Accumulation de credits immobiliers

[bhu]

Bonjour,
Je n'ai jamais trouve de regles sur les conditions d'octroi de credits
immobiliers, a part les 30% de revenu en gros a ne pas depasser pour
l'emprunteur... que demande une banque ?

Qu'est ce qui m'empeche d'acheter un bien l'annee n, un 2eme l'annee n
+1, un 3eme l'annee n+2, ainsi de suite tant que j'apporte 10% de cash
par exemple ?
- quel est l'apport personnel minimum demande ?
- les biens que l'on possede deja entrent en compte, mais comment ?
- les revenus boursiers entrent en compte ?
d'autres chose... ?

merci de votre experience !

[oscar nügel]

Bonjour,
Je n'ai jamais trouve de regles sur les conditions d'octroi de credits
immobiliers, a part les 30% de revenu en gros a ne pas depasser pour
l'emprunteur... que demande une banque ?

Qu'est ce qui m'empeche d'acheter un bien l'annee n, un 2eme l'annee n
+1, un 3eme l'annee n+2, ainsi de suite tant que j'apporte 10% de cash
par exemple ?

ben les 10 % justement, au bout d'un certain nombre d'emprunt, on ne les a
plus.

- quel est l'apport personnel minimum demande ?

pour faire du locatif, environ zéro.

- les biens que l'on possede deja entrent en compte, mais comment ?

en prenant en compte leurs loyers et remboursements respectifs. très souvent
à hauteur de 70 % pour les loyers, surtout si on débute.

- les revenus boursiers entrent en compte ?

les revenus boursiers, je ne pense pas. mais on peut nantir le patrimoine
boursier, c'est une garantie qui vaut quelque chose.

d'autres chose... ?

pour faire du locatif sans risque pour le banquier, il faut que au moins sur
le papier 70 % du loyer espéré couvre le remboursement.
après, pour respecter le ratio de la loi neiertz (les 33 %), le calcul se
fait comme suit :

non pas : (autres remboursements + remboursements immobiliers) / (salaires +
loyers)
mais comme ça :
(autres remboursements + remboursements immobiliers - loyers ) / salaires.

oscar nügel

[bhu]

merci Oscar, mais as tu plus de precisions ?
j'aurais bien aime que qqun qui travaille du cote de la banque me
donne des chiffres...

>> Qu'est ce qui m'empeche d'acheter un bien l'annee n, un 2eme l'annee n
>> +1, un 3eme l'annee n+2, ainsi de suite tant que j'apporte 10% de cash
>> par exemple ?
> ben les 10 % justement, au bout d'un certain nombre d'emprunt, on ne les a
> plus.

plus on achete moins les banques demande de cash, puisqu'elle peuvent
s'assurer sur les biens precedants, j'ai tort ?

>> - quel est l'apport personnel minimum demande ?
> pour faire du locatif, environ zéro.

Imaginons que j'ai ces 10% a chaque fois, ca varie entre quels
pourcentages la demande d'apport personnel ?
0% en 1999, 20% maintenant... ???

>> - les biens que l'on possede deja entrent en compte, mais comment ?
> en prenant en compte leurs loyers et remboursements respectifs. très souvent
> à hauteur de 70 % pour les loyers, surtout si on débute.

70% seulement parcequ'ils ont peur des impayes, c'est ca ?
l'ideal est donc de trouver un loyer superieur au credit, ca devrait
etre bon dans quelques annees :-)

>> - les revenus boursiers entrent en compte ?
> les revenus boursiers, je ne pense pas. mais on peut nantir le patrimoine
> boursier, c'est une garantie qui vaut quelque chose.

c'est a dire ? en quoi ca facilite mes credits, quelle est la formule
de la banque pour calculer ces gages et me donner un plus gros
credit ?

>> d'autres chose... ?
> pour faire du locatif sans risque pour le banquier, il faut que au moins sur
> le papier 70 % du loyer espéré couvre le remboursement.
> après, pour respecter le ratio de la loi neiertz (les 33 %), le calcul se
> fait comme suit :
> (autres remboursements + remboursements immobiliers - 70%*loyers ) / (salaires + revenus placements?).

qu'est ce qui m'empeche de depasser les 33% si je sais que je peux
rembourser ?
j'ai un ami qui a 3 credits dans 3 banques differentes pour arriver a
60% de ses revenus !! malheureusement il a emprunter au mauvais
moment, il est bon pour serrer la ceinture jusqu'a sa retraite (il
croit que l'immobilier monte eternellement...)

[Mol]

> merci Oscar, mais as tu plus de precisions ?
> j'aurais bien aime que qqun qui travaille du cote de la banque me
> donne des chiffres...
>>> Qu'est ce qui m'empeche d'acheter un bien l'annee n, un 2eme l'annee n
>>> +1, un 3eme l'annee n+2, ainsi de suite tant que j'apporte 10% de cash
>>> par exemple ?

>> ben les 10 % justement, au bout d'un certain nombre d'emprunt, on ne les a
>> plus.

> plus on achete moins les banques demande de cash, puisqu'elle peuvent
> s'assurer sur les biens precedants, j'ai tort ?

C'est plus complique que ca. La banque regarde ton patrimoine
net de dettes et d'hypotheques. Or a priori, l'hypotheque
n'est pas levee tant que tu n'as pas rembourse la totalite
du pret...

>>> - quel est l'apport personnel minimum demande ?

>> pour faire du locatif, environ zéro.

> Imaginons que j'ai ces 10% a chaque fois, ca varie entre quels
> pourcentages la demande d'apport personnel ?
> 0% en 1999, 20% maintenant... ???

A mon avis, ca depend essentiellement des garanties que tu apportes.
Je pense que pour le banquier, l'apport personnel doit couvrir
la difference entre ce que tu debourses quand tu achetes le bien
et ce que tu touches si tu le revends oblige 6 mois plus tard.
A moins que tu puisses garantir sur d'autres biens que tu
trouveras de quoi rembourser.

>>> - les biens que l'on possede deja entrent en compte, mais comment ?

>> en prenant en compte leurs loyers et remboursements respectifs. très souvent
>> à hauteur de 70 % pour les loyers, surtout si on débute.

> 70% seulement parcequ'ils ont peur des impayes, c'est ca ?

Ils ont peur que tu n'aies pas bien mesure la difference
entre loyer brut et profit net, apres taxe fonciere, reparation
de la chaudiere, du toit, etc.

>>> - les revenus boursiers entrent en compte ?

>> les revenus boursiers, je ne pense pas. mais on peut nantir le patrimoine
>> boursier, c'est une garantie qui vaut quelque chose.

> c'est a dire ? en quoi ca facilite mes credits, quelle est la formule
> de la banque pour calculer ces gages et me donner un plus gros
> credit ?

Mettons que tu nantisses ton PEA. Tu t'engages en gros a laisser liquider
le PEA pour rembourser si tu venais a defaillir par ailleurs. Ca
t'evite les frais d'hypotheque et l'attente de la fin du remboursement
pour pouvoir apporter le bien en garantie d'autre chose.
La banque va par contre demander de l'ordre de 160% du montant
emprunte pour un nantissement par des actions.

>> pour faire du locatif sans risque pour le banquier, il faut que au moins sur
>> le papier 70 % du loyer espéré couvre le remboursement.
>> après, pour respecter le ratio de la loi neiertz (les 33 %), le calcul se
>> fait comme suit :
>> (autres remboursements + remboursements immobiliers - 70%*loyers ) / (salaires + revenus placements?).

> qu'est ce qui m'empeche de depasser les 33% si je sais que je peux
> rembourser ?

Rien, mais tu dois soit le cacher a la banque, soit negocier avec eux
(et je suis sur que Mlle Pinault-Valenciennes, par exemple,
aurait pu emprunter avec des mensualites a 3 fois son RMI sans
probleme).

> j'ai un ami qui a 3 credits dans 3 banques differentes pour arriver a
> 60% de ses revenus !! malheureusement il a emprunter au mauvais
> moment, il est bon pour serrer la ceinture jusqu'a sa retraite (il
> croit que l'immobilier monte eternellement...)

Tout depend s'il joue sur les loyers ou sur la revente.
Les loyers ont bien tendance a monter eternellement...

[oscar nügel]

>> merci Oscar, mais as tu plus de precisions ?
>> j'aurais bien aime que qqun qui travaille du cote de la banque me
>> donne des chiffres...
>>>> Qu'est ce qui m'empeche d'acheter un bien l'annee n, un 2eme l'annee n
>>>> +1, un 3eme l'annee n+2, ainsi de suite tant que j'apporte 10% de cash
>>>> par exemple ?

>>> ben les 10 % justement, au bout d'un certain nombre d'emprunt, on ne les
>>> a
>>> plus.

>> plus on achete moins les banques demande de cash, puisqu'elle peuvent
>> s'assurer sur les biens precedants, j'ai tort ?

> C'est plus complique que ca. La banque regarde ton patrimoine
> net de dettes et d'hypotheques. Or a priori, l'hypotheque
> n'est pas levee tant que tu n'as pas rembourse la totalite
> du pret...

d'accord pour le net de prêt. en revanche, une hypothèque se lève pour 1000
à 1500 euros de frais en cas de vente, ce n'est finalement "pas grand
chose".
on n'est pas obligé d'attendre le mort naturel de l'hypothèque pour prendre
en compte le bien immobilier.

>>>> - quel est l'apport personnel minimum demande ?

>>> pour faire du locatif, environ zéro.

>> Imaginons que j'ai ces 10% a chaque fois, ca varie entre quels
>> pourcentages la demande d'apport personnel ?
>> 0% en 1999, 20% maintenant... ???

> A mon avis, ca depend essentiellement des garanties que tu apportes.
> Je pense que pour le banquier, l'apport personnel doit couvrir
> la difference entre ce que tu debourses quand tu achetes le bien
> et ce que tu touches si tu le revends oblige 6 mois plus tard.
> A moins que tu puisses garantir sur d'autres biens que tu
> trouveras de quoi rembourser.

oui.

>>>> - les biens que l'on possede deja entrent en compte, mais comment ?

>>> en prenant en compte leurs loyers et remboursements respectifs. très
>>> souvent
>>> à hauteur de 70 % pour les loyers, surtout si on débute.

>> 70% seulement parcequ'ils ont peur des impayes, c'est ca ?

> Ils ont peur que tu n'aies pas bien mesure la difference
> entre loyer brut et profit net, apres taxe fonciere, reparation
> de la chaudiere, du toit, etc.

oui.

>>>> - les revenus boursiers entrent en compte ?

>>> les revenus boursiers, je ne pense pas. mais on peut nantir le patrimoine
>>> boursier, c'est une garantie qui vaut quelque chose.

>> c'est a dire ? en quoi ca facilite mes credits, quelle est la formule
>> de la banque pour calculer ces gages et me donner un plus gros
>> credit ?

> Mettons que tu nantisses ton PEA. Tu t'engages en gros a laisser liquider
> le PEA pour rembourser si tu venais a defaillir par ailleurs. Ca
> t'evite les frais d'hypotheque et l'attente de la fin du remboursement
> pour pouvoir apporter le bien en garantie d'autre chose.
> La banque va par contre demander de l'ordre de 160% du montant
> emprunte pour un nantissement par des actions.


>>> pour faire du locatif sans risque pour le banquier, il faut que au moins
>>> sur
>>> le papier 70 % du loyer espéré couvre le remboursement.
>>> après, pour respecter le ratio de la loi neiertz (les 33 %), le calcul se
>>> fait comme suit :
>>> (autres remboursements + remboursements immobiliers - 70%*loyers ) /
>>> (salaires + revenus placements?).

>> qu'est ce qui m'empeche de depasser les 33% si je sais que je peux
>> rembourser ?

> Rien, mais tu dois soit le cacher a la banque, soit negocier avec eux
> (et je suis sur que Mlle Pinault-Valenciennes, par exemple,
> aurait pu emprunter avec des mensualites a 3 fois son RMI sans
> probleme).

>> j'ai un ami qui a 3 credits dans 3 banques differentes pour arriver a
>> 60% de ses revenus !! malheureusement il a emprunter au mauvais
>> moment, il est bon pour serrer la ceinture jusqu'a sa retraite (il
>> croit que l'immobilier monte eternellement...)

> Tout depend s'il joue sur les loyers ou sur la revente.
> Les loyers ont bien tendance a monter eternellement...

pour les 60 % de revenus, oui, mais non.
il a utilisé la première manière de calculer et non pas la deuxième que j'ai
indiquée, qui est pourtant retenue par les banques.
selon la deuxième manière de calculer, le pourcentage serait largement
inférieur.
c'est sur la deuxième manière de calculer que la banque prêteuse utilisera
pour juger si elle peut prêter ou pas = si elle ne risque pas de surendetter
l'emprunteur. pour une banque classique, il est très important de ne pas
surendetter (33 %) un emprunteur, car cette notion de surendettement est la
porte ouverte à tous les mauvais joueurs qui vont pleurer auprès de la
maitresse dans la cour de récrée.
car ensuite, la banque de france lors de l'établissement du plan de
redressement du surendetté obligera la banque prêteuse à accepter un
moratoire de 2 ans à 0 % pour prendre soin du surendetté et qu'il puisse
rembourser tranquilement ses dettes fiscales en premier lieu, l'edf en
second lieu et peut être le propriétaire s'il reste du "reste à vivre".
il est vrai qu'une banque comme cofidis n'aura certainement pas ces
scrupules, car avec ses taux à 18 % le temps que ça dure, ça permettra de
supporter les périodes difficiles du moratoire à 0 %.

pour les loyers, ils montent effectivement année après année.

oscar nügel

[bhu]

OK, donc imaginons que je possede l'annee N :
- 50KE d'actions
- 50KE d'AssVie en euro
- une residence secondaire de 50KE qui n'est pas louee

Je m'endette au max (33%) sur 20 ans, ce qui correspond a un credit de
300KE on va dire...
Je transfere le montant des actions sur l'AssVie pour rassurer la
banque, ca me ferait 150KE de gages supplementaire pour obtenir un
credit du meme montant, c'est bien ca ?
La banque m'oblige aussi a apporter 10% d'apport (j'ai jamais compris
pourquoi au passage !) soit 450KE x 10% = 45KE
Donc j'achete par exemple une residence principale de 330KE + un
appart de 165KE a louer.

L'anne N+1, il me reste 105KE de capital initial + les 2 biens de
l'annee N soit 495KE (frais de notaire -10% recuperes par une hausse
de l'immo de 10%).
Combien la banque peut alors me preter pour de l'immo locatif ?
600KE !?
c'est ca dans le raisonnement general ?

Je crois que je vais aller voir un notaire, il doit pouvoir reponde a
tout ca :-), c'est payant un RDV pour conseils chez un notaire ?

[oscar nügel]

OK, donc imaginons que je possede l'annee N :
- 50KE d'actions
- 50KE d'AssVie en euro
- une residence secondaire de 50KE qui n'est pas louee

Je m'endette au max (33%) sur 20 ans, ce qui correspond a un credit de
300KE on va dire...
Je transfere le montant des actions sur l'AssVie pour rassurer la
banque, ca me ferait 150KE de gages supplementaire pour obtenir un
credit du meme montant, c'est bien ca ?
La banque m'oblige aussi a apporter 10% d'apport (j'ai jamais compris
pourquoi au passage !) soit 450KE x 10% = 45KE
Donc j'achete par exemple une residence principale de 330KE + un
appart de 165KE a louer.

L'anne N+1, il me reste 105KE de capital initial + les 2 biens de
l'annee N soit 495KE (frais de notaire -10% recuperes par une hausse
de l'immo de 10%).
Combien la banque peut alors me preter pour de l'immo locatif ?
600KE !?
c'est ca dans le raisonnement general ?

Je crois que je vais aller voir un notaire, il doit pouvoir reponde a
tout ca :-), c'est payant un RDV pour conseils chez un notaire ?

je vous conseille d'oublier vos projets immobiliers. vous êtes tellement
confus que vous allez vous planter.
en fait non, vous n'allez pas vous planter car votre banquier prendra peur
devant votre discours incompréhensible et il refusera de vous prêter.

oscar nügel

[Mol]

OK, donc imaginons que je possede l'annee N :
- 50KE d'actions
- 50KE d'AssVie en euro
- une residence secondaire de 50KE qui n'est pas louee

Je m'endette au max (33%) sur 20 ans, ce qui correspond a un credit de
300KE on va dire...
Je transfere le montant des actions sur l'AssVie pour rassurer la
banque, ca me ferait 150KE de gages supplementaire pour obtenir un
credit du meme montant, c'est bien ca ?
La banque m'oblige aussi a apporter 10% d'apport (j'ai jamais compris
pourquoi au passage !) soit 450KE x 10% = 45KE

Si on ne comprend pas le pourquoi des choix de la banque,
on ne peut negocier valablement avec elle !

Donc j'achete par exemple une residence principale de 330KE + un
appart de 165KE a louer.

L'anne N+1, il me reste 105KE de capital initial + les 2 biens de
l'annee N soit 495KE (frais de notaire -10% recuperes par une hausse
de l'immo de 10%).
Combien la banque peut alors me preter pour de l'immo locatif ?
600KE !?
c'est ca dans le raisonnement general ?

Je crois que je vais aller voir un notaire, il doit pouvoir reponde a
tout ca :-), c'est payant un RDV pour conseils chez un notaire ?

Il faut monter son dossier seul, puis le faire eventuellement
valider par un juriste. Si on ne sait pas le monter seul, ca
n'est pas la peine, ou alors il faut etre suffisamment riche
pour payer un gestionnaire suffisamment cher pour qu'il fasse
bien son boulot, c'est a dire parler en ME et non en KE.

[bhu]

Si on ne comprend pas le pourquoi des choix de la banque,
on ne peut negocier valablement avec elle !

c'est justement ce que je voulais apprendre, le raisonnement de la
banque pour allouer un credit...
et trouver des infos la dessus sur le net, c'est assez dur !
je vais devoir aller voir plusieurs "conseillers" bancaire plus ou
moins competents pour me faire une idee finalement :-)

[Mol]

>> Si on ne comprend pas le pourquoi des choix de la banque,
>> on ne peut negocier valablement avec elle !



> c'est justement ce que je voulais apprendre, le raisonnement de la
> banque pour allouer un credit...

La banque va revendre ton credit dans un bundle a quelqu'investisseur.
Bien entendu, elle veut que les garanties (qu'elle revend avec,
en quelque sorte) soient attrayantes, et en particulier pas
inferieures au montant du pret. Un bien perd 10% le jour ou
l'on achete, entre les frais de notaire et les delais de revente.
Donc la banque demande un apport personnel de 10%.

Ensuite, il faut bien voir que quant tu nantis ton PEA ou
autre pour ton pret immobilier, la banque le revend comme si
tu avais fourni une hypotheque. C'est tout benef pour elle,
parce qu'en cas de defaillance, la saisie hypothecaire lui
coute tres cher, tandis que le nantissement est une garantie
peu couteuse pour elle. Bien sur, elle facture a celui auquel
elle refourgue le credit le risque comme si c'etait une saisie
hypothecaire, et la difference va dans sa poche.