Action en rescision pour lésion après rénovation complète, au secours !

>>>>>> Oui, le particulier qui fait des travaux pour son propre compte peut se
>>>>>> passer de DO sans violer la loi qui a institué cette assurance.

>>>> Non la DO est obligatoire, pas de sanction pénale, c'est vrai, mais la
>>>> sanction est civile au moment de la revente

>> Non, et le lien pertinent vers le site de la FFSA qui explique la DO a été
>> donné.

> Je ne comprends pas ???

Comme vous le faites remarquer l'article 243-3 du code des assurances exclut toute sanction pénale
pour :
" la personne physique construisant un logement pour l'occuper elle-même ou le faire occuper par son
conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint "

Par ailleurs vous affirmez qu'il y a sanction civile.

Mais à ma connaissance il n'y a jamais eu aggravation des réparations et indemnités pour cause de
défaut d'assurance dans ce cadre.

La seule "sanction" est celle de renonciation d'achat d'un acquéreur potentiel estimant que la
garantie personnelle est inférieure à la garantie d'un assureur. Mais cet acquéreur potentiel peut
renoncer pour bien d'autres motifs.
Le législateur ayant exclu toute sanction pénale, c'est bien à l'acquéreur de mesurer la prise de
risque acceptable, mais il ne saurait se prévaloir de l'absence de DO du moment qu'il était
clairement informé.

Dans les faits, le notaire indiquera toujours cette absence de "souscription" (et non pas de garantie).
Par contre la responsabilité d'un tiers professionnel (agence) pourrait être recherchée si il ne
mentionne pas le fait qu'aucune assurance n'a été souscrite pour des travaux relevant des garanties
de l'article 1792.

Je vous rejoins donc sur le "techniquement" obligatoire mais à défaut pas de sanction pénale ni
civile (à moins que vous ayez une information contraire?). L'important étant que l'acquéreur soit
informé qu'aucune assurance DO n'a été souscrite.

---
Cordialement
MichelB

Oui, le particulier qui fait des travaux pour son propre compte peut se
passer de DO sans violer la loi qui a institué cette assurance.

Mais s'il vend dans les dix ans , il sera vis à vis de l'acquéreur
débiteur de la RC Décennale due par le constructeur, voir aticles 1792
et suivants Code Civil.

Ce que les gens qui agrandissent leur maison eux même ne comprennent
pas, ce que cette garantie n'est pas invalidée par la clause habituelle
des notaires, de vente sans garantie des vices cachées. Nul ne peut
s'exonérer de 1792.... La clause d'exonération n'est opérante que par
rapport à l'aticle 1641, autrement dit en pratique pour les parties
antérieurement existantes du batiment.

Ce que vous ne comprenez semble-t-il pas, c'est que mon père n'a rien
*construit*, il n'a rien *agandi* non plus, il a refait en partie
l'électricité (changé les vieilles prises, les vieux interrupteurs,
installé des luminaires modernes...), la plomberie (et les lavabos,
WC...), les ouvrants (portes, fenêtres...) et la décoration de la maison
(peinture, carrelage...), et a aménagé la cuisine et la salle de bains.

Donc vous êtes en train de dire là qu'un particulier qui déménage et
vend sa maison, si jamais il a eu le malheur de refaire la peinture ou
le carrelage, ou de changer un lavabo, il serait automatiquement et
obligatoirement responsable pendant 10 ans s'il y a un problème dans la
maison, alors que s'il n'a jamais rien fait pour l'entretenir là il est
tranquille ? C'est pas un peu absurde ça ?



--
gass

>> Oui, le particulier qui fait des travaux pour son propre compte peut se
>> passer de DO sans violer la loi qui a institué cette assurance.

>> Mais s'il vend dans les dix ans , il sera vis à vis de l'acquéreur
>> débiteur de la RC Décennale due par le constructeur, voir aticles 1792
>> et suivants Code Civil.

>> Ce que les gens qui agrandissent leur maison eux même ne comprennent
>> pas, ce que cette garantie n'est pas invalidée par la clause habituelle
>> des notaires, de vente sans garantie des vices cachées. Nul ne peut
>> s'exonérer de 1792.... La clause d'exonération n'est opérante que par
>> rapport à l'aticle 1641, autrement dit en pratique pour les parties
>> antérieurement existantes du batiment.

> Ce que vous ne comprenez semble-t-il pas, c'est que mon père n'a rien
> *construit*, il n'a rien *agandi* non plus, il a refait en partie
> l'électricité (changé les vieilles prises, les vieux interrupteurs,
> installé des luminaires modernes...), la plomberie (et les lavabos,
> WC...), les ouvrants (portes, fenêtres...) et la décoration de la maison
> (peinture, carrelage...), et a aménagé la cuisine et la salle de bains.

> Donc vous êtes en train de dire là qu'un particulier qui déménage et
> vend sa maison, si jamais il a eu le malheur de refaire la peinture ou
> le carrelage, ou de changer un lavabo, il serait automatiquement et
> obligatoirement responsable pendant 10 ans s'il y a un problème dans la
> maison, alors que s'il n'a jamais rien fait pour l'entretenir là il est
> tranquille ? C'est pas un peu absurde ça ?

l'article 1792 du code civil mentionne la solidité de l'ouvrage ou ce qui l'affecte dans l'un de ses
éléments constitutifs.
La responsabilité sera limitée aux travaux effectués et non aux éléments préexistants.

Un peu d'électricité, un peu de plomberie, un peu de déco? Et un prix multiplié par plus de 3.5?
Je comprends le vendeur de tenter l'action en rescision.
Il faudra peut-être fournir des arguments chiffrés plus solides pour convaincre un juge.

---
Cordialement
MichelB

Un peu d'électricité, un peu de plomberie, un peu de déco? Et un prix
multiplié par plus de 3.5? Je comprends le vendeur de tenter l'action en
rescision. Il faudra peut-être fournir des arguments chiffrés plus solides
pour convaincre un juge.

Ah mais ça, j'ai toujours dit que l'état de la maison en 2006 était
tellement affreux que tous les acheteurs ont renoncé, ce qui explique
que même à 150000€, prix que l'ancien propriétaire en demandait,
personne n'en voulait.

MAis j'ai toujours dit aussi que je pense sincèrement que si l'ancien
propriétaire avait fait faire un minimum de travaux de rénovation, je ne
dis pas de tout refaire à neud, mais ne serait-ce que refaire les
peintures intérieures et extérieures, changer les fenêtres cassées,
faire réparer tout ce qui ne fonctionnait pas correctement au niveau de
l'électricité et de la plomberie, il aurait certainement pu trouver un
acheteur à un prix nettement plus élevé, je pense au minimum à 250000€,
et ça pour des travaux qui lui auraient coûté quelques dizaines de
milliers d'euro, bien moins de 100000€ sans doute.

Autrement dit, l'état était tel que la maison était dévalorisée, un
acheteur prêt à acheter cette maison, c'était soit quelqu'un qui avait à
la fois les compétences et le temps de la remettre en état (donc à part
un artisan à la retraite comme mon père, je ne vois pas trop qui...),
soit quelqu'un qui avait un budget bien supérieur pour y faire faire les
travaux par des professionnels (mais en général, les gens qui ont un
budget aussi important préfèrent prendre une maison où ils peuvent
emménager tout de suite, plutôt qu'une maison où ils vont devoir
attendre pendant des mois que les travaux soient finis). Donc c'est pour
ça que c'est bien gentil de dire que la valeur était sous-évaluée, mais
moi je dis que la "valeur" il faudrait la voir en fonction de l'offre et
de la demande pour la maison tel qu'elle était, pas en fonction de la
valeur qu'elle aurait eu si elle avait été remise en état.

Mon père a fait des travaux plus importants que simplement retaper la
maison, il a cherché non seulement à changer tout ce qui était cassé,
refaire la déco mais surtout à moderniser l'intérieur de la maison : il
a réaménagé l'espace du rez-de-chaussée pour décloisonner des petites
pièces sombres et faire plutôt un grand salon avec cuisine américaine,
et pouvoir aussi rajouter des toilettes au rez-de-chaussée en plus de la
salle de bains de l'étage (chose qui plait en général beaucoup aux
acheteurs), il a refait complètement cette salle de bains en gagnant de
la place sur un placard pour pouvoir y mettre une grande baignoire
balnéo et un large plan de travail avec deux lavabos, il a installé des
aménagements de rangement dans les deux chambres...

Et puis il a beaucoup travaillé sur le jardin aussi, il a du faire venir
de la terre pour réussir à engazonner correctement le terrain (c'était
plus un terrain vague qu'un jardin quand il l'a eu), bon il aurait aimé
avoir plus de temps pour l'améliorer, parce que les plantations ça ne
pousse pas en quelques jours, mais c'est un jardin où il y a eu
énormément de travail pour commencer à en faire quelque chose
d'agréable.


Tout ça pour dire que même s'il n'a pas fait du tout de travaux "lourds"
qui touchent à la structure de la maison, il y a quand même plus qu'un
simple coup de peinture, il y a bossé tous les jours pendant un an et
demi tout de même, et c'est quelqu'un qui s'y connait et qui n'a pas
ménagé sa peine, donc vous imaginez le boulot que ça représente... Ce
genre de travaux de rénovation et d'aménagement, quand on les fait faire
par une entreprise ou par des artisans, si on compte la fourniture des
matériaux, des meubles, des équipements (il y a tout qui est neuf), ça
représenterait un budget probablement de l'ordre de 150000€.

Alors le problème de fond pour nous, c'est de savoir si l'expert se base
uniquement sur la valeur actuelle diminuée du coût des travaux (comme le
prétend l'avocat de l'ancien propriétaire), ou s'il tient compte de la
demande extrèmement faible pour une maison dans un état aussi mauvais
qu'elle était, et donc du fait que la valeur en est forcément très
diminuée.

--
gass

Un peu d'électricité, un peu de plomberie, un peu de déco? Et un prix
multiplié par plus de 3.5? Je comprends le vendeur de tenter l'action en
rescision. Il faudra peut-être fournir des arguments chiffrés plus solides
pour convaincre un juge.

Ah mais ça, j'ai toujours dit que l'état de la maison en 2006 était
tellement affreux que tous les acheteurs ont renoncé, ce qui explique
que même à 150000€, prix que l'ancien propriétaire en demandait,
personne n'en voulait.

MAis j'ai toujours dit aussi que je pense sincèrement que si l'ancien
propriétaire avait fait faire un minimum de travaux de rénovation, je ne
dis pas de tout refaire à neuf, mais ne serait-ce que refaire les
peintures intérieures et extérieures, changer les fenêtres cassées,
faire réparer tout ce qui ne fonctionnait pas correctement au niveau de
l'électricité et de la plomberie, il aurait certainement pu trouver un
acheteur à un prix nettement plus élevé, je pense au minimum à 250000€,
et ça pour des travaux qui lui auraient coûté quelques dizaines de
milliers d'euro, bien moins de 100000€ sans doute.

Autrement dit, l'état était tel que la maison était dévalorisée, un
acheteur prêt à acheter cette maison, c'était soit quelqu'un qui avait à
la fois les compétences et le temps de la remettre en état (donc à part
un artisan à la retraite comme mon père, je ne vois pas trop qui...),
soit quelqu'un qui avait un budget bien supérieur pour y faire faire les
travaux par des professionnels (mais en général, les gens qui ont un
budget aussi important préfèrent prendre une maison où ils peuvent
emménager tout de suite, plutôt qu'une maison où ils vont devoir
attendre pendant des mois que les travaux soient finis). Donc c'est pour
ça que c'est bien gentil de dire que la valeur était sous-évaluée, mais
moi je dis que la "valeur" il faudrait la voir en fonction de l'offre et
de la demande pour la maison tel qu'elle était, pas en fonction de la
valeur qu'elle aurait eu si elle avait été remise en état.

Mon père a fait des travaux plus importants que simplement retaper la
maison, il a cherché non seulement à changer tout ce qui était cassé,
refaire la déco mais surtout à moderniser l'intérieur de la maison : il
a réaménagé l'espace du rez-de-chaussée pour décloisonner des petites
pièces sombres et faire plutôt un grand salon avec cuisine américaine,
et pouvoir aussi rajouter des toilettes au rez-de-chaussée en plus de la
salle de bains de l'étage (chose qui plait en général beaucoup aux
acheteurs), il a refait complètement cette salle de bains en gagnant de
la place sur un placard pour pouvoir y mettre une grande baignoire
balnéo et un large plan de travail avec deux lavabos, il a installé des
aménagements de rangement dans les deux chambres...

Et puis il a beaucoup travaillé sur le jardin aussi, il a du faire venir
de la terre pour réussir à engazonner correctement le terrain (c'était
plus un terrain vague qu'un jardin quand il l'a eu), bon il aurait aimé
avoir plus de temps pour l'améliorer, parce que les plantations ça ne
pousse pas en quelques jours, mais c'est un jardin où il y a eu
énormément de travail pour commencer à en faire quelque chose
d'agréable.


Tout ça pour dire que même s'il n'a pas fait du tout de travaux "lourds"
qui touchent à la structure de la maison, il y a quand même plus qu'un
simple coup de peinture, il y a bossé tous les jours pendant un an et
demi tout de même, et c'est quelqu'un qui s'y connait et qui n'a pas
ménagé sa peine, donc vous imaginez le boulot que ça représente... Ce
genre de travaux de rénovation et d'aménagement, quand on les fait faire
par une entreprise ou par des artisans, si on compte la fourniture des
matériaux, des meubles, des équipements (il y a tout qui est neuf), ça
représenterait un budget probablement de l'ordre de 150000€.

Alors le problème de fond pour nous, c'est de savoir si l'expert se base
uniquement sur la valeur actuelle diminuée du coût des travaux (comme le
prétend l'avocat de l'ancien propriétaire), ou s'il tient compte de la
demande extrèmement faible pour une maison dans un état aussi mauvais
qu'elle était, et donc du fait que la valeur en est forcément très
diminuée.

--
gass

>> Absolument pas, mon père est formel là-dessus, à partir du moment où dès
>> le compromis de vente (et bien sûr dans l'acte de vente signé devant
>> notaire) il est bien précisé que la maison est vendue en l'état, sans
>> garantie contre les vices cachés (clauses qui sont prévues la plupart du
>> temps dans les ventes d'immobilier ancien), et sans garantie
>> dommages-ouvrages (clause spécifique que l'acheteur devra accepter),
>> alors l'acheteur ne pourra pas se retourner contre mon père pour une
>> quelconque garantie à laquelle il aura explicitement renoncé.


> Il se trompe complètement.
> Voir ma réponse complète plus loin dans le fil.

Je l'ai déjà dit à ce Gass .
Pas d'exonération en vertu de 1792 et suivants du Code Civil .
Mais je crois de plus en plus à un très beau troll .

Je l'ai déjà dit à ce Gass .
Pas d'exonération en vertu de 1792 et suivants du Code Civil .

Je viens de consulter l'article 1792-1 sur Legifrance, et cela me semble
même encore plus clair qu'avant...

Est réputé constructeur de l'ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au
maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a
construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du
propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un
locateur d'ouvrage.

Récapitulons une dernière fois :

1° : ce n'est pas le cas de mon père

2° : ce n'est pas le cas de mon père, il n'a ni construit ni fait
construire cette maison

3° : ce n'est pas le cas de mon père


Conclusion : mon père n'est pas réputé constructeur de l'ouvrage, et
n'est donc pas concerné par l'article 1792 du Code Civil.


Fin de la discussion sur de sujet précis, qui n'est de toutes manières
pas le sujet qui m'a amené à poser une question ici, puisque la seule
question qui nous intéresse est celle de l'action en rescision pour
lésion que l'ancien propriétaire semble vouloir intenter, et surtout de
la détermination de la "valeur réelle" de la maison à la date où mon
père en est devenu propriétaire.

--
gass

Fin de la discussion sur de sujet précis

et autoritaire avec ça en plus le monsieur .

Bonsoir,

>> Je l'ai déjà dit à ce Gass .
>> Pas d'exonération en vertu de 1792 et suivants du Code Civil .

> Je viens de consulter l'article 1792-1 sur Legifrance, et cela me semble
> même encore plus clair qu'avant...


>> Est réputé constructeur de l'ouvrage :

>> 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au
>> maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;

>> 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a
>> construit ou fait construire ;

>> 3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du
>> propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un
>> locateur d'ouvrage.

> Récapitulons une dernière fois :

> 1° : ce n'est pas le cas de mon père

> 2° : ce n'est pas le cas de mon père, il n'a ni construit ni fait
> construire cette maison

> 3° : ce n'est pas le cas de mon père


> Conclusion : mon père n'est pas réputé constructeur de l'ouvrage, et
> n'est donc pas concerné par l'article 1792 du Code Civil.

Vous êtes venu, vous avez lu et vous êtes convaincu. Que de juristes et juges souhaiteraient pouvoir
se convaincre aussi rapidement!
Je ne suis pas bien sûr que vous ayez reçu le message. Votre père a effectivement effectué des
travaux pour lesquels il peut être appelé en garantie.
Non l'assurance DO n'est pas obligatoire ou plus exactement son absence ne sera pas sanctionnée si
c'est précisé dès le pré-acte.
Oui, votre père peut devoir la garantie des vices cachés pour les éléments sur lesquels il est
intervenu même en cas d'exclusion dans l'acte (en tant qu'ancien artisan en bâtiment).
Non il ne risque pas de se voir soumis au régime de marchand de bien dans le cadre de cette opération.
Pour revenir à la question initiale:
- s'agissant d'une action en annulation aucune agence compétente ne mettra le bien en vente
- vous avez 2 pistes à exploiter: les factures des fournitures, location de matériel etc.., et
d'autre part l'état du marché et plus particulièrement la situation de cette maison à l'époque. La
consultation des archives des journaux locaux devrait permettre de réunir des éléments objectifs.
-il faut que votre père chiffre le préjudice subit par l'impossibilité de mettre en vente la maison.
-éventuellement envisagez une transaction dès que vous aurez réuni des éléments suffisants pour
prouver que l'action entreprise par votre adversaire peut lui coûter cher et que d'autre part
l'issue en est pour le moins incertaine.

---
Bonne chance
MichelB

Ce que vous ne comprenez semble-t-il pas, c'est que mon père n'a rien
*construit*, il n'a rien *agandi* non plus, il a refait en partie
l'électricité (changé les vieilles prises, les vieux interrupteurs,
installé des luminaires modernes...), la plomberie (et les lavabos,
WC...), les ouvrants (portes, fenêtres...) et la décoration de la maison
(peinture, carrelage...), et a aménagé la cuisine et la salle de bains.

J'ai très bien compris.

Votre père a fait assez de travaux pour envisager une PV de 200 k€. Ca
comprend vraisemblablement la couverture, l'installation électrique, et
le chauffage, tout velà en entier.

Et je vous confirme que ces travaux là AUSSI sont susceptibles de
relever de l'article 1792.

Donc vous êtes en train de dire là qu'un particulier qui déménage et
vend sa maison, si jamais il a eu le malheur de refaire la peinture

non.

ou le carrelage,

non, pas si une seule pièce, en une opération ponctuelle

ou de changer un lavabo,

non plus

il serait automatiquement et
obligatoirement responsable pendant 10 ans s'il y a un problème dans la
maison, alors que s'il n'a jamais rien fait pour l'entretenir là il est
tranquille ? C'est pas un peu absurde ça ?

Non.

Ce qui est absurde, c'est votre histoire :

Votre père n'a "rien fait", ou presque, mais sa plus value aurait pu
être énorme. Forcément, l'un des deux termes est faux.

--
I love the smell of napalm in the morning.