La gestion des copropriétés

En France, la copropriété, c'est-à-dire l'organisation d'un immeuble ou
d'un ensemble immobilier dont « la propriété> est répartie, entre
plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et
une quote-part de parties communes », fonctionne sous le régime de
l'indivision forcée. Elle est régie par les dispositions, très strictes,
de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété
des immeubles bâtis et par celles du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris
pour l'application de la loi de 1965, ces deux textes ayant été modifiés à
plusieurs reprises depuis leur adoption.

L'ensemble des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires, qui
est doté de la personnalité juridique et a pour objet « la conservation de
l'immeuble et l'administration des parties communes ». Le syndicat des
copropriétaires assure donc la défense des intérêts collectifs. Il se
réunit au moins une fois par an en assemblée générale pour prendre les
principales décisions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété,
en particulier pour voter le budget annuel. En assemblée générale, chaque
copropriétaire détient autant de voix qu'il possède de tantièmes dans les
parties communes de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires mandate un syndic qui gère l'immeuble et
les équipements collectifs. Chargé d'exécuter les décisions de l'assemblée
générale et d'appliquer le règlement de copropriété, le syndic «
représente le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et
en justice ». Le syndic peut être un professionnel ou un copropriétaire.

Dans toute copropriété, un conseil syndical, dont le rôle est purement
consultatif, « assiste le syndic et contrôle sa gestion ». Ses membres
sont élus par l'assemblée générale parmi les copropriétaires.

D'après l'enquête menée en 2002 par l'INSEE, le nombre de logements en
copropriété s'élève en France à plus de 7,5 millions sur un total de 29,5
millions de logements. <La copropriété représente donc le quart du parc
immobilier>. Bien qu'elle soit très développée dans notre pays, son
fonctionnement est souvent critiqué. Certains copropriétaires déplorent le
manque de compétences et de disponibilité des syndics, tandis que ces
derniers regrettent le faible intérêt que les copropriétaires portent à la
gestion de leur copropriété.

Ces critiques récurrentes et anciennes conduisent à s'interroger sur la
situation dans plusieurs pays européens, a priori confrontés au même
besoin d'organiser la gestion des immeubles en copropriété.

Six pays ont été retenus : l'Allemagne, l'Angleterre et le pays de Galles,
la Belgique, l'Espagne, l'Italie et les Pays-Bas. Les textes législatifs
et réglementaires régissant la copropriété dans ces six pays ont donc été
analysés, de façon à identifier les organes de la copropriété, puis à
définir les compétences respectives de chacun d'eux.

L'examen des dispositions étrangères fait ressortir :

- de grandes similitudes dans les structures de gestion des copropriétés ;

- des difficultés de fonctionnement, qui ont récemment entraîné des
réformes dans presque tous les pays étudiés.

1) Des structures de gestion similaires

a) Dans chacun des pays étudiés, la copropriété relève d'un régime
juridique particulier

Dans chacun des six pays retenus, un dispositif juridique particulier
permet de concilier, au sein d'un immeuble donné, le droit de jouissance
exclusif - ou la propriété privée - de certaines parties d'un immeuble et
la propriété partagée des autres parties.

En Belgique, en Italie et aux Pays-Bas, les dispositions sur la
copropriété sont incluses dans le code civil, tandis que, dans les trois
autres pays, il existe une loi spécifique : loi sur la propriété
d'appartements en Allemagne, loi sur la « propriété horizontale » en
Espagne et loi sur la copropriété en Angleterre et au pays de Galles.
L'application de la loi espagnole sur la propriété horizontale n'est
obligatoire que lorsque le nombre de copropriétaires dépasse quatre, les
copropriétés plus petites pouvant être gérées comme des indivisions.

La loi anglaise, adoptée en 2002 et entrée en vigueur le 27 septembre
2004, est la plus récente. Auparavant, la plupart des personnes occupant
des appartements ne jouissaient pas de la pleine propriété de leur
logement, mais étaient titulaires d'un bail à très long terme.

Il convient également de souligner que, dans plusieurs pays, les
dispositions législatives et réglementaires ne sont pas impératives et que
les textes fondateurs d'une copropriété donnée ou les accords passés entre
les copropriétaires peuvent y déroger. Il en va ainsi en particulier en
Allemagne, en Angleterre et au pays de Galles, ainsi qu'aux Pays-Bas.

En Angleterre et au pays de Galles, l'ensemble des copropriétaires
constitue une société à responsabilité limitée, qui est propriétaire des
parties communes. Ceci explique que les copropriétés anglaises soient non
seulement régies par des dispositions spécifiques, mais aussi par
certaines clauses du droit des sociétés. En particulier, la société
propriétaire des parties communes est dirigée, comme toute société, par un
conseil d'administration. En revanche, les copropriétaires forment une
association en Belgique et aux Pays-Bas, et une entité sui generis dans
les trois autres pays.

b) La gestion des copropriétés s'effectue partout de façon similaire, même
si la loi espagnole attribue un rôle important au président

Dans chacun des six pays étudiés, l'administration de la copropriété
revient aux copropriétaires, qui prennent leurs décisions à l'occasion
d'une assemblée générale annuelle. Les règles de majorité sont variables :
en général, les décisions les plus importantes requièrent une majorité
qualifiée, voire l'unanimité.

Les copropriétaires délèguent à un administrateur l'exécution de leurs
décisions ainsi que la gestion courante. En Angleterre et au pays de
Galles, c'est le conseil d'administration de la société propriétaire des
parties communes qui assume cette mission. La désignation d'un
administrateur est obligatoire dans tous les pays, sauf en Italie, où
seules les copropriétés comptant plus de quatre copropriétaires ont
l'obligation d'en nommer un. Si l'on excepte les Pays-Bas,
l'administrateur est choisi pour une durée limitée : un an en Espagne et
en Italie, au plus cinq ans en Allemagne et en Belgique, tandis que le
conseil d'administration est renouvelé chaque année par tiers en
Angleterre et au pays de Galles.

Les copropriétaires peuvent être associés à la gestion courante par
l'intermédiaire d'un conseil syndical ou d'une instance similaire. D'après
les textes, la création d'un tel organe est facultative en Allemagne, en
Belgique et en Italie. Cependant, elle est en pratique fréquente, au moins
dans les copropriétés les plus importantes. En Angleterre et au pays de
Galles, les textes ne définissent pas la composition du conseil
d'administration de la société propriétaire des parties communes. Ce
dernier peut donc <comprendre uniquement des professionnels de
l'immobilier ou inclure des associés> - c'est-à-dire des copropriétaires -
la seconde solution permettant de faire participer les copropriétaires à
la gestion de l'immeuble.

En revanche, en Espagne et aux Pays-Bas, toute copropriété dispose
obligatoirement d'un président, choisi par les copropriétaires en leur
sein. Aux Pays-Bas, le rôle du président, nommé en assemblée générale pour
une durée en principe indéterminée, est limité à la présidence de cette
assemblée. En revanche, en Espagne, le président, choisi pour un an, joue
un rôle important. C'est lui qui représente la copropriété dans tous les
actes juridiques, en particulier devant les tribunaux. La personne qui a
été désignée comme président ne peut pas démissionner. Elle ne peut se
faire relever de ses fonctions que par le juge après avoir présenté une
requête motivée. De plus, la loi confie au président les fonctions
d'administrateur, tout en laissant à chaque copropriété la possibilité de
nommer une autre personne, en particulier un professionnel.

2) Les difficultés de fonctionnement ont entraîné des réformes au cours
des dernières années

Si l'on ne tient pas compte du cas anglais, puisque la loi est très
récente, quatre des cinq autres pays ont récemment modifié leur loi sur la
copropriété.

En Allemagne, la loi de 1951 sur la propriété d'appartements laisse aux
copropriétés une grande liberté, de sorte qu'elle est applicable à des
situations variées. Ceci explique qu'elle n'a été que peu modifiée.
Toutefois, un projet de loi tendant à la réformer a été adopté par le
Parlement le 16 février 2007. Ses dispositions, qui vont entrer en vigueur
le 1er juin 2007, visent en particulier à assouplir les règles de
majorité, pour faciliter la prise de décision et par conséquent favoriser
la rénovation des immeubles.

En Belgique, la loi du 30 juin 1994 modifiant et complétant les
dispositions du code civil sur la copropriété a donné la personnalité
morale à l'association des copropriétaires, afin de faciliter les actions
en justice contre les copropriétaires.

En Espagne, la loi n° 49 du 21 juillet 1960 sur la « propriété horizontale
» a été modifiée en 1999. La réforme de 1999 n'a pas affecté l'économie
générale du dispositif contenu dans la loi de 1960. Elle a assoupli les
règles de majorité et donné aux copropriétés les moyens de lutter contre
les impayés, notamment en insérant la disposition selon laquelle les
copropriétaires qui ont des dettes injustifiées envers la copropriété
n'ont pas le droit de vote aux assemblées générales. Elle a également
imposé la création d'un fonds de réserve.

Aux Pays-Bas, la dernière réforme, entrée en vigueur le 1er mai 2005, vise
à encourager les travaux de rénovation, notamment en facilitant la
révision des textes fondateurs de la copropriété et en imposant la
création d'un fonds de réserve, destiné à financer les dépenses
exceptionnelles.
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