des performances futures ...

--
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[Pierre]

Certes mais tu sais ce qu'on dit ? Les performances passées ne présagent en
rien des performances futures ...

J'espère... j'ai acheté quelques actions Natixis pour faire plaisir à ma
conseillère... -66 % par rapport à l'introduction, aujourd'hui !!!

[ast]

>> Certes mais tu sais ce qu'on dit ? Les performances passées ne présagent en rien des performances futures ...



> J'espère... j'ai acheté quelques actions Natixis pour faire plaisir à ma conseillère... -66 % par rapport à l'introduction,
> aujourd'hui !!!

Faut pas écouter les conseillers bancaires.

Moi aussi, à chaque fois que je les aie écoutés, ça s'est
révélé perdant.

[Antoine]

>>> Une personne achète "sur plan" un appartement dans une
>>> résidence de tourisme, puis le confie à un gestionnaire pour
>>> une durée donnée, 10 ans par exemple. Le gestionnaire est
>>> chargé de louer "à la saison" l'appartement, et il s'engage à
>>> verser chaque année au propriétaire une rémunération, entre 4
>>> et 5% du prix de l'appartement.

>> C'est pas énorme ... à ce taux là, il y a des placements liquides
>> où on retire ses billes quand on veut.

> Sauf que ces 4 à 5% ne sont qu'un retour sur investissement
> annuel, au bout il y a un bien immobilier qui peut être revendu
> avec l'espoir d'une plus-value à la revente.

Comme le dit belloy, ce type de bien est quasiment invendable. Pire
que le truc décrit par ast, la résidence de service médicalisée :
les charges sont colossales (personnel médical, équipements
médicaux, gardes) et si le logement venait à être vide, c'est la
cata : des charges mensuelles à payer et pas de loyer qui rentre. En
plus, les copropriétaires sont bien "tenus" par le gestionnaire :
c'est pire qu'une copro classique car aucun propriétaire n'occupe
généralement le bien et donc le syndic gestionnaire a une liberté de
manoeuvre accrue.

--
Antoine

[koumac]

>>> Certes mais tu sais ce qu'on dit ? Les performances passées ne présagent
>>> en rien des performances futures ...



>> J'espère... j'ai acheté quelques actions Natixis pour faire plaisir à ma
>> conseillère... -66 % par rapport à l'introduction, aujourd'hui !!!

> Faut pas écouter les conseillers bancaires.

> Moi aussi, à chaque fois que je les aie écoutés, ça s'est
> révélé perdant.

Si il faut les écouter et faire le contraire de ce qu'ils préconisent

[Deltaplan]

Maintenant est-ce que parce que le marché immobilier a été haussier les
30/40 dernières années, ce sera forcément le cas pour les 30/40 années à
venir ? Possible mais dans le fond on en sait rien.

C'est pas ça le bon raisonnement. Le bon raisonnement, c'est pas de
partir du passé, mais de ce qu'on sait du présent et du futur :

- on a une hausse généralisée de la population, partout dans le monde,
et dans le même temps une diminution systématique de la taille moyenne
des foyers (pas la peine de croire que la colocation est une tendance si
lourde qu'elle pourrait changer la donne, ça reste un phénomène
marginal). Donc la demande en logements ne peut que continuer à être
forte.

- dans le même temps, on est structurellement dans une logique de
renchérissement du coût de la vie, et en particulier de tout ce qui
touche au logement. L'énergie en premier lieu, mais pas seulement. Le
coût des matières premières, le coût du travail... Tout ceci concourt à
ce que le coût de la construction et de la rénovation ne fasse que
continuer à augmenter. Les exigences des acheteurs aussi augmentent
terriblement, de plus en plus pour réussir à revendre on ne peut plus se
permettre de présenter un bien "à rafraîchir" (terme générique qui cache
bien souvent d'énormes travaux), les vendeurs sont de plus en plus
obligés de faire eux-mêmes un minimum de travaux avant de revendre,
augmentant d'autant le prix de leur bien...

- En plus de cela, la tendance règlementaire va dans le sens d'augmenter
toujours plus les contraintes à la construction. Des normes de sécurité
(et pas seulement...) qui renchérissent fortement le coût du neuf là
aussi.

Tout ceci implique nécessairement que d'une manière générale, à
moyen/long terme, le marché de l'immobilier ne peut pas baisser. Sauf
cas particuliers bien sûr, il est clair que d'ici quelques années
habiter un pavillon de grande banlieue à 100km de son lieu de travail
pourrait bien devenir aussi incongru que de rouler en Hummer...

Globalement, les centres urbains ne peuvent que voir le coût du logement
continuer à augmenter à long terme. Le reste par contre, c'est une autre
affaire... Et bien sûr, on n'est jamais à l'abri d'évènements
exceptionnels et imprévisibles (catastrophe naturelle de grande ampleur,
guerre...) qui peuvent causer des pertes sèches pour bon nombre de
propriétaires.

Mais dans une logique d'investissement, avec des moyens conséquents,
avoir un patrimoine immobilier dans divers centres urbains diversifiés
aux quatre coins du monde, c'est probablement le placement le plus sûr à
long terme. Peut-être pas le plus rentable, mais le plus sûr...

[Antoine]

Mais dans une logique d'investissement, avec des moyens
conséquents, avoir un patrimoine immobilier dans divers centres
urbains diversifiés aux quatre coins du monde, c'est probablement
le placement le plus sûr à long terme. Peut-être pas le plus
rentable, mais le plus sûr...

Je suis assez d'accord avec ton analyse sauf que la location
immobilière est une affaire de terrain et faire le bailleur à New
Delhi, Pékin, Brasilia est hyper risqué même en ayant des contacts
locaux, qui de toutes façons vont largement grever la rentabilité
nette quand ils ne vont mettre dans tes murs des amis en leur
confiant que de toute manière le proprio ne vient sur place que tous
les 5 ans.

--
Antoine

[Deltaplan]

>> Mais dans une logique d'investissement, avec des moyens
>> conséquents, avoir un patrimoine immobilier dans divers centres
>> urbains diversifiés aux quatre coins du monde, c'est probablement
>> le placement le plus sûr à long terme. Peut-être pas le plus
>> rentable, mais le plus sûr...

> Je suis assez d'accord avec ton analyse sauf que la location
> immobilière est une affaire de terrain et faire le bailleur à New
> Delhi, Pékin, Brasilia est hyper risqué même en ayant des contacts
> locaux, qui de toutes façons vont largement grever la rentabilité
> nette quand ils ne vont mettre dans tes murs des amis en leur
> confiant que de toute manière le proprio ne vient sur place que tous
> les 5 ans.

Ca c'est vrai si on a l'intention de s'en occuper soi-même au moins un
peu. Et c'est vrai que derrière la bonne affaire, on peut se retrouver
tomber dans l'escarcelle de margoulins locaux qui verront d'un bon oeil
l'argent venu de l'investisseur étranger, mais qui seront nettement
moins dilligents une fois la vente faite pour ce qui est de la gestion
des biens au quotidien.

J'ai connu ainsi une personne qui avait accumulé un patrimoine
immobilier extrèmement vaste, en grande partie situé à l'étranger et
dand les DOM-TOM (pour deux raisons : ça lui donnait un prétexte pour
passer ses vacances au soleil et défalquer ses frais de voyage en tant
que frais de gestion de ses locations, et en même temps ça rentrait bien
souvent dans des dispositifs de défiscalisation...). L'ennui, c'est que
à la base il recherchait un haut rendement locatif, pas forcément un
gain par plus-value à la revente. Et là effectivement ça a coincé dans
certains endroits (Antilles notamment) où comme par hasard, les agences
immobilières par lesquelles il mettait ça en location n'avaient jamais
de locataire, ou quand ils en avaient les gens ne payaient jamais,
etc... Un beau jour, la retraite arrivant, il a pris la décision de tout
bazarder, et d'investir son capital exclusivement dans des chambres
d'étudiant dans sa ville (et ça en faisait un gros paquet...), dont il
gérait lui-même la location. Son argument : si l'étudiant ne paie pas,
en France dans au moins 90% des cas il est quand même sûr de toucher au
moins l'APL directement de la CAF, et la plupart du temps en mettant la
pression aux parents ("on va mettre votre fils dehors, il va se
retrouver à la rue, il va se faire virer de son école..."), ils paient.
En plus de ça, un logement de 15m2, il sait aussi que tôt ou tard les
gens s'en vont d'eux-mêmes, ils ne restent pas là avec femme et enfants
à vie. Et dans les pires cas, quand vraiment il avait à faire à un
récalcitrant, il ne cherchait même plus à aller en justice : il revend
immédiatement l'appartement occupé, comme ça il passe la "patate chaude"
à un autre. Et ça lui a bien réussi...

[Antoine]

J'ai connu ainsi une personne qui avait accumulé un patrimoine
immobilier extrèmement vaste, en grande partie situé à l'étranger
et dand les DOM-TOM (pour deux raisons : ça lui donnait un
prétexte pour passer ses vacances au soleil et défalquer ses frais
de voyage en tant que frais de gestion de ses locations, et en
même temps ça rentrait bien souvent dans des dispositifs de
défiscalisation...). L'ennui, c'est que à la base il recherchait
un haut rendement locatif, pas forcément un gain par plus-value à
la revente. Et là effectivement ça a coincé dans certains endroits
(Antilles notamment) où comme par hasard, les agences immobilières
par lesquelles il mettait ça en location n'avaient jamais de
locataire, ou quand ils en avaient les gens ne payaient jamais,
etc... Un beau jour, la retraite arrivant, il a pris la décision
de tout bazarder, et d'investir son capital exclusivement dans des
chambres d'étudiant dans sa ville (et ça en faisait un gros
paquet...), dont il gérait lui-même la location. Son argument : si
l'étudiant ne paie pas, en France dans au moins 90% des cas il est
quand même sûr de toucher au moins l'APL directement de la CAF, et
la plupart du temps en mettant la pression aux parents ("on va
mettre votre fils dehors, il va se retrouver à la rue, il va se
faire virer de son école..."), ils paient. En plus de ça, un
logement de 15m2, il sait aussi que tôt ou tard les gens s'en vont
d'eux-mêmes, ils ne restent pas là avec femme et enfants à vie. Et
dans les pires cas, quand vraiment il avait à faire à un
récalcitrant, il ne cherchait même plus à aller en justice : il
revend immédiatement l'appartement occupé, comme ça il passe la
"patate chaude" à un autre. Et ça lui a bien réussi...

Tu as totalement raison.

Merci pour le retour d'expérience de l'investisseur.

--
Antoine