Action en rescision pour lésion après rénovation complète, au secours !

Bonjour,

Ma famille est dans la plus grande des inquiétudes au sujet d'une maison
que mon père comptait vendre, et pour laquelle la personne qui lui avait
vendue compte lancer une "action en rescision pour lésion".

Voilà toute l'histoire : mon père a été artisan en bâtiment toute sa
vie, un peu touche à tout, comme il a toujours travaillé à la campagne
il a eu à de nombreuses reprises l'occasion de réaliser des travaux de
rénovation complète de vieilles maisons, et était très réputé pour cela
dans la région. Il a pris sa retraite en 2006, et a pu enfin réaliser
son rêve : acheter une maison avec les économies qu'il a pu faire dans
sa vie, et la retaper complètement.

Il a trouvé fin 2006 une maison de ville en très mauvais état. Le
vendeur était un homme âgé, qui vivait seul dans cette grande maison
(environ 100m2) et ne pouvait plus l'entretenir surtout au niveau de
l'étage où il n'avait plus mis les pieds depuis des années. Il en
demandait 150000€, après négociation ils se sont entendus sur un prix de
125000€, ce qui était faible pour le quartier mais totalement
compréhensible vu l'état de délabrement de la maison, où absolument tout
était à refaire. D'ailleurs, l'agent immobilier par lequel s'est fait
cet achat a été le premier à insister auprès du vendeur pour qu'il
accepte l'offre de mon père, étant donné que la maison était en vente
depuis déjà assez longtemps et que cet homme n'y habitait plus depuis
son placement en maison de retraite.

Mon père a entièrement remis à neuf cette maison, il y a passé près de
18 mois en travaillant 7 jours sur 7, n'hésitant pas à faire jouer ses
relations et à faire parfois des centaines de kilomètres pour dénicher
des matériaux au meilleur prix. Presque tout a été changé, l'électricité
totalement refaite, le chauffage, la plomberie aussi, l'escalier
remplacé, toutes les fenêtres, les découpage des pièces, il a installé
une cuisine équipée à l'américaine, une salle de bains et des WC
totalement neufs, et bien sûr toute la décoration. Il a même refait le
petit jardinet attenant à la maison (une rareté pour les maisons de
ville dans cette ville). Aujourd'hui, la maison est vraiment très belle,
et mon père souhaite la revendre pour partir s'installer dans le Sud et
profiter un peu de sa retraite.

Il a donc pris contact avec plusieurs agences de la région pour mettre
son bien en vente, qui l'ont estimé à environ 400000€. Il leur a donc
donné mandat pour qu'elles mettent en vente la maison. Seulement c'est
là que les problèmes ont commencé. La fille du vendeur, qui habite dans
cette ville, a vu que la maison que son père avait vendu était en vente,
et elle a apparamment réussi à convaince son père qu'il se serait fait
escroquer en la vendant seulement 125000€ en 2006.

Ils ont pris un avocat, et ont annoncé à mon père qu'ils comptent
intenter une "action en rescision pour lésion" en demandant l'annulation
de la vente ! Maintenant que la maison est remise à neuf, ils veulent la
récupérer et rendre juste les 125000€ à mon père, vous parlez d'une
affaire !

Au début mon père n'a pas pris ces menaces au sérieux, mais les agences
où il a mis en vente la maison lui ont dit que le vendeur avait le droit
de faire cela, qu'il y allait y avoir une expertise de la maison pour
déterminer sa valeur en 2006, et qu'en fonction de cela il y avait de
grandes chances que le vendeur gagne. Ils lui ont dit aussi que ça va
être très difficile pour lui de revendre la maison, car il sera obligé
de prévenir les acheteurs potentiels que son vendeur a engagé cette
action contre lui, et que ce genre de procédure en justice peut durer
des années. Mon père est totalement effondré...

L'avocat du vendeur propose un accord amiable à mon père : il
renoncerait aux poursuites s'il accepte d'annuler la vente, contre le
paiement du prix d'achat, des frais de notaire, plus le remboursement
des frais que mon père a engagé pour les travaux, sur factures. Mon père
ne souhaite pas accepter cela, car comme il a presque tout fait lui-même
il n'a pas de factures pour le travail bien évidemment, uniquement pour
les matériaux, et encore il ne les a pas toutes gardées. Il estime que
ces fournitures lui ont coûté environ 20000€, ce qu'il pourrait prouver
avec ses relevés de compte où figurent les débits des commerçants chez
qui il s'est fourni, mais malgré tout, ça lui semble totalement injuste
que le vendeur (ou plutôt sa fille, car le vieil homme n'est apparamment
même plus en état de parler et c'est elle qui tire toutes les ficelles
dans cette affaire) récupère à si bon compte une maison qui vaut 400000€
et sur laquelle il aura trimé pendant plus d'un an pour rien !

Que peut faire mon père ? Il est complètement bloqué là car pour lui le
temps presse, il a pris des engagements pour l'achat d'une nouvelle
maison qu'il devra bientôt payer, et s'il n'a pas la possibilité de
vendre celle-ci tant que les procédures courent il va droit à la
catastrophe financièrement.

--
gass

Encore une histoire belge....

Bonjour,

Ma famille est dans la plus grande des inquiétudes au sujet d'une maison
que mon père comptait vendre, et pour laquelle la personne qui lui avait
vendue compte lancer une "action en rescision pour lésion".

Bonjour

La vente a eu lieu fin 2006 .
L'action est close fin 2008 , attendez donc cette date pas si lointaine
( art 1676 du Code Civil )
pour voir si l'action va être intentée .
Par ailleurs pour que l'action soit recevable il faudrait que le prix réel
de la maison en 2006 soit supèrieur à 300.000 euros .( art 1674 du Code
Civil )
Aujourd'hui la plus-value apportée par les travaux ( sans compter la hausse
de l'immobilier) ne serait donc que de 100.000 euros .
Il y a là me semble t-il beaucoup d'élément pour vous tranquiliser .

Bien à vous
Papageno

>> Ma famille est dans la plus grande des inquiétudes au sujet d'une maison
>> que mon père comptait vendre, et pour laquelle la personne qui lui avait
>> vendue compte lancer une "action en rescision pour lésion".

> Bonjour

> La vente a eu lieu fin 2006 .
> L'action est close fin 2008 , attendez donc cette date pas si lointaine
> ( art 1676 du Code Civil )
> pour voir si l'action va être intentée .

Nous avons cru comprendre que l'avocat du vendeur a déjà commencé à
faire certaines procédures, nous ne savons pas bien en quoi tout cela
consiste. Est-ce que cela veut dire qu'il faudrait que toutes les
procédures soient finies avant fin 2008 et que autrement c'est fini pour
eux ?

Je viens de lire l'article 1676 du code civil sur legifrance, ça dit
"deux années à compter du jour de la vente", il faut comprendre quoi
comme jour ? Le jour de signature du compromis, ou bien le jour de
signature de l'acte authentique devant notaire ? Parce que le compromis
a été signé en novembre 2006, mais l'acte authentique n'a été signé que
fin février 2007, même si en pratique mon père n'avait pas attendu cette
date-là pour avoir les clés et commencer ses travaux, comme la maison
était de toutes façons inoccupée et que ça arrangeait le vendeur que ça
soit mon père qui se débrouille pour déménager tous les meubles qu'il y
avait encore dedans et que la maison soit vide le jour où ils ont signé
devant le notaire.

> Par ailleurs pour que l'action soit recevable il faudrait que le prix réel
> de la maison en 2006 soit supèrieur à 300.000 euros .( art 1674 du Code
> Civil )
> Aujourd'hui la plus-value apportée par les travaux ( sans compter la hausse
> de l'immobilier) ne serait donc que de 100.000 euros .
> Il y a là me semble t-il beaucoup d'élément pour vous tranquiliser .

Mais comment ils vont bien pouvoir déterminer le "prix réel" de la
maison en 2006 ? Je veux dire, je sais bien qu'il devrait y avoir une
expertise, mais sur quels éléments l'expert va se baser, parce que
aujourd'hui il ne pourra voir que l'état actuel de la maison, pas l'état
dans lequel mon père l'a achetée. (je me doute qu'il aurait sans doute
du faire des photos à l'époque, mais il n'y a pas pensé, c'était pas du
tout sa préoccupation).

Parce que en 2006, une maison comme ça, en parfait état comme elle est
aujourd'hui, ça valait déjà bien plus de 300000€. Alors j'imagine qu'il
va falloir que mon père puisse prouver qu'il a fait tous ses travaux,
mais il n'a pas grand chose comme preuves, à part les factures de
quelques gros achats comme les fenêtres, les meubles pour la cuisine et
la salle de bains, et quelques autres bricoles, mais il n'a pas gardé
tous les tickets de caisse à chaque fois qu'il achetait du platre, des
fils électriques, de la peinture.. surtout que des fois c'était pas lui
qui les achetait, il se les procurait par des gens qu'il connait qui
sont encore en activité, quand ils avaient un chantier à faire ils
achetaient un peu plus de matériaux et lui il leur payait la différence.

Est-ce qu'il peut obliger éventuellement les voisins à témoigner qu'ils
l'ont bien vu faire tous ces travaux ? Je ne sais pas s'ils seront
d'accord, vu comme ils l'ont tout le temps embêté pendant les travaux à
cause du bruit et des gravats, ils étaient tout le temps après lui... Et
puis en plus, je crois qu'ils étaient bons amis avec l'ancien
propriétaire...

--
gass

Mais comment ils vont bien pouvoir déterminer le "prix réel" de la
maison en 2006 ?

Faire un historique sur le prix en demandant à l'agence de témoigner
sur le prix proposé à l'origine par le vendeur, le nombre de visistes
effectuées à ce prix-là et le constat de « non-vente » au prix de
150 000. Bref la maison était invendable à 150 k pendant plusieurs mois
(combien de temps ?)

Une offre est faite avec 10% de moins ce qui est dans le domaine du
raisonnable en terme de négociation.

De toute façon c'est à la partie adverse de démontrer le prix qui
aurait dû être pratiqué en 2006 et à vous de démontrer que le prix
demnader à l'origine était supérieur au prix du marché de l'époque. Si
le prix d'origine était trop élevé pour le marché de l'époque (personne
n'a voulu l'acheter pendant des mois) il n'y a aucune raison que le prix
dû être encore plus élevé.


--
Benoit Leraillez

Seuls les idéaux ne changent pas d'avis.

La vente a eu lieu fin 2006 .
L'action est close fin 2008 , attendez donc cette date pas si lointaine
( art 1676 du Code Civil )
pour voir si l'action va être intentée .

Et puis aussi et surtout il peut pas attendre aussi longtemps, il a
besoin de vendre la maison au plus vite, il a déjà signé un compromis
pour sa nouvelle maison, il faut à tout prix qu'il ait vendu pour
pouvoir finir de la payer avec l'argent de la vente, sinon il va devoir
prendre un crédit pour payer la nouvelle maison et ça il ne l'a pas du
tout prévu, et ça va lui couter cher, on ne sait même pas si la banque
voudra bien lui prêter l'argent.

Là il est très énervé parce que les deux agences où il a mis la maison
en vente l'ont retiré de leur vitrine, elles ont dit qu'elles ne veulent
pas la proposer à la vente s'il y a une action comme ça qui est en
cours, alors en même temps ça fait perdre des acheteurs potentiels tout
ça.

--
gass

>> Mais comment ils vont bien pouvoir déterminer le "prix réel" de la
>> maison en 2006 ?

> Faire un historique sur le prix en demandant à l'agence de témoigner
> sur le prix proposé à l'origine par le vendeur, le nombre de visistes
> effectuées à ce prix-là et le constat de « non-vente » au prix de
> 150 000. Bref la maison était invendable à 150 k pendant plusieurs mois
> (combien de temps ?)

Ah, bonne idée ça... Mais l'agent immobilier qui avait vendu la maison à
l'époque on ne sait pas où il est, mon père avait voulu retourner le
voir pour remettre en vente la maison, et apparamment il n'exerce plus,
ou en tout cas plus là où il était. Mais si on arrive à le retrouver, ça
peut être une bonne idée en effet.

> Une offre est faite avec 10% de moins ce qui est dans le domaine du
> raisonnable en terme de négociation.

Oui, enfin un peu plus que 10% quand même, mais bon.

> De toute façon c'est à la partie adverse de démontrer le prix qui
> aurait dû être pratiqué en 2006 et à vous de démontrer que le prix
> demnader à l'origine était supérieur au prix du marché de l'époque. Si
> le prix d'origine était trop élevé pour le marché de l'époque (personne
> n'a voulu l'acheter pendant des mois) il n'y a aucune raison que le prix
> dû être encore plus élevé.

J'ai cru comprendre d'après ce qu'on nous a dit qu'il y aurait une seule
expertise et que c'est la valeur donnée par l'expert qui ferait foi quoi
qu'on dise et quoi qu'en dise le vendeur. Mais je ne sais pas si les
experts se basent uniquement sur la maison, ou s'ils acceptent aussi de
tenir compte d'autres arguments qu'on peut leur donner.

En tout cas, ce qui est sûr, c'est que dans le coin en 2006 c'était rare
une maison à ce prix-là, c'était vraiment parce qu'elle était dans un
état de délabrement pareil.

--
gass

>> Mais comment ils vont bien pouvoir déterminer le "prix réel" de la
>> maison en 2006 ?

> De toute façon c'est à la partie adverse de démontrer le prix qui
> aurait dû être pratiqué en 2006 et à vous de démontrer que le prix
> demnader à l'origine était supérieur au prix du marché de l'époque. Si
> le prix d'origine était trop élevé pour le marché de l'époque (personne
> n'a voulu l'acheter pendant des mois) il n'y a aucune raison que le prix
> dû être encore plus élevé.

Vous semblez oublier que nous sommes dans une procédure de récision
pour lésion .
Peu importe que le bien se vendait ou pas .
Il faut savoir si à l'époque il a été acheté à une valeur infèrieure aux
7/12 èmes
de sa valeur réelle , c'est tout .
Une expertise va déterminer sa valeur en fonction de son état à l'époque
du marché de l'époque et des difficultés qu'à eu le vendeur à vendre .
Le rôle de l'agence est essentiel il a été intermédiaire et devrait pouvoir
être d'un
grand secours en l'espèce .

Papageno

Nous avons cru comprendre que l'avocat du vendeur a déjà commencé à
faire certaines procédures, nous ne savons pas bien en quoi tout cela
consiste. Est-ce que cela veut dire qu'il faudrait que toutes les
procédures soient finies avant fin 2008 et que autrement c'est fini pour
eux ?

La procédure commencera pour vous par une assignation en vue de voir
prononcer une récision ( annulation ) de la vente pour lésion .
Si cette assignation n'arrive pas avant la date anniversaire de la signature
de la vente chez le notaire , l'action sera forclose .

Mais comment ils vont bien pouvoir déterminer le "prix réel" de la
maison en 2006 ? Je veux dire, je sais bien qu'il devrait y avoir une
expertise, mais sur quels éléments l'expert va se baser, parce que
aujourd'hui il ne pourra voir que l'état actuel de la maison, pas l'état
dans lequel mon père l'a achetée. (je me doute qu'il aurait sans doute
du faire des photos à l'époque, mais il n'y a pas pensé, c'était pas du
tout sa préoccupation).

L'agence en a .

Parce que en 2006, une maison comme ça, en parfait état comme elle est
aujourd'hui, ça valait déjà bien plus de 300000¤. Alors j'imagine qu'il
va falloir que mon père puisse prouver qu'il a fait tous ses travaux,
mais il n'a pas grand chose comme preuves, à part les factures de
quelques gros achats comme les fenêtres, les meubles pour la cuisine et
la salle de bains, et quelques autres bricoles, mais il n'a pas gardé
tous les tickets de caisse à chaque fois qu'il achetait du platre, des
fils électriques, de la peinture.. surtout que des fois c'était pas lui
qui les achetait, il se les procurait par des gens qu'il connait qui
sont encore en activité, quand ils avaient un chantier à faire ils
achetaient un peu plus de matériaux et lui il leur payait la différence.

Est-ce qu'il peut obliger éventuellement les voisins à témoigner qu'ils
l'ont bien vu faire tous ces travaux ? Je ne sais pas s'ils seront
d'accord, vu comme ils l'ont tout le temps embêté pendant les travaux à
cause du bruit et des gravats, ils étaient tout le temps après lui... Et
puis en plus, je crois qu'ils étaient bons amis avec l'ancien
propriétaire...

Votre post commence à sentir le troll.

>>> Mais comment ils vont bien pouvoir déterminer le "prix réel" de la
>>> maison en 2006 ?

>> De toute façon c'est à la partie adverse de démontrer le prix qui
>> aurait dû être pratiqué en 2006 et à vous de démontrer que le prix
>> demnader à l'origine était supérieur au prix du marché de l'époque. Si
>> le prix d'origine était trop élevé pour le marché de l'époque (personne
>> n'a voulu l'acheter pendant des mois) il n'y a aucune raison que le prix
>> dû être encore plus élevé.

> Vous semblez oublier que nous sommes dans une procédure de récision
> pour lésion .
> Peu importe que le bien se vendait ou pas .
> Il faut savoir si à l'époque il a été acheté à une valeur infèrieure aux
> 7/12 èmes
> de sa valeur réelle , c'est tout .

Pas tout à fait, mon biquet.
Il faut savoir si la maison a été achetée à une valeur inférieure aux 5/12èmes, puisque c'est la lésion qui doit être de plus de 7/12èmes (article 1674 du Code Civil).

> Une expertise va déterminer sa valeur en fonction de son état à l'époque
> du marché de l'époque et des difficultés qu'à eu le vendeur à vendre .
> Le rôle de l'agence est essentiel il a été intermédiaire et devrait pouvoir
> être d'un
> grand secours en l'espèce .

Oui : son témoignage et peut-être les photos qu'il a prises à l'époque.

> Papageno

Il fait beau à Hurghada ? :-)