Elargir l'accès au crédit immobilier en France

Les accédants à la propriété bénéficient en France d’excellentes
conditions de sécurité et de taux d’intérêt parmi les plus bas d’Europe,
ce que confirme une récente étude du cabinet Mercer, Oliver, Wyman pour la
Fédération Hypothécaire Européenne. Ils sont assez « égalitaires »,
puisque, pour un même type d'opération, les conditions ne diffèrent pas
beaucoup en fonction de la situation sociale des clients. Enfin, le taux
de défaillance est faible et les saisies restent exceptionnelles.
Contrepartie de cette situation très favorable, ceux qui s’écartent du
modèle majoritaire, du fait de la nature de leurs revenus, de leur âge ou
de leur état de santé, ne peuvent en bénéficier. Rien ne justifie pourtant
que les français se voient interdire un certain nombre d'opportunités qui
sont ouvertes aux citoyens des autres pays développés : la possibilité de
tirer parti de leur actif résidentiel pour améliorer leur niveau de vie
lorsqu'ils sont âgés leur est offerte depuis peu, celle de « recharger »
leur hypothèque afin de financer de nouvelles dépenses également. Il
restait à lever les obstacles auxquels se heurtent certaines catégories
d’emprunteurs, et qui ne tiennent pas à une insuffisance de revenus.
Ces obstacles sont de plusieurs ordres. Ils tiennent d'abord à l'attitude
réservée de la société française à l'égard du crédit. Cette méfiance se
reflète dans la réglementation : le mode de calcul du taux de l’usure, 30
% au-dessus du taux moyen pratiqué, interdit de fait la tarification des
frais d'instruction et du coût du risque. Elle se traduit aussi par
l’attitude des
juges : la Cour de cassation considère que l'établissement de crédit a
manqué à son devoir de mise en garde s'il a consenti à un emprunteur un
prêt disproportionné au regard de ses capacités de remboursement présentes
et à venir. Cette règle vient conforter la pratique des établissements
généralistes pour lesquels le prêt au logement est avant tout un
instrument de
conquête et de fidélisation des clients : ils concentrent leur attention
sur la capacité de remboursement du client et les perspectives
commerciales qu’il ouvre, mais ils accordent peu de poids à l'autre aspect
de l'opération, c'est à dire la valeur du bien financé. De ce fait, les
personnes qui ne peuvent faire la preuve de la régularité de leurs revenus
ont le plus grand
mal à obtenir un prêt, même avec un apport personnel important.
Cette attitude explique également que les personnes âgées, bien qu'elles
disposent souvent d'un apport important, ne puissent obtenir de crédits
longs, comme c'est le cas dans la plupart des pays développés, où l’âge ne
constitue jamais un handicap pour emprunter dès lors que le logement
constitue une garantie suffisante. En France, les établissements de crédit
sont
dissuadés de leur proposer des produits adaptés par les particularités du
droit successoral et par la lenteur des successions, et surtout par le
fait qu’ils exigent de façon systématique une assurance décès-invalidité ;
son coût élevé, quand la personne est jugée assurable, fait que le TAEG
dépasserait souvent le taux de l’usure.
Les exclus du crédit au logement constituent une population hétérogène.
Leur effectif est difficile à estimer de façon précise, mais il devrait à
coup sûr s'accroître assez rapidement, sous la double influence des
évolutions du marché du travail et du vieillissement de la population. Le
rapport remis aux pouvoirs publics au printemps 2007 (1) s’est donc
concentré, d'une part sur personnes dont les revenus n'offrent pas de
visibilité suffisante au prêteur,
d'autre part sur les personnes âgées. Le cas des personnes qui présentent
un « risque aggravé de santé » a fait l’objet d’un récent accord entre les
pouvoirs publics, les établissements de crédit et les assureurs et
n’entrait donc pas dans le champ du rapport. Après avoir étudié diverses
solutions, les auteurs ont choisi de proposer deux produits fondés sur une
approche
plus équilibrée du crédit au logement.
L'objectif du Prêt sécurisé à l'accession à la propriété est de faciliter
l'accès au crédit des personnes qui en sont actuellement exclues, non
parce que leurs revenus sont insuffisants, mais parce que l'établissement
de crédit ne peut en apprécier la stabilité. L'intervention du FGAS (Fonds
de garantie de l'accession sociale), qui garantit déjà les pertes
éventuelles des
prêteurs aux ménages à revenus modestes en contrepartie d’un plafonnement
du taux d’intérêt, offrirait aux accédants, en cas de défaillance
définitive, une garantie égale à la moitié de leur apport personnel. Une
convention juridique spécifique, mentionnant cette garantie, préciserait
que l’établissement prêteur n’a pas été en mesure d’apprécier la stabilité
des revenus de l’emprunteur. L’équilibre du dispositif repose sur un
encouragement systématique au règlement amiable. Le Prêt hypothécaire
cautionné est destiné aux emprunteurs trop âgés pour avoir accès à
l’assurance décès-invalidité. Pour dépasser la réticence des prêteurs
devant le risque d'avoir à
gérer, dans le cas du décès de l'emprunteur, une succession qui peut
prendre du temps, cette tâche sera externalisée. La caution, qui se
substitue aujourd'hui à l’hypothèque dans plus de la moitié des prêts
destinés à l’acquisition d’un logement, interviendra, dans le cas du PHC,
en complément de l’hypothèque, mais en substitution de l’assurance
décès-invalidité. Les
premières offres devraient apparaître sur le marché avant la fin de
l’année.
L'objectif de ces propositions n'est donc pas de développer l'offre de
crédit, ni même d'améliorer la solvabilité globale des candidats à
l'emprunt, mais de faire en sorte que des catégories particulières qui
sont actuellement exclues du crédit au logement, parce qu'elles s'écartent
des normes majoritaires, y aient accès. Elles préconisent pour cela
d’adopter une
approche plus souple et plus équilibrée de l’offre de crédit.
L'établissement de crédit sera en effet amené à mieux prendre en compte la
valeur du logement financé, ce qui est le cas dans la plupart des pays
développés. Comme on l’a déjà mentionné, le système français offre
actuellement aux accédants à la propriété l’un des crédits les moins chers
d’Europe et dans les
meilleures conditions de sécurité. Il ne s'agit donc pas de remettre en
cause l'économie générale de la filière de crédit et encore moins le haut
niveau de protection des emprunteursqui caractérise le crédit au logement
en France.
L’orientation proposée est à l’opposé de ce que recommandait implicitement
le rapport remis en 2005 à la Commission Européenne par le bureau d'études
London Economics. Aux yeux de ses auteurs, lever les derniers obstacles à
la libre prestation en matière de crédit hypothécaire permettrait d'offrir
dans tous les pays la gamme complète des produits financiers
proposés dans chacun d'entre eux. Mais, si on les suit, ce sont les
principaux aspects de la protection du consommateur, notamment le
plafonnement de l'indemnité de remboursement
anticipé et du taux d'intérêt, qui constituent les principaux obstacles,
et les lever reviendrait à transposer les pratiques du marché britannique.
Or les résultats de ces pratiques peuvent laisser dubitatif. La facilité
d’accès au marché du crédit, son effervescence, le fait que la
consommation est soutenue par des crédits adossés à la valeur des
logements, sont sans influence sur le volume de l’offre de logements et ne
font que nourrir la hausse des prix au
détriment des jeunes ménages et de tous ceux qui ne sont pas encore
propriétaires. Pour les mêmes raisons, il ne saurait s'agir de favoriser
l'installation en France de « subprime lenders » : outre le fait que leurs
taux sont très élevés, ils proposent souvent des produits
dangereux (in fine ou même à amortissement négatif). La crise actuelle est
d’ailleurs très liée à l’usage abusif de ces prêts « exotiques » dont les
mensualités sont abaissées artificiellement pendant les deux premières
années avant de connaître une hausse vertigineuse. Les emprunteurs «
subprime », qui font souvent partie des catégories défavorisées, n’étaient
pas avertis des risques qu’ils encouraient. Cette crise met en lumière
l’importance de l’analyse du
risque : elle remet en cause l’intérêt des fichiers « positifs »
historiques, auxquels les prêteurs français ont toujours été hostiles.
Surtout, elle met l’accent sur le rôle essentiel de l’information et de la
protection et du consommateur.

Par Bernard Vorms et Claude Taffin
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