Action en rescision pour lésion après rénovation complète, au secours !

peut t'on en immobillier faire un profit de 300 % en 18 mois?

C'est un raccourci un peu rapide et incomplet non ?

Parce que imaginons la situation suivante : un homme achète une maison
en mauvais état à 125000€. Avec les frais de notaire il en a pour 8000€
de plus. Là-dessus, il fait faire toute la rénovation par une entreprise
spécialisée, qui va lui facturer ça au strict minimum dans les 100000€,
probablement plus s'il veut faire refaire aussi le jardin et s'il veut
un niveau de finition et d'équipement haut de gamme, donc près de
150000€ de travaux. Ce qui fait qu'il a mis au total dans les 283000€
pour la maison.

Maintenant, il la met en vente à 400000€, bon bien sûr il y a des frais
pour ça (diagnostics obligatoires, frais d'agence...) et l'inévitable
négociation avec l'acheteur. Au final, une fois tout ça déduit, il
retire 350000€ de cette vente.

Tout bien pesé, il aura tiré un "profit" de, non pas 300%, mais d'un peu
plus de 23%. Je ne dis pas que c'est pas déjà exceptionnel par les temps
qui courent, mais c'est sans commune mesure avec ces "300%" dont vous
parlez.

Quelle différence avec le cas de mon père ? Dans un cas, on a affaire à
quelqu'un qui a les moyens de faire faire tous les travaux par une
entreprise, et dans l'autre on a quelqu'un qui n'a pas cette possibilité
mais qui a le temps et les compétences pour tout faire lui-même... C'est
la seule différence (mis à part le fait que j'ai inclus tous les frais
annexes qui pèsent tout de même pas mal au final, sans compter dans le
cas de mon père le coût des matériaux et du mobilier qu'il lui a bien
fallu acheter)

--
gass

peut t'on en immobillier faire un profit de 300 % en 18 mois?

C'est un raccourci un peu rapide et incomplet non ?

Parce que imaginons la situation suivante : un homme achète une maison
en mauvais état à 125000¤. Avec les frais de notaire il en a pour 8000¤
de plus. Là-dessus, il fait faire toute la rénovation par une entreprise
spécialisée, qui va lui facturer ça au strict minimum dans les 100000¤,
probablement plus s'il veut faire refaire aussi le jardin et s'il veut
un niveau de finition et d'équipement haut de gamme, donc près de
150000¤ de travaux. Ce qui fait qu'il a mis au total dans les 283000¤
pour la maison.

Maintenant, il la met en vente à 400000¤, bon bien sûr il y a des frais
pour ça (diagnostics obligatoires, frais d'agence...) et l'inévitable
négociation avec l'acheteur. Au final, une fois tout ça déduit, il
retire 350000¤ de cette vente.

Tout bien pesé, il aura tiré un "profit" de, non pas 300%, mais d'un peu
plus de 23%. Je ne dis pas que c'est pas déjà exceptionnel par les temps
qui courent, mais c'est sans commune mesure avec ces "300%" dont vous
parlez.

Quelle différence avec le cas de mon père ? Dans un cas, on a affaire à
quelqu'un qui a les moyens de faire faire tous les travaux par une
entreprise, et dans l'autre on a quelqu'un qui n'a pas cette possibilité
mais qui a le temps et les compétences pour tout faire lui-même... C'est
la seule différence (mis à part le fait que j'ai inclus tous les frais
annexes qui pèsent tout de même pas mal au final, sans compter dans le
cas de mon père le coût des matériaux et du mobilier qu'il lui a bien
fallu acheter)

--

garde tes arguments pour le proces, je pense que le debat est clos.

peut t'on en immobillier faire un profit de 300 % en 18 mois?

C'est un raccourci un peu rapide et incomplet non ?

Parce que imaginons la situation suivante : un homme achète une maison
en mauvais état à 125000¤. Avec les frais de notaire il en a pour
8000¤ de plus. Là-dessus, il fait faire toute la rénovation par une
entreprise spécialisée, qui va lui facturer ça au strict minimum dans
les 100000¤, probablement plus s'il veut faire refaire aussi le
jardin et s'il veut un niveau de finition et d'équipement haut de
gamme, donc près de 150000¤ de travaux. Ce qui fait qu'il a mis au
total dans les 283000¤ pour la maison.

Oué mais les gens oublient de tout compter souvent, je sais pas pourquoi ...
trop compliqué ?

Maintenant, il la met en vente à 400000¤, bon bien sûr il y a des
frais pour ça (diagnostics obligatoires, frais d'agence...) et
l'inévitable négociation avec l'acheteur. Au final, une fois tout ça
déduit, il retire 350000¤ de cette vente.

Tout bien pesé, il aura tiré un "profit" de, non pas 300%, mais d'un
peu plus de 23%. Je ne dis pas que c'est pas déjà exceptionnel par
les temps qui courent, mais c'est sans commune mesure avec ces "300%"
dont vous parlez.

Exact vu comme ça, en comptant tout au lieu d'oublier tous les frais
associés c'est plutôt 23% de profit mais va expliquer ça à la fille enragée
et aux personnes qui aiment faire "simple".
--
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appartement à vendre à roanne 51m² 45000 euros
http://roanne.appartement.free.fr

>>>> un grand pere sénile son hispano-suiza 1000 euros car c'est une
>>>> voiture qui a 60ans (donc sans valeur) sans que ses enfants ou
>>>> petits enfants ne disent rien? bien sur la transaction ne serait
>>>> decouverte que 18 mois plus tard ;-)

>>> Il faut savoir si la personne était en état de signer un acte de
>>> vente ou non, parce que bon c'est vrai si il est plus en état de
>>> parler comme gass le dit dans un autre post, est-ce que la personne
>>> était apte à raisonner et signer un contrat de vente ?
>>> Elle est responsable de ses actes ou elle ne l'est pas, dans ce cas
>>> la tutelle s'impose.
>> tu pense que si il me la vend 1000 euros (et meme 10 000 euros) il a
>> toute sa tete?

> Est-ce vraiment ce qui s'est passé ? Gass parle d'une ruine qui était
> en vente depuis des mois et qui ne trouvait pas preneur.

quelques questions, pour éclairer le débat :

- l'acheteur est dans son rôle d'acheteur. Que penser de l'agent du vendeur
? de l'exercice du devoir de conseil ?
- question plus morale que juridique, le vendeur est-il si bien entouré par
ses descendants qui s'intéressent à sa maison après son départ ?

quant au montant d'une transaction... à partir d'un certain montant, il y a
des choses qui rebutent. . qui ne diminuent pas la valeur du bien mais qui
déplaisent aux acquéreurs (ainsi une gazinière rouillée sur une véranda, des
ampoules grillées dans une cave . ., un careau cassé, un papier peint du
gout d'un autre temps pour ne pas dire de mauvais gout) toutes ces petites
choses qui peuvent bloquer une vente pour des couts sans commune mesure avec
la valeur du bien.

devant la mévente du bien, le vendeur peut être amené à diminuer son prix.
peut-on le reprocher à l'acheteur, qui lui sait voir un potentiel derrière?

>>>>> un grand pere sénile son hispano-suiza 1000 euros car c'est une
>>>>> voiture qui a 60ans (donc sans valeur) sans que ses enfants ou
>>>>> petits enfants ne disent rien? bien sur la transaction ne serait
>>>>> decouverte que 18 mois plus tard ;-)

>>>> Il faut savoir si la personne était en état de signer un acte de
>>>> vente ou non, parce que bon c'est vrai si il est plus en état de
>>>> parler comme gass le dit dans un autre post, est-ce que la personne
>>>> était apte à raisonner et signer un contrat de vente ?
>>>> Elle est responsable de ses actes ou elle ne l'est pas, dans ce cas
>>>> la tutelle s'impose.
>>> tu pense que si il me la vend 1000 euros (et meme 10 000 euros) il
>>> a toute sa tete?

>> Est-ce vraiment ce qui s'est passé ? Gass parle d'une ruine qui était
>> en vente depuis des mois et qui ne trouvait pas preneur.

> quelques questions, pour éclairer le débat :

> - l'acheteur est dans son rôle d'acheteur. Que penser de l'agent du
> vendeur ? de l'exercice du devoir de conseil ?
> - question plus morale que juridique, le vendeur est-il si bien
> entouré par ses descendants qui s'intéressent à sa maison après son
> départ ?
> quant au montant d'une transaction... à partir d'un certain montant,
> il y a des choses qui rebutent. . qui ne diminuent pas la valeur du
> bien mais qui déplaisent aux acquéreurs (ainsi une gazinière rouillée
> sur une véranda, des ampoules grillées dans une cave . ., un careau
> cassé, un papier peint du gout d'un autre temps pour ne pas dire de
> mauvais gout) toutes ces petites choses qui peuvent bloquer une vente
> pour des couts sans commune mesure avec la valeur du bien.

> devant la mévente du bien, le vendeur peut être amené à diminuer son
> prix. peut-on le reprocher à l'acheteur, qui lui sait voir un
> potentiel derrière?

Justement non, c'est le principe du marché, enfin il me semblait ...
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quant au montant d'une transaction... à partir d'un certain montant, il y
a des choses qui rebutent. . qui ne diminuent pas la valeur du bien mais
qui déplaisent aux acquéreurs (ainsi une gazinière rouillée sur une
véranda, des ampoules grillées dans une cave . ., un careau cassé, un
papier peint du gout d'un autre temps pour ne pas dire de mauvais gout)
toutes ces petites choses qui peuvent bloquer une vente pour des couts
sans commune mesure avec la valeur du bien.

C'est tout à fait mon avis sur le sujet, même si les problèmes dont
souffrait la maison allaient quand même au-delà de ce genre de choses,
l'ancien propriétaire aurait du, pour BIEN vendre sa maison, y faire un
minimum de travaux, je ne dis pas de tout refaire comme mon père l'a
fait, mais au moins changer les fenêtres cassées, les portes qui ne
ferment pas, remettre l'escalier en état (il était carrément dangereux
l'escalier, mon père a préféré le remplacer par un neuf), et refaire un
minimum la décoration, ne serait-ce que de vider la maison de tout ce
qui l'encombrait, remettre les mus en état et repeindre tout et mettre
un revêtement de sol à peu près en bon état, et puis réparer ce qui ne
marchait pas ou qui était dangereux au niveau électricité et plomberie.
Ca n'aurait pas coûté une fortune (mais bon, quand même quelques
dizaines de milliers d'euro en faisant tout faire par une entreprise,
les prix sont de plus en plus élevés dans ce genre d'activité...), et
avec cet effort de fait, je suis certain que l'ancien propriétaire
aurait pu revendre sa maison rapidement et avec un prix bien plus élevé
que ce qu'il en a tiré, ce qui aurait très largement couvert le prix des
travaux et bien plus. Je ne dis pas qu'il en aurait tiré 300000€ non
plus, à ce prix-là il y avait quand même des maisons nettement mieux que
ça, mais au moins 200000 ou peut-être même 250000€ en étant patient.

En même temps, je comprend aussi que quand on est un homme âgé, malade,
qu'on a quitté sa maison depuis longtemps pour partir en maison de
retraite, ce n'est pas sûr qu'on ait envie de se lancer dans des
travaux... Surtout pour peu qu'il n'ait pas eu de quoi les financer (on
pense qu'il a sans doute du se résoudre à revendre sa maison parce qu'il
n'avait plus de quoi vivre... une maison de retraite comme là où il
était, ça coute extrèmement cher).

--
gass

>> quant au montant d'une transaction... à partir d'un certain montant,
>> il y a des choses qui rebutent. . qui ne diminuent pas la valeur du
>> bien mais qui déplaisent aux acquéreurs (ainsi une gazinière
>> rouillée sur une véranda, des ampoules grillées dans une cave . .,
>> un careau cassé, un papier peint du gout d'un autre temps pour ne
>> pas dire de mauvais gout) toutes ces petites choses qui peuvent
>> bloquer une vente pour des couts sans commune mesure avec la valeur
>> du bien.

> C'est tout à fait mon avis sur le sujet, même si les problèmes dont
> souffrait la maison allaient quand même au-delà de ce genre de choses,
> l'ancien propriétaire aurait du, pour BIEN vendre sa maison, y faire
> un minimum de travaux,

Tout cela est bien, mais il existe un ensemble de règles, dont celle
relative à la rescision, celle à la garantie du vendeur...
On peut donc toujours discourir sur leur bien-fondé, leur morale et j'en
passe, mais les faits sont là et les lois aussi.
Toujours se souvenir que les lois sont faites pour protéger le plus
faible des diktats du plus fort.
A+



--
Moisse
Nospam : sans doute
moisse@douteifrance.com

Tout cela est bien, mais il existe un ensemble de règles, dont celle
relative à la rescision, celle à la garantie du vendeur...
On peut donc toujours discourir sur leur bien-fondé, leur morale et j'en
passe, mais les faits sont là et les lois aussi.
Toujours se souvenir que les lois sont faites pour protéger le plus
faible des diktats du plus fort.

Vous considérez quoi ? Qu'il aurait fallu plutôt renoncer à acheter
cette maison parce que le prix était trop bas, et donc laisser le
vendeur avec sa maison sur les bras dans l'espoir pour lui qu'un
hypothétique achteur se sacrifie pour la lui acheter plus cher ?

Si mon père n'avait pas acheté la maison à ce prix-là, de deux choses
l'une, soit quelqu'un d'autre l'aurait acheté, probablement au même prix
voir moins, soit le vendeur ne l'aurait pas vendu du tout et serait
probablement dans une situation financière catastrophique aujourd'hui.

La seule chose que je dis, c'est qu'il est bien dommage que cette
"valeur réelle" de la maison ne soit pas systématiquement fixée au
moment de la vente, comme ça au moins l'acheteur comme le vendeur
pourraient décider de signer la vente ou pas en toute connaissance de
cause.

Alors que là en plus, a contrario, un acheteur ne peut pas aller revoir
son vendeur 2 ans après pour se plaindre qu'il a acheté trop cher, bien
au-dessus de la valeur réelle de la maison. Et là il n'y a pas de loi
pour protéger l'acheteur qui se fait avoir...

--
gass

>> Tout cela est bien, mais il existe un ensemble de règles, dont celle
>> relative à la rescision, celle à la garantie du vendeur...
>> On peut donc toujours discourir sur leur bien-fondé, leur morale et
>> j'en passe, mais les faits sont là et les lois aussi.
>> Toujours se souvenir que les lois sont faites pour protéger le plus
>> faible des diktats du plus fort.

> Vous considérez quoi ? Qu'il aurait fallu plutôt renoncer à acheter
> cette maison parce que le prix était trop bas, et donc laisser le
> vendeur avec sa maison sur les bras dans l'espoir pour lui qu'un
> hypothétique achteur se sacrifie pour la lui acheter plus cher ?

> Si mon père n'avait pas acheté la maison à ce prix-là, de deux choses
> l'une, soit quelqu'un d'autre l'aurait acheté, probablement au même
> prix voir moins, soit le vendeur ne l'aurait pas vendu du tout et
> serait probablement dans une situation financière catastrophique
> aujourd'hui.

> La seule chose que je dis, c'est qu'il est bien dommage que cette
> "valeur réelle" de la maison ne soit pas systématiquement fixée au
> moment de la vente, comme ça au moins l'acheteur comme le vendeur
> pourraient décider de signer la vente ou pas en toute connaissance de
> cause.

> Alors que là en plus, a contrario, un acheteur ne peut pas aller
> revoir son vendeur 2 ans après pour se plaindre qu'il a acheté trop
> cher, bien au-dessus de la valeur réelle de la maison. Et là il n'y a
> pas de loi pour protéger l'acheteur qui se fait avoir...

C'est vrai qu'en ce moment une telle loi arrangeait plus d'un proprio
--
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C'est clair que de telles augmentations de valeur, ça ne peut pas
arriver dans l'immobilier sur une période de 2 ans, pas sur des maisons
ou des appartements. Sur des terrains en revanche, j'imagine bien un
vieux paysan à la retraite qui a des terrains agricoles dont il ignore
le potentiel immobilier, qui va vendre son terrain à 5€ le m2 à un
promoteur sans scrupules (pour peu qu'en plus il se mélange entre les €,
les francs, les anciens francs...), lequel se fera un plaisir de revende
le tout à 200€/m2 juste après pour construire un lotissement dessus. Là
dans un cas comme ça, je suis d'accord qu'il puisse y avoir une action
en rescision pour lésion, ça protège ceux qui peuvent se faire avoir
parce qu'ils ne connaissent pas du tout la valeur de leur bien.

Ouai, enfin, quand on est con au point de ne pas faire evaluer son bien,
y'a une certaine justice a se faire baises non ?

On est plus dans le monde des bisounours.




--
Vsin

Je ne connaîtrai pas la peur, car la peur tue l'esprit. La peur est la
petite mort qui conduit à l'oblitération totale. J'affronterai ma peur.
Je lui permettrai de passer sur moi, au travers de moi. Et lorsqu'elle
sera passée, je tournerai mon oeil intérieur sur mon chemin. Et là où
elle sera passée, il n'y aura plus rien. Rien que moi.