PTZ et habitabilité

[Invité]

Bonjour,

Un primo-accédant peut, pour améliorer sa solvabilité, recourir à un prêt à
taux zéro même s'il achète un logement ancien. Dans ce cas, il doit fournir
à l'établissement prêteur, lors de la demande d'octroi de prêt, un "état des
lieux" attestant que le logement répond à certaines normes.
Cet état des lieux, a la différence des autres certificats (surface, plomb,
termites, ...), est à la charge de l'acquéreur; si, au total, la vente ne se
réalise pas, il est donc perdu et le nouvel acquéreur potentiel devra en
faire refaire un autre (130 euros à chaque fois !).

Dans mon cas, pour un appartement du milieu des années '70, l'état des lieux
signale que le tableau électrique n'est pas aux normes actuelles; on me
demande de signer un engagement de réaliser les travaux de mise aux normes
dans les trois ans pour avoir droit à un PTZ.

Je ne comprends pas bien la logique de ces mesures : ou bien l'installation
électrique est dangereuse, et il me semble que l'on devrait obliger tout
acquéreur à réaliser les travaux, quelque soit son mode de financement, ou
bien elle ne l'est pas, et je vois mal pourquoi, pour m'octroyer un PTZ, on
me demande de réaliser des travaux inutiles.

Aurais-je une mauvaise interprétation des règles en vigueur ?

Merci d'avance,
Philippe Steff

[Invité]

Re: PTZ et habitabilité

Bonjour,

Un primo-accédant peut, pour améliorer sa solvabilité, recourir à un prêt
à taux zéro même s'il achète un logement ancien. Dans ce cas, il doit
fournir à l'établissement prêteur, lors de la demande d'octroi de prêt, un
"état des lieux" attestant que le logement répond à certaines normes.
Cet état des lieux, a la différence des autres certificats (surface,
plomb, termites, ...), est à la charge de l'acquéreur; si, au total, la
vente ne se réalise pas, il est donc perdu et le nouvel acquéreur
potentiel devra en faire refaire un autre (130 euros à chaque fois !).

Dans mon cas, pour un appartement du milieu des années '70, l'état des
lieux signale que le tableau électrique n'est pas aux normes actuelles; on
me demande de signer un engagement de réaliser les travaux de mise aux
normes dans les trois ans pour avoir droit à un PTZ.

Je ne comprends pas bien la logique de ces mesures : ou bien
l'installation électrique est dangereuse, et il me semble que l'on devrait
obliger tout acquéreur à réaliser les travaux, quelque soit son mode de
financement, ou bien elle ne l'est pas, et je vois mal pourquoi, pour
m'octroyer un PTZ, on me demande de réaliser des travaux inutiles.

Aurais-je une mauvaise interprétation des règles en vigueur ?

Oui et non.

A l'origine, le Prêt à Taux Zéro était destiné à financer l'acquisition
d'ancien à rénover avec beaucoup de travaux (de mémoire + de 40% du montant
du financement en travaux). Autant dire que le recours à ce type de prêt
était plutôt rare. L'état des lieux servait a faire un point sur les travaux
minimu à réaliser pour rendre le logement "habitable", et les travaux
devaient avoir été réalisés à l'entrée dans les lieux, avec bien sûr le
déblocage anticipé des fonds.
En 2005, ce prêt c'est aussi ouvert à l'acquisition d'habitation existante
sans travaux, mais le principe de l'état des lieux relatif aux normes de
surface et d'habitabilité est resté.

Pour répondre à votre question, je vais essayer de le faire en trois phases
( et de rester le plus neutre ;o))).
1 - Les normes d'habitabilité sont très vagues en matières d'électricité
puisqu'il faut que l'alimentation électrique soit conforme "aux besoins
normaux de l'utilisateur".
http://www.legifrance.gouv.fr/affich...tion=rechTexte
2 - Il faudrait voir quel est l'état réel de l'installation électrique du
logement. L'interprétation des textes est donc très variable en fonction des
différent prestataires, certain s'arrêtant au besoin de sécurité au travers
des cinqs point de mise en sécurité promotélec
http://www.promotelec.com/technique/...espace-1a.aspx , et dautres
allant plus loin, par exemple en s'appuyant sur la norme expérimentale
C16-600, qui pourrait malheureusement être retenu pour le prochain
diagnostic électrique, et d'autre allant encore plus loin, et trouvant que
les installation anciennes sont effectivement non conformes à la norme
C15-100 actuelle.
3 - Le CCH prévoit effectivement que l'habitabilité s'évalue à l'entrée dans
le lieux de l'emprunteur.
http://www.legifrance.gouv.fr/affich...Texte=20080331 .
La difficulté pour l'organisme prêteur, est de vérifier ce point puisque le
déblocage de fonds s'effectue au moment de la vente, et compte tenu des
faibles montants de travaux, ne s'effectue plu en fonction de l'avancement
des travaux.


En synthèse:
Sur l'aspect technique, il convient d'apprécier dans votre cas si votre
installation est en sécurité (voir les cinq points sécurité ci-dessus). Si
ce n'est pas le cas, faites faire la mise en sécurité électrique le plus
rapidement possible et avant d'entrer dans les lieux, si c'est possible. (le
logement est surment occupé actuellement non?).
Par contre, si l'installation est en sécurité, essayez, en argumentant
auprès de l'expert, de faire valoir que la règle est sujette à
interprétation, et que ce qu'il croit bon de dire dans le rapport pourrait
être dit et apparaître dans son rppor au titre du conseil, et non de
l'obligation règlementaire.

Sur l'aspect financement, ne vous plaignez pas que la banque vous réclame de
faire les travaux sous trois ans. Cela vous laisse le temps de planifier
ceci tranquillement sans vous retrouvez à la rue. Dans l'engagement que vous
allez signez, il y a surement une clause qui vous obligera à faire les
travaux avant l'entrée dans les lieux, mais comme c'est rarement possible
dans la plupart des transactions, et que de toute façon elle n'est pas en
mesure de vérifier ceci, elle ne vous embêtera pas là dessus.

Bon courage

Christophe

[Invité]

Re: PTZ et habitabilité

Pour répondre à votre question, je vais essayer de le faire en trois
phases ( et de rester le plus neutre ;o))).

Bonjour,

Merci pour la réponse claire et rapide.

Philippe Steff

[Invité]

Re: PTZ et habitabilité

>> Bonjour,

>> Un primo-accédant peut, pour améliorer sa solvabilité, recourir à un prêt
>> à taux zéro même s'il achète un logement ancien. Dans ce cas, il doit
>> fournir à l'établissement prêteur, lors de la demande d'octroi de prêt,
>> un "état des lieux" attestant que le logement répond à certaines normes.
>> Cet état des lieux, a la différence des autres certificats (surface,
>> plomb, termites, ...), est à la charge de l'acquéreur; si, au total, la
>> vente ne se réalise pas, il est donc perdu et le nouvel acquéreur
>> potentiel devra en faire refaire un autre (130 euros à chaque fois !).

>> Dans mon cas, pour un appartement du milieu des années '70, l'état des
>> lieux signale que le tableau électrique n'est pas aux normes actuelles;
>> on me demande de signer un engagement de réaliser les travaux de mise aux
>> normes dans les trois ans pour avoir droit à un PTZ.

>> Je ne comprends pas bien la logique de ces mesures : ou bien
>> l'installation électrique est dangereuse, et il me semble que l'on
>> devrait obliger tout acquéreur à réaliser les travaux, quelque soit son
>> mode de financement, ou bien elle ne l'est pas, et je vois mal pourquoi,
>> pour m'octroyer un PTZ, on me demande de réaliser des travaux inutiles.

>> Aurais-je une mauvaise interprétation des règles en vigueur ?


> Oui et non.

> A l'origine, le Prêt à Taux Zéro était destiné à financer l'acquisition
> d'ancien à rénover avec beaucoup de travaux (de mémoire + de 40% du
> montant du financement en travaux). Autant dire que le recours à ce type
> de prêt était plutôt rare. L'état des lieux servait a faire un point sur
> les travaux minimu à réaliser pour rendre le logement "habitable", et les
> travaux devaient avoir été réalisés à l'entrée dans les lieux, avec bien
> sûr le déblocage anticipé des fonds.
> En 2005, ce prêt c'est aussi ouvert à l'acquisition d'habitation existante
> sans travaux, mais le principe de l'état des lieux relatif aux normes de
> surface et d'habitabilité est resté.

> Pour répondre à votre question, je vais essayer de le faire en trois
> phases ( et de rester le plus neutre ;o))).
> 1 - Les normes d'habitabilité sont très vagues en matières d'électricité
> puisqu'il faut que l'alimentation électrique soit conforme "aux besoins
> normaux de l'utilisateur".
> http://www.legifrance.gouv.fr/affich...tion=rechTexte
> 2 - Il faudrait voir quel est l'état réel de l'installation électrique du
> logement. L'interprétation des textes est donc très variable en fonction
> des différent prestataires, certain s'arrêtant au besoin de sécurité au
> travers des cinqs point de mise en sécurité promotélec
> http://www.promotelec.com/technique/...espace-1a.aspx , et dautres
> allant plus loin, par exemple en s'appuyant sur la norme expérimentale
> C16-600, qui pourrait malheureusement être retenu pour le prochain
> diagnostic électrique, et d'autre allant encore plus loin, et trouvant que
> les installation anciennes sont effectivement non conformes à la norme
> C15-100 actuelle.
> 3 - Le CCH prévoit effectivement que l'habitabilité s'évalue à l'entrée
> dans le lieux de l'emprunteur.
> http://www.legifrance.gouv.fr/affich...Texte=20080331 .
> La difficulté pour l'organisme prêteur, est de vérifier ce point puisque
> le déblocage de fonds s'effectue au moment de la vente, et compte tenu des
> faibles montants de travaux, ne s'effectue plu en fonction de l'avancement
> des travaux.


> En synthèse:
> Sur l'aspect technique, il convient d'apprécier dans votre cas si votre
> installation est en sécurité (voir les cinq points sécurité ci-dessus). Si
> ce n'est pas le cas, faites faire la mise en sécurité électrique le plus
> rapidement possible et avant d'entrer dans les lieux, si c'est possible.
> (le logement est surment occupé actuellement non?).
> Par contre, si l'installation est en sécurité, essayez, en argumentant
> auprès de l'expert, de faire valoir que la règle est sujette à
> interprétation, et que ce qu'il croit bon de dire dans le rapport pourrait
> être dit et apparaître dans son rppor au titre du conseil, et non de
> l'obligation règlementaire.

> Sur l'aspect financement, ne vous plaignez pas que la banque vous réclame
> de faire les travaux sous trois ans. Cela vous laisse le temps de
> planifier ceci tranquillement sans vous retrouvez à la rue. Dans
> l'engagement que vous allez signez, il y a surement une clause qui vous
> obligera à faire les travaux avant l'entrée dans les lieux, mais comme
> c'est rarement possible dans la plupart des transactions, et que de toute
> façon elle n'est pas en mesure de vérifier ceci, elle ne vous embêtera pas
> là dessus.

> Bon courage

> Christophe

Juste une mention spéciale pour la qualité de la réponse, qui mérite d'être
soulignée.

[Invité]

Re: PTZ et habitabilité

Juste une mention spéciale pour la qualité de la réponse, qui mérite
d'être soulignée.

Merci.
Vous me faites rougir.

Christophe