Citation:
>>> bonjour,
>>> dans le cadre d'une DUP dans la phase de négociation amiable pour
>>> l'acquisition de parties communes: quelle majorité (loi de 65) dans la
>>> phase de négociation amiable? article 25(d) ou 26.
>> Ca semble entrer dans les prévisions de l'article 25d, mais je n'en
>> jurerais pas
>>> Si la négociation échoue et que nous sommes donc en phase
>>> d'expropriation quelle majorité?
>> Si la négociation échoue, il n'y aura par définition plus besoin de vote
>> puisque c'est le juge de l'expropriation qui fixera le prix.
> J'ai également un doute.
> Plus curieux: les juristes de la compagnie de transport qui exproprie
> pour cause de tramway, dont 2 lignes ont déjà été réalisées (et qui ont
> donc accumulé une expérience importante) ne se montrent pas catégoriques.
> Vu le grand nombre d'expropriations en France pour divers motifs, je
> pensais qu'un coup de google m'aurait permis de trouver un cas faisant
> jurisprudence mais il semble que la pratique varie selon les syndics.
> Quant aux à la puissance expropriatrice elle n'est que moyennement
> impliquée puisqu' in fine le résultat sera acquis et qu'elle a peu
> d'intérêt à se mêler d'un contentieux éventuel
> syndic/syndicat/copropriétaire(s).
> La 2ème question était: dans le cas de refus de l'offre amiable, -soit le
> syndicat ne réagit plus et la procédure suit son cours, -soit il conteste
> devant le juge de l'expropriation et propose un prix qui lui semble plus
> adapté à la valeur du bien aliéné. Il faut bien pour cela qu'il s'exprime
> d'une voix commune et donc selon une majorité.
> Pour le reste bien sûr et dans ma formulation primitive votre réponse est
> imparable.
> Si l'on reprend la procédure :
> -avant DUP (mais après enquête enquête préalable et parcellaire si
> celli-ci n'est pas concomitante)  rocédure amiable
> plus de liberté d'aliéner mais une procédure de type civil avec acte
> notarié. Nous sommes encore apparemment dans le cadre de l'article 26 en
> matière de copropriété.
> - après DUP mais en phase de procédure amiable:
> nous entrons dans une phase administrative. Mais dans les faits nous
> sommes dans les mêmes conditions que précédemment. Apparemment nous sommes
> dans une phase réglementaire (article 25d) mais concrètement pas de
> différence avec la phase précédente pour la copropriété et la prudence est
> peut-être d'obtenir la majorité de l'article 26.
> Malheureusement je ne trouve pas de décision confirmant ou infirmant
> l'une ou l'autre des positions. Peut-être y a t il évidence mis cette
> évidence semble moins absolue lorsque je questionne les professionnels
> syndics ou bénéficiaires de DUP.
> Je vous remercie, Fabienne, pour votre réponse et plus généralement pour
> vos l'ensemble de vos contributions constructives.
> --
> Cordialement
> MichelB
|
En fait la réponse à la question de savoir quelle majorité doit être
recherchée dépend de deux critères :
1- critère d'utilité de la partie commune,
2- critère de l'état de la procédure d'expropriation:
1- Critère de la nature et de l'utilité de la partie commune considérée:
En effet, l'article 26 interdit à l'Assemblée Générale,
Citation:
> ...sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider
> l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au
> respect de la destination de l'immeuble.
|
Donc si la partie commune en question est nécessaire au respect de la
destination de l'immeuble, il faut obtenir l'unanimité des copropriétaires.
Ex : loge de gardiens dans un immeuble à usage d'habitation de type
"bourgeois".
Ex : pavillon de gardien dans une résidence ou dans un domaine.
Ex : Club-House ou terrain de golf dans un domaine intégrant ledit golf...
....
Et celà en toutes circonstances.
On peux en effet considérer que l'article 26 constitue une exception à
l'article 24.
Specialia generalibus derogant!
2- Critère de l'état de la procédure:
Citation:
> Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les
> décisions concernant :
> d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur
> les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes,
> lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles
> que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres
> servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;
|
Clairement, la phase amiable préalable à l'expropriation ne peut pas rentrer
Citation:
> Article 26 Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant
> au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
> a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres
> que ceux visés à l'article 25 d ;
> b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de
> copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et
> l'administration des parties communes ;
> L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, ....
> Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires,
> décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est
> nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
|
En conséquence, dans le cadre d'une DUP, une copropriété ne peut négocier la
cession de ses parties communes à la collectivité, qu'à la double majorité
de l'article 26 a) (1/2 des membres du syndicat + 2/3 des voix exprimées).
Une fois que la décision d'expropriation sera prise, ou qu'un arrêté de
reculement (par exemple) sera pris sur l'immeuble, l'alliénation de
l'immeuble se décidera à la majorité simple spéciale de l'article 25 d) de
l'ensemble des copropriétaires.
Cependant, lorsque la décision d'expropriation est prise, il n'est plus
besoin de prendre une décision d'aliénation. La décision d'expropriation
emporte alliénation. Mais il reste la question de l'indemnité préalable (une
expropriation suppose une indemnisation "juste et préalable").
Là encore, il est possible de négocier avec l'administration.
L'AG qui statuera sur l'indemnité d'expropriation amiable devra donc décider
à la majorité de l'article 25 d).
Mais en revanche, la décision de former un recours contre la décision
d'expropriation (au TA) est votée à la majorité simple des voix exprimées.
Idem pour la décision de former un recours contre l'offre indemnitaire. (Au
TGI).
Enfin, Attention aussi au fait que l'expropriation peut intervenir dans le
cadre de la lutte contre l'habitat insalubre (loi Vivien du 10 juillet
1970). Auquel cas les procédures diffèrent légèrement.
Idem pour les Expropriations avec faculté de retrait, réalisées dans le
cadre de la loi Pacte de relance pour la ville du 14 novembre 1996.
Voir notamment:
<
http://www2.logement.gouv.fr/actu/ha...note_expro.pdf>
Cordialement,
Ariel DAHAN
Avocat
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